Cour d'appel, 22 octobre 2024. 23/02687

ARRET N°314 N° RG 23/02687 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G5ZC C.P/ V.D SARL GUINOT FB C/ S.A.S. RESIDENCE [5] Loi n° 77-1468 du30/12/1977 Copie revêtue de la formule exécutoire Le à Le à Le à Copie gratuite délivrée Le à Le à RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 22 OCTOBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/02687 - N° Portalis DBV5-V-B7H-G5ZC Décision déférée à la Cour : jugement du 27 octobre 2023 rendu(e) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES. APPELANTE : SARL GUINOT FB [Adresse 4] [Localité 3] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège ayant pour avocat postulant Me Henri-Noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS ayant pour avocat plaidant Me Benjamin CABAGNO de la SELARL CHOISEZ&ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS INTIMEE : S.A.S. RESIDENCE [5] [Adresse 2] [Localité 1] prise en la personne de son Président, en exercice, et de tous autres représentants légaux domiciliés ès-qualités audit siège ayant pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS ayant pour avocat plaidant Me Marine PARMENTIER de la SELARL WOOG& ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Madame Lydie MARQUER, Présidente Monsieur Cédric LECLER, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ************* EXPOSÉ DU LITIGE : La SARL Guinot FB est propriétaire de chambres au sein de l'Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) [5] qu'elle loue à la SAS Résidence [5] exploitant cet établissement en vertu de baux commerciaux ayant été signés au cours des années 2008 et 2009. Tous les baux comprennent un article intitulé « Loyer et Indexation » libellé comme suit : 'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d'effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an'. Ou 'Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an'. Le 25 juin 2020, la société Résidence [5] a informé ses bailleurs qu'elle tenait pour illicite la clause d'indexation précitée, de sorte que le loyer serait ramené à son montant initial, à compter du 1er janvier 2020 et que le trop versé serait récupéré dans la limite de la prescription quinquennale, par un étalement sur huit trimestres à compter du 30 septembre 2020. Le 26 octobre 2020, la société Guinot FB et d'autres bailleurs ont attrait la société Résidence [5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saintes pour entendre ordonner à l'intéressée de reprendre le paiement du loyer pour son montant contractuellement prévu et obtenir sa condamnation par provision au paiement des sommes indûment retenues. Par ordonnance en date du 8 décembre 2020, le juge des référés a ordonné à la société Résidence [5] d'appliquer la clause d'indexation du loyer insérée dans les contrats de bail conclus, de reprendre le paiement de loyer actualisé conformément à la clause litigieuse et l'a condamné à payer par provision à chacun des bailleurs les sommes indûment retenues. Les 9, 11, 13, 16, 17, 18, 19, 24 août, 6, 8 et 9 septembre 2021, la société Résidence [5] a attrait la société Guinot FB ainsi que d'autres bailleurs devant le tribunal judiciaire de Saintes. Dans le dernier état de ses demandes, la société Résidence [5] a demandé de : - juger non-écrite la clause d'indexation stipulée au sein de chaque bail conclu avec les défendeurs, - en conséquence juger que le montant annuel du loyer ne saurait excéder celui stipulé à l'article ' loyer et indexation' de chaque bail soit la somme de 56.291,76 euros s'agissant de celui conclu avec la société Guinot FB, - condamner chacun des défendeurs à lui restituer, dans la limite de cinq ans, toute somme reçue à titre de loyer au-delà des montants ci-dessus soit, pour la société Guinot FB, la somme actualisée de 66.337,11 euros au 19 septembre 2023 outre les intérêts légaux à compter du 9 novembre 2020 et à compter de la perception des loyers pour les excédents postérieurs. Par jugement contradictoire en date du 27 octobre 2023, le tribunal judiciaire de Saintes a statué ainsi : - déclare recevables les conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023 par la SAS Résidence [5] actualisant le montant de ses demandes pécuniaires en restitution de loyers, - déclare non écrite la clause d'indexation du loyer figurant dans le contrat de bail commercial conclu le 22 décembre 2008 entre la SAS Résidence [5] et la SARL Guinot FB, - dit qu'en conséquence le montant du loyer annuel dû par la SAS Résidence [5] à la SARL Guinot FB s'établit la somme de 53.357,12 euros HT, - condamne la SARL Guinot FB à restituer à la SAS Résidence [5] la somme de 66.337,11 euros arrêtée au 19 septembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2020 sur la somme de 30.986 euros et de la date d'échéance de chaque loyer pour les excédents postérieurs, - déboute la SAS Résidence [5] du surplus de ses demandes, - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 8 décembre 2023, la société Guinot FB a relevé appel de cette décision. Elle a intimé la société Résidence [5] en visant les chefs du jugement critiqué, à l'exception de la disposition par laquelle le tribunal déboute la SAS Résidence [5] du surplus de ses demandes. Par ordonnance du 27 décembre 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures n° RG 23/02687 et 23/02594 et dit que la présente procédure sera poursuivie sous le numéro RG 23/02594. Par ordonnance en date du 20 février 2024, le conseiller de la mise en état a ordonné la disjonction des deux instances (RG 23/02687 et 23/02594) en raison du défaut d'identité des parties. La société Guinot FB a, par dernières conclusions transmises le 6 mars 2024, demandé à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé l'appel régularisé par la SARL Guinot FB ; - infirmer le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saintes (n°RG 21/01570) en ce qu'il a : - déclaré recevables les conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2023 par la SAS Résidence [5] actualisant le montant de ses demandes pécuniaires en restitution de loyers ; - déclaré non-écrite la clause d'indexation du loyer figurant dans le bail commercial conclu le 22 décembre 2008 entre la SAS Résidence [5] et la SARL Guinot FB ; - dit qu'en conséquence le montant du loyer annuel dû par la SAS Résidence [5] à la SARL Guinot FB s'établit à 53 357,12 € hors taxes ; - condamné la SARL Guinot FB à restituer à la SAS Résidence [5] la somme de 66 337,11 € arrêtée au 19 septembre 2023 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 09 novembre 2020 sur la somme de 30 986 € et de la date d'échéance de chaque loyer pour les excédents postérieurs ; - confirmer le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saintes (n°RG 21/01570) en ce qu'il a : - débouté la société SAS Résidence [5] du surplus de ses demandes ; Y faisant droit, - débouter la société Résidence [5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires, En conséquence, - juger que les clauses ci-après reproduites sont des clauses d'augmentation forfaitaire : 'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d'effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an'. ou 'Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an'. - rejeter la sanction de ce que les clauses d'indexation rédigées comme suit seraient non-écrites : 'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d'effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an'. ou 'Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an'. - juger lesdites clauses d'indexation licites, A titre principal, - juger que les clauses ne sont pas des clauses d'indexation mais une clause d'augmentation forfaitaire 'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d'effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an'. ou 'Ce loyer sera, au terme de la deuxième année entière suivant la prise du bail, révisé annuellement au 1er janvier suivant, avec une garantie de 1,5 % net par an'. - rejeter la demande de la société La Résidence [5] visant à faire condamner la SARL Guinot FB au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans, - ordonner la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus, A titre subsidiaire, - juger que la clause de révision ne peut être réputée non écrite en son entier et que seul le taux d'augmentation de 1,5 % stipulé par les parties est réputé non écrit, - rejeter la demande de la société La Résidence [5] visant à faire condamner la SARL Guinot FB au remboursement du trop-perçu dans la limite de cinq ans, - ordonner la poursuite du bail dans les termes contractuellement prévus, En tout état de cause, - condamner la société La Résidence [5] à payer à la SARL Guinot FB une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société La Résidence [5] aux entiers dépens de l'instance. La société Résidence [5] a, par dernières conclusions transmises le 31 mai 2024, demandé à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé la société Résidence [5] en ses demandes ; - confirmer le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Saintes (RG n° 21/01570) en ce qu'il a statué par les chefs suivants : - « déclare non écrite la clause d'indexation du loyer figurant dans le contrat de bail commercial conclu le 22 décembre 2008 entre la SAS Résidence [5] et la SARL Guinot FB ; - dit qu'en conséquence le montant du loyer annuel dû par la SAS Résidence [5] à la SARL Guinot FB s'établit à la somme de 53.357,12 euros ; - condamne la SARL Guinot FB à restituer à la SAS [5] la somme de 66.337,11 € arrêtée au 19 septembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2020 sur la somme de 30.986 € et de la date d'échéance de chaque loyer pour les excédents postérieurs. » - débouter la société Guinot FB de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire et dans le cas où la cour infirmerait le jugement entrepris et ne réputerait non écrits que les termes 'avec une garantie de 1,5 % net par an » de la clause litigieuse', - condamner la société Guinot FB à restituer à la société Résidence [5] toute somme reçue au-delà du loyer nominal révisé par application de 50 % de l'indice PPH à partir du 1er janvier 2010 et depuis le 9 novembre 2015, soit la somme de 44.283,10 euros arrêtée au 31 mars 2024 ; En toutes hypothèses, - débouter la société Guinot FB de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - condamner la société Guinot FB à payer à la société Résidence [5] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties. L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Le contrat de bail unissant la société Résidence [5] à la SARL Guinot FB, propriétaire appelante dans le présent dossier, comporte la clause suivante au paragraphe intitulé 'Loyer et indexation' : 'Ce loyer sera, à compter de la deuxième année entière suivant la date de prise d'effet du bail, révisé annuellement, au 1er janvier suivant, en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement des personnes âgées, publiée par le Ministère de l'Economie et des Finances, avec une garantie de 1.5% net par an. La SARL Guinot prétend que cette clause est licite et que subsidiairement, s'il était fait droit à la demande de réputé non écrit, celle-ci ne pourrait concerner que la partie de la clause