Tribunal judiciaire, 20 août 2024. 24/00754

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/00754 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZHB N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le mardi 20 août 2024 DEMANDEURS Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 3], Madame [L] [B], demeurant [Adresse 3], représentés par Me BIZZINI Romain, avocat au barreau de Paris, [Adresse 4], Toque D 653 DÉFENDERESSE Madame [T] [Y], demeurant [Adresse 5](SUISSE)représentéeparMe CARMINATI Jean Paul, avocat au barreau de Paris, [Adresse 1] COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale GAULARD,juge des contentieux de la protection assistée de MOUFIDI Jihane, Greffière lors des débats et de Caroline CROUZIER, Greffière lors du délibéré. DATE DES DÉBATS : 29 mai 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé le 20 août 2024 par Pascale GAULARD, Vice-présidente assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 20 août 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/00754 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ZHB EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat du 28 février 2020 avec prise d'effet au 16 mars 2020, Mme [T] [Y] à consenti à M. [I] [E] et à Mme [L] [B] un bail portant sur un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 6 mois. Suivant contrat du 8 septembre 2020 avec prise d'effet au 16 septembre 2020, Mme [T] [Y] à consenti à M. [I] [E] et à Mme [L] [B] un bail portant sur le même appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 12 mois. Suivant contrat du 1er septembre 2021 avec prise d'effet au 17 septembre 2021, Mme [T] [Y] à consenti à M. [I] [E] et à Mme [L] [B] un bail portant sur le même appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 12 mois. Suivant contrat du 10 septembre 2022 avec prise d'effet au 18 septembre 2022, Mme [T] [Y] à consenti à M. [I] [E] et à Mme [L] [B] un bail portant sur le même appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 12 mois. Les locataires ont donné congé le 27 décembre 2022. L'état des lieux de sortie a été établi le 3 février 2023. Par acte du 6 octobre 2023, M. [I] [E] et Mme [L] [B] ont fait assigner Mme [T] [Y] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la condamnation de celle-ci à leur payer : - 146.13 euros au titre de trois jours de loyer dus du 28 au 31 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2023, - 1351.23 euros correspondant au dépôt de garantie, - 1004.50 euros au titre de la majoration de 10% du loyer mensuel en principal - la majoration de10% jusqu'au paiement effectif du dépôt de garantie majoré, - 27.248.59 euros au titre des loyers versés en violation des dispositions d'ordre public relatives à l'encadrement des loyers à [Localité 6], avec intérêts au taux légal pour chaque période mensuelle à laquelle le trop-perçu a été réglé par les preneurs, - 5000 euros pour résistance abusive, - 3000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience du 29 mai 2024, M. [I] [E] et Mme [L] [B], représentés par son avocat, soutiennent les termes des conclusions qu'ils déposent. Mme [T] [Y], représentée par son avocat, soutient les termes des conclusions qu'elle dépose. Par application de l'article 455 du code de procédure, il est procédé au visa des conclusions de M. [I] [E] et Mme [L] [B], d'une part, et de Mme [T] [Y], d'autre part, déposées à l'audience du 29 mai 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Sur la demande en restitution du dépôt de garantie Aux termes de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers. Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie. Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. Il s'avère que l'état des lieux de sortie du 3 février 2023 a été établi contradictoirement et que ce n'est que postérieurement que Mme [T] [Y] a fait état de désordres. Elle n'est donc pas fondée à s'opposer à la restitution du dépôt de garantie. Elle sera condamnée à restituer à M. [I] [E] et Mme [L] [B] le solde du montant du dépôt de garantie soit 1351.23 euros majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, d'avril 2023 à avril 2024 soit 1865.50 euros. Mme [T] [Y] sera condamnée à payer à M. [I] [E] et Mme [L] [B] la majoration de10% de mai 2024 jusqu'au paiement effectif du dépôt de garantie majoré. Sur la révision du loyer Aux termes de l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 : I. - A titre expérimental et pour une durée de cinq ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d'habitat, la commune de [Localité 6], les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d'Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu'un dispositif d'encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place. Sur proposition du demandeur transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s'applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies : 1° Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social; 2° Un niveau de loyer médian élevé ; 3° Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ; 4° Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celles-ci. Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l'Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique. Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d'évaluation de cette expérimentation. Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d'habitations à loyer modéré mentionnés à l'article L. 411-2 du code de construction et de l'habitation ou appartenant à ou gérés par des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L. 481-1 du même code, et faisant l'objet d'une convention mentionnée à l'article L. 351-2 dudit code sont exclus de cette expérimentation. II. - Pour l'application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l'observatoire local des loyers. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques. Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence. Les compétences attribuées au représentant de l'Etat dans le département par le présent article sont exercées dans la région d'Ile-de-France par le représentant de l'Etat dans la région. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. III. - A. - Dans les territoires où s'applique l'arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. B. - Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail. Lorsqu'un complément de loyer est appliqué, le loyer s'entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré. Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu'il s'agit d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi. En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l'éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l'absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d'office par le juge. Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail. En l'espèce, les baux successifs ont été signés les 28 février 2020, 8 Septembre 2020, 1er septembre 2021 et 10 septembre 2022. Les défendeurs ne démontrent pas avoir respecté la procédure prévue à l'article 140 précité : saisine du bailleur 3 mois avant le terme du contrat, saisine de la commission départementale de conciliation. Leur demande de rembousement des loyers présentée devant le juge des contentieux de la protection est irrecevable. Dès lors que le litige trouve sa résolution aux termes du présent jugement, M. [I] [E] et Mme [L] [B], d'une part et Mme [T] [Y], d'autre part, seront déboutés de leur demande respective de dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur les autres demandes Chaque partie succombant partiellement conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance. PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE Mme [T] [Y] à payer à M. [I] [E] et Mme [L] [B] : - la somme de 1351.23 euros correspondant au solde du dépôt de garantie versé à la signature du bail, - 1865.50 correspondant à la majoration de 10% du loyer mensuel d'avril 2023 à avril 2024, - la majoration de10% du loyer mensuel à compter de mai 2024 jusqu'au paiement effectif du dépôt de garantie majoré, DECLARE irrecevables M. [I] [E] et Mme [L] [B] en leur demande de restitution des loyers versés, DEBOUTE les parties de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, DEBOUTE les parties de toute autre demande ; DIT que chaque partie conservera à sa charge les frais et dépens engagés dans la présente instance ; Le greffier Le juge des contentieux de la protection