Cour d'appel, 28 novembre 2024. 24/01601

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-5 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 28 NOVEMBRE 2024 N° RG 24/01601 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WM6F AFFAIRE : [H] [G] [W] ... C/ S.A. IN'LI Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Décembre 2023 par le Tribunal de proximité de Puteaux N° RG : 12-22-0276 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 28.11.2024 à : Me Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES (619) Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES (627) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [H] [G] [W] née le 11 Mars 1986 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Monsieur [P] [V] [M] [M] né le 13 Juillet 1984 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 - N° du dossier 20240075 Plaidant : Me Natal YITCKO, du barreau de Paris APPELANTS **************** S.A. IN'LI prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. [Adresse 5] [Adresse 5] Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 24133 Plaidant : Me Christine GALLON, du barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Thomas VASSEUR, Président, Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, Madame Marina IGELMAN, Conseillère, Greffière lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 31 août 2016, la S.A. In'Li a consenti à M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 2]. Des loyers sont demeurés impayés. Par acte en date du 6 mai 2022, la société In'Li a fait délivrer à M. [M] [M] et Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, afin d'obtenir le paiement de la somme de 3 266,70 euros, correspondant à l'arriéré locatif, au mois d'avril 2022. Par acte du 27 juillet 2022, la société In'Li a fait assigner en référé M. [M] [M] et Mme [W] aux fins d'obtenir principalement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion des locataires et leur condamnation provisionnelle au paiement d'une somme provisionnelle de 2 812,69 euros outre une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 13 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a : - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, cependant, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 juillet 2022, - dit qu'à compter du 7 juillet 2022, M. [M] [M] et Mme [W] se sont trouvés occupants sans droit ni titre des lieux loués situés [Adresse 2], - ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [M] [M] et Mme [W] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants; R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un harde-meubles, aux frais et risques de M. [M] [M] et Mme [W] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 7 juillet 2022 et jusqu'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné solidairement M. [M] [M] et Mme [W], à son paiement à la société In'Li, - condamné solidairement M. [M] [M] et Mme [W] au paiement à titre provisionnel à la société In'Li de la somme de 186,66 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de septembre 2023 inclus, - condamné in solidum M. [M] [M] et Mme [W] au paiement de la somme de 500 euros à la société In'Li en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - condamné in solidum M. [M] [M] et Mme [W] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, - rappelé que l'ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 7 mars 2024, M. [M] [M] et Mme [W] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 septembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [W] et M. [M] [M] demandent à la cour, au visa des articles 10-2 et 10-3 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 et de la loi du 6 juillet 1989, de : '- déclaré recevable et dire bien fondés M. [M] [M] et Mme [W] en leur appel de l'ordonnance rendue le 13 décembre 2023 par le président du tribunal de proximité de Puteaux ; y faisant droit, - réformer l'ordonnance sus énoncée et datée en ce qu'elle a : « - renvoyé les parties à se pourvoir au fond, cependant, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 6 juillet 2022, - dit qu'à compter du 7 juillet 2022, M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] se sont trouvés occupants sans droit ni titre des lieux loués situés : un logement situé [Adresse 2], - ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411 -1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - autorisé, le cas échéant, la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde-meubles, aux frais et risques de M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives, conformément aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 7 juillet 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné solidairement M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] à son paiement à la société In'Li, - condamné solidairement M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] au paiement à titre provisionnel à la société In'Li de la somme de 186,66 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de septembre 2023 inclus, - condamné solidairement M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] au paiement de la somme de 500 euros à la société In'Li en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires - condamné in solidum M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer, - rappelle que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire, et plus généralement de toutes dispositions non visées au dispositif et faisant grief à l'appelant selon les moyens qui seront développés dans les conclusions » et statuant à nouveau : - dire que le commandement de payer délivré le 06 mai 2022 à M. [M] [M] et à Mme [W] est nul et de nul effet ; - dire qu'il n'est pas joint au commandement de payer un décompte ventilant les loyers et les charges à payer ; - dire que la résiliation du bail ne pouvait prospérer faute pour la bailleresse d'annexer commandement de payer un décompte précis des loyers et les charges à payer ; en conséquence : - constater les contestations sérieuses s'opposant à la demande d'indemnité d'occupation à compter du 07 juillet 2022 ; - renvoyer la société In'Li à se pourvoir au fond pour l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - annuler l'ordonnance en date du 13 décembre 2023 en ce qu'il a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 06 juillet 2022 ; - jugé qu'à compter du 07 juillet 2022, M. [P] [M] [M] et Mme [W] se sont trouvés occupants sans droit ni titre des lieux loués situés : un logement situé [Adresse 2] - ordonné l'expulsion des lieux loués de M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - autorisé, le cas échéant la séquestration du mobilier garnissant les lieux loués dans un garde meubles, aux frais et risques de M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] en garantie des indemnités mensuelles d'occupation et des réparations locatives conformément aux article L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - fixé l'indemnité d'occupation due mensuellement à compter du 07 juillet 2022 et jusqu'à 'à la complète libération des lieux, au montant des loyers révisables et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué, et condamné solidairement M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W], à son paiement à la société In'Li ; - condamné solidairement M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] au paiement à titre provisionnel à la société In'Li de la somme de 186,66 euros (cent quatre-vingt-six euros et soixante-six centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois de septembre 2023 inclus ; - condamné in solidum M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W], au paiement de la somme de 500 euros (cinq cents euros) à la société In'Li en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné in solidum M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W], aux dépens en ce compris notamment le coût du commandement de payer ; - rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. en tout état de cause : - débouté la société In'Li de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la société In'Li à payer à M. [M] [M] et à Mme [W] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société In'Li aux entiers dépens.' Mme [W] et M. [M] [M] indiquent qu'au jour de l'audience devant le premier juge, la dette locative avait été soldée à l'exception de la somme de 186, 66 euros et qu'aucune urgence ne justifiait leur condamnation. Ils soutiennent qu'aucun décompte détaillé de la dette locative réclamée n'a été annexé au commandement de payer ni produit par la suite et qu'il n'est pas justifié de la régularisation des charges locatives, tous éléments rendant nul le commandement. Rappelant que l'octroi d'une provision suppose l'existence d'une créance non sérieusement contestable, ils indiquent que le juge des référés n'a aucune compétence pour fixer l'indemnité d'occupation et qu'au surplus la dette de 2812, 69 euros a été réglée dans le délai de deux mois et que la clause résolutoire n'a donc pu être acquise. Mme [W] et M. [M] [M] affirment être à jour de leurs loyers et résider dans le logement loué, aucune preuve contraire n'étant selon eux versée aux débats. Dans ses dernières conclusions déposées le 7 octobre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société In'Li demande à la cour, au visa de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, de : '- débouter Mme [W] et M. [M] [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions. en conséquence, - confirmer l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions. - condamner solidairement Mme [W] et M. [M] [M] à payer à la société In'Li une somme de 2 000 euros pour procédure abusive. - condamner solidairement Mme [W] et M. [M] [M] à payer à la société In'Li une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner solidairement Mme [W] et M. [M] [M] aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Christophe Debray, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.' La société In'Li indique que le juge des référés peut constater l'acquisition d'une clause résolutoire en dehors de toute urgence et octroyer une provision au titre d'une indemnité d'occupation. Elle soutient que la dette locative n'a pas été réglée dans les deux mois du commandement de payer, lequel comprenait en annexe un décompte détaillé. Elle expose que plusieurs éléments, dont certains produits par les locataires eux-mêmes, permettent de démontrer que Mme [W] et M. [M] [M] ne résident pas dans le logement loué, ce qui établit selon elle leur mauvaise foi. L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la résiliation du bail et l'expulsion Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, même en l'absence d'urgence. L'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. En l'espèce, le commandement de payer du 6 mai 2022, tel qu'il est lui même versé aux débats par les appelants, visait la clause résolutoire prévue au contrat de bail et comprenait en annexe un décompte détaillé depuis le 1er septembre 2016 comprenant les régularisations de charges locatives. Mme [W] et M. [M] [M] ne justifient pas s'être acquittés de leur dette dans le délai de deux mois qui leur était imparti dès lors que, entre le 6 mai et le 6 juillet 2022, alors que la somme qui leur était réclamée dans le commandement s'élevait à la somme de 3 266, 70 euros, ils n'ont procédé à un règlement que de la somme de 2 546, 18 euros le 30 mai 2022. Dès lors, l'ordonnance querellée sera confirmée en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, la circonstance que la dette locative ait été ramenée à la date de l'audience devant le premier juge à la somme de 186, 66 euros étant sans incidence. La décision querellée sera également confirmée en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des meubles. Sur les demandes en paiement L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'indemnité d'occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux et il entre dans les pouvoirs du juge des référés de fixer une indemnité d'occupation provisionnelle. En l'espèce, Mme [W] et M. [M] [M] versent aux débats les justificatifs de 3 versements de 1 700, 1 300 et 2 700 euros intervenus en septembre 2024 et produisent une capture d'écran de leur espace In'Li qui fait apparaître un solde créditeur de 5, 14 euros. Faute pour la bailleresse de produire un décompte récent, le dernier relevé de compte qu'elle verse aux débats datant du 16 mai 2024, il convient de dire qu'il existe une contestation sérieuse quant à l'existence d'une dette locative au jour où la cour statue et l'ordonnance querellée sera infirmée de ce chef. A l'inverse, elle sera confirmée en ce qu'elle a condamné les locataires à titre provisionnel à verser une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges contractuellement prévus. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la société In'Li verse aux débats un procès-verbal de commissaire de justice qu'elle a fait effectuer le 7 novembre 2023 qui expose avoir rencontré dans le logement loué Mme [N] [Z] épouse [O] [D] qui 'indique vivre dans le logement loué avec sa fille Mademoiselle [N] [Z] [Y] (...) ainsi qu'avec son frère M. [N] [Z] [X] (...)' et précise 'être la cousine de Mme [W] [H] [G] qui l'hébergerait à titre gratuit sans pouvoir m'indiquer depuis quelle date. Je constate toutefois que les deux passeports sus-insérés comportement l'adresse des lieux et ont été délivrés en août et septembre 2021. Mme [N] [Z] épouse [O] [D] [U] ajoute que Mme [W] [H] [G] et M. [M] [M] [P] sont actuellement au Cameroun et ne pas connaître la date de leur retour. Quant à elle, elle indique n'avoir aucune intention de quitter les lieux.' Cet élément est corroboré par : - l'avis d'imposition 2020 (établi en 2021) qui mentionne une adresse [Adresse 2], - les avis d'imposition 2021 (établi en 2022) et 2022 (établi en 2023) qui mentionnent une adresse [Adresse 1], - la signification de l'ordonnance de référé aux appelants qui a été effectuée : - le 23 février 2024 à l'adresse du logement loué où se trouvait M. [F] [O] qui a déclaré être le cousin des locataires, - le 27 février 2024 à l'adresse de [Localité 4] à Mme [W] qui était présente. Dès lors, Mme [W] et M. [M] [M], qui ne respectent pas l'une de leurs obligations essentielles de résider personnellement dans les lieux loués, sont des locataires de mauvaise foi. Il convient en conséquence de les débouter de leur demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement. Il sera ajouté à l'ordonnance querellée de ce chef. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Parties perdantes, Mme [W] et M. [M] [M] ne sauraient prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doivent supporter les dépens d'appel avec application au profit de l'avocat qui le demande des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société In'Li la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. Les appelants seront en conséquence condamnés à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance querellée sauf en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel Mme [W] et M. [M] [M] à verser à la société In'Li la somme de 186, 66 euros au titre de l'arriéré locatif, Statuant à nouveau et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société In'Li au titre de la dette locative, Déboute M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] de leur demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement ; Condamne M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [P] [M] [M] et Mme [H] [W] à verser à la société In'Li la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Thomas VASSEUR, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Président