Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 29 NOVEMBRE 2023
N° 2023/ 484
N° RG 22/11599
N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ4YH
[I] [P]
C/
S.A. SOGIMA
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Etienne
DE VILLEPIN
Me Serge
MAREC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciarie de MARSEILLE en date du 04 Juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/05521.
APPELANTE
Madame [I] [P]
née le 26 Mai 1970, demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Etienne DE VILLEPIN, membre de la SELAS VILLEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Alexandra BEAUX, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEE
S.A. SOGIMA
dont le siège est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Me Serge MAREC, membre de la SELARL BJP BENOIT JACQUINOD-CARRY MAREC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte sous seing privé en date du 30 juillet 2008, la SA SOGIMA a consenti à Mme [I] [P] la location d'un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 2], en contrepartie du paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 529,92 euros, outre 194,67 euros de provisions sur charges.
L'appartement a subi des infiltrations d'eau de pluie en 2012, qui ont perduré malgré les travaux réalisés par le bailleur.
Par ordonnance de référé du 17 octobre 2019, le Tribunal d'instance de Marseille a ordonné une expertise judiciaire. L'expert a déposé son rapport le 17 février 2020.
Le 26 août 2021, la SA SOGIMA a fait délivrer à Mme [I] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 907,91euros.
Suivant exploit d'huissier en date du 28 septembre 2021, Mme [I] [P] a formé opposition au commandement de payer.
Par jugement rendu le 4 juillet 2022, le Tribunal a :
DÉBOUTE Mme [I] [P] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 26 août 2021 ;
CONDAMNE la SA SOGIMA à payer à Mme [I] [P] la somme de cinq mille euros (5.000,00 euros) en réparation du préjudice de jouissance subi ;
DÉBOUTE Mme [I] [P] de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice moral;
DÉBOUTE Mme [I] [P] de sa prétention indemnitaire au titre du préjudice
matériel ;
CONDAMNE la SA SOGIMA à payer à Mme [I] [P] la somme de mille cent euros (1.100,00 euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SA SOGIMA aux dépens de l'instance ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par déclaration au greffe en date du 13 août 2022, Mme [P] a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite :
INFIRMER le jugement du 4 juillet 2022 en ce que le premier juge a :
- Débouté Mme [P] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral
- Débouté Mme [P] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice matériel
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes
Statuant à nouveau,
CONSTATER les désordres ayant affecté le logement pris à bail par Mme [P],
En conséquence,
DIRE ET JUGER que la responsabilité de la SOGIMA est pleinement engagée,
Sur le préjudice de jouissance,
CONDAMNER la SOGIMA à verser à Mme [P] la somme de 64.680,00 € en réparation de son préjudice de jouissance,
Subsidiairement, CONDAMNER la SOGIMA à verser à Mme [P] une somme qui ne saurait être inférieure la somme de 30 360,00 euros correspondant à une durée de 46 mois pendant laquelle le préjudice de jouissance a perduré.
Sur les autres préjudices,
CONDAMNER la SOGIMA à verser à Mme [P] la somme de 5.000,00 € en réparation de son préjudice moral,
CONDAMNER la SOGIMA à verser à Mme [P] la somme de 3.000,00 € en réparation de son préjudice matériel,
CONDAMNER la SOGIMA à verser à Mme [P] la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
CONFIRMER le jugement pour le surplus
CONDAMNER la SOGIMA aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire,
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
-qu'elle a subi des infiltrations depuis 2012 et pendant 7 ans, sans que le bailleur n'intervienne de façon satisfaisante,
-qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le logement litigieux ne répond pas aux critères de décence fixés par l'article 2-1 du décret du 30 janvier 2002, l'origine des infiltrations provenant des différents balcons et terrasse situées au-dessus de ce logement,
-que les travaux préconisés par l'expert n'ont été réalisés par le bailleur que le 1er septembre 2020 pour s'achever le 1er octobre 2020,
-que l'expert a retenu pour elle même et ses trois enfants un préjudice de jouissance depuis juillet 2016,
-que le logement mesure 69 m² et que 60 m² de ce dernier était impacté par les désordres,
-que s'il lui a été fait trois propositions de relogement elle avait accepté la première qui n'a pas aboutie non de son fait,
-qu'elle a subi un préjudice moral très important du fait des désordres ayant affecté son logement, l'expert ayant souligné les conditions de vie particulièrement difficiles subies par elle même et ses 3 enfants pendant de nombreuses années, avec un impact très conséquent sur sa santé physique et psychique, ainsi qu'il ressort des certificats médicaux produits aux débats,
-qu'elle a dû jeter beaucoup d'affaires qui lui appartenaient, en raison des nombreux dégâts, comme son canapé, des draps etc.
La SA SOGIMA conclut :
CONFIRMER purement et simplement le jugement du 4 juillet 2022 en toutes ses dispositions en ce qu'il a fait une juste appréciation des faits et des causes du litige
DEBOUTER Mme [P] de ses demandes de dommages intérêts à hauteur de 64 680€ ou de 30 360 € à titre subsidiaire pour le préjudice de jouissance.
DEBOUTER encore Mme [P] de ses demandes au titre d'un préjudice moral et d'un préjudice matériel qui ne sont pas justifiés comme la jugé le Tribunal.
REJETER la demande au titre de l'article 700 du CPC et laisser les dépens d'appel à la charge de l'appelante.
Elle soutient :
-que suite aux opérations d'expertise d'assurance en 2013 elle a fait réaliser des travaux de réfection des carrelages des balcons sis au dessus de l'appartement,
-qu'en 2017 elle a fait réaliser des travaux de prolongement des évacuations des eaux de pluie jusqu'à la bonde,
-que malgré ces travaux et les expertises d'assurance qui se sont répétées, il s'est avéré très difficile de trouver l'origine exacte des infiltrations lors de fortes pluies et d'y mettre un terme,
-que les travaux préconisés par l'expert dans son rapport rendu le 17 février 2020 ont été réalisés en mai 2020 par la reprise des étanchéités des balcons et terrasses sis au dessus de l'appartement et ont mis fin aux désordres,
-qu'en septembre 2020 il a été réalisé les travaux d'embellissement intérieurs,
-que le logement donné en location était en bon état d'entretien en 2008,
-qu'elle s'est montrée diligente comme le retient l'expert,
-que la première réclamation de la locataire date de juillet 2016 comme l'a retenu l'expert,
-que l'expert a retenu que la locataire avait refusé les deux propositions de relogement, dont une était acceptable en décembre 2016,
-que la locataire a donc concouru pour partie à son préjudice,
-que cette dernière a bénéficié toutes ces années d'une prise en charge de 430€ par mois du loyer au titre des APL,
-que la locataire ne justifie ni du préjudice matériel ni du préjudice moral.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les prétentions indemnitaires
L'article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et s'il s'agit de son habitation principale un logement décent, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d`usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir si l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués; [...]
Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000- 1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.
L'article 2 du décret précité dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; `
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de 1'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 -1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à 1'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.
Suivant une analyse précise, détaillée et exhaustive des faits de la cause que la présente cour adopte, le premier juge a parfaitement retenu qu'en dépit des interventions du bailleur et ce dès 2013, le logement loué, du fait des infiltrations récurrentes entraînant un taux élevé d'humidité particulièrement dans les chambre n°1 et n°2, ainsi que des traces importantes d'infiltration, à l'origine de fissures, de moisissures et d'un effondrement du plâtre du plafond, ne répondait pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002, avant que les travaux préconisés par l'expert judiciaire ne soient réalisés par le bailleur en septembre 2020 et ne mettent fin aux désordres.
Pour autant, comme le note le premier juge, et comme cela résulte de l'expertise judiciaire, la locataire a refusé la proposition de relogement faite par le bailleur en décembre 2016, sans raison valable et a bénéficié, durant la location, d'une aide personnalisée au logement de 430€ par mois, en outre, la première réclamation de la locataire date de juillet 2016, de sorte que cette dernière ne saurait évaluer à 64 680€ ou 30 360€ soit 660€ par mois le montant de son préjudice de jouissance, qui a parfaitement été évalué à la somme de 5 000€ par le premier juge eu égard aux circonstances.
Le jugement déféré est également confirmé en ce qu'il déboute la locataire de sa demande au titre d'un préjudice matériel, ne résultant d'aucune des pièces versées aux débats et au titre d'un préjudice moral, les certificats et pièces médicales versées aux débats n'établissant nullement que l'état du logement ait eu des conséquences sur sa santé physique ou psychique, ou sur celle de ses enfants.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et chaque partie conservera la charge de ses dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 juillet 2022 par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
LAISSE à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
