Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 20/08701

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me HADJADJ et Me AUDINEAU Copies certifiées conformes délivrées le: à Me HUBERT ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE N° MINUTE : Assignation du : 09 juin 2020 JUGEMENT rendu le 13 septembre 2024 DEMANDERESSE Madame [G] [L] [Adresse 2] [Localité 8] représentée par Maître Samira HADJADJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0860 DÉFENDEURS Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic Monsiezur [H] [I], exerçant sous l’enseigne commerciale Cabinet [H] [I] [Adresse 3] [Localité 4] représenté par Maître Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502 Compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITED, recherchée en qualité d’assureur multirisques du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Maître Armelle HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0604 Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE PARTIE INTERVENANTE Compagnie QBE Europe SA/NV, en qualité d’assureur multirisques du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 6] représentée par Maître Armelle HUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0604 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe Madame Céline CHAMPAGNE, juge Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière, DÉBATS A l’audience du 24 mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Mme [G] [L] est propriétaire, depuis le 12 mai 2017, d'un appartement, dont la cuisine est accolée à un jardin, et d'une cave situés au [Adresse 1] à [Localité 8], immeuble soumis au statut de la copropriété et assuré auprès de la société QBE Insurance Limited LTD (devenue QBE Europe SA/NV). Le 4 juillet 2017, elle a déclaré à son assureur, la MAAF, un dégât des eaux survenu le 15 juin 2017 dans le séjour/salon de son appartement et ayant endommagé le parquet. La société GTB a relevé, lors de sa visite sur les lieux le 26 juin 2018, la présence d'humidité sous le carrelage de la cuisine, constaté que le parquet gondolait et préconisé une recherche de fuite plus approfondie consistant à vérifier l'état du mur attenant au jardin. Après avoir été mis en demeure par Mme [L], qui se plaignait de l'absence de diligences pour traiter la cause du sinistre, le syndic a mandaté la société DBP qui a conclu à une défaillance de l'étanchéité des terrasses et exclu toute fuite sur le réseau privatif de Mme [L]. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE Par courrier en date du 9 septembre 2019, le conseil de Mme [L] a mis en demeure le syndic afin qu'il missionne toute société pour effectuer une recherche de fuite extérieure. Aux termes de son rapport d'intervention du 21 novembre 2019, la société Belfor a conclu à un défaut d'étanchéité de la jardinière donnant sur la cuisine de Mme [L] et préconisé une reprise des becquets de protection des relevés en périphérie de cet appartement et de celui voisin, ainsi qu'une reprise de l'étanchéité de la jardinière au dos de la cuisine. Par courriel en date du 17 décembre 2019, réitéré le 20 janvier 2020, le conseil de Mme [L] a ainsi mis en demeure le syndicat des copropriétaires d'avoir à réaliser les travaux décrits dans ce rapport pour mettre fin aux infiltrations et d'indemniser sa cliente pour les travaux de remplacement de son parquet et pour le préjudice de jouissance subi. Le 21 janvier 2020, le syndic a sollicité trois entreprises afin d'obtenir un devis de reprise d'étanchéité et des couvertines. Par courrier en date du 24 février 2020, l'expert mandaté le 8 novembre 2018 par la société Verlingue, courtier de l'assureur de l'immeuble, a, au vu du rapport de la société Belfor, sollicité le syndic afin de savoir si les travaux de suppression de la cause du désordre avaient été effectués et à défaut, afin de connaître le calendrier prévisionnel de réalisation. Par courriel en date du 16 août 2021, le courtier en assurance de l'immeuble a relancé le syndic en lui indiquant que l'expert restait dans l'attente des travaux de reprise de l'étanchéité afin d'organiser un rendez-vous pour chiffrer les dommages de Mme [L]. En l'absence de réalisation des travaux sollicités et de toute solution amiable au litige, Mme [L] a, par acte délivré le 9 juin 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires afin qu'il lui soit enjoint de réaliser, sous astreinte, les travaux décrits dans le rapport de la société Belfor et qu'il soit condamné à l'indemniser des préjudices subis. Par acte délivré le 22 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner son assureur, la société QBE Insurance Europe Limited, afin de solliciter la jonction des deux instances et de la condamner à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre. La procédure a été jointe à l'instance principale par mention au dossier le 20 avril 2022. Dans ses conclusions récapitulatives