Tribunal judiciaire, 25 mars 2024. 22/06748

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES 25 Mars 2024 2ème Chambre civile N° RG 22/06748 - N° Portalis DBYC-W-B7G-J7O3 AFFAIRE : S.A.S.U. SPRING [6], C/ S.A.R.L. GELIN, copie exécutoire délivrée le : à : DEUXIEME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX l’an deux mil vingt trois, le vingt cinq mars Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assistée de Anne-Lise MONNIER, Greffier lors des débats, et de Fabienne LEFRANC, Greffier lors de la mise à disposition, ONT COMPARU S.A.S.U. SPRING [6], immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 500 364 179, agissant poursuites et diligences de son président domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 5] ayant pour avocat postulant Maître Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D’AFFAIRES, avocats au barreau de RENNES, et pour avocat plaidant Me Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SASU CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS ET S.A.R.L. GELIN, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 384058988, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège Centre commercial [6] [Adresse 2] [Localité 8] représentée par Me Jean-maurice CHAUVIN, avocat au barreau de RENNES Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 27 Novembre 2023, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 25 Mars 2024, Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée en date du 23 avril 2010, la société en nom collectif (SNC) Almacie, aux droits de laquelle vient désormais la société par actions simplifiée (SAS) Spring [6], a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Gelin un local situé dans le centre commercial [6], implanté sur la commune de [Localité 8] (35). Le bail a été conclu pour une durée de dix années, à compter du 24 décembre 2008 et moyennant un loyer annuel de base de 64 800 € HT, outre un loyer variable additionnel lié au chiffre d'affaire du preneur, payable trimestriellement et d'avance. Les parties ont destiné ce local à la vente, principalement, de prêt-à-porter féminin et, accessoirement, de chaussures et articles connexes. Par acte d'huissier en date du 15 juin 2018, la SAS Spring [6] a donné congé à sa locataire mais avec offre de renouvellement à effet du 24 décembre suivant, moyennant, toutefois, le paiement d'un loyer annuel de base augmenté à la somme de 151 200 € HC et HT, prétention que cette dernière a refusée par lettre recommandée avec accusé de réception du 05 juillet 2018. Par mémoire préalable notifié le 23 septembre 2020 à sa locataire, la société bailleresse a fait état de ses prétentions à ce sujet dans la perspective de saisir, ensuite, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Rennes. Par acte d'huissier en date du 20 septembre 2022, la SAS Spring [6] a ensuite assigné son preneur devant ce magistrat aux fins notamment de voir : - fixer le loyer de renouvellement de base, au 24 décembre 2018, à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle de 151 200 € HC et HT ; - fixer la durée du bail renouvelé à dix ans, à compter rétroactivement de la date précitée ; - subsidiairement, ordonner une mesure d'expertise et fixer alors le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 151 200 € ; - condamner la SARL Gelin aux dépens ainsi qu'à une somme de 6 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Évoquée dès le 28 novembre 2022, l'affaire a ensuite été renvoyée, à six reprises, à la seule demande des avocats des parties. Au moyen de son mémoire en réplique n°3, dont la notification à son preneur n'est pas justifiée mais qui ne fait pour autant pas débat, la SAS Spring [6] demande désormais au juge des loyers commerciaux, notamment, de : - lui donner acte de ce qu'elle ne forme aucune demande concernant la durée du bail renouvelé ; - fixer le loyer de renouvellement de base, au 24 décembre 2018, à la valeur locative des lieux, soit la somme annuelle de 151 200 € HC et HT ; - subsidiairement, ordonner une mesure d'expertise et fixer alors le montant du loyer provisionnel à cette même somme ; - condamner la SARL Gelin aux dépens ainsi qu'à une somme de 6 000 €, en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par un mémoire n°4, dont il n'est pas plus justifié de sa notification au bailleur, cette société sollicite de la juridiction, notamment : - qu'elle se déclare, principalement, incompétente au profit du tribunal judiciaire de Rennes et, subsidiairement, qu'elle lui renvoie l'affaire en raison de sa connexité avec une instance pendante devant ledit tribunal ; - le débouté de la SAS Spring [6] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - subsidiairement, une mesure d'expertise avec mission habituelle ; - la condamnation de son bailleur à lui payer une somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice des dépens. Lors de l'audience sur renvoi et utile du 27 novembre 2023, les parties, représentées par leurs avocats, se sont référées à leurs mémoires précités. Pour plus ample exposé du litige, de leurs moyens et prétentions respectifs, la juridiction se réfère auxdits mémoires, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire La juridiction rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est tenue de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463). Sur le désistement implicite partiel Les articles 394, 395 et 397 du code de procédure civile disposent que : « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. Le désistement est exprès ou implicite ; il en est de même de l'acceptation ». La SAS Spring [6], en sollicitant improprement qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle ne forme - plus, NDR - de demande concernant la durée du bail renouvelé, entend en réalité se désister de ce chef de prétention qui figure au dispositif de son assignation. La SARL Gelin, qui dénie la compétence du juge des loyers à cet égard, doit dès lors être regardée comme ayant implicitement accepté ledit désistement, de sorte qu'il sera dit parfait au dispositif du présent jugement. Sur l'exception d'incompétence La SARL Gelin soulève l'incompétence du juge des loyers, au profit de celle du tribunal judiciaire de Rennes, à connaître de la demande de son bailleur relative à la fixation de la durée du bail renouvelé. Toutefois, ce dernier s'étant désisté de cette prétention, l'exception, devenue sans objet, ne pourra dès lors qu'être rejetée. Sur l'exception de connexité L'article 101 du code de procédure civile dispose que : « S'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction ». La SARL Gelin affirme qu'ayant saisi le tribunal judiciaire de Rennes d'une instance relative à la durée du bail renouvelé, il existe un lien de connexité entre ce litige et celui présentement soumis au juge des loyers relatif à la fixation du loyer de renouvellement. Elle prétend que la détermination de la durée du bail litigieux aura une incidence sur cette fixation du loyer, en ce que la durée de dix ans réclamée par son bailleur, si elle était admise par le tribunal, constituerait un motif de déplafonnement qui procurerait alors un avantage au bailleur, influant la valeur locative. La SAS Spring [6] répond que la durée du bail renouvelé est sans incidence sur la fixation du loyer. Il ressort de l'article 27.2 du bail expiré (pièce n°1 bailleur et preneur) que les parties se sont accordées sur le prix du loyer de renouvellement de base, lequel doit être fixé à la valeur locative de marché, déterminée selon des dispositions contenues dans le second paragraphe de cet article. La SARL Gelin n'en disconvient d'ailleurs pas, dans la partie de la discussion consacrée à la détermination de cette valeur locative (en page 6 de son dernier mémoire). Son argument relatif au déplafonnement du loyer de renouvellement, en ce que celui-ci a été clairement écarté par les parties au contrat de bail, ce à quoi rien ne s'oppose (Civ. 3ème 10 mars 2004 n° 02-14.998 Bull. n° 52) est, par conséquent, inopérant. N'alléguant d'aucun autre lien entre la fixation de la durée du bail de renouvellement et son prix, la SARL Gelin est dès lors mal fondée en son exception de connexité, laquelle ne pourra elle aussi qu'être rejetée. Sur le prix du bail renouvelé La SAS Spring [6] sollicite, en application de l'article 27.2 du bail précité, la fixation du loyer de base de renouvellement à la somme annuelle de 151 200 € HC et HT, par référence aux prix de six baux qu'elle dit avoir consentis dans le centre commercial [6], entre le 07 mars 2017 et le 07 mai 2018 mais sans toutefois les produire pour en justifier. La SARL Gelin répond qu'à défaut de produire, outre les baux cités, l'ensemble de ceux qu'il a consentis au titre des années 2015, 2016, 2017 et 2018 dans le centre commercial, lesquels constituent les références à prendre en compte, selon le bail liant les parties, pour déterminer la valeur locative de marché, son bailleur ne démontre dès lors pas le bien fondé de sa demande, de sorte qu'il doit en être débouté. Il appartient, toutefois, au juge des loyers, en application de l'article R 145-23 du code de commerce, de trancher les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé, telle que celle présentement examinée et il ressort de l'article 4 du code civil que ce magistrat ne peut refuser de fixer ledit prix au motif de l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies par les parties (Civ. 2ème 21 janvier 1993 n° 92-60.610 Bull. n°28). La SARL Gelin sera, en conséquence, déboutée de cette prétention. Il ressort ensuite de l'article 27.2 du bail, paragraphe 2, que doivent être retenus comme éléments de référence les « loyers périodiques augmentés des loyers en capital (…) consentis contractuellement au titre des trois années précédant la date d'effet du renouvellement du bail, outre ceux de l'année en cours » soit, au cas présent, comme le soutient à raison le preneur, les loyers consentis entre le 01er janvier 2015 et le 31 décembre 2018. Or, d'une part, la SAS Spring [6] ne dit pas si les six éléments de référence sur lesquels elle entend fonder sa demande sont bien les seuls qu'elle a consentis au cours de cette période. D'autre part, elle ne s'explique pas sur la valeur unitaire de 1 374,54 € du m2 qu'elle entend voir retenir alors même que celle-ci ne correspond pas à la moyenne de celle de ses six éléments de référence, qu'elle dit être en effet de 1 305 € du m2 et qu'elle est, en outre, supérieure à quatre d'entre elles. Son affirmation, enfin, selon laquelle ces valeurs de référence « doivent (…) naturellement être revues à la hausse » en raison de leur ancienneté, au regard « d'une fixation de loyer renouvelé au 24 décembre 2018 » (en page 12 de son dernier mémoire), est contraire aux prévisions contractuelles sus citées. Il en résulte, en application de l'article R 145-30 du code de commerce, que doit être désigné un technicien, aux frais avancés de la SAS Spring [6], demanderesse à l'instance, afin d'éclairer la juridiction dans un cadre contradictoire sur les éléments de fait limitativement énumérés par le bail et en application desquels doit être déterminée la valeur locative de marché du local commercial litigieux. Il n'appartient pas au juge qui ordonne une mesure d'instruction de déterminer, par anticipation, quels sont les documents nécessaires à l'accomplissement de la mission du technicien. La SARL Gelin se reportera, à cet égard, aux articles 167, 168, 243 et 275 du code de procédure civile. Sur la demande de fixation d'un loyer provisionnel Le premier alinéa de l'article L 145-57 du code de commerce dispose que : « Pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ». La SAS Spring [6] sollicite la fixation d'un loyer provisionnel de base, pour la durée de l'instance, à titre principal, d'un montant annuel correspondant à celui qu'elle entend voir fixé définitivement et, « très subsidiairement » (page 15), au montant du loyer courant majoré de 10 %. La SARL Gelin n'a pas répondu. Comme pour toute demande formée à titre provisionnel, seule une obligation non sérieusement contestable peut fonder le prix du loyer à payer pendant la durée de l'instance. Entache sa décision de contradiction, le juge des loyers qui fixe un loyer provisionnel sur une obligation dont le quantum donne lieu à désignation d’un expert (Civ. 3ème 17 juin 2015 n° 14-17.897). Il en résulte que seules les règles du bail ne peuvent pas être sérieusement contestées pour la fixation provisionnelle du loyer, de sorte que la prétention du bailleur visant à ce soit fixé un loyer provisionnel différent du loyer ancien ne pourra qu'être rejetée. Sur les demandes annexes Les dépens seront réservés dans l'attente de la décision sur le prix du loyer de renouvellement et il en sera de même, par voie de conséquence, des demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. DISPOSITIF Le juge des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe : DIT parfait le désistement de la SAS Spring [6] de sa demande de fixation de la durée du bail renouvelé ; REJETTE les exceptions d'incompétence et de connexité soulevées par la SARL Gelin ; la DEBOUTE de sa prétention visant au débouté de la SAS Spring [6] de sa demande de fixation du prix du bail renouvelé ; ORDONNE une expertise, et DÉSIGNE, pour y procéder, Monsieur Monsieur [I] [W] domicilié [Adresse 3] à [Localité 9] (22), tél.:[XXXXXXXX01], courriel: [Courriel 7], lequel aura pour mission de : * prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport ; * se rendre sur les lieux situés centre commercial [6] à [Localité 8], visiter le local litigieux, en faire la description avec plan et photographies à l'appui ; * donner son avis sur la valeur locative de marché du local litigieux à la date du 24 décembre 2018 et ce, conformément aux prévisions contractuelles, à savoir l'article 27.2 du bail daté du 23 avril 2010 ; * formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige ; DIT que la SAS Spring [6] devra consigner au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2024, sous peine de caducité, une somme de 4 000 € (quatre mille euros) à valoir sur les honoraires de l’expert ; DIT que l'expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ; DESIGNE le juge chargé du contrôle des mesures d'instruction pour contrôler les opérations d'expertise et, en cas d'empêchement de l'expert, pour procéder d'office à son remplacement ; DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 01er février 2025, sauf prorogation de ce délai sollicitée auprès du juge précité ; REJETTE la demande de fixation d'un loyer provisionnel différent du loyer ancien ; RÉSERVE les dépens et les demandes de frais irrépétibles. La greffière Le juge des loyers commerciaux