visant le taux d'augmentation de 1,5%. A cette fin, elle fait valoir : -que les parties n'ont jamais souhaité faire varier le loyer sur le seul aléa indexiel mais simplement encadrer les modalités de l'augmentation forfaitaire entre une partie fixe à 1,5% et une partie variable comprise entre 1,5% et 50% du prix des prestations d'hébergement, -qu'il s'agit d'une clause d'augmentation forfaitaire, dont les termes ont été librement négociés entre les parties et qui ne relève pas des dispositions du code monétaire et financier, -que le comportement des parties pendant plus de dix ans démontre leur volonté d'augmenter le prix du loyer de façon forfaitaire, d'autant que la société preneuse disposait d'un mandat de facturation, -que la société des Jardins de Loulay ne peut sans mauvaise foi prétendre que la clause serait illicite en ce qu'elle avait elle-même rédigé les baux litigieux qui s'analysent en des contrats d'adhésion, -que l'indice que la société preneuse prétend stipulé dans le contrat de bail n'a jamais été appliqué. La société preneuse estime qu'une telle clause doit être déclarée non écrite comme étant illicite, qu'en conséquence, le loyer exigible ne saurait excéder le montant du loyer nominal et que la société bailleresse doit être condamnée à payer le trop perçu. Elle fait valoir à cette fin : -que la clause litigieuse est une clause d'indexation ou d'échelle mobile qui doit répondre aux exigences des articles L112-1 et L112-2 du Code monétaire et financier, -que tel n'est pas le cas en ce qu'elle vise l'augmentation annuelle de l'indice, ce qui exclut toute variation négative et en ce qu'elle écarte une variation de l'indice qui serait inférieure à 1,5%, -que la jurisprudence a posé le principe de la nullité d'une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse, -qu'en présence de dispositions d'ordre public, il importe peu que le contrat litigieux soit ou non un contrat d'adhésion. Ces moyens appellent les observations suivantes. Il convient au préalable de qualifier la clause litigieuse et de déterminer si elle constitue une clause d'indexation appelée aussi clause d'échelle mobile, ou une clause forfaitaire d'augmentation du loyer. Une clause d'indexation requiert la réunion de trois éléments : un indice, une périodicité et un automatisme. Le premier de ces trois éléments est discuté. La société preneuse rappelle, sans être contredite, que la détermination du prix des prestations d'hébergement résulte d'une formule de calcul annexée au code de l'action sociale et des familles basé sur la comparaison entre le taux d'un panier composé de six indices et le taux d'évolution des retraites, calculé lui-même sur l'indice des prix à la consommation, hors tabac. En page 11 de ses écritures, la société Résidence [5] énumère la liste des six indices susvisés. Force est de constater que cet indice est susceptible de varier, tant à la hausse qu'à la baisse. Dans ces conditions, la clause litigieuse peut être qualifiée de clause d'indexation ou clause d'échelle mobile. Or, la clause litigieuse calcule la variation du loyer 'en appliquant 50 % de l'augmentation annuelle autorisée du prix des prestations d'hébergement', ce qui signifie que seule la hausse de l'indice pourra être pris en considération. Ce mécanisme d'augmentation automatique du loyer, exclut toute réciprocité. Or, par arrêt en date du 14 janvier 2016 (Cass Civ 3° n° 14-24.681), la Cour de cassation a posé le principe selon lequel est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse. Il convient dès lors de réputer non écrite ladite clause. Subsidiairement, la société Guinot FB fait valoir que la clause doit être scindée pour limiter les effets du réputé non écrit et la déclarer valide en ce qu'elle vise une augmentation de 1,5% par an qui s'analyse en une augmentation forfaitaire du loyer. La cour constate que la clause est rédigée de telle sorte qu'elle repose au principal sur un indice, et que ce dernier est garanti par le taux de 1,5%. Ce taux garanti est l'accessoire de la disposition indiciaire. Il existe donc un lien d'indivisibilité au sein de la clause qui empêche de la scinder pour ne la déclarer que partiellement non écrite. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré non écrite la clause dénommée 'Loyer et indexation'. S'agissant des conséquences du réputé non écrit, les dispositions du jugement déféré concernant le montant du loyer annuel dû et les sommes que la société Guinot FB est amenée à restituer ne sont pas discutés en cause d'appel. Ces dispositions du jugement seront elles aussi confirmées. *** Des considérations d'équité commandent de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles et de dire qu'en cause d'appel, chaque partie supportera ses propres dépens et sera débouté de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : - déclaré non écrite la clause d'indexation du loyer figurant dans le contrat de bail commercial conclu le 22 décembre 2008 entre la SAS Résidence [5] et la SARL Guinot FB ; - dit qu'en conséquence le montant du loyer annuel dû par la SAS Résidence [5] à la SARL Guinot FB s'établit à la somme de 53.357,12 euros ; - condamné la SARL Guinot FB à restituer à la SAS [5] la somme de 66.337,11 € arrêtée au 19 septembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2020 sur la somme de 30.986 € et de la date d'échéance de chaque loyer pour les excédents postérieurs, - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Y ajoutant, Dit que chaque partie supportera ses propres frais et dépens d'appel, Rejette toute demande plus ample ou contraire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,