Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRET DU 21 DECEMBRE 2023
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 22/18974 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGVO7
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 juin 2021 -Tribunal judiciaire de Melun (ch 1, cab 1, Cont Civil Gal) RG n° 20/01328
APPELANTE
Mme [C] [R]
Née le 14 Mai 1957 à [Localité 6] (26)
La [Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédéric INGOLD, avocat au barreau de Paris, toque : B1055
Assistée de Me Florence NOVELLA, avocat au barreau de Paris, toque : D0662
INTIMEE
S.A.R.L. LOB
Immatriculée au R.C.S. de Melun sous le n° 808 080 998
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Dominique TOURNIER, avocat au barreau de Paris, toque : E0263
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et Mme Sandra Leroy, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :
Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre,
Mme Sandra Leroy, conseillère,
Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.
FAITS ET PROCÉDURE
La SARL Lob est une société franchisée [E] [O]. Par acte authentique du 28 mars 2019, Madame [C] [R] ép. [V] et Mme [I] [A] veuve [R] ont consenti à la SARL Lob un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 7], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 50.000 €.
Lors de la conclusion de ce contrat, Mme [I] [A] veuve [R] était placée sous tutelle par jugement du 20 novembre 2014, avec pour co-tutrices ses filles, Madame [C] [R] épouse [V] et Madame [G] [R]. Elle est décédée le 24 janvier 2020.
Le 22 mai 2019, la SARL Lob a tenu une première réunion de chantier afin de procéder à des travaux d'aménagement du local commercial par la société d'architectes Atelier [N]. Lors de la deuxième réunion le 29 mai 2019, il a été signalé que de l'amiante avait été trouvée dans les locaux. Puis, le 05 juin 2019, lors de la troisième réunion, la SARL Lob a été alertée du fait qu'une poutre et un poteau en bois étaient en très mauvais état.
Par mail du 14 juin 2019, la SARL Lob a informé Monsieur [V], époux de Madame [C] [R], des travaux à réaliser et du fait que ceux-ci auraient un impact sur l'ouverture du magasin, prévue en juillet 2019. L'ouverture effective a été finalement réalisée début septembre 2019.
Le 22 août 2019, la SARL Lob a envoyé un mail au notaire gestionnaire du local commercial, Maître [S] [X], pour lui indiquer que « la vétusté extrême des locaux loués » avait nécessité « une intervention sur la structure même du bâtiment (') entraînant une perte d'ouverture et d'exploitation » d'une durée d'un mois. Maître [X] a répondu que si les travaux avaient pris du retard, cela n'était pas imputable au propriétaire.
Puis, par courrier du 07 février 2020, la SARL Lob a mis en demeure Madame [G] [R], Madame [C] [R] et la société [X] - [B] afin de permettre une résolution amiable du litige.
Par exploits d'huissier des 19 et 20 mars 2020, la SARL Lob a fait assigner Madame [I] [A], Madame [C] [R], en qualité de tutrice et de bailleresse, et Madame [G] [R], en qualité de tutrice, devant le tribunal judiciaire de Melun, aux fins, notamment d'obtenir la réparation de son préjudice.
Par jugement du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire de Melun a :
- mis hors de cause Madame [G] [R] ès qualités de tutrice de Madame [I] [A] ;
- débouté la SARL Lob de sa demande en paiement au titre des travaux sur la structure du local ;
- condamné Madame [C] [R] à payer à la SARL Lob :
- la somme de 4.300 € au titre des travaux de séparation ;
- la somme de 10.051 € au titre des travaux d'isolation ;
- la somme de 8.333 € au titre des loyers portant sur la période de réalisation des travaux ;
- la somme de 50.000 € au titre de la perte d'exploitation ;
- débouté la SARL Lob de ses autres demandes ;
- débouté Madame [C] [R] de sa demande reconventionnelle ;
- condamné Madame [C] [R] aux entiers dépens ;
- condamné Madame [C] [R] à payer à la SARL Lob la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 27 juillet 2021, Mme [C] [R] a interjeté appel partiel du jugement.
Par conclusions déposées le 17 décembre 2021, la SARL Lob a interjeté appel incident partiel du jugement.
Par ordonnance du 25 mai 2022, le conseiller de la mise en état, saisi par la SARL Lob par conclusions du 26 novembre 2021, a ordonné la radiation du rôle de la présente procédure.
Par déclaration du 04 novembre 2022, Mme [C] [R] a sollicité la réinscription au rôle de la Cour.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 octobre 2023.
MOYENS ET PRÉTENTIONS
Vu les conclusions déposées le 02 octobre 2023, par lesquelles Mme [C] [R], appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la Cour de :
Sur appel principal :
Sur l'exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance,
- infirmer le jugement en ce qu'il a jugé que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance,
- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [R] épouse [V] à payer :
* 4.300 € au titre des travaux de séparation,
* 10.051 € au titre des travaux d'isolation,
* 8.333 € au titre des loyers portant sur la période de réalisation des travaux,
* 50.000 € au titre de la perte d'exploitation,
En conséquence, statuant à nouveau de ces chefs :
Sur les prétendus travaux de séparation (4.300 € HT),
- débouter la SARL Lob de sa demande de paiement de prétendus travaux de séparation,
Sur les prétendus travaux d'isolation (10.051 € HT),
- débouter la SARL Lob de sa demande de paiement de 10.051 € au titre de prétendus travaux d'isolation ;
Sur les loyers de juillet et août 2019 (8.333 €),
- débouter la SARL Lob de sa demande de remboursement de 8.333 €,
Sur la prétendue perte d'exploitation de 50.000 €,
- débouter la SARL Lob de sa demande d'indemnisation d'une prétendue perte d'exploitation,
Subsidiairement,
- limiter à 2.822,58 € le préjudice allégué par la SARL Lob,
Sur l'appel incident et sur les demandes de la SARL Lob :
- juger que la Cour n'est pas saisie d'une demande d'infirmation au titre des prétendus travaux portant sur la structure du local, temps passé, et frais exposés ;
- confirmer le jugement de ces chefs,
- débouter la SARL Lob de sa demande de paiement de 3.900 € HT au titre de prétendus travaux de structure,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Lob de sa demande de remboursement des loyers de la période du premier confinement ;
- juger sans objet la demande de l'intimée au titre du commandement de payer du 23 novembre 2021,
Sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens :
- débouter la SARL Lob de sa demande au titre des dépens et sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL Lob à payer à Madame [R] épouse [V] 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner la SARL Lob aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés par la Selarl Ingold & Thomas Avocats, prise en la personne de Maître Frédéric Ingold, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Vu les conclusions déposées le 05 juillet 2023, par lesquelles la société Lob, intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la SARL Lob de sa demande en paiement au titre des travaux sur la structure du local et de ses autres demandes,
En conséquence,
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [C] [R], épouse [V], à payer à la SARL Lob les sommes de 4.300 €, 10.051 €, 8.333 € et 50.000 €,
Y ajouter,
- condamner Madame [C] [R], épouse [V], à payer à la SARL Lob la somme de 3.900 € hors taxe au titre des travaux sur la structure du local,
- déclarer nul et non avenu et annuler le commandement visant la clause résolutoire délivré le 23 novembre 2021,
- sinon en suspendre ses effets et accorder les plus larges délais, soit 24 mensualités égales, à la SARL Lob pour s'acquitter de sa dette,
- la condamner de même à la somme de 3.000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'en tous les dépens qui comprendront le droit de timbre.
Par note en délibéré adressée par RPVA le 08 novembre 2023, la cour a sollicité les observations des parties avant le 21 novembre 2023 à 14h00 sur la question de la recevabilité de la demande de la société LOB tendant à voir prononcé la nullité du commandement de payer qui lui a été délivré le 23 novembre 2021, à la lumière des dispositions des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile ne permettant à peine d'irrecevabilité d'ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
Les observations étaient sollicitées également quant à l'étendue de la saisine de la cour s'agissant de la demande de la SARL LOB portant sur les travaux de structure, la SARL LOB ayant certes formulé dans ses écritures d'appel incident, l'infirmation du jugement de ce chef, sans pour autant formuler une quelconque prétention sur ces travaux
Par note en délibéré dûment autorisée adressée à la cour le 20 novembre 2023, la SARL Lob a soutenu que sa demande afférente au commandement de payer serait l'accessoire et le complément nécessaire de sa demande visant à obtenir réparation de ses différents préjudices et notamment le remboursement ou la remise de certains loyers, du fait de l'exploitation retardée de son commerce, vu l'état du local loué.
Elle ajoute avoir toujours sollicité depuis 2021 l'infirmation du jugement du chef du rejet de sa demande au titre des travaux de structure.
Par note en délibéré dûment autorisée adressée à la cour le 17 novembre 2023, Madame [C] [R], épouse [V] a déclaré s'en remettre à l'appréciation de la cour quant à la recevabilité de l'appel incident de la SARL Lob s'agissant du commandement de payer qui lui a été délivré, et a maintenu que la cour ne pouvait être saisie des demandes de la SARL Lob s'agissant des travaux de structure.
SUR CE,
Sur l'indemnisation de la SARL Lob au titre de l'obligation de délivrance de Madame [C] [R]
Aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Le bailleur est également tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Sur les travaux de séparation
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné Madame [C] [R], épouse [V] à verser à la SARL Lob la somme de 4.300 € HT en remboursement des travaux de séparation, après avoir considéré que :
il résulte du bail commercial conclu entre les parties que seul le rez-de-chaussée de l'immeuble fait l'objet d'une location par la SARL Lob,
or, il est versé aux débats une facture n° 439 en date du 27 août 2019, relative à des travaux de séparation entre le 1er étage et le rez-de-chaussée de l'immeuble, pour un montant hors taxes de 4.300 €, cette somme étant réglée par la SARL Lob,
or, dans la mesure où ces travaux sont rendus nécessaires par la mise à disposition au profit de la SARL Lob du seul rez-de-chaussée pour exercer son activité commerciale, il incombait au bailleur d'en supporter le coût au titre de son obligation de délivrance, peu important qu'au jour de la conclusion du bail, le preneur ait eu connaissance de la communication de son local avec le 1er étage du bâtiment.
Madame [C] [R], épouse [V], laquelle sollicite l'infirmation du jugement attaqué de ce chef, soutient avoir respecté son obligation de délivrance et avoir toujours agi avec diligence et bonne foi au regard des compte-rendu de chantier établis par le maître d''uvre de la SARL Lob, lesquels démontreraient qu'elle a pris en charge les réparations et interventions demandées.
A ce titre, Madame [C] [R], épouse [V] relève que la facture n° 439 ne mentionnerait aucunement des travaux de séparation, étant observé que le rez-de-chaussée et l'appartement du premier étage avaient déjà été séparés par elle au moyen d'une cloison, entraînant ainsi la condamnation de l'accès à l'appartement du premier étage par l'escalier de la boutique, l'appelante soulignant à ce titre que si des travaux de séparation entre la boutique et l'appartement avaient été nécessaires, cela n'aurait pas pu échapper au maître d''uvre, l'Atelier [N], qui n'a à aucun moment mentionné la nécessité de travaux de séparation entre le rez-de-chaussée et le premier étage, de sorte que les travaux de démolition et d'aménagement seraient à la charge de la SARL Lob.
La SARL Lob, laquelle sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, excipe pour l'essentiel que la séparation litigieuse relèverait des travaux de gros 'uvre au sens de l'article 606 du code civil, lesquels incomberaient à la bailleresse.
Au cas d'espèce, il est constant, à la lecture du contrat de bail commercial conclu entre les 2 parties qu'il ne concerne que le rez-de-chaussée de l'immeuble dont est propriétaire Madame [C] [R], épouse [V], à l'exclusion notamment du premier étage.
Il est tout aussi constant à la lecture de l'état des lieux d'entrée établi le 22 mars 2019 que si Madame [C] [R], épouse [V] a fait poser une cloison entre le rez-de-chaussée et le 1er étage, il demeurait néanmoins un escalier entre ces 2 niveaux, entamant la surface commerciale utilisable par la SARL Lob.
Or, il résulte de la lecture d'une facture n° 439 en date du 27 août 2019 pour un montant de 4.300 € HT que la SARL Lob a réglé des travaux de « dépose escalier en béton et évacuation en déchetterie » et la « fourniture et mise en place de parpaings », ces travaux ayant donc pour but d'ôter l'escalier entamant la surface exploitation commerciale, et d'homogénéiser le cloisonnement entre les deux étages, de sorte que ces travaux relèvent à l'évidence de l'obligation de délivrance du bailleur, ce d'autant qu'ils constituent des travaux de gros 'uvre au sens de l'article 606 du code civil, eu égard à leur ampleur, et qu'il importe peu que le preneur ait eu connaissance au jour de la conclusion du bail de cette communication entre les deux étages.
En conséquence, c'est à bon droit que le premier juge a mis à la charge de Madame [C] [R], épouse [V] ces travaux de séparation, ceux auxquels elle avait déjà procédé étant insuffisants pour assurer à la SARL Lob une jouissance paisible du local loué dans son intégralité.
Le jugement sera par conséquent confirmé de ce chef.
Sur les travaux d'isolation
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné Madame [C] [R], épouse [V] à indemniser la SARL Lob du préjudice subi au titre du coût des travaux effectués par elle pour un montant de 10.051 € HT, après avoir relevé que :
la SARL Lob a réglé cette somme afin de réaliser des travaux suite à un dégât des eaux ayant causé des infiltrations, corroborées par le constat amiable de dégât des eaux établi par les parties le 30 février 2020 et le constat d'huissier du 26 décembre 2020,
ces pièces prouvent que les désordres ont pour cause les travaux intervenus au premier étage du local, commandés par Madame [C] [R], épouse [V], ce que cette dernière ne conteste pas, de sorte que ces infiltrations ont empêché la SARL Lob de jouir paisiblement des lieux loués.
Madame [C] [R], épouse [V] sollicite l'infirmation du jugement entrepris de ce chef, et le débouté de la SARL Lob de ce chef de demande, en faisant valoir pour l'essentiel que le dégât des eaux provenait de la terrasse du 1er étage, que la SARL Lob avait procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur (AXA), et que suite à une expertise amiable par les assureurs respectifs des parties (AXA et PACIFICA), Axa aurait indemnisé la SARL Lob des deux dégâts des eaux survenus les 13 septembre 2020 et le 23 octobre 2020, de sorte que la condamnation au paiement de ce chef constituerait un enrichissement sans cause de la SARL Lob au détriment de Madame [C] [R], épouse [V].
La SARL Lob s'oppose à ce chef de demande en excipant que les travaux exposés pour mettre un terme aux multiples dégâts des eaux, suivant devis du 19 novembre 2020, sont d'un montant de 10.051 € H.T., la TVA étant récupérable, et qu'aucune prise en charge par l'assurance n'aurait abouti à son bénéfice.
Au cas d'espèce, il n'est pas contesté que la SARL Lob a subi le 23 octobre 2020 un dégât des eaux dans le local loué suite à un défaut d'étanchéité de la terrasse couvrante au premier étage de l'immeuble, appartenant à Madame [C] [R], épouse [V], et provoquant des écoulements d'eau au travers de l'étanchéité et engendrant des dommages aux agencements locatifs, faux plafonds et peinture du local commercial litigieux.
Or, suite à ce dégât des eaux, la SARL Lob s'est vue contrainte de régler une somme totale de 12.061,20 € TTC (soit 10.051 € HT) afin de remédier aux dégâts ainsi causés à son local, en procédant au grattage et couchage en enduit sur les parties abîmées par le dégât des eaux, au ponçage et mise en peinture sur toute la surface préparée en enduit, à la dépose de faux plafonds et la fourniture et pose de nouveaux faux plafonds, outre grattage et rebouchage en enduit sur les parties abîmées.
Si la SARL Lob conteste avoir été indemnisée par son assureur pour le dégât des eaux, il résulte pourtant du courrier de son propre assureur, AXA, adressé à l'assureur de Madame [C] [R], épouse [V], à savoir PACIFICA, qu'AXA reconnaît que « [sa] cliente a été indemnisée, conformément à son contrat et au chiffrage rendu sur le procès-verbal amiable contradictoire régularisé entre [les] experts », AXA sollicitant en conséquence le remboursement auprès de Pacifica d'un montant de 3.272,03 € incluant la déduction de la franchise de 298,29 €, ce dont il se déduit que la SARL Lob a perçu de son assureur Axa la somme de 3.272,03 €.
Néanmoins, le préjudice de la SARL Lob s'élevant à 10.051 € HT, il ne saurait dès lors être sérieusement soutenu qu'elle aurait été intégralement indemnisée de son préjudice.
Déduction faite de la somme octroyée par son assureur, le préjudice de la SARL Lob s'élève à 6.778,97 € HT, que Madame [C] [R], épouse [V] sera condamnée à verser à la SARL Lob en réparation du préjudice restant.
En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné Madame [C] [R], épouse [V] à verser à la SARL Lob la somme de 10.051 € HT des frais d'isolation avancés par elle, la cour condamnant Madame [C] [R], épouse [V] de ce chef à la somme de 6.778,97 € HT.
Sur les loyers portant sur la période de réalisation des travaux
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné Madame [C] [R], épouse [V] au remboursement des loyers des mois de juillet et août 2019 pour un montant de 8.333 €, après avoir considéré que :
le bail commercial conclu entre les parties stipule que le preneur ne peut prétendre à une réduction de loyer en cas de travaux, sauf à ce qu'ils empêchent purement et simplement la délivrance des lieux loués conformément à l'article 1719 du code civil,
il ressort du courrier de la société atelier [N] du 26 juin 2019 qu'il est fait état d'un retard dans les travaux d'aménagement entrepris en amont de l'ouverture du local commercial au public, ce retard étant estimé à un mois et l'ouverture étant décalée à septembre 2019,
il résulte de la lecture du compte rendu de réunion de chantier du 29 mai et 05 juin 2019, et de mails du 14 et 28 juin 2019 que de l'amiante a été trouvée dans les locaux, et qu'a été constaté le mauvais état d'une poutre et d'un poteau, ces désordres ayant conduit au retard des travaux d'aménagement, empêchant ainsi la SARL Lob de débuter l'exploitation de son commerce en juillet 2019, cette exploitation étant reportée à septembre de la même année, soit avec deux mois de retard,
ainsi, la présence d'amiante et le mauvais état de la structure du bâtiment sont directement imputables à la bailleresse qui n'a pas exécuté correctement son obligation de délivrance, laquelle est une obligation de résultat, qui a conduit la SARL Lob à ne pas pouvoir user de son local en juillet et août 2019.
Madame [C] [R], épouse [V] sollicite l'infirmation du jugement attaqué de ce chef et le débouté de la SARL Lob de sa demande en remboursement des loyers pour les mois de juillet et août 2019, en soutenant pour l'essentiel qu'aucune preuve d'un retard d'ouverture imputable à la concluante ne serait rapportée aussi bien au regard des compte-rendu de chantier qu'au regard des conditions financières du prêt bancaire, lesquelles prévoyaient trois mois de travaux.
Madame [C] [R], épouse [V] excipe par ailleurs n'avoir pas été informée de la présence d'amiante, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée.
Elle souligne de surcroît à titre subsidiaire que la preuve de l'achèvement des travaux au 22 août 2019 serait rapportée par les photographies produites, ce qui devrait conduire la Cour à limiter à 2.822,81 € le préjudice allégué par la SARL Lob, correspondant au prorata du loyer d'août 2019 pour la période du 1er au 21 août 2019.
La SARL Lob s'oppose à cette demande et sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en excipant de l'obligation de délivrance pesant sur Madame [C] [R], épouse [V] sur le fondement des articles 1719 et 1720 du code civil.
