Cour d'appel, 22 mai 2025. 23/01070

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 23/01070 - N° Portalis DBVS-V-B7H-F6YS Minute n° 25/00152 [T], [K] C/ [C] Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de Metz, décision attaquée en date du 20 Mars 2023, enregistrée sous le n° 11-22-1052 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE ARRÊT DU 22 MAI 2025 APPELANTS : Monsieur [W] [P] [T] [Adresse 1] Représenté par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ Madame [B] [K] épouse [T] [Adresse 1] Représentée par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ INTIMÉ : Monsieur [I] [C] [Adresse 2] Représenté par Me Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller Mme DUSSAUD, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier ARRÊT Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier présent lors du prononcé. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 1er mai 2019, M. [I] [C] a consenti à compter du 15 mai 2019 à M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T], un bail portant sur une maison d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 800 euros outre 36 euros de provision sur charges. Par acte d'huissier signifié le 28 octobre 2022, il les a fait citer devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir'à titre principal constater qu'ils sont occupants sans droit ni titre, ordonner leur expulsion, les condamner solidairement à lui payer la somme de 21.871 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 14 mai 2022 et une indemnité d'occupation de 836 euros par mois à compter du 15 février 2022, à titre subsidiaire ordonner la résiliation du bail et leur expulsion, condamner solidairement à lui payer la somme de 24.469 euros au titre des loyers et charges impayés jusqu'au mois d'octobre 2022, les loyers jusqu'à la date de résiliation du bail et une indemnité d'occupation de 836 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 20 mars 2023, le tribunal judiciaire de Metz a': - débouté M. [C] de sa demande principale tendant au constat de ce qu'un congé pour vente a valablement été délivré à M. et Mme [T] et que ces derniers sont en conséquence occupants sans droit, ni titre de l'appartement depuis le 15 mai 2022 - déclaré recevables les demandes de M. [C] tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, à l'expulsion de M. et Mme [T] et au paiement des arriérés de loyers et d'une indemnité d'occupation - prononcé à la date du 20 mars 2023, la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mai 2019 entre M. [C] et M. et Mme [T] - ordonné en conséquence à M. et Mme [T] et à tous occupants de leur chef de libérer la maison située [Adresse 1] à [Localité 3] dans le mois de signification du jugement et dit qu'à défaut de libération volontaire dans ce délai, M. [C] pourra faire procéder à leur expulsion, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique - condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à M. [C] 24.469 euros au titre de l'arriéré de loyers et de provisions sur charges au 20 mars 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision - condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à M. [C] une indemnité mensuelle d'occupation de 836 euros à compter du 21 mars 2023 et jusqu'à la date de libération effective des lieux - condamné solidairement M. et Mme [T] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation, du commandement de payer et de sa notification à la préfecture, et à payer à M. [C] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration déposée au greffe le 11 mai 2023, M. et Mme [T] ont interjeté appel de ce jugement. Par ordonnance du 12 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l'appel principal formé par M. et Mme [T] à l'encontre du jugement rendu le 20 mars 2023. Aux termes de ses dernières conclusions du 26 octobre 2023, M. [C] demande à la cour de: - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à faire constater qu'un congé pour vente avait été valablement délivré à M. et Mme [T] et qu'ils sont occupants sans droits ni titre de l'appartement depuis le 15 mai 2022 - juger que le congé pour vente signifié à M. et Mme [T] le 21 septembre 2021 est parfaitement régulier et qu'en conséquence ils sont occupants depuis le 15 juin 2022 sans droit ni titre du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] - ordonner l'expulsion de M. et Mme [T] et de tout occupant de leur chef avec au besoin, le concours de la force publique - les condamner solidairement à lui payer la somme de 21.871 euros et subsidiairement la somme de 19.786 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la demande et subsidiairement à compter du jugement - fixer l'indemnité d'occupation due par M. et Mme [T] à compter du 15 mai 2022 à la somme de 836 euros par mois et les condamner solidairement à lui payer la somme de 14.630 euros à ce titre avec intérêts au taux légal à compter de la demande - en tout état de cause les condamner solidairement à lui payer la somme de 836 euros à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à leur départ effectif des lieux - subsidiairement confirmer le jugement en son principe mais l'émendant sur le montant de l'arriéré de loyers et charges - condamner solidairement M. et Mme [T] à lui payer la somme de 28.352,35 euros et subsidiairement la somme de 24.469 euros au titre de l'arriéré de loyers et de charges arrêté à la date du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la demande et subsidiairement à compter du jugement - confirmer le surplus du jugement - rejeter l'ensemble des prétentions de M. et Mme [T] - les condamner solidairement à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Il expose avoir fait délivrer aux locataires le 21 septembre 2021 un congé pour vente à effet du 14 mai 2022, qu'un courrier pour vente daté du 13 septembre 2021 était joint en intégralité à l'acte intitulé «'signification d'un congé'», que valablement signifié par dépôt en étude cet acte est régulier, que les locataires n'y ont jamais répondu et se sont maintenus dans les lieux, qu'ils sont occupants sans droit ni titre depuis le 15 mai 2022 et qu'il convient en conséquence d'ordonner leur expulsion. Il ajoute que l'arriéré locatif arrêté au 14 mai 2022 s'élève à 21.871 euros, sollicitant subsidiairement la somme de 19.786 euros arrêtée au 5 octobre 2022. Subsidiairement, il soutient que le manquement à l'obligation de paiement du loyer justifie la résiliation du bail, que le montant des loyers et charges impayés au 23 mars 2023, date de prononcé de la résiliation du bail, s'élève au total à la somme de 28.352,35 euros, subsidiairement à la somme de 24.469 euros à la date de l'assignation. Il sollicite en outre des dommages et intérêts pour procédure abusive aux motifs que l'appelant n'a pas quitté le logement malgré son engagement devant le premier juge et que l'appel est abusif. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le congé pour vendre Il résulte des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement Selon l'article 15 (I) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l' une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. L'article précise (II) que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. En l'espèce, s'il résulte du jugement qu'en première instance le bailleur n'a produit que des actes de signification du congé pour vendre incomplets, la totalité du document est produite en appel et il est constaté que l'acte d'huissier du 21 septembre 2021 indique expressément qu'il a pour objet un congé à effet du 14 mai 2022, qu'il mentionne le prix de vente et contient en annexe une notice d'information. L'acte précise qu'il est joint et remis aux destinataires une lettre de congé pour vente établie par le bailleur, laquelle est également produite et contient les différentes mentions exigées à peine de nullité par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 notamment les alinéas de ce texte relatifs au congé pour vendre et la possibilité pour les locataires d'acquérir l'immeuble par préférence au cours des deux premiers mois de préavis. Il s'en déduit que l'acte signifié à chacun des locataires est régulier. En conséquence, faute d'acceptation par les locataires de l'offre de vente de l'immeuble dans le délai imparti, le bail est arrivé à son terme le 14 mai 2022 et les appelants sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté l'intimé de sa demande principale fondée sur le congé pour vendre et a prononcé la résiliation du bail, puisque le contrat de bail a pris fin dès le 14 mai 2022, et de valider le congé pour vendre. En revanche, le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné la libération des lieux et à défaut de libération volontaire, l'expulsion des appelants. Sur l'arriéré de loyers et charges L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, l'intimé fait état d'une dette de loyers et charges de 21.871 euros au 14 mai 2022 date à laquelle le bail est arrivé à son terme. Il n'est justifié d'aucun réglement de tout ou partie de cette somme. En conséquence le jugement est infirmé et les appelants sont condamnés solidairement à payer à l'intimé la somme de 21.871 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté 14 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023, date du jugement. Sur l'indemnité d'occupation Le contrat de bail a définitivement pris fin le 14 mai 2022 et les appelants sont devenus occupants sans droit ni titre du logement à compter du 15 mai 2022 et sont redevables d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à la somme mensuelle de 836 euros par mois, correspondant au montant du loyer majoré de la provision sur charges. En conséquence, le jugement est infirmé et M. et Mme [T] sont condamnés solidairement à payer à M. [C] pour la période du 15 mai 2022 au 31 octobre 2023, la somme de 14.630 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et une indemnité mensuelle d'occupation de 836 euros à partir du 1er novembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux. Sur les dommages et intérêts L'exercice d'une action ou d'une défense en justice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grave équipollente au dol, l'appréciation inexacte que l'une des parties fait de ses droits ne constituant pas une faute susceptible d'engager sa responsabilité à ce titre. En l'espèce l'intimé ne démontre pas que les appelants auraient agi abusivement alors qu'ils ne sont pas à l'initiative de la procédure judiciaire, ni que l'appel procède de l'usage excessif d'un droit, de la mauvaise foi ou d'un acte de malice, le fait de s'être maintenu dans les lieux malgré leur engagement devant le premier juge ne constituant pas un abus procédural. En conséquence, la demande de dommages et intérêts est rejetée. Sur les frais irrépétibles et les dépens Les appelants, partie perdante, sont condamnés in solidum aux dépens d'appel et à verser à l'intimé la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a ordonné à M. [W] [P] [T] et à Mme [B] [K] épouse [T] et à tous occupants de leur chef de libérer la maison située [Adresse 1] à [Localité 3] dans le mois de signification du jugement et dit qu'à défaut de libération volontaire dans ce délai, M. [I] [C] pourra faire procéder à leur expulsion, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique'; L'INFIRME en ce qu'il a débouté M. [I] [C] de sa demande tendant au constat de ce que le congé pour vendre a valablement été délivré et que M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T] sont occupants sans droits, ni titre depuis le 15 mai 2022, prononcé à la date du 20 mars 2023, la résiliation du contrat de bail conclu le 1er mai 2019, condamné solidairement M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T] à payer M. [I] [C] la somme de 24.469 euros au titre de l'arriéré de loyers et provisions sur charges à la date du jugement et une indemnité mensuelle d'occupation de 836 euros à compter du 21 mars 2023 et statuant à nouveau, DIT que le congé pour vendre signifié le 21 septembre 2021 est régulier et qu'en conséquence M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T] sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3] depuis le 15 mai 2022'; CONDAMNE solidairement M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T] à payer à M. [I] [C] la somme de 21.871 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté 14 mai 2022 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2023'; FIXE l'indemnité d'occupation due par M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T] à la somme mensuelle de 836 euros à compter du 15 mai 2022 ; CONDAMNE solidairement M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T] à payer à M. [I] [C] la somme de 14.630 euros au titre des indemnités d'occupation échues pour la période du 15 mai 2022 au 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et une indemnité mensuelle d'occupation de 836 euros à compter du 1er novembre 2023 jusqu'à libération effective des lieux'; Y ajoutant, DEBOUTE M. [I] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive'; CONDAMNE in solidum M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T] aux dépens d'appel'; CONDAMNE in solidum M. [W] [P] [T] et Mme [B] [K] épouse [T] à payer à M. [I] [C] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT