Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 7]
[Adresse 7] -
[Localité 2]
☎ :[XXXXXXXX01]
N° RG 23/04206 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ITAO
Minute : 2024/
Cabinet C
JUGEMENT
DU : 26 Septembre 2024
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[O] [S]
Copie exécutoire délivrée le :
à : Me Hélène ROULLIN - 122
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
Mme [O] [S]
Me Hélène ROULLIN - 122
Préfecture du Calvados
JUGEMENT
DEMANDEUR :
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
RCS PARIS 824.541.148, dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 5]
Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122
ET :
DÉFENDEUR :
Madame [O] [S]
née le 15 Avril 1994 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 3] - [Localité 6]
Non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des contentieux de la protection
Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la première évocation : 18 Juin 2024
Date des débats : 18 Juin 2024
Date de la mise à disposition : 13 Septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 24 mars 2022, M. [Y] [L] a donné à bail à Mme [O] [S] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] – [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 445 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 35 euros.
Par acte sous seing privé du 12 mars 2022, la société Action logement services intervenant au titre de la garantie Visale, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges par la locataire dans la limite de 36 mensualités de loyers et charges, sur la durée totale du bail, renouvellement éventuel inclus.
S’estimant créancière de loyers et de charges réglés en sa qualité de caution, la société Action logement services, a fait délivrer le 2 août 2023 à Mme [O] [S] un commandement de payer la somme en principal de 2 050,50 euros au titre des loyers et charges impayés au 13 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.
Suivant exploit de commissaire de justice en date du 12 octobre 2023, la société Action logement services a fait assigner Mme [O] [S] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée ;
– déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
– à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
– ordonner l’expulsion de Mme [O] [S] ainsi que, de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
– fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
– condamner Mme [O] [S] à payer à la société Action logement services :
* la somme de 2 479,50 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 août 2023 sur la somme de 2 050,50 euros et pour le surplus, à compter de l’assignation ;
* les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
* la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
À l’audience du 18 juin 2024 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la société Action logement services, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa demande au titre de la dette locative à la somme de 4 253,50 euros.
Mme [O] [S], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.
Le diagnostic social et financier, prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’issue du délibéré.
Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024 prorogé au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution du défendeur
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur l’action subrogatoire en paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation
En vertu des articles 2308 et 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; la caution a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.
Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats :
– le contrat de bail du 24 mars 2022 ;
– le « contrat de cautionnement Visale n° A10134955325 » du 12 mars 2022, signé par le bailleur ;
– le commandement de payer délivré à la locataire, en date du 2 août 2023, portant sur la somme en principal de 2 050,50 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus ;
– la quittance subrogative du 13 juillet 2023, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 495,50 euros au titre du loyer et charges impayés de juillet 2023 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 050,50 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’avril 2023 à juillet 2023 inclus ;
– la quittance subrogative du 13 septembre 2023, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 214,50 euros au titre du loyer et charges impayés de septembre 2023 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 2 479,50 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’avril 2023 à septembre 2023 inclus ;
– la quittance subrogative du 17 mai 2024, signée par le bailleur, émise au profit de la société Action logement services pour la somme de 204,50 euros au titre du loyer et charges impayés de mars 2024 et faisant également référence aux sommes précédemment versées portant le tout à un montant total de 4 253,50 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnisés d’avril 2023 à mai 2024 inclus ;
– un décompte locatif portant sur la période de mars 2022 à mai 2024 ;
– un détail de la créance garantie par le cautionnement Visale, arrêté au 10 juin 2024, terme de mai 2024 inclus et faisant état d’une dette au titre des loyers et charges d’un montant de 4 253,50 euros.
Il résulte de l’ensemble de ces pièces que Mme [O] [S] a manqué à son obligation de paiement des loyers et charges à leurs termes et qu’agissant en qualité de caution, la société Action logement services a effectué certains règlements au lieu et place du locataire.
Toutefois, il s’infère du décompte locatif, qu’outre les sommes correspondant aux loyers et provisions mensuelles pour charges prévues au bail, la somme de 84 euros, apparaissant au débit du compte locatif en mars 2023 et correspondant à « taxe ordures ménagères/rappel de charges » a également été mise au débit du compte locatif. Cependant, il n’est pas justifié aux débats de cette somme, en l’absence de production d’un décompte de régularisation annuelle des charges et de l’avis de taxe foncière afférent, dans la mesure où le bail prévoit une provision mensuelle pour charges fixée à la somme de 35 euros et que le bailleur ne justifie pas de l’ensemble des charges réelles récupérables. Dès lors, cette somme de 84 euros injustement mise au débit du compte locatif, sera ôtée du calcul de la dette locative telle que garantie par la société Action logement services, subrogée dans les droits du bailleur, lequel ne justifie pas de cette somme.
En conséquence, la caution étant légalement subrogée dans l’action en paiement du bailleur contre la locataire à hauteur de 4 169,50 euros (4 253,50 euros – 84 euros) et pour le recouvrement de cette somme seulement, Mme [O] [S] sera condamnée à payer à la société Action logement services la somme de 4 169,50 euros, arrêtée au 10 juin 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés des termes d’avril 2023 à mai 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 050,50 euros à compter du 2 août 2023, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 12 octobre 2023, date de l’assignation.
Sur la demande en résolution du bail
Sur la recevabilité de la demande
Si le transfert de la créance du subrogeant au subrogé résultant de l’article 2309 du code civil emporte que seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance sont autorisées à la caution, sans s’étendre aux actions tendant à la résolution ou la résiliation du contrat lui-même, il n’en demeure pas moins que l’article 8.2 du « contrat de cautionnement Visale n° A10134955325 » liant M. [Y] [L] et la société Action logement services prévoit expressément que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder notamment aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.
En outre, les quittances subrogatives des 13 juillet 2023, 13 septembre 2023 et 17 mai 2024, signées par le bailleur rappellent que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés que dans le cadre d’une action en résiliation de bail.
Par ailleurs, la société Action logement service produit un courrier émis par le bailleur en date du 30 mai 2024, dans lequel ce dernier s’ « associe à la demande en acquisition de la clause résolutoire et/ou de résiliation de bail pour non-paiement des loyers ».
En conséquence, par application du contrat liant les parties, le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d’agir en expulsion.
Par ailleurs, le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX, qui en a accusé réception électroniquement le 2 août 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; et une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Calvados, laquelle en a accusé réception électroniquement le 16 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.
Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résolution de bail et en expulsion introduite par la société Action logement services, avant d’en examiner le bien fondé.
Sur le bien fondé de la demande
Conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.
En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Mme [O] [S], par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2023 et portant sur la somme en principal de 2 050,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.
Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de six semaines.
En effet, il s’infère, tant du décompte locatif que du détail de la créance d’Action logement services, produits aux débats, que dans ce délai de deux mois, bien que plusieurs versements pour le compte de la locataire aient été effectués par la caisse d’allocations familiales au titre des aides au logement, ceux-ci ne permettent ni de régler en intégralité les échéances courantes échues dans ce délai, ni d’apurer la dette locative objet du commandement de payer.
En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 2 octobre 2023.
Sur les conséquences de la résolution
Sur l’expulsion
Eu égard au constat de la résolution du bail, par l’effet de la clause résolutoire au 2 octobre 2023, il convient en conséquence d’autoriser le bailleur, à défaut de libération spontanée des lieux par la locataire, à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [S] ainsi que de tous occupants de son chef, conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, si besoin avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code.
Sur l’indemnité d’occupation
Étant occupante sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du bail, Mme [O] [S] cause un préjudice à M. [Y] [L] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé assorti de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 495,50 euros (460,50 euros au titre du loyer révisé et 35 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.
Par conséquent, Mme [O] [S] sera condamnée à payer à la société Action Logement services, subrogée dans les droits de M. [Y] [L], les indemnités d’occupation dues à compter du 2 octobre 2023, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie par la société bailleresse.
Sur les demandes accessoires
En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [O] [S], partie succombante au litige, sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré le 2 août 2023 ainsi qu’à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
CONDAMNE Mme [O] [S] à payer à la société Action logement services la somme de 4 169,50 euros, arrêtée au 10 juin 2024, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés des termes d’avril 2023 à mai 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 050,50 euros à compter du 2 août 2023, date du commandement de payer et sur le surplus, à compter du 12 octobre 2023, date de l’assignation ;
DÉCLARE recevable la demande en constat de la résiliation du bail présentée par la société Action logement services ;
CONSTATE la résolution du contrat de bail conclu le 24 mars 2022, entre d’une part, M. [Y] [L] et d’autre part, Mme [O] [S] portant sur l’immeuble situé [Adresse 3] – [Localité 6], à la date du 2 octobre 2023 par l’effet de la clause résolutoire ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire de Mme [O] [S], son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut de libération volontaire des lieux ;
RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;
FIXE l’indemnité d’occupation due mensuellement par Mme [O] [S] à M. [Y] [L] à une somme égale au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 495,50 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Mme [O] [S] à payer à la société Action logement services, subrogée dans les droits du bailleur, les indemnités d’occupation dues à compter du 2 octobre 2023, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux, étant précisé que ladite condamnation est subordonnée à la production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ;
REJETTE toutes les autres et plus amples demandes de la société Action logement services ;
CONDAMNE Mme [O] [S] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 2 août 2023 ;
CONDAMNE Mme [O] [S] à payer à la société Action logement services la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;
RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.
Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