Or, elle relève que des travaux de structure ont été réalisés en raison d'une poutre en bois défaillante, ainsi que des travaux de renforcement, ces travaux ayant perduré pendant deux mois, caractérisant ainsi le manquement de Madame [C] [R], épouse [V] à son obligation de délivrance, la bailleresse n'ayant jamais signalé la présence d'amiante et l'absence de caractère coupe-feu entre les locaux de chacun des niveaux concernés, ce qui aurait conduit la SARL Lob à réaménager et moderniser le rez-de-chaussée en supportant les travaux, y compris le changement total de façade et de vitrine pour plus de 300.000 €, alors que la destination des lieux est garantie par le bailleur, qui au demeurant n'aurait pas réalisé des travaux durant les trois années précédentes.
Au cas d'espèce, s'il est constant que la présence d'amiante a été relevée lors de la réunion de chantier du 29 mai 2019 dans des « conduits », caractérisant ainsi un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, il est néanmoins précisé dans le compte-rendu de cette réunion que Monsieur [Y], gérant de la SARL Lob « s'en occupe », le compte-rendu de la réunion du 5 juin 2019 mentionnant « fait », induisant ainsi que l'amiante, présente, a été enlevée à cette date, soit en une semaine.
Or, il résulte d'un courrier adressé le 26 juin 2019 par l'atelier [N], maître d''uvre, à Monsieur [V], époux de Madame [C] [R], épouse [V], qu'aucun retard dans l'avancement des travaux n'est imputable à la détection de la présence d'amiante au sein du local commercial, après la signature du contrat de bail.
Dès lors, cette détection d'amiante le 29 mai 2019, caractérisant certes un manquement de Madame [C] [R], épouse [V] à son obligation de délivrance, ne saurait toutefois justifier le remboursement des loyers de juillet et août au preneur, dès lors qu'il n'est nullement établi un quelconque préjudice qui en aurait résulté pour la SARL Lob, notamment par un retard dans l'ouverture de son commerce.
Par ailleurs, s'il est constant que lors de la réunion de chantier du 05 juin 2019, une poutre et un poteau en bois ont été trouvés en mauvais état, et une fissure constatée sous l'encastrement d'une poutre métallique justifiant des travaux de renforcement, caractérisant ainsi un manquement de Madame [C] [R], épouse [V] à son obligation de délivrance, il n'en demeure pas moins à la lecture du courrier adressé par l'atelier [N] à l'époux de Madame [C] [R], épouse [V] le 26 juin 2019 que ces travaux de renforcement de l'immeuble ont conduit à un retard de « trente jours » des travaux initialement prévus, entraînant un décalage d'ouverture du commerce à « septembre 2019 », ce dont il s'infère que l'ouverture était initialement fixée à août 2019, et non au 1er juillet 2019 comme allégué par la SARL Lob, et retenu par le premier juge.
Ainsi, il s'en déduit que le préjudice pour la SARL Lob découlant du manquement de Madame [C] [R], épouse [V] à son obligation de délivrance réside dans le seul retard d'un mois dans l'ouverture du commerce, décalée à septembre et non à août 2019, de sorte que la SARL Lob n'a été empêchée d'exploiter son activité qu'au cours du mois d'août 2019 du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.
Par ailleurs, si la SARL Lob conteste avoir pu user du local durant les mois de juillet et août 2019, l'examen attentif des photographies produites par Madame [C] [R], épouse [V] démontre que les travaux affectant le local commercial étaient achevés au 22 août 2019, et il ressort de la propre attestation de l'expert-comptable de la SARL Lob en date du 28 septembre 2023 que le magasin de la SARL Lob sis à [Localité 7], correspondant au local loué, a réalisé un chiffre d'affaires de 4.790,33 € au mois d'août 2019, corroborant ainsi l'ouverture du magasin dans le courant du mois d'août 2019.
En conséquence, Madame [C] [R], épouse [V] sera condamnée à rembourser à la SARL Lob le loyer du 1er au 22 août 2019, pour un montant de 2.956,50 € (au prorata de 22 jours d'un loyer mensuel de 4.166,50 €), le jugement étant infirmé en ce qu'il l'a condamnée à rembourser la somme de 8.333 € de ce chef au titre des loyers de juillet et août 2019.
Sur la perte d'exploitation
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a condamné Madame [C] [R], épouse [V] à verser à la SARL Lob en réparation de son préjudice lié à une perte d'exploitation, une somme de 50.000 €, après avoir considéré que :
la SARL Lob n'a pas pu exploiter son local commercial pendant deux mois relativement à la date d'ouverture de la boutique initialement prévue,
cette situation ayant pour cause le défaut d'exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance, il lui appartient également d'indemniser le dommage subi par preneur au titre de sa perte d'exploitation,
or, la SARL Lob justifie par une attestation de son expert-comptable que son chiffre d'affaires moyen hors-taxes depuis l'ouverture de son magasin en période de fermeture administrative liée au covid 19 s'élève à 40.470 € par mois, et que la perte d'exploitation subie à raison des travaux d'aménagement s'élève à 27.295 € par mois, soit un total de 54.290 € pour deux mois,
la SARL Lob n'ayant sollicité que la somme de 50.000 €, et le juge ne pouvant statuer ultra petita, ce montant sera donc accordé.
Madame [C] [R], épouse [V] sollicite l'infirmation de ce chef du jugement et le débouté de la SARL Lob en sa demande à titre principal et sa limitation à la somme de 2.822,58 € à titre subsidiaire, en faisant valoir pour l'essentiel qu'aucun préjudice de perte d'exploitation ne saurait être alloué à la SARL Lob qui n'aurait pas rapporté la preuve d'une ouverture projetée à fin juillet 2019.
A titre subsidiaire, elle souligne que la preuve de l'achèvement des travaux au 22 août 2019 étant rapportée par les photographies produites, la Cour devrait limiter à 2.822,81 € le préjudice allégué par la SARL Lob, correspondant au prorata du loyer d'août 2019 pour la période du 1er au 21 août 2019, la SARL Lob ne pouvant être indemnisée doublement, tant par le remboursement du loyer que pour la perte d'exploitation.
La SARL Lob, laquelle sollicite la confirmation du jugement entrepris de ce chef, soutient que la perte d'exploitation retenue par le premier juge serait pleinement justifiée par le compte mensuel ainsi généré et certifié par le cabinet SECC, soit 27.295 €.
Au cas d'espèce, il résulte des développements précédents des manquements de Madame [C] [R], épouse [V] dans son obligation de délivrance ainsi qu'une ouverture du commerce de la SARL Lob initialement fixée à août 2019 sans précision, et non au 1er juillet 2019 comme allégué par la SARL Lob.
Or, la SARL Lob ayant à l'évidence ouvert le magasin le 22 août 2019 et à tout le moins courant août 2019, soit dans le mois initialement prévu, il en résulte dès lors qu'elle ne saurait sérieusement de prévaloir d'un préjudice tiré d'une perte d'exploitation pour elle concernant tant le mois de juillet que le mois d'août 2019, et lié aux manquements de Madame [C] [R], épouse [V] à son obligation de délivrance, et qui l'auraient empêchée d'exploiter son activité durant ces deux mois en raison de l'allongement de la durée des travaux rendus nécessaires pour y remédier.
En conséquence, il convient d'infirmer le jugement querellé en ce qu'il a condamné Madame [C] [R], épouse [V] à verser à la SARL Lob la somme de 50.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation d'une perte d'exploitation, et de débouter la SARL Lob de ce chef de demande.
2) Sur la demande en paiement de la SARL Lob au titre des travaux sur la structure du local
Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SARL Lob de sa demande à ce titre après avoir considéré qu'elle ne justifiait ni du principe ni du quantum de sa créance, alors même qu'il ressort de la facture qu'elle verse aux débats qu'elle a été adressée à Madame [C] [R], épouse [V] aux fins de règlement, et que le montant de la facture ne correspond pas au montant réclamé par la SARL Lob.
La SARL Lob sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et la condamnation de Madame [C] [R], épouse [V] à lui verser la somme de 3.900 € HT au titre des travaux sur la structure du local, en soutenant en substance que le mauvais état de la structure du bâtiment serait bien imputable directement à la bailleresse, qui n'aurait pas exécuté son obligation de délivrance, et aurait rendu nécessaire la réalisation d'importants travaux de structure.
