Cour de cassation, 23 juin 2009. 08-13.807

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que les travaux réalisés sans autorisation par la société TVB n'était pas mineurs, que cette société avait été condamnée par ordonnance de référé à exécuter des travaux de mise en conformité, de suppression de certaines réalisation sous astreinte, que cette ordonnance avait fait l'objet de deux commandements, les 24 mai 2002 et 23 mai 2003, restés sans effet, la non-exécution des travaux objet de l'ordonnance de référé du 6 mars 2002 dans les délais des commandements ressortant d'une correspondance de la société Flora du 8 août 2003 et que les nuisances sonores, émanant de l'extracteur de cuisine non conforme, perduraient selon un rapport daté du 10 février 2004, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, retenir que la non-exécution par la société Flora de la remise en état des lieux constituait un motif légitime de refus de renouvellement sans indemnité ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que la société Flora ne versait aux débats aucun document, devis, facture justifiant de l'exécution des travaux qu'elle devait réaliser, la cour d'appel n'était pas tenue de répondre à un moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur que ses constatations rendaient inopérant ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Flora aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Flora à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la société Flora ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Laugier-Caston, avocat aux Conseils pour la société Flora. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré valable le congé avec refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction du 3 décembre 2002 délivré par Monsieur X... et, en conséquence, d'AVOIR ordonné l'expulsion de la SARL FLORA et, en tant que de besoin, de Maître Y..., ès qualités, ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, et ce sous astreinte ; AUX MOTIFS QUE l'appel de Monsieur X... porte sur la validité du congé avec refus de renouvellement et refus de paiement de l'indemnité d'éviction du 3 décembre 2002, dont la régularité formelle n'est pas discutée, fondé sur des motifs graves, dont deux infractions (Monsieur X... ne reprenant pas l'infraction basée sur la régularité de la cession du fonds de commerce), à savoir la réalisation de travaux dans les lieux sans autorisation du bailleur et le non-paiement de loyers ; qu'il résulte du rapport d'expertise qu'il y a eu détérioration par des chocs au moment de diverses livraisons de la porte d'entrée de l'immeuble et dans la cage d'escalier au rez-de-chaussée sur les murs et portes d'accès à la salle de restaurant et à une remise située sous la montée d'escalier ; que le rez-de-marche en marbre de la porte d'entrée de l'immeuble est cassé en partie centrale ; que, par ailleurs, la SARL TVB a installé un conduit de fumée et une tourelle d'extraction, installation qui provoque des dégradations sur l'immeuble en façade et sur la terrasse du premier étage ; que cet extracteur n'est pas conforme et entraîne des suintements, tâches de graisse, des nuisances sonores et olfactives pour les occupants des logements situés en dessous de la tourelle ; que l'expert a également constaté que la trappe donnant dans la cuisine, permettant d'accéder à la cave a été condamnée et que la cloison séparant la remise sous l'escalier a été supprimée pour permettre l'accès à la cave ; qu'enfin, la SARL TVB a installé en façade des appareils de climatisation et apposé des enseignes lumineuses ; que l'expert a évalué le coût de la remise en état à 95.380 F, la mise en conformité de la tourelle d'extraction s'élevant à elle seule à 65.700 F ; que la description des travaux réalisés sans autorisation permet de constater qu'il ne s'agit pas de modifications mineures ; qu'il est donc établi que la SARL TVB a contrevenu à l'article 6 du bail du 1er avril 1977, tant par les procès-verbaux versés aux débats que par l'expertise judiciaire ; que, par une ordonnance de référé du 6 mars 2002, la SARL TVB a été condamnée à exécuter des travaux de mise en conformité, de suppression de certaines réalisations, sous astreinte, qui a fait l'objet de deux commandements le 24 mai 2002 et du 23 mai 2003, restés sans effet ; que la non-exécution des travaux objet de l'ordonnance de référé du 6 mars 2002 dans les délais des commandements ressort d'une correspondance émanant de la SARL FLORA du 8 août 2003 qui s'engageait « à réaliser la totalité des travaux préconisés par le rapport d'expertise » ; que la SARL FLORA ne verse aux débats aucun document, devis, facture justifiant de l'exécution des travaux qu'elle devait réaliser ; qu'au contraire, il résulte d'un rapport daté du 10 février 2004, établi par un