Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 22/08911

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 22/08911 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WYYE JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024 DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] situé [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Stéphanie MERCK, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : M. [O] [E] [Adresse 2] [Localité 6] - BELGIQUE représenté par Me Guillaume HERBET, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice président GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Janvier 2024. A l’audience publique du 04 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Décembre 2024. Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Il existe à [Localité 5] un immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4] et nommé résidence [Adresse 3]. M. [O] [E] y est propriétaire d’une cave constituant le lot 10. Par acte d’huissier du 12 juin 2020 (délivré en Belgique le 17 juin 2020), le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [E] devant le tribunal judiciaire de Lille, 10ème chambre, en paiement de charges. Par jugement du 8 novembre 2022, la 10ème chambre du tribunal a renvoyé l’affaire devant la 4ème chambre. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : Vu le règlement de copropriété, Vu le titre de propriété de M. [E] du 18 décembre 1996, Vu l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, - Juger l’état de répartition des charges contenu dans le règlement de copropriété parfaitement licite et conforme aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; - En conséquence, débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes ; Vu les dispositions des articles 10, 10-1, ainsi que l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, Vu le commandement de payer signifié le 11 juillet 2019, Vu le règlement de copropriété, Vu les procès-verbaux d’assemblées générales, - Condamner M. [E] au paiement de la somme de 6 951,86 euros au titre de l’arriéré de charges dues selon décompte arrêté au 5 janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 mai 2019, en vertu des dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 ; - Condamner M. [E] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes ; - Juger qu’au visa des articles 514 et 515 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 14 septembre 2023, M. [E] demande au tribunal de : - Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - Annuler l’ensemble des appels de fonds qui lui ont été adressés au titre des travaux de rénovation des parties communes en qu’ils mettent à sa charge une somme manifestement hors de proportion avec la valeur résiduelle de son lot ; - Le décharger du paiement de ces sommes ; - Réputer non écrit l’état de répartition des charges tel que figurant dans le règlement de la copropriété de l'immeuble ; - Procéder à une nouvelle répartition des charges conformes aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de Maître Valéry Gollain en application de l’article 699 du code de procédure civile. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Bien que le syndicat des copropriétaires soit demandeur, la logique commande d’examiner d’abord la demande de M. [E] tendant à faire déclarer non écrit l’état de répartition des charges avant celle du syndicat des copropriétaires tendant au paiement des charges. Sur la répartition des charges : Selon les articles 5, 10 et 43 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : “ Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.” “ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. [...]” “ Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.” La contestation de M. [E] ne porte sur aucun service collectif ni sur aucun élément d'équipement commun mais sur la part contributive qui peut lui être réclamée à l’occasion de travaux sur les parties communes. M. [E] ne produit pas le règlement de copropriété mais le syndicat des copropriétaires le fait (PC 12). Selon l’acte du 16 juin 1993 motificatif du règlement de la copropriété, il est attaché au lot 10 les 7 /1 000èmes des parties communes. Le tableau récapitulatif des tantièmes de charges prévoit que le lot 10 contribue à 16/1 000èmes de l’entretien du gros oeuvre et de la toiture du bâtiment principal, à 1/9ème du couloir et de la porte d’entrée, à 1/8ème de la cage d’escalier à pas du tout à l’antenne de télévision et au téléphone. M. [E] soutient qu’une assemblée générale a voté des travaux de réfection des parties communes pour un montant global de 48 337 euros et qu’il lui a été adressé un appel de charge extravagant de plus de 5 000 euros. Toutefois, il communique 3 pièces à l’appui de sa contestation : - Pièce n°1 : convocation à l’assemblée générale en date du 12 juin 2019 - Pièce n°2 : Relevé général des dépenses en date du 12 juin 2019 et ses annexes - Pièce n°3 : Sommation de communiquer le règlement de copropriété Aucune de ces pièces n’établit les faits invoqués. En particulier, les appels de fonds dont il demande l’annulation ne sont nullement produits, ni précisément identifiés alors que M. [E] n’invoque particulièrement aucune des pièces adverses. Il ne rapporte aucune preuve de ce qu’il lui aurait été imputé un montant autre celui correspondant aux proportions stipulées dans le règlement. Ceci étant, contrairement à ce qu’il soutient l’article 5 de la loi de 1965 n’est pas d’ordre public mais ne trouve explicitement à s’appliquer que dans le silence ou la contradiction des titres. Il n’est ici justifié ni du silence des titres (le règlement étant explicite) ni d’une contradiction. Il en résulte que la preuve de l’illicéité dénoncée n’est pas rapportée. En conséquence, toutes les demandes de M. [E] doivent être rejetées. Sur la demande principale en paiement des charges : Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que : “ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. [...]” (Date de délivrance effective en Belgiqueème alinéa de l'article 10, sont imputables (au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;[...]” “ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.” Le syndicat verse notamment au débat : - le règlement de la copropriété (PC 12), - le contrat de syndic (PC 2), - un décompte des sommes appelées et payées du 31 décembre 2012 au 5 janvier 2024 (PC 23), - les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mai 2018, 4 juillet 2019, 9 novembre 2020, 23 septembre (et 13 décembre) 2021 et 20 février 2023 (PC 17 à 22), - des appels de fonds. Les pièces versées au débat ne sont pas autrement contestées que relativement aux clauses du règlement de copropriété sur lesquelles il a été statué ci-dessus. Elles suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour M. [E] de justifier de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 6 951,86 euros arrêtée au 5 janvier 2024 (appel de charge du 1er janvier 2024 inclus). M. [E] sera donc condamné à lui payer cette somme. Selon l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : “ Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.” M. [E] ne conteste pas avoir reçu la mise en demeure du syndic du 2 mai 2019 (PC 9) pour un montant de 2 187,43 euros. La somme de 6 951,86 euros produira donc intérêt au taux légal : - à compter du 2 mai 2019 sur la somme de 2 187,43 euros, - à compter du 8 janvier 2024, date de notification des dernières conclusions, pour le surplus. Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive : Selon l’article 1231-1 du code civil : “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.” M. [E] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété et il est, de longue date, débiteur, dans cette petite copropriété qui ne compte que 12 lots. Le syndicat ne fournit toutefois aucun élément de nature à établir l'existence et la consistance d'un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard. Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée. Sur l’exécution provisoire : Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. “ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]” Aucune des parties ne demande qu’il soit dérogé au principe et le tribunal n’envisage pas de le faire d’office. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” M. [E], qui succombe, sera condamné à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Rejette toutes les demandes de M. [O] [E] ; Condamne M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 6 951,86 euros au titre des charges arrêtée au 5 janvier 2024 (appel de charge du 1er janvier 2024 inclus) avec intérêt au taux légal : - à compter du 2 mai 2019 sur la somme de 2 187,43 euros, - à compter du 8 janvier 2024 pour le surplus ; Condamne M. [O] [E] à supporter les dépens de l’instance ; Condamne M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier, La Présidente,