n°2, notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, Mme [L] demande au tribunal, au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de : « ENJOINDRE au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] dénommé les Terrasses de Belleville, pris en la personne de son syndic de réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité décrits par les devis ITEC n°81359 et n°22/81411, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, DECLARER que la garantie de la société QBE EUROPE, assureur de l’immeuble, est acquise, CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] dénommé les Terrasses de Belleville, pris en la personne de son syndic, et la société QBE EUROPE SA/NV, à payer à Mme [L] : Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE - la somme de 29.001,50 euros TTC à parfaire au titre des travaux de remplacement du parquet selon devis TUXIA en date du 13 janvier 2023, - la somme de 4.680 euros TTC, à parfaire, au titre du déménagement des meubles et des frais de stockage, - la somme de 37.260 euros en réparation du trouble de jouissance subi par Mme [L] du 15 juin 2017 au 31 mars 2023, à parfaire jusqu’au début des travaux de remplacement du parquet, - la somme de 5.790 au titre de ses frais de relogement durant les travaux de remplacement du parquet, sauf à parfaire si ces travaux dépassaient 1 mois, DISPENSER Mme [L] de toute participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires dans la présente instance par application de l’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir conformément à l'article 515 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] dénommé les Terrasses de Belleville, pris en la personne de son syndic, et la société QBE EUROPE, à payer à Madame [L] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens. » Dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par voie électronique le 27 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande, de : « A titre principal, DEBOUTER Madame [G] [W] [E] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée formée à l’encontre de la compagnie QBE INSURANCE EUROPE LIMITED ; CONDAMNER les compagnies QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et QBE EUROPE SA/NV à garantir le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] de toute condamnation prononcée à son encontre que ce soit à titre principal ou accessoire ; DEBOUTER les compagnies QBE INSURANCE EUROPE LIMITED et QBE EUROPE SA/NV de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’endroit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] ; En tout état de cause, CONDAMNER Madame [G] [W] [E] [L], ou tout succombant, à verser au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER Madame [G] [W] [E] [L], ou tout succombant, aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric AUDINEAU membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile, ECARTER l'exécution provisoire de toutes condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires ». Dans leurs conclusions en réponse de mise hors de cause et d'intervention volontaire, notifiées par voie électronique le 28 mars 2023, la société QBE Insurance Europe Limited et la compagnie QBE Europe SA/NV demandent au tribunal, au visa des articles 325 du code de procédure civile, 1240, 1964 du code civil et L. 124-5 du code des assurances, de : Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE « A titre principal, PRONONCER LA MISE DE HORS DE CAUSE de la Compagnie QBE INSURANCE (EUROPE) LIMITED; ACCUEILLIR l’intervention volontaire de QBE EUROPE et la juger recevable et bien fondée ; JUGER que les demandes de garantie du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 1] à l’encontre de QBE EUROPE ne sont pas fondées juridiquement; En conséquence, REJETER les demandes en garantie formées par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et [Adresse 1] à l’encontre de QBE EUROPE ; A titre subsidiaire, Si le Tribunal devait estimer pouvoir entrer en voie de condamnation à l’encontre de QBE EUROPE, LIMITER la condamnation à la reprise des stricts désordres, et une remise en état à l’identique, JUGER que QBE EUROPE a fait le nécessaire pour la remise en état de l’appartement de Madame [L] et que l’assureur n’est pas responsable de l’étendue du préjudice, JUGER que le préjudice sera ramené à de plus justes proportions. En toute hypothèse, CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ou tout succombant à payer à la Compagnie QBE EUROPE SA/NV, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ou tout succombant aux dépens qui seront recouvrés par Maître Armelle Hubert, Avocat aux offres de droit ». Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties. La clôture de la procédure a été ordonnée le 28 juin 2023 et les plaidoiries fixées à l'audience du 24 mai 2024, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la mise hors de cause de la société QBE Insurance Europe Limited et l'intervention volontaire de la compagnie QBE Europe SA/NV Aux termes de l'article 329 du code de procédure civile, « l'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention ». Le syndicat des copropriétaires demande qu'il soit dit et jugé qu'il est recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée formée à l’encontre de la compagnie QBE Insurance Europe Limited. La société QBE Insurance Europe Limited et la compagnie QBE Europe SA/NV expliquent toutefois qu'à la suite du transfert de portefeuille intervenu le 1er janvier 2019, la compagnie QBE Europe SA/NV vient désormais aux droits et obligations de la société QBE Insurance Europe Limited. Elles sollicitent donc que cette dernière soit mise hors de cause et que l’intervention volontaire de la compagnie QBE EUROPE SA/NV soit accueillie. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE Au vu de ces explications, il convient de faire droit à ces demandes, la compagnie QBE Europe SA/NV justifiant ainsi du droit d'agir relativement aux prétentions qu'elle forme. Sur les demandes formées par Mme [L] Aux termes du dispositif de ses conclusions, Mme [L] demande que soit déclarée acquise la garantie de la société QBE Europe, assureur de l'immeuble. Cette demande ne constitue toutefois pas une prétention au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elle ne confère pas de droit à la partie qui la requiert. En application des dispositions de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, selon lesquelles « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif », il ne sera donc pas statué sur cette demande. Sur l'origine des désordres et les responsabilités Mme [L] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, que le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ». La responsabilité prévue par ces dispositions s'entend ainsi d'une responsabilité de plein droit, indépendante de toute notion de faute, mais il appartient toutefois à la victime de rapporter la preuve que le dommage dont elle se plaint trouve son origine dans les parties communes et donc de démontrer l'existence d'un lien de causalité direct entre l'état de l'immeuble et le préjudice invoqué. Lors de sa visite de l'appartement le 26 juin 2018, la société GTB a constaté la présence d'humidité sous le carrelage de la cuisine ainsi que sous le parquet dont elle a relevé qu'il gondolait. Dans son rapport en date du 16 juillet 2018, elle a ainsi précisé avoir relevé un taux d'humidité important au sol de la cuisine, de la salle à manger et du salon et indiqué : « Toutes les tuyauteries d'eau passant en encastré dans le plancher sont abandonnées. Les nouvelles tuyauteries installées sur les murs en partie haute et en plinthes dans la cuisine sont étanches. Nous avons eu accès dans l'appartement de M. [M] dont la cuisine est mitoyenne à celle de Mme [L]. Nous vous indiquons avoir relevé un taux d'humidité important au sol et en remontée sur le mur de séparation des deux appartements. Nous constatons que les cuisines sont accolées à un jardin. Une recherche de fuite plus approfondie est nécessaire pour déterminer l'origine exacte des infiltrations. Ce travail consistera à vérifier le mur attenant au jardin qui est doublé en pratiquant une ouverture dans le BA13 ». Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE Mandatée pour une recherche de fuite, la société DBP a pour sa part mentionné, dans son compte-rendu du 27 septembre 2018 : « aucune fuite sur le réseau d'alimentation eau chaude et eau froide de l'appartement du 1er étage chez Mme [L]. Tout le réseau a été refait en apparent. Aucune fuite, ni infiltration sur les appareils sanitaires. Désordre en provenance de l'étanchéité des terrasses. » Enfin, la société Belfor, également intervenue pour une recherche de fuite le 21 novembre 2019, a constaté que le parquet gondolait au niveau du salon, du couloir et des chambres de l'appartement. Après installation de tubes PVC enterrés afin d'injecter de l'air et du fumigène pour détecter les potentielles infiltrations, elle a conclu à un défaut d'étanchéité de la jardinière donnant sur la cuisine de Mme [L]. Elle a en effet indiqué avoir « procédé à une injection de fumigène à l'intérieur des jardinières et la diffusion de fumigène a bien eu lieu depuis les plinthes entre la cuisine et le salon zone première du sinistre ». Elle a précisé avoir également testé les rebords des fenêtres des chambres et avoir également constaté une diffusion de fumigène depuis le châssis intérieur tant de la chambre du fond côté salle de bain du fond que de celle du côté de la salle de bain couloir entrée. Elle a fait les mêmes constatations s'agissant de l'appartement voisin, appartenant à Mme [V], expliquant avoir noté un défaut d'étanchéité du rebord de fenêtre côté chambre enfant et indiqué qu'au dos de cette même chambre, dans l'angle au fond à gauche, le becquet était fissuré sur la jonction, le relevé d'étanchéité se situant juste en-dessous, et qu'une diffusion du fumigène avait été constatée depuis le cadre de cette fenêtre. S'agissant des travaux à réaliser, elle a préconisé « de reprendre l'étanchéité des rebords de fenêtres des terrasses de Mme [L] mais aussi Mme [V], reprise des becquets de protection des relevés en périphérie des deux appartements. Reprise de l'étanchéité de la jardinière côté M. [M] au dos de la cuisine de Mme [L]. Reprise des couvertines et joints des relevés et becquets côté immeuble mitoyen car les relevés d'étanchéité sont décollés en face de chez Mme [V]. » Les investigations réalisées établissent ainsi que le désordre subi par Mme [L] trouve son origine dans un défaut d'étanchéité de la jardinière donnant sur sa cuisine et du rebord des fenêtres des chambres, soit dans les parties communes de l'immeuble, ce que ne conteste pas au demeurant le syndicat des copropriétaires, qui indique uniquement que la demande d'injonction de réaliser des travaux apparaît inutile et contre-productive et sollicite que les demandes indemnitaires formulées soient rejetées. La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée de plein droit sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande de réalisation des travaux Mme [L] soutient que le syndicat des copropriétaires et le syndic se sont montrés totalement défaillants dans la gestion du sinistre et qu'elle attend depuis le mois de juin 2017 que les travaux d'étanchéité préconisés par la société Belfor dans son rapport du 21 novembre 2019 soient réalisés afin de mettre fin aux désordres subis. Elle indique que le 2 février 2022, le syndic a finalement transmis deux devis établis par la société ITEC, faisant suite à la recherche de fuite effectuée par la société Belfor et aux préconisations de l'architecte de l'immeuble, mais que pour autant le syndic n'a pas mis à l'ordre du jour de l'assemblée du 13 septembre 2022 la question du vote de ces travaux, alors même que la demande lui en avait été faite par le conseil syndical le 6 août 2022. Elle relève qu'il a préféré faire voter des travaux d'entretien des balcons, provisionnés pour un montant bien supérieur aux devis établis pour la réfection de l'étanchéité. Elle considère donc que cette inertie du syndic justifie la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux d'étanchéité décrits aux devis ITEC sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir. Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu'à réception du rapport de la société Belfor, il a immédiatement sollicité l'établissement de plusieurs devis auprès des sociétés S2IB, Couvertex et Belfor et qu'en l'absence de réponse, il a effectué plusieurs relances, notamment courant février et juin 2020. Il estime que la période de confinement explique certainement leur absence de réponse rapide et juge, dans ces conditions, parfaitement inutile et contre-productif de lui enjoindre de réaliser les travaux. Il ressort des pièces produites qu'à la suite de l'intervention de la société Belfor, ayant identifié les causes des désordres et préconisé les travaux à réaliser, et après mise en demeure de Mme [L] du 17 décembre 2019, réitérée le 20 janvier 2020, le syndic a sollicité les sociétés Belfor, S2IB et Couvertex afin d'obtenir un devis le 03 février 2020 et le 21 janvier 2020, sans qu'aucune suite ne soit donnée. Or, par courrier en date du 24 février 2020, l'expert mandaté par l'assureur de l'immeuble a, après réception du rapport de la société Belfor, interrogé le syndic afin de savoir si la cause des désordres avait été supprimée et à défaut pour connaître le calendrier des travaux. La société Verlingue l'a relancé, par courriel du 16 août 2021, lui rappelant être dans l'attente des travaux de reprise de l'étanchéité chez Mme [L] pour poursuivre l'instruction du dossier, toujours en cours. Il lui a également indiqué que l'expert était dans l'attente de ces pièces pour organiser un nouveau rendez-vous afin de chiffrer le montant des dommages et de déposer son rapport, qu'il ne serait en mesure de verser d'éventuelles indemnités qu'à réception de ce dernier, et il lui a ainsi demandé de prendre attache avec l'expert au sujet des travaux. Par courriels en date des 05 et 06 octobre 2021, Mme [L] a également contacté le syndic pour lui indiquer qu'elle était dans l'attente d'une intervention pour la reprise des étanchéités. Ce dernier a certes transmis au conseil syndical, le 02 février 2022, les devis réalisés par la société ITEC pour les travaux de reprise de l'étanchéité, à la suite de l'intervention de la société Belfor. Toutefois, par courriel en date du 06 août 2022, le conseil syndical s'est étonné de l'absence de toute résolution concernant le vote de ces travaux et a demandé au syndic d'inscrire cette question à l'ordre du jour. Pour autant, le procès-verbal de l'assemblée du 13 septembre 2022 ne mentionne aucune résolution portant sur ces travaux, seul un point d'information sur la procédure en cours étant indiqué. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE Tout copropriétaire étant en droit de demander au tribunal la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter, au besoin sous astreinte, les travaux de réfection nécessaire pour porter remède aux dommages subis, et le juge ayant le pouvoir d'ordonner les mesures propres à permettre l'exercice de leurs droits par les copropriétaires, il convient par conséquent de faire droit à la demande de Mme [L]. L'absence de diligences sérieuses du syndicat des copropriétaires pour mettre fin aux désordres subis par Mme [L] depuis 2017 justifie par ailleurs le prononcé d'une astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la décision. Sur l'indemnisation - sur le préjudice matériel Mme [L] explique que la salle à manger de son appartement est située entre le salon et la cuisine et que l'entrée se situe entre la salle à manger et la salle de bains de la première chambre. Elle indique ainsi que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'entrée, les chambres (dont les portes-fenêtres donnent sur la terrasse) et la salle à manger sont sinistrées, la société Belfor ayant ainsi relevé que le parquet gondolait au niveau du salon, couloir et chambres et qu'il était abîmé au niveau du salon, couloir entre les deux salles de bain et au fond du couloir gauche. Elle indique ainsi que l'ensemble de la surface est à reprendre, le remplacement parcellaire de quelques lames n'étant pas envisageable puisque le parquet actuel est posé sans seuil de porte entre ces différentes pièces, et que la surface de parquet doit être uniforme et d'une même teinte. Le syndicat des copropriétaires conteste cette demande en faisant valoir qu'il ressort du rapport de la société Belfor que les désordres se situeraient uniquement au niveau du salon et sur une partie seulement du couloir, près des deux salles de bain et au fond du couloir gauche. Il indique que, dans ces conditions, le devis produit pour un montant de 22 663 euros au titre des travaux de menuiseries est totalement disproportionné au regard des désordres nécessitant une réfection et que les demandes indemnitaires formulées sont basées sur un devis ne correspondant nullement aux travaux préconisés par le cabinet Belfor, de telle sorte qu'elles sont dépourvues de toute crédibilité. L'assureur indique pour sa part qu'il est patent que ne peut être retenue que la seule remise en état des dommages correspondant à ce qui était préconisé par son expert, à savoir le remplacement du parquet sur une superficie de l'ordre de 100 mètres carrés, de telle sorte que le montant des travaux devra être limité à la reprise des stricts désordres et à une remise en état identique. Il ajoute que Mme [L] produit deux nouveaux devis établis le 06 janvier 2022 par la société ITEC pour des travaux de reprise au droit de la zone jardin travaux contre bâtiment, d'un montant de 29 995,20 euros ainsi que pour l'entretien ponctuel des toitures-terrasses d'un montant de 6 504,84 euros. Dans la mesure où le premier devis concerne plusieurs appartements, sans qu'aucune explication ne soit apportée à ce titre, il indique qu'il conviendra que Mme [L] précise ses demandes. Mme [L] produit les devis suivants : - celui établi le 07 novembre 2017 par les établissements Vranken pour un montant de 21 769 euros TTC, actualisé le 12 octobre 2021 à la somme de 25 268,54 euros, - celui de la société Lumi Décor en date du 12 octobre 2021 pour un montant de 27 060 euros, - celui établi par la société ITEC en date du 06 janvier 2022 pour un montant de 29 995,20 euros, - celui établi par l'entreprise Tuxia du 13 janvier 2023 pour un montant de 29 001,50 euros, qu'elle demande de retenir au vu de sa date plus récente. Il convient tout d'abord de préciser que l'indemnisation sollicitée par Mme [L] ne se fonde pas sur le devis établi par la société ITEC qui concerne les travaux de reprise à effectuer par le syndicat des copropriétaires au droit de la zone jardin pour traiter les infiltrations. La demande de Mme [L] se base sur le devis le plus récent qu'elle a fait établir, soit celui de l'entreprise Tuxia, prévoyant : - le déplacement des meubles et la protection des équipements, - la dépose du parquet collé sur 105 mètres carrés ainsi que des plinthes, - le grattage et nettoyage du sol sur 105 mètres carrés, - la fourniture et pose d'un réagréage et d'une primaire d'accroche sur 105 mètres carrés, - la pose d'un parquet collé à l'anglaise en chêne massif sur une superficie de 112 mètres carrés, - la pose, la fourniture et le masticage de plinthes sur une superficie de 121 mètres carrés, - la fourniture d'un isolant liège sur 104 mètres carrés, - la fourniture et pose de 9 barres de seuil, - la dépose et repose de 10 rails de placard, - la dépose et le rabotage de 20 portes de placards, - la dépose et la repose de 12 caissons de placards, - le rabotage de 8 portes simples et de la porte blindée et la finition autour de bâtis de porte. Il