Cour de cassation, 20 juin 2019. 18-19.050

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 juin 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10212 F Pourvoi n° D 18-19.050 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. Q... V..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 15 mars 2018 par la cour d'appel de Caen (2e chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à M. R... T..., domicilié [...] , défendeur à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 21 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat de M. V..., de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. T... ; Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. V... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. V... ; le condamne à payer à M. T... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. V... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur Q... V... de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail du 31 mars 2015 aux torts de Monsieur R... T..., puis de l'avoir condamné à payer à celui-ci la somme de 8.883 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2015, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues au 26 mars 2016 ; AUX MOTIFS QUE Monsieur Q... V... soutient, à titre subsidiaire, que Monsieur R... T... aurait manqué à l'obligation de délivrance; que selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; que toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; que cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées (...); qu'en l'espèce, lors de l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement le 31 mars 2015, l'état d'usage général du bien était constaté par les parties. Monsieur Q... V... n'émettait alors aucune réserve; que s'il entend se prévaloir de désordres, prétendument apparus postérieurement à la conclusion du bail, il ne verse toutefois aucune pièce justificative permettant d'en attester ou d'établir que le bien ne se trouvait plus en bon état d'usage ou de réparation au sens de l'article 6 précité; qu'il ressort, au surplus, du courrier adressé par l'agence immobilière Foncia, daté du 4 mai 2015, que Monsieur R... T..., dès qu'il a eu connaissance des griefs de Monsieur Q... V... relatifs à l'état du logement, est intervenu sur les lieux afin de procéder aux réparations nécessaires; que Monsieur Q... V... ne conteste pas l'intervention de Monsieur R... T..., puisqu'aux termes de sa lettre recommandée avec avis de réception du 6 mai 2015, il fait notamment référence aux "réparations du propriétaire"; que Monsieur Q... V... ne démontre donc pas en quoi Monsieur R... T... aurait manqué à son obligation de délivrance et doit être débouté de sa demande en résiliation du bail présentée sur ce fondement ; 1°) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit être motivé, à peine de nullité ; que la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en affirmant, d'une part, que Monsieur V... n'établissait pas que l'immeuble loué ne se trouvait plus en bon état d'usage ou de réparation et, d'autre part, que Monsieur T... était intervenu sur les lieux afin de procéder aux réparations nécessaires, la Cour d'appel, qui a successivement affirmé et nié la nécessité de réparations, a entaché sa décision d'une contradiction de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparations ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Monsieur T... n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, que dès qu'il avait eu connaissance des griefs de Monsieur V... relatifs à l'état du logement, il était intervenu sur les lieux afin de procéder aux réparations nécessaires, sans constater que ces réparations avaient permis de remettre le bien en état d'usage, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble l'article 6 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Monsieur Q... V... à payer à Monsieur R... T... la somme de 8.883 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2015, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 26 mars 2016 ; AUX MOTIFS QUE dans son jugement du 3 février 2016, le Tribunal d'instance de Lisieux constatait la résiliation du bail à compter du 6 août 2015, conformément à la lettre recommandée avec avis de réception émise par Monsieur Q... V... le 6 mai 2015 ; qu'aux termes de cette lettre, Monsieur Q... V... informait l'agence immobilière FONCIA de son intention de quitter le logement ; que, comme l'a relevé le premier juge, et par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que le locataire lorsqu'il entend donner congé au bailleur, dispose d'un préavis de trois mois, il convient de constater la résiliation du bail dès le 6 août 2015 ; que Monsieur Q... V... expose avoir restitué les clés, par l'intermédiaire de Madame L... K..., le 3 juillet 2015, de sorte qu'aucune somme ne saurait être mise à sa charge sur la période postérieure à juillet 2015, que toutefois, il apparaît, à la lecture du procès-verbal de reprise des lieux, dressé le 23 mars 2016 par Maître W... M..., huissier de justice, corroboré par l'attestation de Madame L... K..., que les clés de la porte d'entrée avaient été laissées sur le plan de travail de la cuisine, mais n'avaient pas été remises à l'agence immobilière ; que la restitution des clés doit être faite au bailleur ou à son mandataire ; qu'ainsi, la remise des clés à un tiers ne produit aucune conséquence juridique et ne libère pas le locataire, qui est alors tenu de supporter une indemnité pour l'occupation des lieux; que conformément au décompte versé par l'intimé, il convient de condamner Monsieur Q... V... à payer à Monsieur R... T... la somme de 8.883 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 23 mars 2016, après déduction du montant du dépôt de garantie versé par Monsieur Q... V..., soit 987 € ; 1°) ALORS QUE le locataire n'est pas tenu au paiement d'une indemnité d'occupation à partir du moment où il a restitué les lieux ; que la restitution des lieux est valablement faite entre les mains du mandataire du bailleur ; qu'en se bornant à affirmer, pour condamner Monsieur V... au paiement d'une indemnité d'occupation, qu'il ne pouvait soutenir utilement avoir restitué les lieux au bailleur dès le 3 juillet 2015, dès lors qu'il résultait du procès-verbal de reprise des lieux dressé par huissier de justice le 23 mars 2016, corroboré par l'attestation de Madame L... K..., que les clefs de la portée d'entrée avaient été laissées sur le plan de travail de la cuisine, mais n'avaient pas été remises à l'agence immobilière, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Madame K..., qui avait fait le ménage dans la maison, avait laissé, le 3 juillet 2015, les clefs de celles-ci sur le plan de travail à la demande de l'agence immobilière, mandataire de Monsieur T..., de sorte que les lieux avaient été restitués dès cette date, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ; 2°) ALORS QUE le locataire n'est pas tenu au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la date à laquelle le bailleur est en mesure de reprendre possession des lieux ; qu'en se bornant à affirmer que Monsieur V... ne pouvait soutenir utilement avoir restitué les lieux par l'intermédiaire de Madame L... K... le 3 juillet 2015, dès lors qu'il résultait du procès-verbal de reprise des lieux dressé le 23 mars 2016, par huissier de justice, que cette dernière avait laissé les clefs sur le plan de travail de la cuisine, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Monsieur T... était parfaitement informé, par l'intermédiaire de son mandataire, l'Agence FONCIA, de ce que Monsieur V... avait quitté les lieux depuis le 3 juillet 2015, de sorte que les lieux étaient revenus en sa possession dès cette date et qu'il pouvait en jouir librement, ce dont il résultait que les lieux avaient été restitués et qu'aucune indemnité d'occupation n'était due, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 15, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ensemble l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ; 3°) ALORS QUE, subsidiairement, le loyer dû par le preneur au bailleur est fixé par le contrat de bail ; que l'indemnité d'occupation constitue la réparation du préjudice subi par le bailleur, du fait de l'occupation de l'immeuble sans droit ni titre, et n'est pas nécessairement égale au montant du loyer fixé dans le contrat de bail venu à expiration ; qu'en affirmant qu'il convenait de condamner Monsieur V..., « conformément au décompte versé par l'intimé », à payer à Monsieur T... la somme de 8.883 euros « au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 23 mars 2016 », sans indiquer qu'elle somme était due au titre des loyers et qu'elle somme était due au titre de l'indemnité d'occupation pour quelle période, ni indiquer qu'elle somme mensuelle elle entendait retenir au titre de l'indemnité d'occupation, la Cour d'appel a privé sa décision de motifs, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE, très subsidiairement, à supposer que la Cour d'appel ait entendu condamner Monsieur V... au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, pour la période du 6 août 2015, date de la résiliation du bail, au 23 mars 2016, soit pour une période de sept mois et dix-sept jours, et déduire de cette somme, ainsi qu'elle l'a indiqué, le montant du dépôt de garantie, elle ne pouvait le condamner au paiement de la somme de 8.883 euros, correspondant à neuf mois de loyers ou d'indemnités d'occupation, sans déduction du dépôt de garantie ; qu'en statuant de la sorte, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.