Cour d'appel, 06 juin 2023. 21/03836

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 06 JUIN 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03836 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDF52 Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS - RG n° 119014512 APPELANTE Madame [Z] [S] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Sophie CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS INTIMEE [Localité 5] HABITAT-OPH, E.P.I.C. [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096 et assistée par Me Karine PARENT, avocat au barreau de PARIS, toque : B96 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport, et de Mme Marie MONGIN, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, Président de chambre Marie MONGIN, Conseiller Anne-Laure MEANO, Présidente Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 septembre 2002, l'EPIC [Localité 5] Habitat-OPH a donné à bail à Mme [Z] [S] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3]. La locataire a subi plusieurs dégâts des eaux causés par des fuites provenant de l'appartement de sa voisine du dessus, elle-même locataire de [Localité 5] Habitat. Le 26 juin 2019, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6 200,38 euros visant la clause résolutoire du bail. Par acte d'huissier du 21 octobre 2019, le bailleur a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, et obtenir le paiement de l'arriéré de loyers. Par jugement du 17 décembre 2020, le juge a : - constaté que le défaut de délivrance d'un logement décent par le bailleur n'était pas établi et que celui-ci pouvait se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l'expulsion de l'occupante, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient réunies à la date du 26 août 2019, - ordonné l'expulsion des occupants du logement, - condamné la défenderesse au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit un total de 484,04 euros en juillet 2020, à compter du 1er août 2020 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, - condamné la défenderesse au paiement de la somme de 11 900,17 euros, décompte arrêté au 20 août 2020 incluant l'échéance de juillet 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2019 sur la somme de 8 288,90 euros et à compter du jugement pour le surplus, - débouté Mme [S] de sa demande de réduction du loyer et de sa demande de dommages-intérêts, - condamné Mme [S] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [S] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au préfet, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 26 février 2021, Mme [S] a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 7 avril 2023, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, - statuant à nouveau, juger que l'état d'indécence du logement et le défaut de délivrance d'un logement décent sont établis, de sorte que le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander son expulsion, - en conséquence, à titre principal, débouter le bailleur de sa demande de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail, - juger qu'elle est bien fondée à opposer l'exception d'inexécution, - condamner le bailleur au remboursement des loyers payés depuis avril 2020 et mai 2022 inclus, soit la somme de 10 286,90 euros, et au paiement d'une indemnité de 50 000 euros au titre du préjudice de jouissance de septembre 2017 à mai 2022, - débouter le bailleur de sa demande en paiement au titre de loyers impayés et indemnités d'occupation, - à titre subsidiaire, condamner le bailleur au remboursement de 50 % des loyers payés depuis mars 2020 jusqu'à mai 2022, - en tout état de cause, condamner le bailleur en réparation des préjudices subis au versement de la somme de 5 000 euros au titre des dommages-intérêts pour préjudice moral et au paiement d'une indemnité de 20 euros par jour depuis septembre 2017 jusqu'à la remise en état du logement au titre du préjudice de jouissance, - assortir les condamnations du taux d'intérêt légal à compter de l'assignation et ordonner la capitalisation des intérêts, - débouter le bailleur de toutes ses demandes, - condamner le bailleur au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 27 mars 2023, [Localité 5] Habitat-OPH demande à la cour de : - dire Mme [S] irrecevable en sa demande de condamnation du bailleur au paiement d'une indemnité de 50 000 euros au titre de son préjudice de jouissance de septembre 2017 à mai 2022, - en tout état de cause, la dire mal fondée en son appel, confirmer le jugement en toutes ses dispositions et la débouter de toutes ses autres demandes, - condamner l'appelante au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 avril 2023. MOTIFS Sur les désordres subis par l'appelante Mme [S] a subi un premier dégât des eaux le 28 février 2016 dans sa salle d'eau et sa cuisine ; elle a établi un constat amiable avec sa voisine du dessus le 2 mars 2016 ; le 23 mars 2016, le bailleur a fait remplacer la vidange du receveur de douche du logement de sa voisine ; à la même date, puis le 4 août 2016, l'entreprise MPR, mandatée par l'assureur de Mme [S], a constaté un taux d'humidité dans la cuisine et la salle de bains de 90 % empêchant la réalisation des travaux de peinture. Le 26 juin 2017, l'entreprise MPR a constaté que le taux d'humidité dans la cuisine et la salle de bains était toujours de 90 % et en a conclu que la cause du désordre n'avait pas été réparée ; par lettre du 1er septembre 2017, Mme [S] a mis en demeure son bailleur de procéder à une recherche de fuite et l'a informé qu'elle cessait de payer son loyer. Le 5 septembre 2017, selon l'appelante, une partie du plafond de la cuisine se serait effondrée ; le 8 septembre suivant, le bailleur a fait remplacer le radiateur qui fuyait dans la salle de bains de la voisine du dessus. Le 16 mai 2018, l'entreprise MPR a de nouveau constaté un taux d'humidité de 90 % dans la cuisine et la salle de bains de Mme [S] ; le 18 juin 2018, le bailleur a fait réparer la fuite de la vidange de la chaudière de l'appartement du dessus qui s'était décrochée ; par courriel du 12 juillet 2018, le bailleur a informé Mme [S] de la réparation de la fuite et lui a indiqué qu'il fallait attendre le séchage des murs pour faire réaliser les travaux de remise en état de la douche de sa voisine. En fin d'année 2018, Mme [S] a demandé à plusieurs reprises à son bailleur de l'indemniser des préjudices subis, mais s'est heurtée à un refus de sa part. Le 15 février 2019, le bailleur a fait déposer l'ensemble de l'équipement sanitaire de l'appartement du dessus et fait installer un déshumidificateur pour assécher les murs. Le 18 février 2019, Mme [S] a fait constater par huissier des décollements et des fissures au plafond et en partie haute du mur séparatif de la salle d'eau et des toilettes et aux contours de la fenêtre de cuisine, des décollements de peinture sur la fenêtre de la salle d'eau, laquelle ne se fermait plus, des traces brunâtres, des dégradations de la peinture (décollements, boursouflures) des murs et plafond dans la salle d'eau et des dégradations de la peinture dans les toilettes. Par lettre du 4 mars 2019, le bailleur a rappelé à Mme [S] qu'il refusait de l'indemniser car les dégâts étaient dus à un manque d'entretien de la part de sa voisine du dessus (qui avait quitté les lieux en juillet 2018) et car il avait fait le nécessaire pour réparer les fuites. Suite à une expertise contradictoire réalisée le 25 février 2020, le bailleur a fait exécuter des travaux de réfection des fenêtres et du plafond de la cuisine de Mme [S]. Dans un rapport du 5 mars 2020, le cabinet Elex Vering France, expert mandaté par l'assureur de Mme [S], a conclu à la responsabilité locative de sa voisine du dessus et lui a proposé la prise en charge par l'assureur de l'immeuble des travaux de son appartement à hauteur de 1 486,44 euros et l'indemnisation de son trouble de jouissance pour un montant de 11 869,50 euros. Les 26 mai 2020, 19 août 2020 et 22 février 2021, l'entreprise MPR a constaté la persistance d'un taux d'humidité élevé dans la salle d'eau (60 %) et la cuisine (30 %). Dans un rapport du 12 avril 2021, la société Aquanef, mandatée par l'assureur de Mme [S], a indiqué que les supports de son appartement qui avaient été affectés par les fuites étaient en voie d'assèchement ou secs, sauf une zone localisée au plafond de la cuisine qui était encore humide à 100 % (zone couverte par de la toile de verre qui empêchait l'assèchement). L'appelante soutient que l'ensemble de ces désordres subis depuis le mois de février 2016 a rendu son appartement inhabitable, notamment lorsqu'une partie du plafond de sa cuisine s'est effondrée le 5 septembre 2017 ; elle précise que les moisissures présentes dans son logement lui ont causé des soucis de santé et qu'elle a dû aller vivre chez une amie jusqu'en mai 2022, date à laquelle elle a obtenu son relogement suite aux travaux de réhabilitation entrepris dans l'immeuble par le bailleur. Mais les certificats médicaux qu'elle produit ne sont pas suffisamment précis pour établir avec certitude un lien entre l'humidité de son logement et sa pathologie pulmonaire. De plus, aucune pièce ne permet de conclure à un effondrement partiel du plafond de sa cuisine : le fait que des morceaux de plâtre soient tombés du plafond ne suffisait pas à rendre cette pièce inhabitable. A aucun moment Mme [S] n'a fait intervenir les services sanitaires de la mairie ou de la préfecture pour faire constater l'état d'insalubrité ou l'inhabitabilité de son logement ; aucun arrêté d'insalubrité n'a jamais été pris. Dans ces conditions, l'appelante ne rapporte pas la preuve du caractère totalement inhabitable de son logement ayant rendu nécessaire son installation provisoire chez une amie. Dès lors, elle n'était pas en droit d'invoquer l'exception d'inexécution pour cesser de payer son loyer et ses charges comme elle l'a fait. Le jugement doit donc être confirmé sur ce point. En revanche, c'est à tort que le premier juge a refusé de retenir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance au seul motif que les désordres étaient imputables à la voisine du dessus, alors que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure. En effet, en l'espèce, [Localité 5] Habitat ne rapporte pas la preuve du fait que les fuites provenant de l'appartement du dessus étaient dues à un cas de force majeure ; au contraire, les travaux qu'il y a fait réaliser (remplacement de la vidange du receveur de douche, remplacement d'un radiateur fuyard, réparation de la fuite de la vidange de chaudière et, enfin, dépose de tout l'équipement sanitaire) démontrent que les équipements de ce logement étaient vétustes et devaient être soit réparés, soit remplacés dans le cadre de l'obligation d'entretien pesant sur le bailleur aux termes de l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, de tels travaux n'entrant pas dans la liste des réparations locatives dressée par le décret du 26 août 1987. Le fait que le bailleur ait prévu d'importants travaux de réhabilitation de l'ensemble des logements de cet immeuble démontre encore que les équipements de ces appartements étaient vétustes et devaient être remis en état ou remplacés par [Localité 5] Habitat. Le bailleur doit donc être jugé responsable du préjudice de jouissance subi par Mme [S]. Le cabinet d'expertise mandaté par l'assureur de l'appelante a chiffré son préjudice à la somme de 11 869,50 euros pour la période de septembre 2017 à mars 2020, cette somme correspondant à l'intégralité des loyers dus sur cette période, et cette somme a été réglée à Mme [S], laquelle a donc été indemnisée du préjudice de jouissance qu'elle a subi jusqu'au mois de mars 2020 inclus. Dans ses dernières conclusions, Mme [S] demande, outre le remboursement des loyers réglés d'avril 2020 à mai 2022, le paiement de la somme de 50 000 euros pour le préjudice de jouissance subi de septembre 2017 à mai 2022. Il ne s'agit pas d'une véritable demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile, en ce que, devant le premier juge, elle demandait déjà l'indemnisation d'un trouble de jouissance à travers la suppression ou la réfaction du loyer ; cette demande est donc recevable devant la cour. Mais elle ne peut réclamer le paiement d'une indemnité complémentaire à son bailleur pour la période de septembre 2017 à mars 2020, car cela reviendrait à l'indemniser deux fois du même préjudice puisqu'elle a déjà obtenu de son assureur le paiement total des loyers qu'elle devait sur cette période ; elle doit donc être déboutée de ce chef de demande. Les pièces produites par l'appelante démontrent que, postérieurement au mois de mars 2020, les murs et plafonds de la salle d'eau et de la cuisine étaient encore humides ; en revanche, ils étaient secs lors de la visite de la société Aquanef en avril 2021, à l'exception du plafond de la cuisine, mais qui était recouvert d'une toile de verre qui avait été posée par le bailleur en février 2020. Il n'est pas démontré que cette humidité persistante ait causé un préjudice autre qu'esthétique à l'appelante, laquelle aurait donc parfaitement pu continuer à occuper son logement durant cette période. Dès lors, l'indemnité due entre les mois d'avril 2020 et avril 2021 (date d'assèchement quasi total des murs et plafonds de l'appartement) doit être fixée à 20 % du montant du loyer, ce qui représente une somme de 395,65 x 20 % x 12 mois = 949,56 euros ; cette indemnité compensera suffisamment le trouble de jouissance subi par l'appelante durant cette période, si bien qu'elle doit être déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité complémentaire visant à compenser le même préjudice. Elle doit également être déboutée de sa demande d'indemnité jusqu'à la réalisation des travaux de réfection de son logement, puisqu'elle reconnaît bénéficier d'un relogement depuis le début des travaux de réhabilitation de son immeuble. Par ailleurs, il est certain que les désagréments causés par les nombreuses démarches entreprises par Mme [S] auprès de son assureur, du bailleur et du médiateur de celui-ci lui ont causé des soucis, même si elle ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre ces soucis et les symptômes dépressifs qu'elle a subis ; ce préjudice moral doit être indemnisé par l'octroi de la somme de 1 000 euros. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Dans la mesure où Mme [S] n'était pas en droit d'invoquer l'exception d'inexécution, elle ne pouvait cesser de régler son loyer, cette obligation de paiement étant essentielle pour un locataire. Le commandement de payer qui lui a été délivré le 26 juin 2019 n'a pas été suivi d'effet dans les deux mois de sa délivrance. C'est donc à bon droit que le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 26 août 2019 sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, avec toutes conséquences de droit. Toutefois, la dette locative de Mme [S] ayant pu être réglée grâce à l'indemnité versée par son assureur, le bailleur ne démontre pas la persistance d'une dette suite à ce versement (et ne l'invoque d'ailleurs pas). En l'absence de dette à ce jour, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire de manière rétroactive jusqu'au mois de mars 2020 et de dire que cette clause est réputée ne pas avoir joué compte tenu du règlement effectué par la locataire. Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a tiré toutes conséquences de l'acquisition de cette clause. Sur les mesure accessoires Le sens de la présente décision conduit la cour à laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 26 août 2019, L'infirme en ses autres dispositions et, statuant à nouveau : Suspend les effets de la clause résolutoire du bail de Mme [S] rétroactivement jusqu'au mois de mars 2020, Dit que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué compte tenu du règlement de la dette locative, En conséquence, déboute l'EPIC [Localité 5] Habitat-OPH de toutes ses demandes liées aux effets de l'acquisition de la clause résolutoire, Condamne l'EPIC [Localité 5] Habitat-OPH à payer à Mme [S] la somme de 949,56 euros au titre de son préjudice de jouissance subi du mois d'avril 2020 au mois d'avril 2021, et celle de 1 000 euros au titre de son préjudice moral, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Y ajoutant : Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles de première instance et d'appel. Le Greffier Le Président