Cour d'appel, 14 septembre 2023. 23/00238

ARRET N° S.A. CLESENCE C/ [U] [R] S.A.S. BREZILLON PM/SGS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/00238 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IUVO Décision déférée à la cour : ORDONNANCE DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU TRENTE ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : S.A. CLESENCE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par Me Caroline BENITAH de la SELARL DORE-TANY-BENITAH, avocat au barreau d'AMIENS APPELANTE ET Madame [W] [U] née le [Date naissance 2] 1997 à [Localité 10] [Adresse 3] [Localité 8] Madame [X] [R] née le [Date naissance 5] 1986 à [Localité 9] au Maroc de nationalité Marocaine [Adresse 3] [Localité 8] Représentées par Me Zineb ABDELLATIF, avocat au barreau d'AMIENS S.A.S. BREZILLON agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 7] Assignée à secrétaire le 07/02/2023 INTIMEES DEBATS : A l'audience publique du 08 juin 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Madame Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 14 septembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : La SA d'HLM Clésence a consenti à Mme [W] [U] et Mme [X] [R], selon acte sous seing-privé du 15 janvier 2018, la location d'un appartement situé à [Localité 8], [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 411,91 € porté à 648,14 € charges comprises. Exposant que leur bailleur a fait réaliser des travaux de rénovation de l'immeuble et particulièrement de la toiture en octobre 2021 qui ont généré dans leur logement de fortes infiltrations d'eau, notamment dans leur salle de séjour et que cette situation perdure sans que les travaux de remise en état n'aient été entrepris, les consorts [U] -[R] ont par acte d'huissier du 30 mai 2022 fait citer la société Clésence devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens statuant en référé aux fins de voir : - désigner sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile un expert judiciaire ; - être dispensées du paiement du loyer depuis le mois d'octobre 2021 et subsidiairement, être autorisées à séquestrer le montant de leur loyer tant que les travaux n'auront pas été effectués. - condamner la société Clésence aux dépens et à leur payer une somme de 1 000 € par application de l`article 1700 du code de procédure civile. Par acte d'huissier du 18 juillet 2022, exposant que la SA Brezillon était en charge notamment des travaux de réfection des toitures à l'origine des infiltrations litigieuses, la SA Clésence l'a fait citer devant la même juridiction en garantie. Les deux instances ont été jointes. Par ordonnance du 31 octobre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Amiens statuant en référé a : - Ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [B] [S] ; - Autorisé les consorts [U] -[R] a consigné le tiers des loyers depuis le mois d'octobre 2021, jusqu'à l'indemnisation complète de la SA Clésence dans un maximum de 12 mois consécutivement au dépôt du rapport d'expertise judiciaire sur un compte Carpa ; - Condamné les consorts [U] -[R] à payer à la SA Clésence la somme de 2169,50 € au titre des 3/ des loyers impayés au 30 juin 2022 ; - Rejeter toutes les autres demandes des parties ; - Laissé les dépens à la charge des demandeurs, hormis le coût de l'assignation en intervention forcée que la SA Clésence conservera. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 3 janvier 2023, la société Clésence a interjeté appel de cette ordonnance. Par conclusions transmises par la voie électronique le 2 février 2023, elle demande à la cour de : - Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : - Ordonné une mesure d'expertise judiciaire, - Fixé la mission de l'expert notamment en se rendant sur les lieux [Adresse 3] à [Localité 8] sans préciser que seul l'appartement [Adresse 3] ferait l'objet de l'expertise judiciaire ; en ce qu'elle a demandé à l'expert d'indiquer les conséquences des désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité et l'esthétique, et plus généralement quant à l'usage qui peut être attendu ou quant à la conformité à sa destination, sans préciser que seul l'appartement [Adresse 3] pourrait être concerné. - Autorisé les consorts [U] -[R] à consigner le tiers des loyers depuis le mois d'octobre 2021, jusqu'à l'indemnisation complète de la SA Clésence dans un maximum de douze mois consécutivement au dépôt du rapport de l'expert judiciaire sur un compte Carpa. - Condamné les consorts [U] -[R] à payer à la SA Clésence la somme de 2.169,50 € au titre des deux tiers des loyers impayés au 30 juin 2022. - Rejeté toutes les autres demandes des parties - Laissé les dépens à la charge des demandeurs, hormis le coût de l'assignation en intervention forcée que la SA Clésence conservera. - Statuant à nouveau, 1/ Débouter les consorts [U] -[R] de leur demande d'expertise judiciaire, faute de motifs légitimes, la demande étant sans objet. 2/ Débouter les consorts [U] -[R] de leur demande de suspension ou de consignation des loyers dès lors que ces demandes se heurtent à une contestation sérieuse. 3/ Débouter les consorts [U] -[R] de toutes demandes d'indemnisation à l'égard de la SA Clésence au titre du sinistre survenu le 4 novembre 2021. 4/ Au besoin, condamner la société Brezillon à garantir la SA Clésence de toutes condamnations, tant en principal, intérêts, frais et dépens, qui seraient prononcées à son encontre au titre du sinistre survenu le 4 novembre 2021. - En tout état de cause, la condamner à relever indemne la SA Clésence des conséquences du sinistre survenu le 4 novembre 2021, et notamment la condamner au paiement de dommages et intérêts équivalent aux loyers dus par les consorts [U] -[R] ou à tout autres dommages et intérêts ou indemnités qui pourraient leur être alloués. 5/ Condamner solidairement les consorts [U] -[R] à payer à la SA Clésence la somme provisionnelle de 3.832,80 € au titre de l'arriéré locatif suivant décompte arrêté au 6 décembre 2022. 6/ A titre subsidiaire, modifier la mission de l'expert judiciaire et limiter l'examen de l'appartement [Adresse 3] sis dans le bâtiment [Adresse 3] à [Localité 8], aux désordres dénoncés par les consorts [U] -[R] locataires. 7/ En tout état de cause, condamner solidairement les consorts [U] -[R] ou tout succombant, à payer à la SA Clésence la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont ceux de première instance. Par conclusions transmises par la voie électronique les consorts [U] -[R] demandent à la cour de : - Confirmer l'ordonnance dont appel ; - Condamner la SA Clésence au paiement de la somme de 1500 €au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner aux entiers frais et dépens au profit de Maître Abdellatif, avocat. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et moyens. La SAS Brezillion n'a pas constitué avocat. Par ordonnance du 25 mai 2023, la clôture a été prononcée et l'affaire a été renvoyée pour plaidoiries à l'audience du 8 juin 2023. La déclaration d'appel ayant été signifiée à la SAS Brezillion à personne habilitée, conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, il convient de statuer par décision réputée contradictoire. CECI EXPOSE, LA COUR, Sur la demande d'expertise : L`article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé. En l'espèce, l'expertise amiable réalisée par la société Eurexo à la demande de la société Clésence ne s'analyse pas juridiquement en une expertise mais une simple note technique qui ne peut être prise en considération que si ses conclusions sont corroborées par d'autres éléments. Or, le quitus d'intervention de la société Brezillon au titre de la reprise des embellissements de l'appartement litigieux produit en première instance et le calendrier d'intervention de la société Brezillon ajoutés en appel sont insuffisants pour corroborer le chiffrage effectué par la société Eurexo et déterminer les éventuels préjudices subis par les locataires. Il y a donc bien un motif légitime d'ordonner une mesure d'expertise judiciaire, l'ordonnance étant confirmée de ce chef. Sur la demande en paiement des loyers et la demande reconventionnelle de consignation des loyers : En application de l'article 834 du code civil, en cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. En application de ses dispositions, une provision correspondant aux sommes dues au titre des loyers peut être accueillie par le juge des référés, si elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse. Par ailleurs, selon l'article 1135 du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire en référé, même en présence d'une contestation sérieuse les mesures conservatoires qui s'imposent soient pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En l'espèce, la demande en paiement des loyers formée par la société Clésence, qui en cause d'appel est portée à 3832, 80 € selon décompte arrêté au 6 décembre 2022, ne fait l'objet d'aucune contestation. Par ailleurs, les pièces produites par les locataires et notamment les photographies établissent qu'à compter de l'intervention de la société Brezillon en octobre 2021, elles ont subi des infiltrations d'eaux pluviales dans leur salle de séjour qui ont incontestablement compromis la jouissance de la pièce principale de leur logement. Par ailleurs, le quitus d'intervention de la société Brezillon au titre de la reprise des embellissements est insuffisant pour démontrer que les troubles ont définitivement cessé le 12 août 2022 et il est manifeste que la société Clésence manque à son obligation de délivrer un logement conforme au bail depuis maintenant plusieurs années. Il est donc établi que les locataires subissent depuis octobre 2021, un trouble de jouissance imputable au bailleur qui par sa durée est manifestement illicite. Cette situation justifie que soit ordonnée une mesure conservatoire de consignation des loyers que le premier juge, par des motifs pertinents que la cour entend adopter, a justement apprécié en ordonnant pour une durée limitée une consignation partielle des loyers. Il convient en conséquence : -de confirmer l'ordonnance en ses dispositions relatives à la consignation des loyers ; -d'infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a condamné les consorts [U] -[R] à payer à la SA Clésence la somme de 2.169,50 € au titre des deux tiers des loyers impayés au 30 juin 2022 ; -de condamner solidairement les consorts [U] -[R] à payer à la SA  Clésence la somme de 2.555,20 € à titre de provision correspondant aux deux tiers des loyers impayés au 6 décembre 2022. Sur la demande de garantie de la société Brezillon : Consacrer la responsabilité pleine et entière de la société Brezillon au titre du sinistre litigieux et la condamner à garantir la société Clésence à réparer les entiers dommages consécutifs à ce sinistre, en ce compris les demandes des locataires suppose au préalable de trancher la question de la responsabilité de la société Brezillon au titre du sinistre litigieux. Une telle question de fond ne relève pas de la compétence du juge des référés. Il convient donc de rejeter la demande de garantie. Sur la demande de modification de la mission de l'expert : En indiquant que l'expert avait notamment pour mission de se rendre sur les lieux [Adresse 3] à [Localité 8] et en précisant que l'expert devait notamment 'relever et décrire les désordres invoqués dans l'acte introductif d'instance et les documents auxquels il renvoie', le premier juge a bien précisé que la mission d'expertise ne concernait que l'appartement loué à Mme [W] [U] et Mme [X] [R] et non l'intégralité de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8] appartenant à Clésence. Il convient donc de débouter Clésence de sa demande de modification de la mission d'expertise. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Les consorts [U] -[R] étant la partie essentiellement succombante, il convient : - de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle les a condamnés aux dépens de première instance, hormis le coût de l'assignation en intervention forcée qui restera à la charge de la société Clésence ; - de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle les a déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles ; - de les condamner in solidum aux dépens aux dépens d'appel ; - de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d'appel. L'équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la société Clésence, il convient de la débouter de sa demande de ce chef pour la procédure d'appel et de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa réclamation à ce titre pour la procédure de première instance. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort : Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a condamné Mme [W] [U] et Mme [X] [R] à payer à la SA d'Hlm Clésence la somme de 2.555,20 € au titre des deux tiers des loyers impayés au 6 décembre 2022 ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant : Condamne solidairement Mme [W] [U] et Mme [X] [R] à payer à la SA d'Hlm Clésence, à titre de provision, la somme de 2.555,20 € au titre des deux tiers des loyers impayés au 6 décembre 2022 ; Déboute les parties de leurs plus amples demandes ; Condamne in solidum Mme [W] [U] et Mme [X] [R] aux dépens d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE