Cour d'appel, 19 décembre 2023. 22/00899

N° RG 22/00899 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LIKO N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à Me Cécile KOVARIK-OVIZE Me Pauline NUNES DA SILVA AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 19 DECEMBRE 2023 Appel d'un jugement (N° R.G. 21/03670) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 2 décembre 2021, suivant déclaration d'appel du 1er mars 2022 APPELANTE : Alpes Isère habitat, organisme public de l'habitat, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Cécile Kovarik-Ovize, avocat au barreau de Grenoble substituée et plaidant par Me Caroline Yver, avocat au barreau de Grenoble INTIMÉ : M. [P] [B] né le 13 mai 1966 à [Localité 5] de nationalité française [Adresse 4] [Localité 3] représenté et plaidant par Me Pauline Nunes da Silva, avocat au barreau de Grenoble (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/003142 du 14/04/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Grenoble) COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 17 octobre 2023, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Selon bail verbal, l'EPIC Alpes Isère habitat a donné en location à M. [P] [B] un local d'habitation et un garage situés [Adresse 4] à [Localité 3] (Isère). Par assignation en date du 16 juillet 2021, Alpes Isère habitat a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d'obtenir à titre principal la résiliation du contrat de bail et l'expulsion de M. [P] [B]. Par jugement en date du 2 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a : - débouté Alpes Isère habitat de ses demandes de prononcé de résiliation du bail liant les parties et de condamnation au paiement ; - débouté Alpes Isère habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que Alpes Isère habitat conserverait la charge de ses dépens. Par déclaration d'appel en date du 1er mars 2022, Alpes-Isère habitat a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions récapitulatives n° 2 notifiées par voie électronique le 29 août 2023, l'appelant demande à la cour de : - juger recevable et bien fondé son appel ; - infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande de résiliation du bail, de sa demande de condamnation au paiement des loyers et de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'il a dit qu'il conserverait la charge des dépens ; - statuant à nouveau : juger et prononcer la résiliation judiciaire des baux le liant à M. [B] ; juger que dans les deux mois à compter de la signification du commandement de vider les lieux, M. [B] devrait libérer les lieux tant de sa personne que de ses biens que de tous occupants de son chef ; ordonner l'expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef à défaut de respect du délai précité, avec au besoin le concours de la force publique ; fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été exigible si le bail n'avait pas été résilié le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [B] et au besoin l'y condamner et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués ; juger qu'il justifie d'un impayé de loyers et charges imputable à M. [B] pour une période de 55 mois soit depuis l'entrée dans les lieux du locataire le 20 juillet 2020 ; fixer sa créance de loyer à la somme à parfaire de 4 650,44 euros (arrêté au 31 juillet 2023) au titre des loyers et charges impayés et condamner M. [B] à la lui payer ; juger que cette somme sera assortie d'intérêts à taux légal à compter de l'arrêt à intervenir et ordonner la capitalisation des intérêts ; condamner M. [B] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure devant le juge du contentieux de la protection et celle de 2 000 euros pour la procédure devant la cour d'appel ; condamner M. [B] aux entiers dépens comprenant les frais tarifés rendus nécessaire par la loi à l'accomplissement de la présente procédure, de première instance et d'appel ; débouter M. [B] de ses plus amples demandes, fins et conclusions. Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que : - le tribunal n'a pas tenu compte des éléments de preuve communiqués par le bailleur et de l'absence totale de justification du locataire quant à l'absence de règlement des loyers alors qu'une arriéré locatif s'est bien constitué au débit de M. [B] du fait de l'absence de paiement du loyer résiduel par le locataire et de la fin d'une remise commerciale le 31 janvier 2020, et que ce manquement du locataire à son obligation principale justifie la demande de résiliation ; - M. [B] n'a pas non plus honoré le dépôt de garantie fixé à 295 euros, soit un mois de loyer, alors que cette mention figurait dans l'annonce commerciale ; - c'est à tort que le tribunal a inversé la charge de la preuve en lui imposant d'avoir à prouver le règlement des loyers. Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 mai 2023, l'intimé demande à la cour de confirmer le jugement déféré et en tout état de cause de condamner Alpes Isère habitat à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique pour la procédure en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens. L'intimé réplique que : - Alpes Isère habitat est de mauvaise foi et savait que le montant du loyer était de 200 euros, et qu'en conséquence il ne doit aucun arriéré ; - aucun dépôt de garantie n'a été prévu par le contrat et il ne pouvait être supérieur au montant du loyer ; - le montant du loyer a été augmenté de manière unilatérale par le bailleur en l'absence de révision ou d'indexation. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande en paiement En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En application de l'article 1716 du code civil, lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré. En l'espèce, la contestation porte non pas sur le prix du bail verbal mais sur l'application d'une réduction commercial du loyer, l'indexation du loyer et l'obligation de dépôt de garantie. En l'absence de bail écrit, il convient de rechercher quelle était la commune intention des parties, et notamment les termes de l'offre acceptée par M. [B] tels qu'ils ressortent de la publication d'une offre de logement (pièce n° 1 de l'intimé). a) sur les sommes dues au titre des loyers et charges M. [P] [B] conteste le montant des sommes dues au titre des loyers et charges sur les points suivants : - la fin de l'application d'une réduction commerciale ; - l'indexation des loyers. Sur l'application d'une réduction commerciale Il ressort de l'offre de logement que le loyer a été fixé pour la location d'un appartement et d'un garage à la somme de 200 euros par mois, outre 16,89 euros de charges. Aux termes d'un document intitulé 'annexe aux conditions particulières' (pièce n° 1 de l'appelante) et daté du 20 juillet 2018 mais non signé par le locataire, il est indiqué : ' L'Opac 38 consent, à titre exceptionnel, une remise sur la mensualité totale, d'un montant de : 95,92 euros non révisable, renouvelable, pour le local [Adresse 4] L'Opac38, se réserve le droit de modifier ou de supprimer cet avantage, soit après le premier renouvellement du bail, au terme d'une année d'occupation, soit au terme de la durée de la garantie du FSL ou LOCAPASS. Dans tous les cas, cette décision vous sera notifiée par écrit trois mois à l'avance  . Le local [Adresse 4] correspond à l'appartement occupé par M. [B]. Le même document a été établi à la même date par l'OPAC 38 pour le local [Adresse 4] correspondant au garage occupé par M. [B] et pour un montant de 43,69 euros (pièce n° 2 de l'appelante). Il se déduit de ce qui précède que la remise commerciale consentie initialement par Alpes Isère habitat était fixée sans limite de durée, sauf à être remise en cause par notification écrite dans le délai de trois mois précédant la modification des termes du contrat. Or Alpes Isère habitat ne justifie ni n'allègue avoir notifié par écrit à M. [P] [B] son intention de mettre fin à la remise commerciale consentie, permettant le cas échéant au locataire de résilier le contrat en raison de cette modification substantielle de ses termes. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer une telle modification. Sur l'indexation des loyers La Cour de cassation a jugé que les juges du fond ne peuvent accueillir une demande d'application de l'indexation du loyer sans constater, s'agissant d'un bail verbal, l'existence d'un accord d'indexation (Civ. 3ème, 4 octobre 1995, n° 93-20.461). En l'espèce, Alpes Isère habitat ne justifie ni n'allègue aucun accord d'indexation. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer une telle disposition. Sur le montant des sommes dues Il se déduit de ce qui précède que M. [P] [B] devait verser à Alpes Isère habitat les sommes suivantes : - au titre des loyers et charges : 114,55 + 216,89 euros x 35 mois = 7 705,70 euros ; - au titre des frais d'emménagement : 19,17 + 3,83 = 23 euros ; soit la somme totale de 7 728,70 euros. Il ressort du décompte produit par Alpes Isère habitat que les versements suivants ont été effectués : - deux chèques (opti chèques) le 30 juillet 2018 et le 18 novembre 2019 : 123 euros ; - des rappels CAF le 13 septembre 2018 et le 17 novembre 2020 et des versements mensuels entre septembre 2018, décembre 2018 : 12,28 + 5 x 186,65 + 12 x 186,25 + 10 x 214,58 + 226,86 x 2 + 216,99 x 7 = 7 298,98 euros ; - une régularisation RLS et des 'réductions loyer solidarité' : 26 x 5 + 26,41 x 12 + 40,43 x 11 - 27,85 x 3 - 37,96 x 7 = 542,38 euros ; - deux chèques le 22 septembre 2020 et le 20 juillet 2021 : 41,66 + 54 = 95,66 euros ; - dont il faut déduire des régularisations de charges : 28,65 + 60,10 = 88,75 euros ; soit la somme totale de 7 971,27 euros. Par suite, au jour de l'assignation en justice, M. [B] ne devait aucune somme à Alpes Isère habitat au titre des loyers et charges. b) sur les sommes dues au titre d'un dépôt de garantie Aucune disposition légale n'impose de stipuler un dépôt de garantie dans les contrats de louage d'immeuble et les parties sont libres d'en convenir ou non. L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son premier alinéa : « lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat ». En l'espèce, un dépôt de garantie de 295 euros apparaît avoir été réclamé dans le décompte produit par le bailleur. L'annonce commerciale figurant sur le site internet de l'OPAC 38, à laquelle M. [B] a répondu, et qui correspond aux termes du contrat verbal dès lors qu'il a accepté cette offre, indique : ' Caution égale au prix du loyer hors charges . Il s'en déduit que M. [B] devait verser un dépôt de garantie (improprement dénommé dans l'annonce 'caution') d'un montant de 200 euros. Néanmoins, comme indiqué précédemment, M. [P] [B] est créditeur de la somme de 242,57 euros. Par suite, M. [P] [B] ne doit aucune somme à Alpes Isère habitat au titre d'un dépôt de garantie. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Alpes Isère habitat de sa demande en paiement. 2. Sur la demande de résiliation judiciaire En application de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1228 du code civil prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Le seul défaut de versement du dépôt de garantie, compensé par les sommes trop-versées au titre des loyers et charges, ne suffit pas à constituer un manquement grave justifiant la résiliation du bail. Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Alpes Isère habitat de sa demande de résiliation et d'expulsion. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant : Condamne Alpes Isère habitat à verser à M. [P] [B] la somme de 1 500 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique en cause d'appel ; Condamne Alpes Isère habitat aux dépens qui seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE