Cour d'appel, 10 septembre 2024. 22/00015

MR/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 10 Septembre 2024 N° RG 22/00015 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G4GP Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 01 Décembre 2021 Appelants Mme [V] [T] née le 27 Octobre 1980 à [Localité 9] (17), demeurant [Adresse 5] M. [S] [F] né le 12 Juin 1976 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] Représentés par Me Agnès UNAL, avocat au barreau d'ANNECY Intimés M. [U] [P], demeurant [Adresse 1] Représenté par l'AARPI QUERE & LEVET AVOCATS, avocats postulants au barreau d'ANNECY Représenté par Me Sarah GELIN-CARRON, avocat plaidant au barreau de LYON M. [J] [Z], demeurant [Adresse 3] MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS- MAF, dont le siège social est situé [Adresse 2] Représentés par Me Bérangère HOUMANI, avocat postulant au barreau de CHAMBERY Représentés par la SELARL DENIAU AVOCATS GRENOBLE, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE S.A. MAAF ASSURANCES, dont le siège social est situé [Adresse 8] Représentée par la SCP MAX JOLY ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY Me [G] [N], es qualité de Mandataire liquidateur de la SARL DB NEUF CONCEPT, demeurant [Adresse 4] Sans avocat constitué -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 26 Février 2024 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 09 avril 2024 Date de mise à disposition : 10 septembre 2024 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Selon contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 5 mars 2010, M. [S] [F] et Mme [V] [T] (les consorts [F]-[T]) ont fait l'acquisition auprès de la société DB Neuf Concept d'un appartement au prix de 248 235 euros qui devait leur être livré au 1er trimestre 2010 mais ne l'a été que le 15 décembre 2010. Par ordonnance du 6 février 2012, le président du tribunal de grande instance d'Annecy, a, sur saisine des consorts [F]-[T], ordonné une expertise judiciaire et commis M. [H] [E] pour y procéder. L'expert a rendu son rapport le 5 juin 2014. Par acte du 2 avril 2015, les consorts [F]-[T] ont assigné la société DB Neuf Concept devant tribunal de grande instance d'Annecy notamment aux fins de paiement de diverses sommes. Par actes des 2, 3, 8 et 10 août 2016, les consorts [F]-[T] ont appelé en cause : - Me [G] [N], mandataire judiciaire, désigné liquidateur de la société DB Neuf Concept selon jugement du tribunal de commerce de Thonon les Bains du 4 décembre 2015, - M. [U] [P], maître d''uvre ayant reçu mission complète jusqu'à son départ en retraite en juin 2010, - M. [J] [Z], maître d''uvre d'exécution lui ayant succédé, - la Mutuelle des Architectes Français ès qualités d'assureur tant de M. [P] que de M. [Z], - la société Maaf Assurances (assureur de la société Srs Elec lot VMC - Electricité). Les instances ont été jointes. Par jugement du 1er décembre 2021, le tribunal de grande instance d'Annecy, devenu le tribunal judicaire, a : - Déclaré le présent jugement commun à Me [N] ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société DB Neuf Concept ; - Débouté les consorts [F]-[T] de l'intégralité de leurs demandes ; - Condamné M. [F] et Mme [T] in solidum à verser à : - M. [Z] et la société d'assurance Mutuelle des Architectes Français pris indivisément, la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - M. [P] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - la société Maaf Assurances la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné in solidum M. [F] et Mme [T] aux dépens, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Blanc et Levet-Terzioglu, avocats ; - Débouté les parties pour le surplus de leurs demandes. Au visa principalement des motifs suivants : M. [F] et Mme [T] sont créanciers envers la société DB Neuf Concept de la somme de 5 142,56 euros au mieux, tandis qu'ils restent redevables envers cette dernière des sommes de 12 411,75 euros (retenue de garantie 5 %) et 1 658,23 euros (taxe locale d'équipement) ; Aucune de leurs demandes ne peut donc prospérer contre la société DB Neuf Concept ou les autres parties à l'instance faute de préjudice indemnisable, sans qu'il soit besoin d'examiner la responsabilité éventuelle des maîtres d''uvre et la garantie de leurs assureurs, en l'absence d'objet sur lequel statuer. Par déclaration au greffe du 4 janvier 2022, les consorts [F]-[T] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a : - déclaré le présent jugement commun à Me [N] ès qualités de mandataire judiciaire liquidateur de la société DB Neuf Concept ; - débouté les parties pour le surplus de leurs demandes. Par ordonnance du 25 octobre 2022, la première présidente de la cour d'appel de Chambéry a : - Rejeté la demande de radiation de l'appel interjeté par les consorts [F]-[T] ; - Condamné M. [P] à régler aux consorts [F]-[T] pris indivisément la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [P] à régler à la société Maaf Assurances la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [P] aux dépens. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures du 4 avril 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [F]-[T] sollicitent l'infirmation des chefs critiqués de la décision et demandent à la cour de : - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Annecy le 1er décembre 2021 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - Retenir la responsabilité solidaire tant du vendeur la société DB Neuf Concept que MM. [P] et [Z] concernant le désordre n°1 relative au plafond rampant et fenêtres ; En conséquence, - Fixer leur créance entre les mains de Me [N] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société DB Neuf Concept à la somme de 6 239,02 euros HT, outre TVA applicable au moment du paiement et indexation selon l'indice BT01 à compter de l'intenta de la procédure sur le fondement des dispositions des articles 1134 alinéa 3, 1135 et 1602 du code civil, outre le remboursement de la somme de 97,72 euros TTC engagée en accord avec l'expert judiciaire afin d'équiper les fenêtres de poignées serrure ; - Condamner M. [P] in solidum avec la société MAF à leur verser la somme de 6 239,02 euros HT, outre TVA applicable au moment du paiement et indexation selon l'indice BT01 à compter de l'intenta de la procédure sur le fondement des dispositions de l'article 1147 du code civil, outre le remboursement de la somme de 97,72 euros TTC engagée en accord avec l'expert judiciaire afin d'équiper les fenêtres de poignées serrure ; - A titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la responsabilité de M. [Z] doit être engagée pour la non-conformité du garde-corps et le condamner in solidum avec la société MAF au paiement de la somme de 6 239,02 euros HT, outre TVA applicable au moment du paiement, et indexation selon l'indice BT01 à compter de l'intenta de la procédure, outre le remboursement de la somme de 97,72 euros TTC engagée en accord avec l'expert judiciaire afin d'équiper les fenêtres de poignées serrure ; - Fixer leur créance entre les mains de Me [G] [N] ès qualité de liquidateur judiciaire de la société DB Neuf Concept à la somme totale de 6 875 euros en réparation de l'erreur commise sur la surface habitable générant un préjudice financier ; - Condamner solidairement M. [Z] in solidum avec la société MAF à la somme de 6 875 euros en réparation de l'erreur commise sur la surface habitable générant un préjudice financier ; - Fixer leur créance entre les mains de Me [N] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société DB Neuf Concept à la somme totale de 2 100 euros (300+300 +1 500), en réparation de leur préjudice de jouissance résultant des désordres n° 2, 7 et 9 ; - Condamner solidairement M. [Z] in solidum avec la société MAF et la société MAAF ès qualités d'assureur de la société Srs Elec à la somme de 1 271,42 euros TTC en réparation du désordre n°10, outre 3 000 euros à titre de dommages et intérêts tous chefs de préjudices confondus ; - Fixer leur créance entre les mains de Me [G] [N] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société DB Neuf Concept à la somme totale de 5 721 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en réparation des préjudices annexes ; - Condamner les cités in solidum à leur verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, ainsi que le constat d'huissier de la SCP Laurent Augustin Parisot (328,10 euros TTC) avec distraction au profit de Me Unal conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, les consorts [F]-[T] font valoir notamment que : La non-conformité aux plans de la soupente des chambres est constitutive d'une faute contractuelle des architectes ; Il ne s'agit nullement d'un vice de construction en l'espèce, relevant du délai de forclusion d'une année ; Le vendeur en l'état futur d'achèvement engage sa responsabilité pour violation de son obligation de conseil, s'il n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur une particularité architecturale notamment ; Le vendeur est tenu responsable, en application de sa responsabilité contractuelle de droit commun, de toute discordance entre les qualités contractuellement convenues du bien et la réalité, c'est le cas notamment du déficit de surface d'un appartement qui ne correspondrait pas aux superficies annoncées au contrat ; S'agissant des coulures sur le crépi, compte tenu de leur déménagement les concluants abandonnent leur réclamation de ce chef. Par dernières écritures du 2 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [P] demande à la cour de : - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Annecy du 1er décembre 2021 en ce qu'il a débouté les consorts [F] et [T] de l'intégralité de leurs demandes ; - Débouter purement et simplement les consorts [F] et [T] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions formées à son encontre ; A titre subsidiaire, - Condamner la société MAF à relever et garantir ce dernier de l'intégralité des condamnations qui seraient prononcées à son encontre, en application de la police d'assurance n°23900/D/10 ; En tout état de cause, - Condamner in solidum les consorts [F] et [T] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Levet-Terzioglu, avocat, sur son offre de droit et qui comprendront les frais d'expertise. Au soutien de ses prétentions, M. [P] fait valoir notamment que : Le procès-verbal de livraison du 15 décembre 2010 signé par les deux parties comporte des réserves, mais aucune en ce qui concerne le plafond rampant et les fenêtres ; Il s'agit bien d'un désordre apparent ; Les consorts [F] et [T] se prévalent donc d'un prétendu préjudice qu'ils ne subissent plus, et demandent l'indemnisation de travaux de reprise qu'ils ne feront plus en raison de la vente de leur bien suivant acte de vente de leur appartement régularisé le 26 juin 2018. Par dernières écritures du 2 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [Z] et la société MAF demandent à la cour de : - Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel mais le déclarer mal fondé ; - Confirmer en tous points le jugement ; Y ajouter, - Condamner in solidum en cause d'appel les consorts [F] et [T] à leur verser la somme supplémentaire de 5000 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile outre aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de Me Houmani ; En tout état, Sur les dommages des sous pentes - Juger les prétendus dommages des sous pentes apparents non réservés à réception et à livraison ; - Constater ces prétendus dommages n'ont fait l'objet d'aucune réserve à réception ni dans l'année ; - Juger forclose l'action des consorts [F] et [T] au visa de 1648 alinéa 2 du code civil ; - En conséquence débouter les consorts [F] et [T] de leur demande ; Subsidiairement si l'action était déclarée recevable, - Juger que l'expert judicaire ne constate aucune non-conformité avérée ; - Subsidiairement juger que les dommages ne concernent que les garde-corps et que le montant des travaux de reprise ne saurait être supérieur aux préconisations de l'expert à savoir 750 euros ; - Juger qu'en l'absence de toute production de la facture des travaux réalisés en 2015 malgré une sommation non justifiées leurs demandes ; - Juger que les travaux effectués non justifiés à la date de la rédaction des présentes conclusions font obstacle à toute allocation d'une somme prévisionnelle et constituent des travaux d'amélioration et non de réparation ; - En conséquence mettre hors de cause la MAF en sa qualité d'ancien et dernier assureur de M. [P] ; - Les mettre hors de cause de ce chef de demande ; - Débouter les consorts [F] et [T] de leurs demandes à l'encontre de la MAF ; Sur le désordre concernant les garde-corps - Juger que cette non-conformité est due à une mauvaise exécution, non décelable en phase de chantier, par la société MP Services qui avait en charge la fabrication et la pose de ces garde-corps ; - Juger que cette non-conformité concerne un écart de 0,03m qui était difficilement décelable ; - Juger que les consorts [F] et [T] ne font pas la démonstration d'une faute ou d'un manquement contractuel de la part de M. [Z] ; - En conséquence, mettre purement et simplement hors de cause M. [Z] et débouter les consorts [F] et [T] de leurs demandes indemnitaires ; Subsidiairement, si la cour condamnait M. [Z], - Juger que le montant de cette indemnité ne saurait être supérieur au montant proposé par l'expert à savoir 750 euros ; - Si par extraordinaire la cour devait retenir la responsabilité de M. [Z], juger que celui-ci ne pourrait être condamné qu'à hauteur de 5%, soit à 37,75 euros HT, et 4,87 euros TTC au titre des travaux de reprise du garde-corps et des poignées de serrures ; Sur le désordre n° 10 : odeurs de fumées - Juger que ce désordre découle d'un défaut isolé d'exécution des travaux réalisés par la société SES Elec non décelable dans l'exercice normal de la mission de direction de chantier ; - Constater que M. [Z] n'étant nullement tenu des missions plans EXE et visa EXE et qu'il n'a, de fait, nullement participer aux plans concernant les gaines d'arrivée d'air frais de la VMC ; - Juger qu'aucune faute ni manquement contractuel ne peut être reproché à M. [Z] ; - Juger que la société SRS Elec est seule et entièrement responsable de ce désordre ; - En conséquence mettre hors de cause M. [Z] et débouter les consorts [F] et [T] de leurs demandes indemnitaires dirigées à leur encontre ; - Juger que les consorts [F] et [T] ne justifient nullement d'une faute de M. [Z] et surtout d'un lien de causalité direct avec leur état de santé ; - Débouter les consorts [F] et [T] de leur demande indemnitaire au titre des dommages et intérêts. - En tout état de cause si la responsabilité de M. [Z] devait être retenue, juger que celui-ci ne saurait être condamné au-delà de 5% des sommes qui pourraient être accordées aux consorts [F] et [T] soit 59,41 euros HT au titre de travaux de reprise ; - Subsidiairement, si la Cour condamnait M. [Z], les juger recevables et bien fondés à être intégralement relevés et garantis, principal, accessoire et dépens, par la MAAF ès qualités d'assureur de la société SRS Elec sur le fondement de l'article L. 124-3 du code des assurances ; Sur le prétendu déficit de surface vendue - Juger non démontré ce déficit et inexistant juger la surface conforme aux tolérances stipulées tant à l'acte de réservation que dans l'acte de vente ; - Juger que seul le promoteur vendeur peut répondre d'une déficit de surface et non le maitre d''uvre d'exécution non débiteur d'une garantie de vente les débouter de leur demande de réformation ; En tout état de cause, - Juger qu'aucune condamnation solidaire ou in solidum ne peut être prononcée contre M. [Z], aucune faute indivisible n'ayant été commise ; Par conséquent, - Condamner la société Maaf, sur le fondement de l'article L. 124-3 du code des assurances à les relever et garantir intégralement de toute condamnation principale ou accessoire, article 700 du code de procédure civile ou dépens qui serait prononcée contre eux ; - Si la condamnation était globale, ce qui ne saurait être, condamner in solidum la société Maaf à les relever et garantir intégralement de toute condamnation principale ou accessoire, article 700 code de procédure civile ou dépens qui serait prononcée contre eux ; - Débouter comme non fondée la société Maaf en son exception de non garantie qui ne prouve pas l'opposabilité les exceptions opposées ; - Juger que la société MAF est bien fondée à opposer ses plafonds, limites de garanties et franchises contractuellement prévues, sur le fondement de l'article L112-6 du code des assurances ; - Juger fondée la société MAF à opposer à M. [P] la franchise édictée à la police ; - Débouter les consorts [F] et [T] du surplus de leurs demandes ; - Juger que débiteurs d'une somme de 12 784,10 euros correspondant aux 5% du solde du prix de vente, outre 1 658,23 au titre de la taxe locale d'équipement, cette somme doit s'imputer sur la réparation des dommages et les juger fondés à opposer une exception de compensation au titre de l'action oblique ; - Condamner les consorts [F] et [T] in solidum ou qui mieux devra à leur verser 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de Me Houmani. Au soutien de leurs prétentions, M. [Z] et la société MAF font valoir notamment que : La demande inhérente aux dommages des sous pentes, est forclose aucune réserve n'ayant été formulée au moment de la livraison ; M. [Z] n'a pas de mission complète, ni de mission EXE, les missions stipulées dans son contrat étant les missions PRO-DET-OPC-AOR, ainsi, il ne peut lui être reproché aucune faute dans le cadre de sa mission ; La superficie mesurée non contradictoirement de 112.93 m² réelle est non seulement supérieure à la superficie tolérée, et est même supérieure à celle promise par le contrat de réservation ; Aucune condamnation in solidum ne peut être envisagée car les consorts [F] et [T] se doivent de rapporter la preuve de l'existence des conditions nécessaires au prononcé d'une condamnation in solidum à savoir une faute commune ayant entrainé la réalisation de l'entier dommage. Par dernières écritures du 2 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Maaf demande à la cour de : - Confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé par le tribunal judiciaire d'Annecy en date du 1er décembre 2021 ; - Condamner solidairement les consorts [F] et [T] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société Maaf fait valoir notamment que : Le contrat de la société SRS Elec a pris effet le 13 août 2008 et a été résilié le 31 décembre 2011, à l'initiative de l'assurée, laquelle n'était en conséquence plus assurée auprès d'elle lorsque l'assignation lui a été délivrée à la requête de M. [Z] le 11 mars 2013 ; Les consorts [F] et [T] n'ont subi aucun dommage indemnisable. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 26 février 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 9 avril 2024. MOTIFS ET DECISION I- Sur le déficit de superficie L'article 1231-1 du code civil dispose :'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.' L'acte de vente conclu le 5 mars 2010 stipulait que M. [F] et Mme [T] se portaient acquéreurs du lot en copropriété n°8 'un appartement en duplex situé au rez-de-chaussée, à l'angle sud-ouest du bâtiment, portant la lettre D au plan, d'une surface habitable de 115,68 m² environ (...)' Cet acte prévoit également, en page 18, 2° superficie des locaux, tolérances 'la superficie de l'appartement sus-indiqué est exprimée au sens de l'article R111-2 du code de la construction et de l'habitation (surface habitable). Une variation de la surface habitable réelle, dans la limite de trois pour cent (3%) par rapport aux surfaces exprimées seront tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation de l'acquéreur qui en supportera la perte ou en bénéficiera. Il est précisé que cette tolérance s'apprécie au regard de la surface globale et non pas pièce par pièce.' Il résulte du certificat de superficie de la partie privative du 27 janvier 2016 que la surface loi Carrez est de 112,93 m². Cette différence entre le mesurage de 2016 et l'acte de vente est inférieure à la tolérance de l'acte de vente prévue dans le contrat (limite de tolérance de 5,78 m², alors que la différence est de 2,75 m² seulement). La différence constatée entre la superfice énoncée et réelle n'est donc pas indemnisable sur un fondement contractuel, et ne l'est pas davantage au regard de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui suppose un engagement de l'action dans le délai d'un an, ainsi que l'existence d'une déperdition de superficie de plus d'un vingtième (5%) qui n'est, en tout état de cause, pas atteinte. Le rejet de cette demande sera donc prononcé, confirmant sur ce point le jugement de première instance. II- Sur les plafonds rampants et particularité des fenêtres des chambres de l'étage L'article 1642-1 du code civil dispose 'Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer.' L'article 1648 du même code précise 'L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.' Aux termes du contrat de réservation signé le 13 juin 2009, M. [F] et Mme [T] ont acquis le bien en l'état futur d'achèvement, avec 'un plan de chaque local objet des présentes ainsi qu'un plan de masse demeureront annexés aux présentes après visa des parties.', l'acte authentique de vente du 5 mars 2010 mentionnait 'plan et notice descriptive : la résidence [Adresse 10] sera édifiée conformément aux documents suivants : 1°) la notice descriptive des caractéristiques techniques (...) 2°) les plans d'exécution suivants établis par M. [U] [P] (...) Représentant : les quatre façades (4 planches à l'échelle du 1/100ème), les quatre garages (4 planches à l'échelle du 1/50ème), et les quatre appartements (5 planches à l'échelle du 1/50ème)', et que, 'conformémement aux dispositions de l'article R261-30 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur a notifié à l'acquéreur, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception : un projet de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, une copie des plans côtés des locaux vendus, une copie du plan de masse, (...) L'acquéreur reconnaît avoir reçu ces documents, en avoir pris connaissance.' Le plan de coupe de l'immeuble à contruire, joint au permis de construire, à l'échelle 1/100ème, fait clairement apparaître que les chambres situées à l'étage comportent une partie du plafond en rampant, même si la vérification de la hauteur de plafond avec une règle d'écolier paraît peu précise compte tenu du rétrécissement par la photocopie du document d'origine. En tout état de cause, les éléments du dossier démontrent qu'il n'existe pas de déficit de superficie liée à un plafond d'une hauteur inférieure à celui pris en compte pour le calcul de la superficie habitable au sens de la loi Carrez. L'expert M. [E] a retenu, sur ces deux points, qu'il ne pouvait déterminer si la réalisation était conforme au permis de construire ou non, mais qu'il existait une omission de M. [P] sur l'indication des zones de plafond de moins d'1,80 m, ou si la réalisation n'a pas été conforme à ce permis de construire, et s'il existe un défaut de conformité des plafonds et fenêtres des chambres par rapport à ce qui était convenu. L'existence d'un plafond rampant à 1,70 m de hauteur et l'existence de fenêtres posées au sol ne constituent pas des vices de construction ou des désordres et ne peuvent, en tout état de cause être qualifiés de défauts de conformité. En outre, étant apparents lors de la vente, ils relèvent de l'article 1642-1 et du deuxième alinéa de l'article 1648 du code civil qui suppose un engagement de l'action dans le délai d'un an et un mois après la prise de possession ou livraison de l'immeuble, à peine de forclusion. L'article 2244 du code civil, issu de la loi du 17 juin 2008 ayant réformé la prescription, prévoit une possibilité d'interruption des délais de prescription et de forclusion par une assignation en référé-expertise, mais la supension de l'article 2239 du même code ne s'applique qu'aux délais de prescription. En conséquence, à la suite de l'assignation en référé du 15 décembre 2011, introduite dans le délai anal de forclusion, un nouveau délai a recommencé à courir après rendu de l'ordonnance du 6 février 2012, et non après le dépôt du rapport d'expertise de M. [E] (3e Civ. 21 juin 2000, pourvoi n°99-10.313). L'assignation au fond ayant été délivrée le 2 avril 2015, soit plus d'un an après l'ordonnance de référé ayant confié une mission expertale à M. [E], il conviendra de déclarer les appelants irrecevables en leurs demandes d'indemnisation de défauts de conformité apparents lors de la prise de possession. III- Sur les autres désordres Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. L'article 1646-1 du même code prévoit que 'le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l'immeuble. Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3.' M. [F] et Mme [T] ont acquis le bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6] suivant acte authentique du 5 mars 2010, au prix de 248 235 euros. Ils ont revendu ce bien par acte authentique de Me [I] à M. [Y] [M] et Mme [O] [A], au prix de 267 500 euros, et ne sont plus, à la date de rendu du jugement de première instance, propriétaires du bien objet du litige. Les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne, en tant qu'accessoire, l'immeuble, nonobstant la connaissance, par les acquéreurs, des vices de celui-ci lors de la signature de l'acte de vente, et en l'absence, dans ce dernier, de clause leur réservant un tel recours à moins que le vendeur ne puisse invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir (3e Civ. 31 mai 1995, pourvoi n°92-14.098, 3e Civ. 23 septembre 2009, pourvoi n°08-13.470). En l'espèce, M.[F] et Mme [T] ne justifient pas de l'insertion d'une clause leur réservant le droit d'agir contre les constructeurs sur le fondement de l'article 1792 du code civil, la clause insérée dans l'acte de vente conclu en 2018 mentionnant 'le vendeur déclare subroger l'acquéreur dans tous ses droits et actions.' Il est en outre mentionné que 'Il (le vendeur) déclare que les travaux ci-après ont été effectués : fourniture et pose de fenêtres motorisées avec création de chevêtre, raccord simple pour tuile, fourniture et pose de volets roulants. (..) Une copie de la facture de ladite entreprise (Alp'glass) est demeurée annexée.' L'action en réparation des vices de construction ne peut être accueillie que si M. [F] et Mme [T] justifient d'un préjudice personnel ou de factures qu'ils ont acquitté afin de réparer les désordres, ils ne peuvent, à l'évidence, plus être indemnisés sur la base de simples devis. A) sur le garde-corps des fenêtres des chambres de l'étage L'expert M. [E] a retenu 'à partir de la zone d'appui précaire constituée par le seuil de la fenêtre, la hauteur des garde-corps est de 0,87 m, donc inférieure à la valeur minimale de 0,90 fixée par la norme et malgré une tolérance de -15mm (article 4.2 -position en oeuvre de la norme). Cette dernière disposition n'est donc pas conforme à la norme nf P 01-012. (...) Pour y remédier, il convient de remplacer les deux lisses horizontales pour obtenir une hauteur de 0,90m au-dessus de l'appui précaire, tout en maintenant un entraxe de 18 cm maximum entre éléments horizontaux, pour un montant qui peut être estimé à 750 euros HT.' Il a, par ailleurs, admis la prise en compte des factures de 97,72 euros TTC de pose de serrures sur les poignées des fenêtres, mesures conservatoires mises en place pour assurer la sécurité. Il en résulte que le désordre, lié à l'insuffisance de hauteur du garde-corps n'était pas un désordre apparent à la livraison, mais ressort des désordres dits intermédiaires, résultant d'une faute du constructeur et présentant une certaine gravité, en l'espèce, touchant aux éléments de sécurité du logement. M. [F] et Mme [T] sont donc bien fondés à agir contre leur vendeur, la société DB neuf, qui a manqué à son obligation de délivrance eu égard au manquement de hauteur du garde-corps. L'insuffisance de hauteur du garde-corps résulte d'une faute contractuelle de l'entreprise qui l'a réalisé, de sorte qu'il n'y a pas lieu de retenir la responsabilité de M. [P], maître d'oeuvre engagé uniquement au stade de la conception, dès lors qu'il n'est pas intervenu en au stade de la mise en oeuvre de la sécurité de cet élément. En revanche, il y a lieu de retenir la responsabilité de M. [Z], maître d'oeuvre d'exécution ayant assisté le maître d'ouvrage dans les opérations de réception, qui se devait de vérifier la conformité des éléments de sécurité au sein d'une copropriété. Il convient à ce sujet de retenir les sommes de 750 euros HT et 97,72 euros. En effet, la facture de remplacement des fenêtres par des chassis fixes et des vélux en toiture doit être écartée, comme ne se contentant pas de réparer le dommage, mais consistant en une amélioration du logement. En effet, l'expert a retenu le remplacement du garde-corps comme suffisant pour la réparation, et les calculs de M. [P] portant sur les dimensions minimales des surfaces des baies à respecter en fonction de la surface habitable de chaque pièce, n'ont pas été contredits, ce dont il résulte que les fenêtres en place, même dotées de garde-corps conformes, étaient suffisantes pour assurer l'éclairage des chambres de l'étage en lumière naturelle au regard de l'article 20 de l'arrêté du 26 octobre 2010, et que l'ajout de vélux en toiture n'était pas nécessaire. B) sur l'absence de placard, l'absence d'antenne collective et l'aménagement du jardin -partie commune à usage privatif- C'est à l'issue d'une analyse pertinente, exhaustive et exempte d'insuffisance que le premier juge a retenu : - que l'acte authentique de vente prévoyait trois chambres dont une devait être pourvue d'un placard, - qu'il résulte des constatations de M. [E], expert judiciaire, que cette prestation n'a pas été fournie, qu'il y avait donc inachèvement des prestations contractuellement prévues, et qu'une somme de 300 euros pour l'aménagement d'un placard était due, sous réserve d'une forclusion opposable aux acheteurs par le vendeur, s'agissant d'un défaut de conformité apparent, irrecevabilité qui n'est pas plus soulevée en appel qu'en première instance, - que toutefois, en l'absence de justificatif du paiement de travaux destinés à construire un placard, les consorts [T]-[F], qui ont vendu leur bien, ne sont plus recevables à agir, leur carence à justifier de l'engagement des travaux étant soulevée, - qu'il n'y a pas lieu d'accorder une indemnisation à ce titre, la photographie du rapport d'expertise montrant qu'une armoire a été installée à l'emplacement prévu pour le placard. Il résulte ensuite de l'expertise de M. [E] qu'aucune antenne collective n'était prévue dans la notice descriptive de l'opération et que sa mise en place ne relève d'aucune obligation réglementaire. Il ne peut être question en l'espèce de considérer que le seul email du 16 mars 2021 de M. [B] - de la société DB neuf - adressé à M. [F] 'pour des questions de réglages et de mise en place de la TNT (en fonction fin mars) l'antenne sera mise en place le 30 mars.' serait créateur d'une nouvelle obligation. L'expert a retenu, concernant enfin la pente du jardin privatif 'sous réserve de mesures plus précises nécessitant le recours à un géomètre, le bâtiment pourrait donc avoir été construit 15 à 20 cm plus bas qu'il n'était prévu. Par ailleurs, le plan et la coupe susvisés montrent un terrain en pente assez régulièrement ascendante avec un talus final peu pentu, alors que sur le site, on constate un terrain sensiblement horizontal avec un talus final très nettement plus pentu que sur le projet.' S'il résulte des réponses aux dires d'expert [E], figurant en page 24 (dommage n°9) que 'un calcul sommaire montre que l'ensoleillement en est diminué en moyenne d'une dizaine de minutes par jour', il énonce également que 'le projet prévoyait une talus moins pentu, mais plus étendu, en sorte que la surface utile du jardin est supérieure à celle prévue'. Au soutien de leur demande d'indemnisation, les consorts [F]-[T] versent aux débats une attestation de M. [C], de Canal immobilier, du 8 novembre 2012 qui met en avant les points faibles de l'appartement 'le fait que le niveau de la dalle des pièces de vie et particulièrement le salon séjour soit en aval du niveau du terrain naturel avant terrassement a plusieurs conséquences, la première étant d'assombrir la pièce principale, de modifier la vue depuis les pièces concernées et le talutage d'environ 1 pour 1 occupe une partie du terrain qui n'a plus d'autre utilisation possible que de porter des végétaux.' La construction en dessous du niveau du terrain naturel était toutefois prévue dès l'origine, et le fait que la construction ait été implantée 15 à 20 cm en dessous du niveau prévu ne peut avoir eu que de très faibles conséquences sur la vue ou l'ensoleillement de la pièce de vie. Enfin, au regard des bénéfices annexes qui ont résulté de l'accentuation du talus, notamment de l'agrandissement du jardin d'agrément pouvant plus facilement accueillir des installations de jeux pour enfant, une piscine démontable ou une table de jardin, il n'a pas lieu de retenir l'existence d'un préjudice indemnisable pour les acheteurs. C) sur les désordres d'odeurs et de fumées liés à la VMC L'expert M. [X] [E] a retenu sur ce point : 'les nuisances alléguées par M. [F] et Mlle [T] sont réelles (odeurs de fumée) et qu'elles résultent d'un phénomène de siphonage des fumées s'échappant du conduit de l'appartement C par la gaine d'arrivée d'air frais de la ventilation mécanique double flux de leur appartement', et estime que 'le mauvais positionnement du débouché en toiture de la gaine d'arrivée d'air frais de la ventilation mécanique double flux de l'appartement de M. [F] et Mlle [T] est principalement imputable à la SARL SRS Elec titulaire du lot 'ventilation mécanique', ce mauvais positionnement aurait pu être détecté par M. [Z] dans le cadre de la phase 'exécution des travaux et réception' de sa mission.' Il a en outre été retenu que les travaux nécessaires, de modification du réseau de gaines et création d'une prise d'air frais suffisamment éloignée des souches de cheminées, d'un montant 1 188,24 euros HT ont été réalisés par les acheteurs, avec l'accord de l'expert qui les a constatés en cours d'opérations. Compte tenu des fautes contractuelles mises en évidence, relevant de également des vices intermédiaires, d'une certaine gravité et causés par une faute d'exécution de la société SRS Elec et une faute dans les opérations de contrôle d'exécution de M. [Z], il y a lieu de faire droit à la demande des appelants de ce chef. M. [F] démontre enfin, par la production d'un certificat médical datant du 7 novembre 2012 du docteur [W] qu'il a présenté 'une récidive asthmatiforme avec prescription d'un traitement symptomatique cortisoné' et que celle-ci est estimée due 'à une pollution dans son appartement (émanations de fumées)', de sorte qu'il convient de confirmer l'indemnisation à hauteur de 1 000 euros, compte tenu de deux hivers passés dans de mauvaises conditions atmosphériques ayant dégradé son état de santé. D) sur les appels en garantie et condamnation des assureurs M. [Z], dont la responsabilité est engagée en tant que maître d'oeuvre d'exécution au titre des désordres des garde-corps, de ceux de la VMC, sera condamné in solidum avec son assureur la société MAF. Celle-ci produisant la copie signée du contrat d'assurance des responsabilités professionnelles des architectes et les conditions générales est en mesure d'opposer aux consorts [F]-[T], tiers lésés, sur le fondement de l'article L124-3 du code des assurances les exceptions en limite de garantie, et notamment les franchises contractuelles. La société MAAF, assureur de la société SRS Elec responsable des désordres portant sur la VMC, doit sa garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle de son assuré, sous réserve des exclusions, dans la mesure où sa garantie, même fonctionnant en base réclamation, prend fin après un 'délai subséquent de cinq ans'. Or, en l'espèce, le sinistre date de 2010 ou 2011 et la société MAAF a été mise en cause par assignation en référé date du 11 mars 2013, de sorte que la réclamation a bien été réalisée dans le délai quinquennal. La société MAAF verse aux débats les conditions générales de l'assurance multirisques multipro en vigueur en janvier 2011, néanmoins, il résulte des articles L112-2 et L112-4 du code des assurances que si l'application d'une note de couverture doit se faire en fonction des conditions générales de la police type de l'assureurs, alors que la note de couverture ne s'y réfèrerait pas, il appartient à l'assureur, qui entend se prévaloir d'une nullité, déchéance ou exclusion, de justifier l'avoir portée à la connaissance de l'assuré (1ère Civ. 7 mars 1989, pourvoi n°87-10.266). En l'espèce, la société MAAF produit une attestation d'assurance au bénéfice de la société SRS Elec, du 5 février 2008, se référant à 'Multipro', mais ne justifie pas avoir porté la connaissance de son assurée les conditions générales de cette police d'assurance, alors que M. [Z] soulève expressément cette difficulté. En conséquence, la société MAAF ne peut se prévaloir des exclusions de garantie qu'elle oppose et sera condamnée en sa qualité d'assureur responsabilité civile professionnelle de la société SRS Elec. Enfin, la demande de garantie de M. [Z] peut être accueillie à hauteur de 80 % à l'encontre de la société MAAF, assureur de la société SRS Elec. IV- Sur les préjudices annexes Il n'est pas contesté que les consorts [F]-[T] ont pu prendre possession de leur appartement au mois de janvier 2011, alors qu'une livraison était contractuellement prévue au 30 juin 2010 selon l'acte de vente du 5 mars 2010. Il résulte du rapport de M. [E], lequel a annexé les justificatifs correspondant dans son rapport que les acheteurs ont engagé des frais de logement de 637,42 euros, 4 250 euros et de garde-meuble de 126 euros, entre le 1er juillet 2010 et le 6 janvier 2011, soit un total de 5 013,42 euros. Les parties faisant état d'une indemnisation partielle à hauteur de 3 500 euros, M. [F] et Mme [T] peuvent prétendre à une indemnisation complémentaire de 1 513,42 euros. Les échanges de couriels entre M. [F], Mme [T], acheteurs d'un appartement en l'état futur d'achèvement et M. [K] et M. [B] de la société DB neuf, que les retards de livraison ont conduit le promoteur à accepter début août 2010 l'entreposage des meubles des acheteurs dans le garage 'concernant le dépôt de vos meubles, nous allons vous faire un courrier avec AR dégageant notre responsabilité sur le matériel entreposé'. Il ressort tant de ces échanges électroniques que du courrier du 3 août 2010 de la société DB neuf que 'nous vous confirmons la possibilité d'entreposer vos meubles et autres objets au sous-sol de votre futur appartement lot D de l'immeuble [Adresse 10] à [Localité 6]. Toutefois, nous dégageons toute responsabilité relative aux éventuelles dégradations ou vol de vos équipements'que le promoteur n'a pas accepté de devenir dépositaire des biens de ses cocontractants et que les objets entreposés restés sur le chantier n'étaient pas sous sa responsabilité. Enfin, les appelants ne démontrent pas qu'ils n'avaient aucune autre solution que l'entreposage de leur mobilier dans le garage, alors que des dépôts de meubles pouvaient être sollicités, et que le coût aurait pu être mis à la charge de la soizété DB Neuf qui a manqué à son obligation de livraison dans les délais convenus. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes d'indemnisation des objets volés et de ceux dégradés suite à une inondation dans le garage. V- Sur la demande de compensation avec les sommes consignées S'il résulte des conclusions de M. [Z] et de la motivation du jugement de première instance qu'une somme de 12 784,10 euros a été consignée à titre de retenue de garantie et n'était pas réglée par les acquéreurs à leur vendeur, la société DB Neuf, aucune pièce n'est versée aux débats sur ce point. La demande de compensation sera donc rejetée, en l'absence de tout justificatif produit. VI- Sur les demandes accessoires Il résulte enfin des éléments du dossier que les réparations des garde-corps ont déjà été réalisées, bien que les consorts [T]-[F] aient choisi une solution plus onéreuse que celle préconisée par l'expert, ils ont également réglé en cours d'expertise les réparations de la VMC, il n'y a donc pas lieu de prévoir une indexation de ces sommes. M. [Z], la société MAF, la société MAAF succombant au fond supporteront les dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertise de M. [E]. En revanche, la demande de prise en charge des frais de constat d'un huissier de justice qui n'a pas fait l'objet d'une désignation judiciaire doit être rejetée. Une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civil sera accordée aux appelants. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [F] et Mme [T] d'indemnisation pour vols et dégradation de mobilier dans le garage, et d'indemnisation pour déficit de surface du bien vendu, Infirme le jugement entrepris pour le surplus, Statuant à nouveau, Déclare M. [S] [F] et Mme [V] [T] irrecevables en leurs demandes portant sur le plafond rampant et du positionnement des fenêtres des chambres de l'étage (forclos), et de l'aménagement du placard (défaut de qualité et d'intérêt à agir), Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société DB Neuf Concept, représentée par Me [N] ès qualités de liquidateur judiciaire les sommes de : - 97,72 euros et 750 euros HT outre TVA applicable au moment du paiement au titre de la sécurisation provisoire des fenêtres et réparation des garde-corps des fenêtres des chambres de l'étage, - 1 188,24 euros HT outre TVA applicable au moment du paiement au titre de la reprise de l'emplacement des VMC en toiture, - 1 513,43 euros d'indemnités liées aux frais supplémentaires engagés en raison du retard de livraison, - 1 000 euros de dommages et intérêts liés aux préjudices de jouissance en raison du refoulement des odeurs de fumées au sein de l'appartement, Condamne in solidum M. [J] [Z], et son assureur, la société MAF et la société MAAF, (assureur responsabilité civile professionnelle de la société SRS Elec) à payer à M. [S] [F] et Mme [V] [T] les sommes de : - 1 188,24 euros HT outre TVA applicable au moment du paiement au titre de la reprise de l'emplacement des VMC en toiture, - 1 000 euros de dommages et intérêts liés aux préjudices de jouissance en raison du refoulement des odeurs de fumées au sein de l'appartement, Dit que la condamnation de la société MAF s'exécutera dans la limite de ses plafonds, garanties et franchises contractuelleme nt prévues, Dit que la société MAAF garantira M. [J] [Z] et la société MAF à hauteur de 80% de la condamnation prononcée au titre de l'emplacement des VMC en toiture, Condamne in solidum M. [J] [Z], et son assureur, la société MAF à payer à M. [S] [F] et Mme [V] [T] les sommes de 97,72 euros et 750 euros HT outre TVA applicable au moment du paiement au titre de la sécurisation provisoire des fenêtres et réparation des garde-corps des fenêtres des chambres de l'étage, Rejette la demande de M. [S] [F] et Mme [V] [T] d'indemnisation de l'erreur commise sur la surface habitable générant un préjudice financier et de réparation de leur préjudice de jouissance résultant des désordres n° 2, 7 et 9 (aménagement placard, antenne collective TV et talus du jardin), Condamne in solidum M.[J] [Z], la société MAF et la société MAAF, (assureur responsabilité civile professionnelle de la société SRS Elec) aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, avec distraction au profit de Me Unal conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum M.[J] [Z], la société MAF et la société MAAF, (assureur responsabilité civile professionnelle de la société SRS Elec) à payer à M. [S] [F] et Mme [V] [T] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt Réputé Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 10 septembre 2024 à Me Agnès UNAL la AARPI QUERE & LEVET AVOCATS Me Bérangère HOUMANI la SCP JOLY ET ASSOCIES Copie exécutoire délivrée le 10 septembre 2024 à Me Agnès UNAL