ressort du contrat de location dont faisait l'objet l'appartement avant son acquisition par Mme [L] que celui-ci est décrit comme un logement de cinq pièces, disposant de quatre chambres, d'un séjour double, de deux salles de bain équipées, de deux WC, d'une cuisine équipée et d'une terrasse privative. Il ressort de la déclaration de sinistre effectuée par Mme [L] que la surface au sol du séjour/salon indiqué comme pièce ayant été sinistrée est de 20 mètres carrés. Aux termes du rapport de la société Belfor, le couloir près des deux salles de bain et le fond du couloir gauche sont également sinistrés, et les investigations ont mis en évidence la diffusion du fumigène depuis le châssis des portes-fenêtres des chambres donnant accès à la terrasse. L'expert mandaté par l'assureur de l'immeuble a lui-même conclu, dans son rapport en date du 03 décembre 2018, que les travaux devaient porter sur le « remplacement du parquet dans l'ensemble des pièces sèches soit une superficie de l'ordre de 100 m² », précisant qu'il « y aura lieu de vérifier après suppression de la ou des causes si les lames de bois ne reprennent pas leur position d'origine dans les zones les plus éloignées des sources d'infiltrations » et qu'il y avait « lieu d'ouvrir le présent dossier en prévision à la somme de 25 000 euros ». Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE Il ressort des photographies jointes au rapport de la société Belfor que, comme l'indique Mme [L], le parquet est posé de façon uniforme dans toutes les pièces, sans seuil de porte pour séparer les espaces de telle sorte qu'il apparaît nécessaire de reprendre l'ensemble de la superficie, le parquet devant être posé, comme le soutient à juste titre la demanderesse, de façon uniforme et sans différence de teinte, ce que ne permet pas le remplacement des seules lames se soulevant ou gondolées. En revanche, dans la mesure où la réparation du préjudice ne doit tendre qu'à une remise des lieux dans l'état où ils se trouvaient avant le sinistre, il convient de déduire du devis la fourniture et pose des neuf seuils de porte, chiffrés au devis à hauteur de 405 euros. Le préjudice matériel de Mme [L] est par conséquent fixé à la somme de 28 596,50 euros TTC. - sur l'indemnisation des frais de déménagement et de relogement Mme [L] explique que durant les travaux de remplacement du parquet, son appartement devra nécessairement être libéré de ses meubles et qu'elle a par conséquent fait chiffrer par l'entreprise Eurolay le coût de leur enlèvement et de leur stockage durant les travaux. Elle considère que ces frais, d'un montant de 4 680 euros TTC, ne sauraient rester à sa charge dans la mesure où ils sont liés aux travaux de reprise consécutifs au sinistre. Elle indique également qu'elle devra être relogée avec sa famille durant les travaux. Elle produit ainsi un exemple de location de courte durée dans [Localité 8] d'un montant de 5 790 euros par mois, somme qu'elle réclame en indemnisation de ses frais de relogement. Le syndicat des copropriétaires s'oppose à ces demandes en faisant valoir qu'elles ne sont basées que sur une simple hypothèse et que le préjudice n'est pas établi. L'assureur ne dit mot sur ces demandes. S'agissant des frais de déménagement sollicités, le devis établi par la société Tuxia comprend le « déplacement de meubles vides en deux fois (ragréage et parquet) », chiffré à hauteur de 900 euros ainsi que la « protection de la cuisine et de canapés avec le polyanne », chiffrée à hauteur de 150 euros. Les frais de déménagement n'apparaissent donc pas justifiés et il convient de débouter Mme [L] de cette demande. S'agissant des frais de relogement, s'il n'est pas contestable que Mme [L] ne pourra pas occuper son appartement durant les travaux, ceux-ci se déroulant dans l'ensemble du logement et entraînant le déplacement du mobilier, pour autant aucune durée de chantier n'est indiquée sur le devis établi par la société Tuxia et Mme [L] ne produit aucune pièce justifiant que la pose du parquet nécessitera un mois de travaux. Son préjudice est par conséquent chiffré à la somme de 1 500 euros. - sur l'indemnisation du trouble de jouissance Mme [L] explique qu'elle vit, avec ses deux enfants, dans un appartement affecté par l'humidité depuis 2017 et que son préjudice perdure en raison de l'attitude du syndicat des copropriétaires qui persiste à ne pas faire réaliser les travaux d'étanchéité préconisés depuis le 21 novembre 2019, alors que l'humidité se propage à chaque épisode pluvieux. Elle indique que les photos du rapport de la société Belfor font ainsi apparaître que des lames de parquet qui se soulevaient ont dû être retirées, que des espacements sont visibles entre les lames situées entre la cuisine et le salon et que le couloir de la chambre est sinistré. Elle précise que le parquet gonfle quand il pleut puis dégonfle, ce qui engendre des désordres à l'ouverture des portes et placards - la porte de la chambre ne se fermant ainsi plus depuis le passage de ladite société -, outre qu'il craque à chaque dilatation et qu'il faut enjamber les lames gonflées pour circuler. Elle soutient donc que le trouble de jouissance est quotidien et produit une estimation du prix au mètre carré d'un appartement similaire dans [Localité 8] ainsi que des avis de valeur locative par des agences ayant visité son logement, dont il ressort qu'elle peut être fixée à la somme moyenne de 2 700 euros par mois. Au vu des désordres affectant son appartement, elle évalue son trouble de jouissance à 20%, soit 540 euros par mois, et sollicite par conséquent, sur la période du 15 juin 2017 au 31 mars 2023, la somme de 37 260 euros. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [L] se contente de produire l'extrait d'une annonce immobilière très succinct, non daté et ne contenant aucune indication précise quant aux caractéristiques du bien concerné.Il relève de plus qu'alors qu'elle indique que le prix au mètre carré serait au minimum de 31 euros, il s'avère qu'il s'agit en réalité de la valeur haute mentionnée dans l'annonce, le prix minimum étant en réalité annoncé à 23 euros et la moyenne à 26 euros. Enfin, il indique que le rapport de la société Belfor fait uniquement état d'un parquet abîmé sur une partie de la surface de l'appartement et que si ces constatations peuvent justifier la réfection des surfaces sinistrées, ces dégradations n'empêchent toutefois pas Mme [L] d'user pleinement des pièces concernées. Il considère donc qu'il n'existe pas de trouble dans la jouissance du bien et encore moins à hauteur de 20% comme sollicité. L'assureur indique, pour sa part, que l'appartement n'a été que partiellement affecté par le sinistre, les dommages étant circonscrits à certaines pièces et non à la totalité de l'appartement, qui n'a pas été rendu inhabitable. Il considère donc que le préjudice allégué apparaît excessif et doit être ramené à de plus justes proportions, la demande de Mme [L] devant être limitée à une somme plus réaliste correspondant à la situation. Il n'est pas contestable que l'état du parquet, gondolé à certains endroits de l'appartement (salon, cuisine/salon, couloir menant aux chambres) voire manquant, tel que cela ressort des photographies figurant dans le rapport de la société Belfor, et gênant le bon fonctionnement des portes, altère la jouissance de l'appartement. Pour autant, comme relevé par les parties en défense, l'appartement n'a pas été rendu inhabitable et les désordres sont limités à certaines pièces. Il convient par conséquent de l'évaluer à 5% de la valeur locative du bien. Mme [L] produit un compte-rendu d'estimation de son bien, établi par agence le 27 août 2021, fixant le loyer à la somme de 2 800 euros charges comprises et un avis de valeur locative, établi par une agence immobilière le 27 septembre 2021, fixant sa valeur en location non meublée dans une fourchette de 2 460 euros à 2 700 euros par mois, selon la disponibilité d'un parking et d'une cave. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE Il convient donc de fixer la valeur locative moyenne à la somme de 2 630 euros, et le préjudice subi par Mme [L] depuis le 15 juin 2017 jusqu'au 31 mars 2023 à la somme de 9 073,50 euros [(5% x 2 630) x 69]. Sur la garantie de l'assureur du syndicat des copropriétaires Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le sinistre trouve son origine dans les parties communes, que l'immeuble est assuré dans le cadre d'un contrat « multirisques immeuble », garantissant, outre le bâtiment, les dommages causés aux biens des occupants de l'immeuble si la responsabilité de l'assuré est retenue et dont les conditions particulières retiennent les dégâts des eaux parmi les risques garantis. Il sollicite donc la garantie de son assureur en relevant que ce dernier évoque tout à la fois une franchise et d'hypothétiques exclusions de garanties sans toutefois en apporter la justification ni fournir le moindre détail. L'assureur sollicite à titre principal le rejet de cette demande en garantie en soutenant qu'elle n'est pas fondée juridiquement. Il indique en effet que le syndicat des copropriétaires ne vise dans son acte introductif d'instance que l'article 367 du code de procédure civile afin d'obtenir la jonction des procédures et qu'il ne fonde pas en droit la demande de garantie qu'il formule ni n'expose précisément les garanties du contrat auxquelles il fait référence pour être garanti. Il indique toutefois ensuite que « dans ses conclusions récapitulatives, notifiées le 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir que le sinistre trouve son origine dans les parties communes. Il vise notamment le volet « Dégâts des eaux » mentionné aux conditions particulières et que la garantie est acquise en l'espèce. La garantie n'est effectivement assortie d'aucune franchise. » Il doit tout d'abord être noté que l'assureur, qui reproche l'absence de fondement juridique de l'assignation