Cour de cassation, 14 décembre 2016. 15-22.852

CIV. 1 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 décembre 2016 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10625 F Pourvoi n° Z 15-22.852 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société Tereva, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 2 juin 2015 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Foncia groupe, venant aux droits de la société Foncia entreprise, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], 2°/ à la société Les Graves, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], défenderesses à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 novembre 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Tereva ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à la société Tereva de ce qu'elle se désiste de son pourvoi en tant que dirigé contre la société Foncia groupe, ainsi que du premier moyen de cassation proposé ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le second moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Tereva aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze décembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Tereva PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR condamné la société Tereva à payer à la société Foncia Entreprise la somme de 52.500 €, AUX MOTIFS QUE le mandat exclusif de vente conclu entre la société Foncia Entreprise et la société Tereva prévoit qu'après l'expiration du mandat, le mandant s'interdit de vendre sans son concours à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire, et qu'en cas de non-respect de cette obligation, le mandant s'engage à verser au mandataire, à titre de clause pénale et de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire d'un montant égal à la rémunération fixée à 4 % HT du prix de vente hors taxes et hors droits ; qu'il stipule également que pendant la durée d'une année suivant l'expiration ou la dénonciation du mandat, le mandant s'oblige à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue, en lui notifiant par lettre recommandée, les noms, adresses de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente ; qu'il résulte des pièces produites aux débats que des négociations se sont déroulées, à partir de la fin du mois de mai 2008, par l'intermédiaire de la société Foncia Entreprise, entre le représentant de la société Tereva et les sociétés Sophora Fit et BP Expansion, et ont donné lieu à une offre de ces sociétés le 16 janvier (juin) 2008 ; que compte tenu de l'importance de l'opération envisagée, consistant en l'implantation d'un centre commercial, il a été convenu qu'une signature ne pourrait avoir lieu avant le mois d'octobre 2008 ; que les négociations se sont poursuivies au-delà de cette date ; que dans un courriel du 13 mars 2009, le représentant de la société Tereva rassurait la société Foncia Entreprise sur la question de ses honoraires et lui précisait qu'était envisagée une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'un courriel du 4 mai 2009 annonçait à la société Foncia Entreprise la signature d'un compromis prévue pour la fin du mois de mai 2009 ; que par la suite, cette dernière n'a reçu aucune information jusqu'à un rendez-vous du 22 octobre 2009 au cours duquel le représentant de la société Tereva l'a informée de la signature d'une promesse de vente, le 23 septembre 2009, avec la société Les Graves, appartenant au même groupe que les sociétés Sophora Fit et BP Expansion, et substituée à celles-ci dans l'achat de l'immeuble ; que la promesse de vente ayant été signée dans le délai d'une année ayant suivi l'expiration du mandat le 30 octobre 2008, la société Tereva aurait dû informer immédiatement le mandataire de la transaction conclue en lui notifiant les noms, adresses de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente, ce qu'elle n'a pas fait ; que par ailleurs, elle a manqué à son obligation de ne pas traiter directement avec un acquéreur qui lui a été présenté par le mandataire ; que la société Tereva n'était pas tenue, au terme du mandat, d'appeler la société Foncia Entreprise à concourir à l'acte de vente, comme cette dernière le soutient ; que le manquement de la société Tereva à ses obligations contractuelles doit conduire à l'application de la clause pénale prévue au mandat, dont le montant n'est pas manifestement excessif, la société Foncia Entreprise ayant dû engager diverses procédures pour parvenir au règlement de ses honoraires qui ne lui ont été réglés que partiellement au terme de la transaction conclue avec la société Les Graves ; que la société Foncia Entreprise déduit de sa réclamation le montant des honoraires qu'elle a effectivement perçus de l'acquéreur, soit 67.500 € ; que la société Tereva doit être condamnée à lui payer la somme de 52.500 € ; qu'il n'y a pas lieu d'ajouter à ce montant les frais de procédure de 31.000 € engagés par la société Foncia Entreprise dans le cadre des actions exercées à l'encontre de la société Les Graves ; 1°) ALORS QUE le contrat de mandat exclusif stipulait qu'« Après expiration du mandat, le mandant s'interdit de vendre sans son concours à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire » ; que, pour mettre en oeuvre la clause pénale prévue pour sanctionner cette obligation, la cour d'appel a considéré que le mandat n'imposait pas à la société Foncia Entreprise de concourir à l'acte de vente mais que la venderesse aurait méconnu ses obligations en vendant le bien à un acquéreur que lui avait présenté l'agent immobilier ; qu'en statuant ainsi sans rechercher, comme il le lui était demandé, en quoi consistait le « concours » du mandataire à la vente auquel se référait la clause et si la société Tereva n'avait pas respecté le contrat quand, comme elle le constatait, elle avait mis à même la société Foncia Entreprise de réclamer ses honoraires à l'acquéreur en la tenant régulièrement informée des négociations avec la société Les Graves puis de la signature du compromis, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1152 du code civil ; 2°) ALORS QUE le contrat de mandat exclusif stipulait qu'après son terme et pendant un an, le mandant retrouvait le pouvoir de chercher un acquéreur sans l'agent immobilier mais qu'il devrait immédiatement informer le mandataire de l'identité de l'acquéreur et du notaire authentificateur ; que la cour d'appel a constaté qu'après l'expiration du mandat, la société Tereva avait informé la société Foncia Entreprise des négociations avec un client qu'elle lui avait présenté puis, lors d'un rendez-vous le 22 octobre 2009 et avant la signature de l'acte authentique, de la signature du compromis de vente le 23 septembre précédent avec une filiale de ce client ; qu'il résultait ainsi de ses constatations que la société Tereva avait mis en mesure l'agent immobilier de réclamer le versement de la commission à l'acquéreur qui en était débiteur selon les stipulations du mandat, ce qu'il avait d'ailleurs fait ; qu'en ne déduisant pas de ces constatations que la société Tereva avait rempli ses obligations d'information du mandataire, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1152 du code civil ; 3°) ALORS QUE, à tout le moins, en ne constatant pas que l'information de la société Tereva aurait été réalisée tardivement ou incomplètement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1152 du code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, la cour d'appel a constaté que la société Foncia Entreprise avait été en mesure de réclamer en justice à l'acquéreur le paiement de sa rémunération mais avait choisi de négocier une transaction avec ce dernier ; que la cour d'appel ne pouvait alors mettre à la charge de la société Tereva, à titre de dommages-intérêts, la part de sa commission qu'elle n'avait pas obtenue à la suite de ces négociations, sans constater que son incapacité à l'obtenir en totalité aurait été imputable à la société Tereva ; que la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1152 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR débouté la société Tereva de son appel en garantie dirigé contre la société Les Graves, AUX MOTIFS QUE le manquement de la société Tereva à ses obligations contractuelles doit conduire à l'application de la clause pénale prévue au mandat, dont le montant n'est pas manifestement excessif, la société Foncia Entreprise ayant dû engager diverses procédures pour parvenir au règlement de ses honoraires qui ne lui ont été réglés que partiellement au terme de la transaction conclue avec la société Les Graves ; que la société Foncia Entreprise déduit de sa réclamation le montant des honoraires qu'elle a effectivement perçus de l'acquéreur, soit 67.500 € ; que la société Tereva doit être condamnée à lui payer la somme de 52.500 € ; qu'il n'y a pas lieu d'ajouter à ce montant les frais de procédure de 31.000 € engagés par la société Foncia Entreprise dans le cadre des actions exercées à l'encontre de la société Les Graves ; que, si le compromis et l'acte de vente signés entre la société Tereva et la société Les Graves prévoient que cette dernière s'est engagée à supporter intégralement les honoraires de commercialisation pouvant être réclamés par la société Foncia Entreprise et à faire son affaire personnelle du paiement de cette commission et des éventuelles procédures relatives au paiement de celle-ci, il n'en résulte pas (pour autant) que la société Les Graves doit être tenue de garantir la société Tereva de la condamnation prononcée contre elle au titre de la clause pénale mise en oeuvre en raison de son manquement à ses obligations contractuelles découlant du mandat de vendre ; que la société Tereva doit être déboutée de son action en garantie contre la société Les Graves ; 1°) ALORS QU'en acquérant le bien immobilier de la société Tereva, la société Les Graves s'est engagée contractuellement à l'égard du vendeur, par acte du 23 septembre 2009, à supporter intégralement les honoraires de commercialisation que réclamerait l'agent immobilier et les procédures que son refus de les verser pourrait engendrer de manière à ce que « le vendeur ne soit aucunement inquiété » ; qu'en jugeant pourtant qu'elle ne devrait pas sa garantie de la condamnation prononcée à l'encontre de la société Tereva de régler, en exécution de la clause pénale, la part de la commission que l'agent immobilier n'avait pas perçue au motif inopérant qu'elle ne s'était pas engagée à garantir un manquement aux obligations contractuelles de la venderesse, la cour d'appel a méconnu les stipulations claires et précises de l'acte du 23 septembre 2009 et violé l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE, à tout le moins, la cour d'appel a constaté que la clause pénale stipulée au mandat avait pour objet d'obliger le mandant à verser à l'agent immobilier le montant de la commission stipulée pour l'hypothèse où la vente serait conclue après le terme du mandat avec un acquéreur que lui aurait présenté le mandataire et à le tenir informé de la transaction conclue pour rendre effective cette obligation ; que l'objet de la clause pénale était donc d'assurer au mandataire la perception du montant convenu en rémunération de l'exécution de son mandat ; qu'en retenant alors que la société Les Graves ne devrait pas sa garantie pour la mise en oeuvre de cette clause, sans constater que cette garantie aurait été conditionnée par le fondement juridique invoqué par la société Foncia Entreprise pour réclamer auprès de la société Tereva la rémunération stipulée au mandat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; 3°) ALORS QU'en toute hypothèse et subsidiairement, en se bornant à relever que la société Les Graves et la société Tereva avaient seulement convenu de ne pas laisser à la charge de cette dernière la commission de la société Foncia Entreprise et les frais de procédure qui seraient occasionnés par le litige avec le mandataire pour en déduire que l'acquéreur ne devait pas garantir la société Tereva de sa condamnation à verser l'indemnité due en exécution de la clause pénale, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l'intention des parties à la promesse, à l'acte de vente et à la convention du 23 septembre 2009 n'était pas de décharger la venderesse de tout paiement réclamé par l'agent immobilier, peu important le fondement juridique invoqué au soutien des demandes de celui-ci, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.