Elle souligne que la société HC2D, ayant réalisé les travaux, aurait commis une erreur dans la facture n° 340 retenue par le tribunal, certes adressée à la bailleresse, mais que cette dernière n'aurait jamais réglée.
Madame [C] [R], épouse [V], laquelle sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, expose que s'agissant des travaux portant sur la structure du local, les conclusions déposées par la société Lob du 17 décembre 2021 ne contiendraient aucune demande d'infirmation de ce chef, ni de moyen au soutien de cette demande de première instance, de sorte que la Cour ne serait pas régulièrement saisie d'une demande d'infirmation de ce chef au sens de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.
Sur le fond, elle relève que la SARL Lob ne justifierait d'aucune créance dès lors que Madame [C] [R], épouse [V] a déjà réglé les factures.
Au cas d'espèce, il apparaît que si la SARL Lob a interjeté appel incident dans le délai légal par conclusions signifiées le 17 décembre 2021 et sollicité, dans le cadre du dispositif de ses écritures à cette date l'infirmation du jugement querellé du chef du rejet de sa demande de travaux de structure, sans formuler d'autre prétention à ce titre avant ses conclusions signifiées le 03 juillet 2023, soit bien au-delà du délai prévu à l'article 909 du code de procédure civile, il n'en demeure pas moins que la cour est valablement saisie d'une prétention au fond au titre de l'infirmation de ce chef du jugement.
Quant au fond, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée que le premier juge a ainsi statué, et débouté la SARL Lob de sa demande d'indemnisation à hauteur de 3.900 € HT, alors même que la facture dont se prévaut la SARL Lob à l'appui de sa demande est libellée à l'ordre de Madame [C] [R], épouse [V], cette dernière établissant par ailleurs, par la production de son relevé bancaire de janvier 2020, voir réglé le montant de cette facture par chèque n° 962.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Lob de sa demande de ce chef.
3) Sur la demande de la SARL Lob au titre du commandement de payer qui lui a été délivré le 23 novembre 2021
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile ' à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait '.
Les articles 565, 566 et 567 du même code précisent toutefois que :
- ' Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent ',
- ' Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire ',
- ' les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel '.
Au cas d'espèce, si la SARL Lob sollicite de la cour de voir déclarer nul et non avenu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 novembre 2021, et subsidiairement la suspension de ses effets et l'octroi des plus larges délais de paiement, cette demande n'étant toutefois pas l'accessoire, la conséquence ou le complément de la demande initiale qui concerne des demandes d'indemnisation de divers préjudices liés à des manquements de la bailleresse à son obligation de délivrance, la SARL Lob sera par conséquent déclarée irrecevable en cette demande comme étant nouvelle en appel.
4) Sur les demandes accessoires
Chaque partie conservera ses dépens d'appel, les dépens de première instance restant répartis ainsi que décidé par le premier juge.
En outre, il n'apparaît pas inéquitable de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu le 1er juin 2021 par le tribunal judiciaire de Melun sous le n° RG 20/01328 sur les travaux d'isolation, les loyers portant sur la période de réalisation des travaux et sur la perte d'exploitation ;
Statuant à nouveau
Condamne Madame [C] [R], épouse [V] de ce chef à verser à la SARL Lob la somme de 6.778,97 € HT au titre du préjudice tiré des travaux d'isolation exposés ;
Condamne Madame [C] [R], épouse [V] à rembourser à la SARL Lob le loyer du 1er au 22 août 2019, pour un montant de 2.956,50 € ;
Déboute la SARL Lob de sa demande d'indemnisation pour un préjudice tiré d'une perte d'exploitation ;
Confirme pour le surplus la décision en toutes ses dispositions non contraires au présent arrêt ;
Y ajoutant
Déclare irrecevable la SARL Lob en sa demande tendant à voir déclarer nul et non avenu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 novembre 2021par Madame [C] [R], épouse [V] ;
Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel ;
Dit que les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.
La greffière La présidente