en garantie qui lui a été délivrée, ne formule toutefois aucune demande de nullité de l'assignation dans le dispositif de ses conclusions, étant au surplus relevé que cette demande relève de la compétence du juge de la mise en état et non du juge du fond. Cette absence de fondement juridique dans l'assignation ne peut en tout état de cause aboutir au débouté sollicité dans la mesure où le syndicat des copropriétaires, aux termes de ses dernières conclusions, explique que sa demande est fondée sur l'application du contrat souscrit avec son assureur et mentionne clairement les stipulations du contrat sur la base desquelles il demande à être garanti de toute condamnation prononcée à son encontre. Enfin, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ». Or, les demandes de l'assureur tendant à « LIMITER la condamnation à la reprise des stricts désordres, et une remise en état à l’identique », « JUGER que QBE EUROPE a fait le nécessaire pour la remise en état de l’appartement de Madame [L] et que l’assureur n’est pas responsable de l’étendue du préjudice », et « JUGER que le préjudice sera ramené à de plus justes proportions » ne consistent qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par l'assureur et ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne lui confèrent pas de droit. Décision du 13 septembre 2024 8ème chambre 3ème section N° RG 20/08701 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSXZE Il s'ensuit que l'assureur ne dénie pas sa garantie, laquelle est en tout état de cause acquise aux termes des stipulations du contrat d'assurance. En effet, aux termes des conditions particulières, sont garantis notamment les « dégâts des eaux et autres liquides », et le contrat indique que la garantie est étendue aux pertes et détériorations accidentelles occasionnées par « les infiltrations d'eau provenant de la pluie ou de la neige et se produisant au travers de la toiture des bâtiments, des ciels vitrés, terrasses, loggias et balcons formant terrasse ou non, bandeaux et souches de cheminées, conduits de fumées, d'aération ou ventilation, gaines techniques ». Cette garantie ne peut toutefois porter que sur les condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires et non sur l'obligation de faire réaliser les travaux d'étanchéité. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires est condamné à faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité décrits dans les devis n°21/81359 et n°22/81411, établis par la société ITEC le 06 janvier 2022, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué. Il est également condamné à régler à Mme [L] la somme de 28 596,50 euros TTC au titre de son préjudice matériel, celle de 1 500 euros en indemnisation des frais de relogement et celle de 9 073,50 euros en réparation du préjudice de jouissance subi. La compagnie QBE Europe SA/NV est pour sa part condamnée à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l'ensemble des condamnations pécuniaires mises à sa charge, en ce compris les dépens et frais irrépétibles. Sur les autres demandes Parties succombantes, le syndicat des copropriétaires et la compagnie QBE Europe SA/NV sont condamnés in solidum aux dépens de l'instance. Tenus aux dépens, ils sont également condamnés in solidum à régler à Mme [L] la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre. En application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [L] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe : REÇOIT l'intervention volontaire de la compagnie QBE Europe SA/NV ; MET hors de cause la société QBE Insurance Europe Limited ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à faire réaliser les travaux de réfection de l’étanchéité décrits dans les devis n°21/81359 et n°22/81411, établis par la société ITEC le 6 janvier 2022, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une période de deux mois, passé lequel délai il pourra de nouveau être statué ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à régler à Mme [G] [L] la somme de 28 596,50 euros TTC au titre de son préjudice matériel, celle de 1 500 euros en indemnisation des frais de relogement et celle de 9 073,50 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et son assureur, la compagnie QBE Europe SA/NV, aux dépens ; CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et son assureur, la compagnie QBE Europe SA/NV, à régler à Mme [G] [L] la somme de 4 500 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE la compagnie QBE Europe SA/NV à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] de l'ensemble des condamnations pécuniaires mises à sa charge, en ce compris les dépens et frais irrépétibles ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et son assureur, la compagnie QBE Europe SA/NV, de leur demande formulée au titre des frais irrépétibles ; DISPENSE Mme [G] [L] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 13 septembre 2024 La greffière La présidente