Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00364

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/00364 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IUSQ Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 26 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : S.A. HLM DOMIAL, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1] représentée par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47, Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [E] [M] [J], né le 22 Juin 1965 au GABON, demeurant [Adresse 3] comparant Madame [V] [W] [P] épouse [J], née le 07 Août 1984, demeurant [Adresse 3] non comparante Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Nadia LARHIARI : Président Virginie BALLAST : Greffier En présence de [K] [G], Auditeur de justice DEBATS : à l’audience du 30 Mai 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2022 à effet au 4 novembre 2022, la SA Domial ESH a loué à M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 672,55 € outre 243,33 € de provision pour charges. Par un acte sous seing privé du 18 octobre 2022, la SA Domial ESH a donné à bail aux époux [J] un garage situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 30 €. Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la SA HLM Domial a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 2613,10€ au titre des loyers et charges échus au 31 mai 2023. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 novembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024, la SA HLM Domial a fait assigner M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - Constater la résiliation des baux ou subsidiairement, de prononcer leur résiliation ; - Ordonner l’expulsion sans délai des locataires et de tout occupant de leur chef du logement et ses annexes (garage, cave…) qu’ils occupent au [Adresse 3], au besoin avec le concours de la force publique ; - Condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 4129,43 €, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ; - Condamner les locataires à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement et le garage égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 25 janvier 2024, sous réserve des augmentations légales ultérieures, et ce jusqu’à libération complète des lieux et autres dépendances et restitution des clés  - Dire que cette indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ; - Condamner les locataires aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX ; - Condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; L’assignation aux fins de constat de résiliation des baux a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 30 janvier 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 30 mai 2024. A cette audience, la SA HLM Domial, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 5 182,11 € au titre des loyers et charges échus au 24 mai 2024. Elle précise que des efforts sont faits par les locataires, qui ont repris quelques versements. Enfin, elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement. Cités par acte délivré à personnes tant pour M. [E] [J] que pour Mme [V] [W] [P] épouse [J], seul M. [E] [J] est présent. Il indique avoir repris quelques versements, notamment le mois précédant l’audience et explique avoir retrouvé du travail à effet au 5 juin 2024 pour un salaire mensuel de 1 500 € par mois. Il soutient qu’il est en train de chercher un logement moins cher, et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il émet le souhait de pouvoir rester dans le logement actuel en attendant de trouver une solution pour se reloger. Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 16 mai 2024 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives. L’affaire est mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. La société bailleresse justifie avoir procédé au signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 novembre 2023. Son assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été délivrée le 30 janvier 2024. Le délai de 2 mois a donc été respecté. La demande de la SA HLM Domial est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 30 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 30 mai 2024. La demande formée par la bailleresse est donc recevable. Sur les demandes principales Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail au terme convenu. En l'espèce, la SA HLM Domial verse aux débats le bail en date 11 octobre 2022 s’agissant du local à usage d’habitation et celui du 18 octobre 2022 s’agissant du parking. La société bailleresse produit en outre le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 24 mai 2024, la dette locative des époux [J] s’élève à la somme de 5182,11 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation et le parking. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon l’article 1224 du Code Civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire. En l’espèce, le contrat de bail concernant le local à usage d’habitation prévoit en son article 9 qu’en cas de non-paiement à l’échéance de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, le contrat sera résilié de plein droit 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, ce manquement s'est donc perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 novembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Enfin, s’agissant du bail concernant le local à usage de parking, celui-ci prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer, et huit jours après une sommation de payer rester infructueuse, la location sera résiliée de plein droit. Là encore, il n’est pas contesté qu’aucun paiement n’a été effectué dans les huit jours après le commandement de payer du 22 novembre 2023. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire du contrat de bail du local à usage d’habitation sont réunies le 23 janvier 2024, et que les conditions d’application de la clause résolutoire du contrat de bail du parking sont réunies le 30 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et de l’article 1224 du code civil. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant. Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [E] [J], par application de l'article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l'autoriser à se libérer par mensualités de 144 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette. Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement. Il convient d'attirer l'attention des locataires sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance, qu’elle soit due au titre du contrat de bail du local à usage d’habitation ou du parking, entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet. Dans cette dernière hypothèse, les époux [J] seront alors tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Dans cette hypothèse, compte tenu de l’existence d’une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de M. [E] [J] en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA hlm Domial les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 octobre 2022 entre la SA Domial ESH, d'une part, et M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2022 entre la SA Domial ESH, d'une part, et M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J], d'autre part, concernant le parking situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 novembre 2023; CONDAMNE solidairement M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J] à payer à la SA Domial ESH la somme de 5 182,11 € (cinq mille cent quatre-vingt-deux euros et onze centimes) selon décompte arrêté au 24 mai 2024, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; AUTORISE M. [E] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 144 € (cent quarante-quatre euros) chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et qu’elle soit due au titre du logement ou du parking, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA hlm Domial puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sans astreinte ; * que M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J] soient condamnés à verser à la SA hlm Domial une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du local d’habitation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J] soient condamnés à verser à la SA hlm Domial une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail du parking, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; * que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DÉBOUTE la SA Domial ESH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [E] [J] et Mme [V] [W] [P] épouse [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 26 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,