Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/01298

Le copies exécutoires et conformes délivrées à ASW/FA REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 22/01298 - N° Portalis DBVG-V-B7G-ERKJ COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : jugement du 12 juillet 2022 - RG N°1121000842 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON Code affaire : 51B - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion COMPOSITION DE LA COUR : Madame Anne-Sophie WILLM, Président de chambre. Greffier : Mme Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Madame Anne-Sophie WILLM, conseiller, président de l'audience, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour. LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame Anne-Sophie WILLM, conseiller, a rendu compte conformément à l'article 786 du Code de Procédure Civile à Monsieur Michel Wachter, président, et Monsieur Cédric Saunier, conseiller. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTS Madame [N] [W] née le 11 Septembre 1963 à [Localité 3] de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Isabelle TOURNIER de la SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON Monsieur [M] [X] né le 11 Novembre 1963 à [Localité 3] de nationalité française, demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Isabelle TOURNIER de la SCP CODA, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉE S.C.I. DES CHAMPS DE [Localité 4] représentée par son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège Sise [Adresse 2] Inscrite au RCS de Besançon sous le numéro D479 794 638 Représentée par Me Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocat au barreau de BESANCON ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre et par Mme Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé. ************* EXPOSE DU LITIGE, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS Par acte sous seing privé du 26 avril 2006, la SCI des Champs de [Localité 4] (la SCI) a donné à bail à M. [M] [X] et Mme [N] [W] (les consorts [X]-[W] des locaux d'habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Le contrat prévoyait le versement d'un loyer mensuel d'un montant initial de 690 euros hors charges. Le 2 avril 2021, la SCI a fait signifier aux consorts [X]-[W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 4 163,13 euros en principal. Par acte en date du 7 décembre 2021, la SCI a fait assigner les consorts [X]-[W] devant le tribunal judiciaire de Besançon aux fins de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de ces derniers et en conséquence de faire prononcer leur expulsion, de les condamner au paiement, d'une part, de la somme principale de 7 075,08 euros au titre des loyers, charges et indemnité d'occupation courus selon le décompte arrêté au 19 novembre 2021 avec les intérêts de droit à compter du jour de l'assignation, et, d'autre part, d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération des lieux, outre le paiement de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Par jugement rendu le 12 juillet 2022 en l'absence de comparution de M. [M] [X], le tribunal judiciaire de Besançon a : - déclaré régulière et recevable la demande formée par la SCI à l'encontre des consorts [X]-[W], - prononcé la résiliation du bail conclu le 26 avril 2006 pour non paiement des loyers à la date du 2 juin 2021, - dit que les consorts [X]-[W] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 2 juin 2021, - ordonné l'expulsion des consorts [X]-[W] du logement, - dit qu'à défaut pour les consorts [X]-[W] de quitter les lieux et de les rendre libres de toute forme d'occupation, il sera procédé au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné solidairement les consorts [X]-[W] à payer à la SCI la somme de 6 882,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement, - condamné solidairement les consorts [X]-[W] à payer à la SCI une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 850,39 euros correspondant au motant du loyer et des charges qui auraient dû être versés en cas de continuation du bail à compter du 2 juin 2021 et jusqu'à libération complète des lieux et la remise des clefs et ce, avec indexation conforme à l'augmentation annuelle du loyer, - condamné solidairement les consorts [X]-[W] à verser à la SCI la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement les consorts [X]-[W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de l'assignation et de sa notification au préfet conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire, - rejeté les demandes de la SCI pour le surplus. Le tribunal a notamment considéré : Sur la clause résolutoire - que le contrat de bail contient une clause résolutoire, - que par exploit du 2 avril 2021, la bailleresse a fait commandement d'avoir à payer la somme de 4 163,13 euros, - que l'action en constatation de la résiliation de plein droit est recevable puisque l'assignation a été notifiée au préfet du Doubs par lettre recommandée avec avis de réception 2 mois au moins avant la date de l'audience, - que le bailleur, personne morale, a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou