Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 23/06810

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 2] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 23/06810 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XMZL N° de Minute : BX24/00563 JUGEMENT DU : 27 Juin 2024 S.A. VILOGIA C/ [O] [V] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 27 Juin 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par M. [T] [C], muni d'un mandat écrit ET : DÉFENDEUR(S) M. [O] [V], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Virginie STIENNE-DUWEZ, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Avril 2024 Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 27 Juin 2024, date indiquée à l'issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier EXPOSE DU LITIGE Suivant acte du 1er septembre 2021, S.A. VILOGIA a donné en location à Monsieur [O] [V] un immeuble à usage d'habitation situé à [Adresse 5]. Le 2 mai 2023, S.A. VILOGIA a fait signifier à Monsieur [O] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier du 21 juillet 2023, S.A. VILOGIA a fait assigner Monsieur [O] [V], pour l'audience du vingt cinq Janvier deux mil vingt quatre, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, aux fins de : - constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail portant sur l'immeuble sis à [Adresse 5] pour défaut de paiement de loyers ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [V] ; - le condamner au paiement : - de la somme de 3330,09 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal; - d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, dont le montant pourra être réajusté au cas où les charges réelles dépasseraient le montant de la provision jusqu'à la libération effective des lieux ; - de la somme de 150 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Monsieur [O] [V] aux entiers dépens ; - ordonner l'exécution provisoire. A l'audience, S.A. VILOGIA a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande principale à la somme de 5433,85 euros. Le bailleur indique ne pas s'opposer à une demande de délais de paiement. Monsieur [O] [V] a proposé de s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, outre le loyer courant. En cours de délibéré, la S.A. VILOGIA produit l'avis de régularisation de charges pour 2021. Il est expressément fait référence aux conclusions de Monsieur [V] visées le 18 avril 2024. L'affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité : Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 avril 2023 puis avoir notifié au préfet du Nord, le 24 juillet 2023 l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Son action est donc recevable. Sur la demande de résiliation du bail : Le contrat de bail comporte effectivement une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges. La dette n'a pas été réglée dans les deux mois de la signification du commandement. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 2 juillet 2023. Sur la régularité du commandement de payer : Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient à peine de nullité le décompte de la dette. En l'espèce le commandement de payer contient un décompte détaillé distinguant les loyers et les charges. Il est donc valable. Sur les sommes dues : Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers et charges impayés, s'élevait, au 1er mars 2024, à la somme de 3325,16 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte. Les dispositions applicables au supplément loyer solidarité sont contenues aux articles L441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et imposent au bailleur d'adresser aux locataires une mise en demeure de justifier de leur avis d'imposition, ce qui suppose une lettre recommandée avec accusé réception ou tout autre moyen démontrant la réception du courrier. Il n'est pas justifié du respect de ces dispositions en l'espèce. Le montant prélevé pour l'enquête sociale sera déduit en l'absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir à renvoyer l'enquête sociale. La S.A. VILOGIA produit l'avis de régularisation de charges pour l'année 2021, en faveur du locataire. Elle n'est pas en mesure de produire ce justificatif en ce qui concerne la charge débitrice de 163,72 euros comptabilité le 23 janvier 2024. Cette somme sera donc déduite de la dette locative. Il y lieu de débouter Monsieur [V] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Monsieur [O] [V] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA la somme de 3325,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024. Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement. Sur les délais de paiement : Monsieur [O] [V] offre de s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, outre le loyer courant. Au regard de la situation financière de Monsieur [O] [V], il convient de lui accorder la possibilité de régler sa dette par mensualités de 93 euros et de suspendre les effets de la clause résolutoire en soulignant toutefois que dès le premier impayé, soit de cette mensualité, soit du loyer courant, la totalité de la dette redeviendra exigible et l'expulsion pourra alors être poursuivie sans nouvelle décision. Sur l'indemnité mensuelle d'occupation : Dans l'hypothèse où Monsieur [O] [V] ne respecterait pas les délais qui lui ont été accordés par le juge, l'occupation des lieux deviendrait illégitime, causant au bailleur un préjudice qu'il convient de réparer en condamnant le locataire, devenu occupant sans titre, à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, soit 528,26 euros jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. Sur les demandes accessoires : Monsieur [O] [V], qui succombe, supportera les entiers dépens. L'équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. L'article 514 du code de procédure civile dispose désormais que : " les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ". PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement Contradictoire et en premier ressort ; Déclare l'action de S.A. VILOGIA recevable ; Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2021 entre S.A. VILOGIA et Monsieur [O] [V] concernant l'immeuble situé à [Adresse 5], sont réunies à la date du 2 juillet 2023 ; Dit que le commandement de payer du 2 mai 2023 est valable ; Condamne Monsieur [O] [V] à payer en deniers ou quittances valables à S.A. VILOGIA, la somme de 3325,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; Autorise Monsieur [O] [V] à payer sa dette, en principal par mensualités de 93 euros ; Dit que ces mensualités devront être payées le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ; Rappelle que les mensualités sont payables en plus du loyer courant ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais ; Dit que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ; Dit qu'en revanche, en cas de non paiement d'une seule de ces mensualités, l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera automatiquement acquise à compter de la date de la première de ces mensualités impayées ; Dit que dans ce cas, à défaut d'avoir quitté les lieux dont il s'agit dans les deux mois du commandement de délaisser, Monsieur [O] [V] ou tout occupant de son chef pourra être expulsé, et ce, si besoin est, avec le concours de la Force Publique ; Condamne Monsieur [O] [V], au cas où la clause résolutoire reprendrait effet, à payer chaque mois pour lequel il sera resté dans les lieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel charges comprises, soit 528,26 euros ; Dit que la part correspondant aux charges dans ces indemnités mensuelles d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges de l'année dépasseraient la provision ; Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute Monsieur [V] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne Monsieur [O] [V] aux dépens ; Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ; Rejette toute autre demande. Ainsi jugé et prononcé le 27 Juin 2024 par mise à disposition au greffe. Le GREFFIER Le PRESIDENT