expert acousticien, que les nuisances sonores perdurent, émanant de l'extracteur de cuisine et du système de chauffageclimatisation ; qu'il ressort d'un procès-verbal de constat des 2 et 5 janvier 2004 que la SARL FLORA a exécuté des travaux sur la toiture qui ont entraîné des infiltrations, et ont ajouté aux désordres déjà existants ; qu'il convient de rappeler que les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs ; qu'ainsi, les travaux réalisés en infraction aux clauses et conditions du bail et la non-exécution de la remise en état des lieux constituent un motif légitime de refus de renouvellement de la part du bailleur ; qu'en outre, Monsieur X... invoque à l'encontre de Maître Y..., ès qualités, le défaut de paiement des loyers ; qu'un premier commandement de payer lui a été adressé le 13 août 2002 ; que par une ordonnance de référé du 27 novembre 2002, il a été accordé à Maître Y..., ès qualités, un délai de 24 mois, dont le règlement a fait l'objet d'un chèque de 3.183,90 le 20 février 2003 ; qu'en revanche, le deuxième commandement de payer du 20 janvier 2003 et le troisième commandement délivré le 23 mai 2003 n'ont pas été honorés, aucun document ne justifiant d'un paiement dans le délai d'un mois suivant les commandements ; qu'ainsi, le non-paiement réitéré des loyers constitue des infractions multiples, fondant le refus de non-renouvellement du bail ; qu'en conséquence, il convient de réformer le jugement entrepris ; que le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction est valable, basé sur des motifs graves et légitimes résultant de l'exécution des travaux et du refus de paiement des loyers, ainsi que du défaut de remise en état des lieux ; qu'en conséquence, l'expulsion de la SARL FLORA, actuellement dans les lieux, et de tous occupants de son chef, sera ordonnée dans le délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 1.000 par jour de retard (arrêt, p. 4 à 6) ; 1°) ALORS QUE le bailleur ne peut invoquer contre le locataire, cessionnaire d'un droit au bail, que des faits qui lui sont imputables comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement, de sorte qu'il ne peut invoquer contre le cessionnaire du droit au bail des infractions commises par le cédant, excepté si elles perdurent ; qu'en retenant néanmoins, pour décider que le congé délivré par Monsieur X... était fondé sur un motif grave et légitime, que les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du contrat qui devient débiteur envers le bailleur des dégradations causées par ses prédécesseurs, pour en déduire que les travaux réalisés en infraction aux clauses et conditions du bail, l'absence de la remise en état des lieux et le retard dans le paiement des loyers, constituaient un motif légitime de refus de renouvellement du bail de la part de Monsieur X..., quand bien même ces faits étaient imputables à la SARL TVB, cédante, de sorte qu'ils ne pouvaient pas valablement être invoqués à l'encontre de la SARL FLORA, cessionnaire, afin de justifier le refus de renouvellement du bail, excepté s'ils avaient perduré, ce qui n'était pas le cas, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du Code de commerce ; 2°) ALORS QUE les juges sont tenus de répondre aux conclusions des parties ; que, dans ses conclusions d'appel, la SARL FLORA soutenait que du fait de l'attitude de Monsieur X..., lequel s'était opposé de façon abusive à la cession du bail, avait retardé la réalisation des travaux de remise en état des lieux loués par la SARL TVB, ce dernier ne pouvait pas valablement invoquer de bonne foi un tel retard à titre de motif légitime de refus de renouvellement du bail ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant des conclusions de la SARL FLORA, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée comme motif grave et légitime fondant le congé avec refus de renouvellement et de paiement d'une indemnité que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après la mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser ; que la mise en demeure faite au précédent titulaire du bail est opposable au cessionnaire uniquement lorsque l'infraction se prolonge après la cession ; qu'en retenant également que les infiltrations résultant des travaux réalisés par la SARL FLORA, postérieurement à la délivrance du congé délivré le 3 décembre 2002 à Maître Y..., ès qualités de liquidateur de la SARL TVB, constituaient un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail cédé à la SARL FLORA, sans constater que ces infiltrations constituaient une prolongation des infractions visées dans le congé, de sorte qu'en l'absence d'une nouvelle mise en demeure elles ne pouvaient pas constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement du bail, la Cour d'appel a violé l'article L. 145-17 du Code de commerce.