Cour d'appel, 15 juin 2023. 18/05379

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 15 JUIN 2023 N° RG 18/05379 - N° Portalis DBVJ-V-B7C-KU7S [B] [R] [O] [N] [D] [Z] [S] épouse [O] c/ [C] [I] [R] [P] [L] [T] [M] [G] épouse [P] SA LA BANQUE POSTALE Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 septembre 2018 par le Tribunal de Grande Instance de PERIGUEUX (RG : 14/00807) suivant déclaration d'appel du 05 octobre 2018 APPELANTS : [B] [R] [O] né le 11 Décembre 1952 à [Localité 13] (59) de nationalité Française, demeurant '[Adresse 10] [N] [D] [Z] [S] épouse [O] née le 30 Août 1956 à [Localité 11] (35) de nationalité Française, demeurant '[Adresse 10] Représentés par Me Sylvie BERTRANDON de la SELARL BARRET-BERTRANDON-JAMOT-MALBEC-TAILHADES, avocat au barreau de PERIGUEUX INTIMÉS : [C] [J] né le 04 Septembre 1975 à [Localité 8] de nationalité Française Profession : Militaire, demeurant [Adresse 6] Représenté par Me CHALICARNE substituant Me Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX [R] [P] né le 01 Décembre 1945 à [Localité 12] de nationalité Française Profession : Agent immobilier, demeurant [Adresse 2] Représenté par Me YOUCEF substituant Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX [L] [T] [M] [G] épouse [P] née le 17 Juin 1969 à [Localité 5] (24) de nationalité Française, ancienne gérante de l'enseigne « GESTION IMMOBILIERE [G] [P] » [Adresse 7] à [Localité 5] demeurant [Adresse 4] Représentée par Me MASSON substituant Me Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocat au barreau de BORDEAUX La BANQUE POSTALE, Société Anonyme au capital de 4.046.407.595 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 421 100 645, dont le siège social est sis [Adresse 1] PARIS CEDEX 06, représentée par son Président du Directoire domicilié en cette qualité audit siège Représentée par Me Albin TASTE de la SCP CABINET LEXIA, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été examinée le 25 avril 2023 en audience publique, devant la cour composée de : Madame Paule POIREL, Présidente M. Rémi FIGEROU, conseiller Mme Christine DEFOY, Conseillère Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE Le 17 novembre 2011, M. [B] [O] et Mme [N] [S], épouse [O], ont conclu avec M. [R] [P], en sa qualité d'agent immobilier, un mandat exclusif pour la vente d'un immeuble leur appartenant situé au [Adresse 9] à [Localité 5] (24). Le 8 décembre 2011, M. [P], a publié une annonce proposant à la vente cet immeuble au prix de 241 500 euros. Selon celle-ci, les 12 lots d'habitation composant l'immeuble étaient loués en meublé et généraient 2 590 euros de loyers net mensuel pour 200 euros de charges, soit un rapport annuel de 31 080 euros et un rapport net de 12,86 %. Le 15 octobre 2012, en présence et avec le concours de M. [P], M. et Mme [O], en qualité de vendeurs, ont conclu avec la société civile immobilière (SCI) [I], représentée par M. [I], en qualité d'acheteur, une vente sous conditions suspensives portant sur l'immeuble, constitué d'une propriété bâtie comprenant plusieurs appartements loués et cadastrées section BC n°[Cadastre 3], pour un prix de 210 000 euros, outre 18 000 euros de commission forfaitaire, hors frai d'acte et d'hypothèque. Les diagnostics techniques datés du 10 octobre 2012, annexés au contrat de vente, faisaient principalement état de non-conformités électriques. Le 23 novembre 2012, dans le cadre de la lutte contre les logements non-décent, le PACT Dordogne, devenu l'organisme Solidaires Pour l'Habitat (SOLIHA) Dordogne-Périgord, a adressé un avis de visite à M. et Mme [O] pour le 29 novembre 2012. La visite a été annulée en raison de leur indisponibilité. Un nouvel avis de visite leur a été adressé le 22 janvier 2013 pour le 6 février 2013. La visite n'a pas eu lieu pour cause d'absence d'un locataire. Le 28 mars 2013, la vente a été réitérée par acte authentique reçu par Maître [W] [V], notaire. M. [I] s'est porté en définitive acquéreur de l'immeuble, en lieu et place de la SCI [I], partie à l'acte sous seing privé. Selon les annexes de l'acte, dix logements étaient loués à la date de la vente. M. [I] a financé son achat au moyen de deux offres de prêts immobiliers consenties par la société anonyme La Banque Postale et acceptées le 24 mars 2013, la première s'élevant à la somme de 153 409 euros remboursable sur une durée de 180 mois et la seconde s'élevant à la somme de 72 591 euros remboursable sur une durée de 240 mois. Le 5 avril 2013, M. [I] a conclu un mandat de gérance pour la gestion de l'immeuble et des locations avec Mme [L] [P], épouse [G]. Le compte de gérance pour le mois d'avril 2013 établi par Mme [G] et adressé à M. [I] l'a informé de 'divers problèmes que [le Cabinet] cherche à résoudre comme des travaux en électricité très importants à faire'. Le 9 mai 2013, Mme [G] a informé M. [I] d'une infiltration d'eau provenant du deuxième étage, créant un dégât des eaux dans les étages inférieurs. Le 26 juin 2013, la Caisse d'Allocations Familiales (la CAF) a informé Mme [G] de la non-décence du logement loué à M. [A] [X] (appartement n°2 au rez-de-chaussée). Le 27 juin 2013, Mme [G] a transmis à M. [I] ce courrier en l'invitant à 'effectuer des travaux de grande envergure pour agencer le logement afin de l'adapter aux normes sur la décence'. En raison d'infiltrations d'eau dans plusieurs appartements, la société Sani'Chauf 2000 est intervenue sur place les 18 et 22 juillet 2013. Le 26 septembre 2013, elle a informé Mme [G] de la nécessité de refaire l'ensemble des évacuations en raison de la vétusté générale de la plomberie, rendant l'immeuble insalubre. Le 2 août 2013, le SOLIHA Dordogne-Périgord a adressé un courrier à Mme [G] pour l'informer de la visite du logement n°1 loué à M. et Mme [Y] [U] dans le cadre de la lutte contre les logements non-décents prévues pour le 28 août 2013. Le 5 août 2013, la mairie de [Localité 5] a invité Mme [G] à prendre contact avec elle, à la suite d'une visite diligentée dans un logement au rez-de-chaussée le 9 juillet 2013 ayant relevé le défaut d'étanchéité des fenêtres, la défectuosité de l'électricité et le bris d'une vitre de la salle de bain. Le 13 septembre 2013, la mairie de [Localité 5] a adressé à Mme [G] un courrier faisant état d'un échange téléphonique au cours duquel celle-ci l'avait assurée que l'ensemble des baux du dernier étage était en voie d'être résiliés, qu'un plombier interviendrait pour réparer la fuite d'eau entre le premier étage et le rez-de-chaussée et que le propriétaire souhaitant engager des travaux importants de réhabilitation de la bâtisse. Le 20 septembre 2013, Mme [G] a transmis ce courrier à M. [I]. Le 23 septembre 2013, Mme [G] a donné congé à trois locataires de chambres louées au second étage. Le 30 septembre 2013, la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (DDCSPP) de Dordogne a adressé à M. [I] un constat de visite effectuée le 28 août 2013 duquel il ressortait que l'appartement n°10 présentait des désordres pouvant avoir des conséquences sur la santé et la sécurité des occupants, à savoir l'absence d'étanchéité à l'air des menuiseries, la non-conformité de l'installation électrique et de la surface habitable de 6,4 mètres carrés au lieu de 9 mètres carrés exigée pour une hauteur sous plafond supérieure à 2,20 mètres. La DDCSPP a enjoint à M. [I] de réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai de six mois. A ce diagnostic était jointe une annexe indiquant que les six logements loués au deuxième étage ne remplissaient pas les conditions de hauteur sous plafond et qu'ils étaient vétustes. La DDSCPP invitait M. [I] à faire des travaux ou à ne plus louer ces six logements. Le 10 décembre 2013, la CAF de la Dordogne a informé Mme [G] du fait que l'appartement n°10 n'était pas décent. Le 6 janvier 2014, Mme [G] a fait part à M. [I] de ses difficultés à gérer l'immeuble. Le 13 janvier 2014, M. [I] a adressé un courrier à Mme [G] sollicitant une indemnisation et une aide pour obtenir la résiliation de la vente, en raison des différences constatées entre les montants des revenus et charges figurant dans l'annonce de vente et ceux effectivement retirés de son investissement. Le 6 mars 2014, M. [I] a remis un courrier à Mme à Mme [G] indiquant être dans l'impossibilité d'effectuer les travaux de réparation et d'engager des poursuites en recouvrement des impayés de loyers, en raison de ses difficultés financières, mais lui demandant de poursuivre la gestion en dépit de la vétusté et de l'insalubrité des lieux. Dans ce courrier, il a indiqué ne pas pouvoir financer une nouvelle porte d'entrée et décharger en conséquence Mme [G] de toute responsabilité quant à la sécurité des parties communes de l'immeuble. Le 4 avril 2014, la société Chardelin a établi un devis portant sur des travaux d'isolation, de peinture, de revêtement de sol et de d'étanchéité dans trois appartements et les parties communes de l'immeuble, pour un montant total de 11 502 euros. M. [I] a en outre reçu des devis de remise en état de l'immeuble de deux professionnels, à savoir : - un devis daté du 27 mars 2014 de la société à responsabilité limitée Bati Pro relatif à la rénovation complète de l'immeuble s'élevant à la somme totale de 268 357,08 euros. - un devis daté du 19 avril 2014 de la société à responsabilité limitée Travaux Restauration Habitat prévoyant la restauration de l'immeuble dans les volumes existants pour un montant total de 300 212,00 euros. Le 29 avril 2014, dans un courrier adressé à Mme [G], M. [I] a demandé que l'ensemble de l'immeuble soit mis 'hors gel'. Dans un courriel du lendemain, il a indiqué avoir fait couper l'alimentation en gaz. Le 13 mai 2014, à la requête de Mme [G], un huissier de justice a dressé un procès-verbal constatant l'absence d'eau chaude dans le logement occupé par le dernier locataire de l'immeuble. Le 15 mai 2014, Mme [G] a indiqué à M. [I] mettre un terme à sa gestion de l'immeuble. Le 26 juin 2014, la société La Banque Postale a accepté de suspendre pendant six mois les échéances de remboursement des emprunts de M. [I]. Le 8 juin 2015, la société Suez Environnement a adressé à M. [I] une facture de consommation d'eau relative à l'immeuble pour un montant de 8 391,68 euros, correspondant à 3 070 mètres cubes d'eau consommés. Le 16 juin 2015, M. [I] a fait dresser par huissier de justice un procès-verbal de constat de l'état de l'immeuble relevant le délabrement général des lieux et la présence d'un seul locataire. Le 1er avril 2016, M. [I] a signé un plan conventionnel de redressement établi par la Commission de surendettement de la Gironde. Par acte d'huissier en date des 28 mars et 4 avril 2014, M. [I] a fait assigner M. et Mme [O], la société La Banque Postale et M. [P] devant le tribunal de grande instance de Périgueux afin de voir prononcer la nullité de la vente et de l'acte de prêt, ainsi que la condamnation de l'agent immobilier à l'indemniser de son préjudice. Le 19 novembre 2015, à la demande de M. [I], le juge de la mise en état a ordonné une expertise aux fins d'identifier la présence d'éventuels désordres dans l'immeuble vendu. L'expert a déposé son rapport le 20 février 2017. Par acte d'huissier en date du 23 mars 2016, M. [I] a fait assigner Mme [G] devant le même tribunal afin de voir sa responsabilité engagée. Le 15 septembre 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de ces deux instances et a étendu les opérations d'expertise pour les déclarer communes et opposables à Mme [G]. Par jugement rendu le 25 septembre 2018, le tribunal de grande instance de [Localité 5] a : - constaté que la demande de rabat de l'ordonnance de clôture présentée par le conseil de M. [I] dans ses écritures était devenue sans objet, - déclaré M. [I] recevable en ses demandes, - débouté M. [I] de sa demande en annulation de l'acte de vente immobilière en date du 28 mars 2013, - prononcé la résolution pour manquement à l'obligation de délivrance et défaut de conformité de l'acte de vente passé le 28 mars 2013 entre d'une part M. et Mme [O] et d'autre part M. [I], portant sur une propriété bâtie à [Adresse 9] cadastrées section BC n°[Cadastre 3], En conséquence, - ordonné à M. et Mme [O] de restituer à M. [I] le prix de vente de l'immeuble et des meubles le composant, soit la somme de 210 000 euros, - ordonné à M. [I] de restituer à M. et Mme [O] l'immeuble ci-dessus désigné, - déclaré caducs les acte de prêts souscrits par M. [I] auprès de La Banque Postale, - prêt habitat n°2013A127N2W00001 d'un montant de 153 409 euros et d'une durée de 180 mois au taux contractuel de 3,15 % en date du 12 mars 2013, - prêt habitat n°2013A127N2W00002 d'un montant de 72 591 euros et d'une durée de 240 mois au taux contractuel de 3,40 % en date du 12 mars 2013, - condamné M. [I] à payer à La Banque Postale : - la somme de 142 483,83 euros au titre du prêt n°2013A127N2W00001 - la somme de72 554,94 euros au titre du prêt n°2013A127N2W00002 - dit que les intérêts échus et réglés par M. [I] resteront acquis à La Banque Postale, - débouté M. [I] et La Banque Postale de leurs demandent tendant à voir déclarer Mme [G] responsable de leurs préjudices, - déclaré M. [P] en sa qualité d'agent immobilier chargé d'un mandat de vente, responsable d'un manquement à son devoir d'information à l'égard de M. [I] et des conséquences qui en sont résultées pour La Banque Postale, - déclaré M. et Mme [O], en leur qualité de vendeurs, responsables d'un manquement à leur devoir d'information à l'égard de M. [I] et des conséquences qui en sont résultées pour La Banque Postale, En conséquence, - condamné in solidum M. [P] et M. et Mme [O] à payer : - à M. [I] à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral, la somme de 5 000 euros - à La Banque Postale à titre de dommages et intérêts pour son préjudice financier, la somme de 15 000 euros - dit que dans leurs rapports entre eux, M. [P] est responsable à hauteur de 80 % des préjudices subis par les parties, tandis que M. et Mme [O] sont responsables à hauteur de 20 %. En conséquence, - dit qu'ils devront se garantir mutuellement des condamnations prononcées à leur encontre dans les proportions sus indiquées, - débouté M. et Mme [O] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive formée contre M. [I], - condamné in solidum M. [P] et M. et Mme [O] à payer à M. [I] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [I] à payer à Mme [G] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté l'ensemble des parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires, - dit que le présent jugement fera l'objet d'une publication au service de la Publicité foncière afin que soit rendue opposable aux tiers la décision de résolution de l'acte de vente, - condamné in solidum M. [P] et M. et Mme [O] aux dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de Maître Gokelaere-Melin en application de l'article 699 du code de procédure civile, - dit l'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du préesnt jugement. Par déclaration électronique en date 5 octobre 2018, M. et Mme [O] ont relevé appel de l'ensemble du jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande en nullité de la vente de l'immeuble selon acte du 28 mars 2013, en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande en nullité sur le même immeuble pour erreur sur les qualités substantielles et en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [P]. L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 14 février 2022 puis a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 25 avril 2023. Dans leurs dernières conclusions d'appelants en date du 27 janvier 2022 , M. et Mme [O] demandent à la cour, au visa des articles 1108, 1110, 1116, 1604, 1782, 1134, 1147 du code civil, de : - confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande en nullité de la vente de l'immeuble selon acte du 28 mars 2013, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande en nullité sur le même immeuble pour erreur sur les qualités substantielles, - confirmer le jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de M. [P], - infirmer le surplus du jugement, - infirmer le jugement en ce qu'il ordonné la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance et défaut de conformité de l'acte de vente, - dire et juger que les travaux mis en exergue par l'expert judiciaire, chiffrés à 15 000 euros, soit 7 % de la vente, n'entraînent la résolution de celle-ci, - dire et juger qu'ils soient condamnés à payer à M. [I] la somme de 15 000 euros au titre des travaux nécessaires pour l'éventuelle mise en conformité, A titre subsidiaire, si la cour devait confirmer la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance et défaut de conformité de l'acte de vente: - dire et juger que M. [I] serait tenu à leur verer la somme de 202 500 euros correspondant à la remise en état de l'immeuble compte tenu de son état actuel, - dire et juger que la responsabilité de M. [P] est largement engagée, - le condamner, in solidum avec M. [I] compte tenu de son défaut d'obligation de conseil et d'information, à leur régler une somme de 202 500 euros correspondant à l'abandon de l'immeuble par M. [I] compte tenu du, soit-disant, défaut de locations en raison de la non-conformité. - dire et juger que cette condamnation sera solidaire avec Mme [G] pour défaut de location, de conseil et d'information au même titre que l'agence [P], - réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 15 000 euros au profit de La Banque Postale, - réformer le jugement en ce qu'il les a condamnés au paiement d'une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, - dire et juger que ces sommes seront réglées par M. [P] compte tenu de son défaut d'information et de conseil et de la mise en cause de sa responsabilité, - condamner M. [I] au paiement d'une somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement M. [I], M. [P] et Mme [G] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 11 mars 2019, M. [I] demande à la cour, au visa des articles 1108 et suivants, 1134, 1147, 1184, 1604 et suivants, 1641 et suivants et 1992 du code civil, de : - dire et juger que M. et Mme [O] sont vendeurs professionnels de l'immobilier, - dire et juger que les baux inclus dans la vente de l'immeuble ne respectaient pas les normes en vigueur, - dire et juger que M. et Mme [O] ont vendu l'immeuble avec de nombreux vices tels que le défaut d'étanchéité de la toiture et évacuation des eaux pluviales, - dire et juger que ces défauts sont des vices cachés, - dire et juger que ces défauts entachent la conformité du bien vendu, - dire et juger que M. et Mme [O] ont commis des actes de réticence dolosive, - dire et juger que l'agent immobilier [R] [P] a une obligation de conseil à l'égard de l'acquéreur M. [I], - dire et juger que M. [R] [P] a manqué à son obligation de conseil et a commis une faute en lien avec le préjudice de M. [I], - dire et juger que Mme [G] [L] née [P], exerçant sous l'enseigne Gestion Immobilière [G] [P], a commis une faute dans sa gestion, - prononcer la nullité de la vente réalisée le 28 mars 2013 devant notaire entre M. et Mme [O] et M. [I], - déclarer M. [R] [P] responsable au titre de son obligation de conseil, A titre subsidiaire, - prononcer la résolution de la vente du 28 mars 2013, - déclarer M. [R] [P] responsable au titre de son obligation de conseil, En conséquence, - condamner M. et Mme [O] lui à restituer la somme de 210 000 euros, - condamner M. [R] [P] à lui restituer la somme de 18 000 euros, - dire et juger que la nullité ou la résolution du contrat de vente entraîne la résolution de plein droit du contrat de crédit affecté, - dire et juger que Mme [G] [L] née [P], exerçant sous l'enseigne Gestion Immobilière [G] [P], a commis une faute dans sa gestion, - condamner Mme [G] [L] née [P], exerçant sous l'enseigne Gestion Immobilière [G] [P], au paiement de la somme de 50 000 euros àtitre de dommages et intérêts. A titre très subsidiaire, si la résolution ou nullité de la vente n'était pas prononcée, - condamner in solidum M. et Mme [O] et M. [P] au paiement des frais de remise en état de l'immeuble et des logements afin qu'ils respectent les normes de décence, soit la somme de 247 500 euros, - condamner Mme [G] [L] née [P], exerçant sous l'enseigne Gestion Immobilière [G] [P], au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts. En toutes hypothèses, - condamner in solidum M. et Mme [O], M. [P], Mme [G] [P] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral, - les condamner au paiement d'une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Maître Thomas Rivière, en vertu des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions d'intimé en date du 5 avril 2019, M. [P] demande à la cour, au visa de l'article 564 du code de procédure civile, ainsi que des articles 1134, 1147, 1184 et 1992 du code civil, de : - dire et juger irrecevable comme étant nouvelles en cause d'appel, les demandes formées par M. et Mme [O] à son encontre, - dire et juger recevable et bien fondé son appel incident, - infimer le jugement déféré, A titre principal, - débouter M. et Mme [O] de l'ensemble des demandes formées contre lui, - débouter La Banque Postale de l'ensemble de demandes formées contre lui, A titre subsidiaire, - voir réduire le montant des prétentions de M. [I], de M. et Mme [O] et de La Banque Postale, - dire que dans les rapports entre lui et M. et Mme [O], il est responsable à hauteur de 10 % vis-à-vis de M. [I] et de La Banque Postale, - condamner M. et Mme [O] , tous deux solidairement, à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, - condamner M. [I] et à défaut M. et Mme [O] , tous deux solidairement, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 4 avril 2019, Mme [G] demande à la cour, au visa articles 1991 et suivants du code civil et de l'article 28-4 du Décret du 4 janvier 1955, de : - confirmer le jugement déféré, - débouter M. et Mme [O], M. [I], La Banque Postale, de toutes leurs demandes, fins et prétentions formées à son encontre, exerçant sous l'enseigne ' Gestion Immobilière [G] [P]', - condamner les parties succombantes à verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions d'intimée en date du 27 mars 2019, la société La Banque Postale demande à la cour, au visa des articles 1184 et 1240 et suivants du code civil, de : - dire et juger M. [I] mal fondé dans ses demandes dirigées à son encontre, faute de démontrer l'existence d'une cause de nullité des contrats de prêt n°2013A127N2W00001 et n°2013A127N2W00002 en date du 12 mars 2013, - débouter M. [I] de ses demandes dirigées à son encontre Puis, dans l'hypothèse où la Cour prononcerait la nullité ou la résolution du contrat de vente immobilière en date du 28 mars 2013 conclu entre M. [I] et M. et Mme [O], - prononcer la résolution des contrats de prêt n°2013A127N2W00001 et n°2013A127N2W00002 en date du 12 mars 2013, Dans l'hypothèse où la Cour prononcerait la résolution ou la nullité des contrats de prêt : - condamner M. [I] à lui verser la somme de 215 038,77 euros correspondant au capital restant dû au 30 avril 2018 selon tableaux d'amortissement techniques (Pièces n°10 et 11), et dire que les intérêts déjà versés lui demeureront acquis, - réformer le jugement déféré en ce qu'il a évalué à la somme de 15 000 euros le préjudice financier subi par elle et statuant à nouveau de ce chef : - condamner conjointement et solidairement, M. et Mme [O], Mme [G] et M. [P] à lui verser la somme de 69 568,40 euros en réparation du préjudice financier subi, et dire que les intérêts déjà versés lui demeureront acquis, En tout état de cause, - condamner la partie succombante à lui verser une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la partie succombante aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de Maître Albin TASTE, en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 avril 2023. Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande en nullité ou en résolution de la vente a) sur la nullité de la vente - Pour dol L'article 1116 du code civil dans sa version en vigueur à l'époque des faits dispose que 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté'. Le manquement à une obligation précontractuelle d'information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, s'il ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci (Com. 28 juin 2005, n° 03-16.79). Un simple mensonge, non appuyé d'actes extérieurs, peut constituer un dol (Civ. 3e, 6 nov. 1970: JCP 1971. II. 16942, note Ghestin). Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter (Civ. 3e, 15 janv. 1971: Bull. civ. III, no 38). Il ne se présume pas et doit être prouvé. Néanmoins, lorsque le contractant réticent est un professionnel il est présumé connaître l'information omise. En l'espèce, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que pour exclure la qualité de professionnel, tant du vendeur que de l'acquéreur, le tribunal a retenu la qualité de personne privée en laquelle chacun avait conclu l'acte mentionnant leur profession respective de cadre dirigeant et de cadre de la fonction publique ainsi que de militaire, professions étrangères à la vente immobilière, de même que l'objectif personnel poursuivi par les parties dans l'acquisition consécutive de l'immeuble, l'option fiscale que chacun a retenu étant sans incidence sur la nature de leur activité professionnelle, ne permettant pas de les désigner comme des professionnels de l'immobilier sur lesquels pèserait une présomption de connaissance des informations omises, de telle sorte que la charge de la preuve pesait sur M. [I] de la connaissance par les époux [O] de l'insalubrité de l'immeuble. Or, pour écarter une telle connaissance le tribunal a retenu que: -avant la date de la signature de l'acte de vente, une seule intervention des services du département concernant le contrôle de la décence des logements loués à eu lieu au mois de mars 2009, à la suite de laquelle des travaux ont été effectués et les services du département ont informé Mme [K], le 25 février 2010, que le logement semblait désormais conforme aux normes de décence. - le 23 novembre 2012, postérieurement au compromis de vente, le PACT de Dordogne a informé les vendeurs que le logement n°10 ferait l'objet d'une visite, visite qui a été annulée puis reportée deux fois, le bien ayant finalement été visité après la vente le 28 août 2013 et le rapport de visite ayant conclu à la non-conformité de l'installation électrique, la non-étanchéité à l'air des menuiseries extérieures et à une insuffisance de surface habitable et de hauteur sous plafond, - trois autres logements ont ensuite été visités, présentant la même insuffisance de surface habitable, impliquant ou de rehausser la structure ou de mettre fin à la location des six logements du 2ème étage, - en page 30 de l'acte de vente, le notaire a rappelé qu'un logement décent se caractérise par une pièce principale d'au moins 9 mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à 2,2 mètres. Cette règles s'applique également aux logements meublés. - M. [I] a déclaré avoir visité trois fois l'immeuble et pouvait donc appréhender le volume habitable. Devant la cour, M. [I] insiste sur le fait que les époux [O] ont indiqué dans un dire que les visites de l'immeuble étaient fréquentes, ce dont pourtant il n'a jamais été avisé pendant la vente et il observe que la visite du 23 août 2008, dont il n'avait pas eu connaissance avant la vente avait été de nombreuses fois reportée, sans qu'il en ait été informé. Certes, cette visite concernant l'appartement n° 10 a été reportée une fois à la demande des époux [O] mais elle n'a pu se tenir ensuite à la date du 6 février 2013 (antérieure à l'acte de vente) qu'en raison de l'absence du locataire ce qui ne peut leur être imputé, pas plus que le fait que la visite ait été reprogrammée une nouvelle fois à l'initiative du PACT Dordogne le 13 juillet 2013, soit postérieurement à la réitération de l'acte de vente, ce qui a conduit à un nouveau report de la visite au 23 août 2018. Par ailleurs, ainsi que l'a justement retenu le tribunal, aucun élément ne permet de retenir que les époux [O] connaissaient les motifs de la visite qui était programmée concernant ce logement, qui n'apparaissait pas sur l'avis de visite, de sorte qu'il ne peut être soutenu qu'ils l'ont volontairement cachée. Il ne peut être retenu de la seule baisse des revenus locatifs entre 2007 (29 062euros) et 2010 (21242 euros) que les époux [O] expliquent au moins partiellement par des difficultés rencontrées avec un locataire que 'd'autres incidents auraient eu lieu nécessairement' qui auraient été cachés à M. [I] alors qu'il lui appartient d'en rapporter la preuve, ce en quoi il demeure défaillant devant la cour. Enfin, il sera observé avec le tribunal, que M. [I] ne conteste pas avoir visité l'immeuble à plusieurs reprises en sorte que, même non professionnel il a pu se convaincre de sa superficie et de ses volumes et qu'il n'apparaît pas y avoir décelé à tout le moins une non-décence ou insalubrité apparente. De l'ensemble, il ne ressort pas une réticence caractérisée constitutive d'un dol de sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a débouté M. [I] de sa demande de ce chef. - Pour erreur sur les qualités substantielles: Le tribunal a relevé que M. [I] souhaitait se constituer une retraite complémentaire et a fait à cette fin l'acquisition de l'immeuble de M. et Mme [O] comprenant, selon l'acte de vente, deux appartements de type F1 au rez-de-chaussé, une chambre et deux appartements de type F1 et F2 au premier étage, cinq chambres et un studio au deuxième étage. Il a considéré que M. [I] avait visité les lieux à plusieurs reprises et qu'il ne peut être considéré comme victime d'une erreur sur la substance de la chose vendue, laquelle était en apparence conforme à sa destination. Il a ainsi débouté M. [I] de sa demande à ce titre. M. [I] conteste cette décision devant la cour insistant sur le fait qu'il a ainsi acquis un immeuble de rapport dont au moins cinq chambres du second étage sur les douze s'avèrent interdites à la location pour non-conformité de hauteur et de surface, tenant à la structure même des logements et qu'ils s'y ajoutent des infiltrations d'eau non réparées en toiture nécessitant d'importants travaux. *** L'article 1110 du code civil dans sa version applicable à l'époque des faits dispose que 'l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l'objet'. En l'espèce, M. [I] connaissait les lieux qui lui avaient été vendus pour les avoir visités à plusieurs reprises. En conséquence, il a pu se convaincre lui-même de la composition de l'immeuble qui lui était vendu, et n'a donc pas été victime d'une erreur sur la substance de celui-ci, laquelle était ainsi que le tribunal l'a justement relevé conforme à sa destination. Dès lors, le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a jugé que la nullité de la vente ne pouvait pas être encourue du chef d'une erreur sur les qualités substantielles de l'immeuble vendu. b) Sur la résolution de la vente pour manquement à l'obligation de délivrance conforme Le tribunal a considéré que postérieurement à la vente le PACT de la Dordogne avait estimé que six logements du deuxième étage ne remplissaient pas les conditions de décences mais que cette situation préexistait à la vente, notamment l'insuffisance de surface des chambres du deuxième étage qui n'étaient pas susceptibles d'être mises en conformité si bien que le rapport locatif de l'immeuble ne pouvait pas être obtenu par le nouvel acquéreur et qu'en conséquence il convenait de prononcer la résolution de la vente pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance. Les époux [O] vont valoir leur bonne foi dans la mesure où ils auraient acheté l'immeuble dans les mêmes conditions que M. [I], dans l'ignorance qu'ils étaient de cette insuffisance de surface, et sans que jamais l'administration ne soulève la moindre difficulté sur ce point. Ils ajoutent que ce manque de surface était décelable par M. [I] puisque celui-ci a visité les logements à plusieurs reprises, accompagné des agents immobiliers. *** Selon les articles 1604 et 1610 du code civil, le vendeur est tenu à l'égard de l'acheteur d'une obligation de délivrance, dont le non-respect peut être sanctionné par la résolution de la vente, si l'acquéreur en a fait le choix. Le tribunal a justement relevé que l'immeuble ne correspondait pas aux caractéristiques essentielles convenues entre les parties, à savoir l'acquisition d'un immeuble destiné à la location, qui promettait des bénéfices qui ne pouvaient plus être obtenus alors qu'en outre il était nécessaire d'entreprendre d'importants travaux indispensables à la remise des autres logements en conformité pour un coût représentant plus de 30 % du prix de vente ce qui bouleversait l'économie du contrat, justifiant sa résolution. Par ailleurs, le fait que les appelants aient acheté l'immeuble dans les mêmes conditions que M. [I] n'enlève rien à leurs obligations à son égard, et à ses droits. Précisément ils ne peuvent valablement soutenir que M. [I] aurait pu valablement se rendre compte de l'insuffisance de surface de certains biens loués, alors qu'eux-mêmes ne l'avait pas décelé lors de leur acquisition. En outre, les vendeurs ne peuvent sérieusement soutenir que l'immeuble ne se serait dégradé que postérieurement à sa vente à M. [I] alors que le rappel de la chronologie des faits démontre que le bien était affecté de nombreux désordres majeurs qui n'ont pu sérieusement apparaitre postérieurement à la vente, ce que les vendeurs ne pouvaient ignorer alors que notamment le PACT Dordogne, devenu l'organisme Solidaires Pour l'Habitat (SOLIHA) Dordogne-Périgord avait pris rendez-vous avec eux pour une visite concernant un logement donné à bail. Précisément, si les vendeurs soutiennent qu'avant la vente ils n'auraient pas été avisés d'une quelconque anomalie concernant l'immeuble vendu, il leur revenait au titre de leur obligation d'information de l'acheteur de lui faire connaitre qu'un avis de visite d'un des appartement loués leur avait été remis, le 23 novembre 2012, soit bien avant la vente, par le PACT Dordogne, devenu l'organisme Solidaires Pour l'Habitat (SOLIHA) Dordogne-Périgord, dont l'objet était de combattre les logements insalubres, ce qui aurait permis à M. [I] d'interroger l'organisme ou le locataire sur les motifs d'une telle visite. Les appelants reconnaissent eux-mêmes que la visite de la DDCSPP allait conduire à faire peser sur le propriétaire de l'immeuble la charge de travaux. En conséquence, dans la mesure où cette visite avait été reportée après la vente de l'immeuble, ils avaient l'obligation d'informer leur acheteur d'une telle visite et des conséquences de celle-ci. Dès lors par leur abstention, ils ont engagé leur responsabilité envers leur acheteur. Pour ces mêmes motifs, ils seront déboutés de leur demande tendant à voir leur acheteur condamné à payer le coût de la remise en état de l'immeuble, alors qu'il n'est nullement démontré que celle-ci serait nécessité par un abandon du bien, postérieurement à la vente. En conséquence, le tribunal sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente pour manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance. 2. Sur la responsabilité des agents immobiliers et des vendeurs a) Sur la responsabilité de Mme [G] Le tribunal n'a pas considéré que Mme [G] avait commis des manquements à l'égard de M. [I], son mandant. M. [I] et La Banque Postale soutiennent en substance que Mme [G] aurait manqué à son obligation de conseil et aurait commis une faute à l'égard de M. [I]. Mme [G] sollicite la confirmation du jugement. *** Par application de l'article 1992 du code civil, 'le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion'. A titre liminaire, il convient d'observer que M. [I] fait valoir des reproches à « l'agence [G] [P] » laquelle ne constitue qu'une enseigne et non une personne morale, et que seule Mme [G] a reçu un mandat de gestion de sa part. En l'espèce, Mme [G] a eu à gérer les difficultés qu'elle a rencontrées dès sa prise de fonction, et elle démontre avoir toujours informé son mandant des événements qui surgissaient. En outre elle a pris toutes les mesures utiles pour préserver les intérêts de M. [I]. Ce dernier ne peut faire valoir ses absences professionnelles, dont sa mandataire n'était pas responsable, alors qu'en outre il ne démontre pas avoir donné des instructions particulières pour être informé à distance. La cour constate que M. [I] ne détaille pas les fautes précises qu'il reproche à Mme [G], alors que l'ensemble des difficultés qu'elle a rencontrées provenaient de l'état délabré de l'immeuble. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que sa responsabilité n'était pas établie. b) Sur la responsabilité de M. [P] Le tribunal a rappelé qu'un agent immobilier était tenu d'une obligation d'information et d'un devoir de conseil envers les acquéreurs dans le cadre des opérations réalisées par son entremise, notamment s'agissant de la conformité des lieux aux normes de décence, et en contemplation de l'annonce que M. [P] avait faite passée laquelle présentait un rapport annuel net de l'immeuble de 31 080 euros, alors que sur les neufs années d'exploitation de l'immeuble, les revenus locatifs de M. et Mme [O] se chiffraient entre 21 241 et 29 062 euros, un montant de charges ne correspondant pas davantage à la réalité, il avait engagé sa responsabilité en diffusant des informations erronées qui avaient poussé M. [I] à acquérir l'immeuble. En outre le tribunal a encore reproché à M. [P] de ne pas avoir vérifié que l'immeuble était conforme aux normes de décences. Le tribunal a retenu qu'en conséquence, l'agent immobilier avait manqué à son obligation d'information envers M. [I]. M. et Mme [O] soutiennent que M. [P] a également manqué à son devoir de conseil et à son obligation d'information à leur égard. Ils soutiennent qu'ils ont subis un préjudice dont le montant s'élève à la différence entre la valeur actuelle de l'immeuble et sa valeur au moment de la vente de 2014. M. [P] rappelant qu'une décharge de mandat a été signée entre les parties le 28 mars 2013, considère que sa mission à la transaction immobilière a pris fin à la réitération de l'acte authentique de vente. Il ajoute que l'agent immobilier ne peut pas garantir une rentabilité continue du bien immobilier qu'il vend à l'acquéreur, tandis qu'il appartient à un acquéreur normalement diligent de s'informer et de faire les vérifications qui lui semblent opportunes. En l'espèce, les déclarations communiquées (notamment les informations contenues dans la fiche descriptive et l'ensemble des baux) lors de la conclusion de la vente immobilière confirment la rentabilité du bien au jour de la signature du compromis de vente. Il en déduit que l'obligation d'information dont est tenu l'agent immobilier a été respectée. *** A titre liminaire, il convient d'observer que M. [I] fait valoir des reproches à « l'agence [G] [P] » laquelle ne constitue qu'une enseigne et non une personne morale Il est constant que l'agent immobilier est tenu vis à vis de son client d'une obligation de conseil et de mise en garde mais qu'en ne remplissant pas cette obligation il ne fait que faire perdre une chance d'un événement favorable, soit de ne pas contracter ou de contracter dans de meilleures conditions, mais il ne peut jamais être affirmé qu'en possession des informations dont il n'a pas disposé, l'acquéreur n'aurait pas acheté ou n'aurait contracté qu'à moindre prix. Dès lors, quel que soit le manquement reproché à l'agent immobilier, M. [I] ne saurait, sur un manquement de l'agent immobilier à son devoir d'information et de mise en garde, obtenir l'indemnisation de son entier préjudice, la perte de chance d'un événement favorable ou d'obtenir un avantage n'étant jamais équivalente au montant de l'avantage perdu. Or, en s'abstenant de chiffrer sa demande à l'encontre de M. [P], en termes de perte de chance, force est de constater que M. [I] n'a pas mis la cour en position de statuer sur sa demande faute de l'avoir chiffrée. Par ailleurs, les époux [O] après avoir rappelé qu'il n'avait pas donné à M. [P] un mandat de vente ( cf : leurs dernières écritures page 16) recherchent sa responsabilité au motif qu'il ne les aurait pas prévenu des défauts présentés par les appartements loués. Toutefois en l'absence de contrat entre eux, ils ne démontrent pas la faute délictuelle que l'agent immobilier aurait commise à leur égard. Notamment, ils prétendent que M. [P] aurait modifié les chiffres qu'ils lui auraient fournis, mais ne versent aucun élément de preuve en ce sens. En conséquence, M [I] et les époux [O] seront déboutés de leurs demandes à l'égard de M. [P], et par voie de conséquence le jugement déféré sera réformé sur ce point les appelants étant seuls condamnés à réparer les préjudices de M. [I] et de la Banque Postale. 3) Sur les préjudices subis par M. [I] et La Banque Postale a) Sur les préjudices subis par M. [I] Le tribunal a alloué à M. [I] une somme de 5 000 euros au titre de son préjudice moral au regard de la perte de financement nécessaire au remboursement des crédits, des démarches pour faire les travaux ou pour obtenir la suspension des contrats de prêts, qui lui ont causé des ennuis et des inquiétudes légitimes. M. [I] demande à la cour de porter l'indemnisation de son préjudice à la somme de 10 000 euros aux motifs qu'en raison des soucis qu'il avait rencontré à l'occasion de cette affaire, il avait été écarté de nombreuses missions importantes à l'étranger, il avait été contraint de régler les mensualités du prêt qu'il avait souscrit pour son acquisition, il avait été contraint de saisir la commission de surendettement. Les appelants contestent le principe même d'un tel préjudice. *** Monsieur [I] ne démontre nullement que son affaire a pu avoir un retentissement professionnel négatif. Aussi le tribunal a fait une juste appréciation des faits en fixant à la somme de 5000 euros son préjudice moral. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. b)- Sur la créance de La Banque Postale Le tribunal a rappelé la règle selon laquelle en présence d'une opération indivisible constituée d'un contrat de vente et d'un contrat de crédit, l'anéantissement du premier emporte la caducité du second et que l'indivisibilité est caractérisée lorsque le contrat de crédit est l'accessoire du contrat de vente auquel il est subordonné et que l'emprunteur a attesté de l'exécution du contrat principal afin d'obtenir la libération des fonds par le prêteur, lequel a mis ceux-ci à la disposition du vendeur. En l'espèce, le tribunal a considéré que le contrat de vente est indivisible des deux contrats de prêts conclus entre M.[I] et La Banque Postale et qu'en conséquence, il convient de prononcer leur caducité, entraînant la restitution par M. [I] du capital restant dû à la date la plus proche de la demande de La Banque Postale et de dire que les intérêts contractuels échus resteront acquis à la banque. Le tribunal a par ailleurs octroyé à La Banque Postale la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice financier subi causé par la cessation anticipée des deux contrats de prêt, puisqu'elle a perdu le bénéfice de la perception des intérêts non échus et non escomptés. La Banque Postale estime que son préjudice financier réel est constitué par la perte des intérêts conventionnels qu'elle fixe à la somme de 69 568,40 euros *** La Banque Postale a versé aux débats l'ensemble des éléments contractuels ( cf : ses pièces 1, 2, 3, 5, 10 et 11). Ainsi que le tribunal l'a justement apprécié le prêteur n'est jamais assuré qu'un contrat de prêt puisse être mené jusqu'à son terme et qu'en raison de cet aléa il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le préjudice de la banque à la somme de 15 000 euros. 4/ Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens Les appelants qui succombent en leur appel seront condamnés aux dépens et à verser à M. [I], à Mme [G], à M. [P], et à la Banque Postale, chacun, la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour : Infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré M. [R] [P] responsable d'un manquement à son devoir d'information à l'égard de M. [I] et des conséquences qui en sont résultées pour la Banque Postale et qu'il l'a condamné à payer à M. [I] la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts au titre de son préjudice moral, et à la Banque Postale la somme de 15 000 euros à titre de dommages intérêts au titre de son préjudice financier, en ce qu'il a dit que dans ses rapports avec les époux [O] il devrait les garantir à hauteur de 80 %, en ce qu'il a encore condamné in solidum M. [R] [P] avec les époux [O] à payer à M. [I] et à Mme [G] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens et déboute les parties de leurs demandes à son égard ; Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions, y ajoutant : Condamne M. [B] [O] et Mme [N] [S] épouse [O] aux entiers dépens et à payer à M. [C] [I], à M. [R] [P], à Mme [L] [P] épouse [G], et la SA Banque Postale, chacun, la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Mme Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,