l'organisme payeur des aides au logement au moins 2 mois avant l'assignation, - que les consorts [X]-[W] n'ont, dans le délai légal de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer, ni réglé les causes du commandement, ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l'effet de la clause résolutoire du bail ainsi que l'octroi d'un délai de paiement, - que la clause résolutoire s'est appliquée de plein droit à la date du 2 juin 2021, - que les consorts [X]-[W] sont dès lors occupants sans droit ni titre du logement depuis le 2 juin 2021. Sur la créance locative - que la SCI justifie du principe de la créance locative invoquée, - que les augmentations effetuées au 1er mai 2020, au 1er mai 2021 et au 1er mai 2022 sont conformes au contrat de bail, - qu'il convient de déduire du montant de la créance la somme de 40,60 euros au titre de frais pohibés, - que la créance doit en conséquence être accueillie. Sur les délais - que les plans d'apurement précédents n'ont pas été respectés, - qu'il existe plusieurs procédures d'huissier, - que les locataires ne produisent aucun justificatif de leurs revenus. Sur l'indemnité d'occupation - que les consorts [X]-[W] étant occupants sans droit ni titre depuis le 2 juin 2021, une indemnité d'occupation sera accordée à la bailleresse en réparation de son dommage à hauteur de 850,39 euros par mois à compter de cette date et jusqu'à la restitution effective des lieux. -oOo- Par déclaration du 2 août 2022, les consorts [X]-[W] ont relevé appel du jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI pour le surplus. -oOo- Aux termes de leurs conclusions transmises le 28 octobre 2022, les consorts [X]-[W] demandent à la cour : - de les déclarer tant recevables que bien fondés en leur appel, Y faisant droit, - de réformer le jugement rendu le 12 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu'il a : - déclaré régulière et recevable la demande formée par la SCI à l'encontre des consorts [X]-[W], - prononcé la résiliation du bail conclu le 26 avril 2006 pour non paiement des loyers à la date du 2 juin 2021, - dit que les consorts [X]-[W] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 2 juin 2021, - ordonné l'expulsion des consorts [X]-[W], - dit qu'à défaut pour les consorts [X]-[W] d'avoir quitté les lieux et de les rendre libres de toute forme d'occupation, il sera procédé au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné solidairement les consorts [X]-[W] à payer à la SCI la somme de 6 882,14 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement, - condamné solidairement les consorts [X]-[W] à payer à la SCI une indemnité d'occupation mensuelle d'un motant de 850,39 euros correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient dû être versés en cas de continuation du bail à compter du 2 juin 2021 et jusqu'à libération complète des lieux et la remise des clefs et ce, avec indexation conforme à l'augmentation annuelle du loyer, - condamné solidairement les consorts [X]-[W] à verser à la SCI la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement les consorts [X]-[W] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et le coût de l'assignation et de sa notification au préfet conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, Avant dire droit : * enjoindre la SCI de produire aux débats un justificatif précis et actualisé des sommes dues par les consorts [X]-[W] au titre de leur arriéré de loyers et tenant compte de tous les versements qu'ils ont effectués, * donner acte aux consorts [X]-[W] de ce qu'ils se réservent le droit de contester ce décompte en ce qui concerne les charges qui leur sont demandées ou encore en ce qu'il intègre des loyers ou indexations prescrits et ne tiendrait pas compte des versements par eux effectués, Au fond et en tout état de cause : * dire et juger n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail conclu le 26 avril 2006 pour non-paiement des loyers à la date du 2 juin 2021, * dire et juger n'y avoir lieu à prononcer l'expulsion des consorts [X]-[W] des lieux loués avec toutes les conséquences de droit résultant de cette expulsion, * accorder aux consorts [X]-[W] la possibilité d'apurer leur éventuelle dette dans un délai de deux ans, * condamner la SCI à régler aux consorts [X]-[W] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamner la SCI aux entiers dépens avec droit pour la SCP CODA de se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions transmises le 6 janvier 2023, la SCI demande à la cour de : - confirmer intégralement le jugement déféré, Y ajoutant, - débouter les consorts [X]-[W] de leurs demandes relatives à la prescription et aux délais de paiement, - condamner solidairement les consorts [X]-[W] à verser à la SCI la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel. -oOo- L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 septembre 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 19 octobre 2023. Elle a été mise en délibéré au 19 décembre 2023. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l'exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus. SUR CE, LA COUR I. Sur les demandes avant dire droit Les consorts [X]-[W] demandent à la cour : * d'enjoindre la SCI de produire aux débats un justificatif précis et actualisé des sommes dues par eux au titre de leur arriéré de loyers et tenant compte de tous les versements qu'ils ont effectués, * de leur donner acte de ce qu'ils se réservent le droit de contester ce décompte en ce qui concerne les charges qui leur sont demandées ou encore en ce qu'il intègre des loyers ou indexations prescrits et ne tiendrait pas compte des versements par eux effectués. La cour relève toutefois que l'agence Mourey, mandataire de la SCI, produit un décompte actualisé des sommes dues par les consorts [X]-[W] ainsi que des versements qu'ils ont effectués, et que ce décompte est corroborré par les extraits de compte versés par les consorts [X]-[W] ainsi que par leurs indications mentionnées dans leurs conclusions sur les sommes réglées. Compte-tenu de ces éléments, les consorts [X]-[W] seront déboutés de leurs demandes. II. Sur la résiliation du bail Les consorts [X]-[W] sollicitent la réformation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail. Ils ne contestent pas l'existence d'impayés, y compris postérieurement au commandement de payer qui leur a été délivré, et demandent l'octroi de délais de paiement, insistant sur les conséquences catastrophiques de l'expulsion qui découleraient d'une résiliation du bail. La SCI souligne que les consorts [X]-[W] n'ont que partiellement déféré au commandement de payer et n'ont par ailleurs effectué aucun versement depuis le 1er octobre 2022. Réponse de la cour : Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, il est constaté : - que le contrat de bail litigieux prévoit une clause résolutoire en cas de non paiement intégral à son échéance exacte d'un seul terme de loyer, - que selon cette clause, le contrat sera résilié de plein droit , si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, - que la SCI a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire aux consorts [X]-[W] le 2 avril 2021 pour un montant de 4 163,13 euros, - que selon le décompte arrêté au 12 décembre 2022, si les consorts [X]-[W] ont effectué des versements supérieurs au montant de leur loyer depuis le mois d'avril 2021, ils ne se sont pas pour autant acquitté de leur dette à hauteur de 4 163,13 euros avant le 2 juin 2021. La clause résolutoire est en conséquence acquise et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail conclu le 26 avril 2006 et dit que les consorts [X]-[W] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement depuis le 2 juin 2021, ordonné leur expulsion et dit qu'à défaut d'avoir quitté les lieux et de les rendre libres de toute forme d'occupation, il sera procédé au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier. II. Sur le montant de la dette locative Les consorts [X]-[W] contestent la dette locative qui leur est réclamée. Ils invoquent plusieurs erreurs de calcul et considèrent que la SCI échoue à démontrer l'ampleur de sa créance. Ils expliquent que certains des arriérés de loyers dont il leur est demandé le paiement sont prescrits, et soutiennent que des prétendus impayés de loyers de 2013, 2015 et 2016 ont été intégrés dans la dette locative alors qu'ils étaient prescrits. Ils font également valoir la prescription de l'indexation du loyer et soutiennent, s'agissant des charges, qu'aucun relevé précis ne leur a jamais été transmis. La SCI fait valoir que les paiements partiels ont été imputés en priorité sur les dettes les plus anciennes, et indique que les créances qu'elle réclame sont nées moins de trois ans avant l'assignation qui a été interruptive de prescription. Elle explique en outre avoir pratiqué une indexation du loyer inférieure à celle qui aurait pu être réalisée. Réponse de la cour : Sur la prescription Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Selon l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt. L'article 125 du code de procédure civile dispose que les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d'ordre public, notamment lorsqu'elles résultent de l'inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l'absence d'ouverture d'une voie de recours. Le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. Il ressort de l'article 2247 du code civil que les juges ne peuvent pas suppléer d'office le moyen résultant de la prescription. Aux termes de l'article 7-1de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La cour observe à titre liminaire que les appelants ne formulent aucune fin de non-recevoir tirée de la prescription dans le dispositif de leurs écritures, qui seul saisit la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile. Par ailleurs, le moyen selon lequel le premier juge n'a pas relevé d'office le moyen tiré de la prescription est inopérant alors que le juge n'a pas le pouvoir de suppléer la carence d'une partie sur ce point. En tout état de cause, il est constaté : - que selon le décompte arrêté au 12 décembre 2022, le premier incident de paiement date de janvier 2020, - que l'assignation a été délivrée le 7 décembre 2021, - que l'affirmation des consorts [X]-[W] selon laquelle une fraction de la dette dont le paiement est sollicité par la SCI serait prescrite en raison d'impayés datant de 2013, 2015 et 2016 est contredite par le décompte du 12 décembre 2022, - que toutes les augmentations de loyers sont intervenues sur la base de la clause de révision annuelle conformément aux prévisions contractuelles et qu'elles ont été réalisées en temps utile, - que la dette des consorts [X]-[W] n'est en conséquence pas prescrite. Sur le montant des charges Il est constaté : - que par courriel du 6 avril 2021, les consorts [X]-[W] ont été informés de la régularisation d'eau pour la période allant du 20 novembre 2019 au 3 décembre 2020, du nombre de m3 consommés, ainsi que d'un trop perçu en leur faveur de 97,30 euros, - qu'à ce courriel étaient jointes les factures correspondant aux sommes établies par la communauté urbaine du Grand [Localité 3] métropole, département eau-assainissement, - que par courriel en date du 3 février 2022, les consorts [X]-[W] ont été informés de la régularisation d'eau pour la période allant du 4 décembre 2020 au 27 mai 2021, du nombre de m3 consommés et d'un trop perçu en leur faveur de 143,16 euros, - que les factures afférentes aux sommes dues ont été jointes à cette transmission, - que par courriel du 4 février 2022, les consorts [X]-[W] ont été informés de la régularisation d'eau pour la période allant du 28 mai 2021 au 14 décembre 2021, du nombre de m3 consommés et d'un trop perçu en leur faveur de 332,64 euros, - que les factures correspondantes aux montants indiqués ont été jointes à ce courriel. Le grief selon lequel le calcul du montant des charges n'a pas été transmis et serait opaque n'est dès lors pas justifié, et les consorts [X]-[W] n'établissent pas que la dette dont la SCI réclame le paiement n'est pas justifiée. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les consorts [X]-[W] à payer à la SCI la somme de 6 882,14 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. III. Sur l'indemnité d'occupation Les consorts [X]-[W] ne développant aucun moyen au soutien de leur appel en ce qu'ils ont été condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 850,39 euros, et le principe d'une telle indemnité étant incontestable dès lors qu'en suite de la résiliation du bail les locaux sont occupés sans droit ni titre, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. IV. Sur les délais de paiement Les consorts [X]-[W] font valoir qu'il n'a pas été fait droit à leur demande de délais de paiement alors même qu'un échéancier était en place et respecté et qu'ils sont financièrement en mesure d'apurer le passif. Ils soutiennent n'avoir jamais été contraints de produire des justificatifs de revenus, reprochent au tribunal de n'avoir pas réouvert les débats afin qu'ils puissent justifier de leur situation financière et invoquent des versements effectués depuis janvier 2022 dont il n'aurait pas été tenu compte. La SCI réplique que les loyers des consorts [X]-[W] ont fait l'objet de nombreux incidents de paiement et ce dès la conclusion du bail. Elle précise que l'échéancier proposé en janvier 2022 par Mme [W] n'a pas été intégralement respecté, et observe que les consorts [X]-[W] sont âgés de 59 ans, qu'ils seront bientôt à la retraite et que s'ils ne parviennent d'ores et déjà pas à régler leurs loyers courants et les arriérés, cette situation ne pourra qu'empirer. Réponse de la cour : Aux terme de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, il est constaté : - que selon le décompte arrêté au 12 décembre 2022, la dette des consorts [X]-[W] n'a pas été intégralement apurée, - qu'elle a au contraire augmenté, atteignant la somme de 8 920,20 euros, - que si Mme [W] a effectué divers versements en sus des loyers courants depuis janvier 2022, elle n'a pas réglé les loyers des mois d'octobre à décembre 2022, - que les revenus imposables de Mme [W] ont été de 11 149 euros en 2021, - que le revenu imposable de M. [X] s'est élevé à 21 487 euros en 2019. Compte-tenu de ces éléments desquels il ressort que les consorts [X]-[W] ne justifient pas se trouver en situation de régler leur dette, et de l'augmentation continue de l'arriéré locatif, la demande de délais de paiement sera rejetée et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. V. Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [X]-[W] seront condamnés aux dépens d'appel. Les consorts [X]-[W] seront déboutés de leur demande formée au titre des frais irrépétibles et ils seront condamnés à payer à la SCI la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, après débats en audience publique et après en avoir délibéré, CONFIRME, dans les limites de l'appel, le jugement du tribunal judiciaire de Besançon du 12 juillet 2022 en toutes ses dispositions ; Y AJOUTANT CONDAMNE in solidum M. [M] [X] et Mme [N] [W] aux dépens d'appel ; CONDAMNE M. [M] [X] et Mme [N] [W] à payer à la SCI des Champs de [Localité 4] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE M. [M] [X] et Mme [N] [W] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier. Le greffier, Le président,