Tribunal judiciaire, 25 avril 2024. 23/01873

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01873 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ3G Minute : 24/00715 S.A. CDC HABITAT SOCIAL Représentant : Me Dominique LE NAIR- BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : C/ Monsieur [Y] [E] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SELARL LE NAIR BOUYER Copie délivrée à : M [E] [Y] M le sous-préfet de la SSD Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ; par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 FEVRIER 2024 tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL, [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par la SELARL LE NAIR BOUYER & Associés, avocats au barreau du Val d’Oise D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART Page sur 6 1EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 07/09/2022, la société CDC Habitat Social a consenti à M. [Y] [E] un bail portant sur un logement conventionné à usage d’habitation sis, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 10], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 682,40 € outre les charges. Le locataire a déposé la somme de 524,92 € à titre de dépôt de garantie. Par exploit de commissaire de justice du 09/10/2023, la société CDC Habitat Social a fait citer M. [Y] [E] à comparaître devant le juge en charge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de voir : - à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers et charges et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation du bail par application des dispositions de l’article 1741 du code civil, - ordonner l’expulsion des lieux du défendeur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - condamner le défendeur au paiement à titre provisionnel de : . la somme de 4 876,92 € représentant l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 14/09/2023, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 15/09/2023 jusqu’à la résiliation du bail, . une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation et jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée par provision au montant du loyer et des charges, révisables selon les dispositions contractuelles, , - condamner le défendeur à lui payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens. A l’audience du 29/02/2024,la Société CDC Habitat Social, représentée par son conseil, actualise la dette s’élève à la somme de 7 063,66 €, expurgée des frais de contentieux. Elle sollicite pour le surplus le bénéfice de l’acte introductif d’instance et, en réponse au défendeur, elle s’oppose à tout délai. M. [Y] [E] a expliqué les difficultés professionnelles ayant conduit aux impayés, a affirmé avoir mis en vente depuis deux mois son bien immobilier au Maroc, ainsi que la prochaine reprise du versement par la caisse d’allocations familiales de l’allocation pour le logement et, arguant de sa bonne foi, a sollicité un plan d’apurement de la dette en proposant de verser 200 € chaque mois au bailleur en plus du loyer et des charges. Aucun élément n’a été communiqué par le service départemental de lutte contre les expulsions locatives. Les parties présentes ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément aux dispositions de l’article 24 II, de la loi du 6 juillet 1989 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, le bailleur en justifiant par l’avis de réception du courrier de notification de la situation d’impayés de la locataire distribué le 26/06/2023. Conformément à l’article 24 III modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 11/10/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience. La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable. Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ». En l’espèce, les conditions spéciales du bail contiennent un article 7 prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non-paiement des loyers et charges deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement de payer la somme en principal de 2 591,30 € a été signifié au locataire le 03/07/2023. Cet acte, qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire insérée au bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement intégral n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi. En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 04/09/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative. La S.A CDC Habitat Social réclame paiement de la somme de 7 063,66 € au titre de la dette locative, après déduction, faite à juste titre par son conseil, des frais de contentieux mentionnés dans l’historique du compte. M. [Y] [E] qui ne démontre aucun paiement libératoire doit être condamné au paiement de la somme de 7 063,66 € arrêtée au 21/06/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus. Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ». L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. M. [Y] [E] explique avoir perdu son emploi en 2017 puis avoir été victime d’un accident du travail qui l’a contraint à s’arrêter du 10/08/2023 au 19/03/2023. Il perçoit une pension d’invalidité de 1 200 €. Outre sa compagne qui n’exerce aucune activité professionnelle, il assume la charge de 3 enfants, âgés de 18 ans, 22 ans et 2 ans. Il affirme, mais sans en apporter la preuve, qu’un bien immobilier serait en vente au Maroc. Ses difficultés financières sont réelles et sa bonne foi ne peut être mise en cause, cependant, d’une part, il n’a pas repris le paiement de l’entier loyer avant l’audience, puisque son dernier virement a été effectué le 16/11/2023, et d’autre part, il ne démontre pas être en capacité d’apurer la dette. Dans ces conditions, le défendeur ne peut prétendre aux délais de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, le bail portant sur le logement est résilié et depuis le 05/09/2023, le défendeur occupe les lieux sans droit ni titre. Il devra libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de leur chef. A défaut de libération volontaire, la société CDC Habitat Social sera autorisée à faire procéder à leur expulsion dans les conditions qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.   Depuis la résiliation du bail M. [Y] [E] est redevable, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail avait perduré, majoré des charges récupérables dument justifiées et ce, jusqu’à la libération effective des lieux. L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. La S.A d’HLM CDC Habitat Social demande la condamnation du défendeur à lui payer la somme de 800 € mais sans aucun fondement juridique et sans même évoquer l’existence d’un quelconque préjudice distinct de celui pouvant résulter des retards de paiement puisqu’elle ne motive pas sa demande. Surabondamment, la bonne foi du défendeur est établie. Il convient de la débouter de ce chef de demande. M. [Y] [E] succombe à l’instance. Il assumera le coût des dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation. L’équité justifie en revanche de rejeter la prétention de la société CDC Habitat Social au titre des frais irrépétibles. L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 07/09/2022 ont été réunies le 04/09/2023 à minuit ; Déboute M. [Y] [E] de sa demande de délai ; Constate la résiliation du bail à compter du 05/09/2023 ; Ordonne à M. [Y] [E] de quitter les lieux sis, [Adresse 4], sur la commune de [Localité 10] et de les rendre libre de tous occupants de son chef, avec remise des clés au bailleur ;   A défaut de libération volontaire, autorisé la S.A CDC Habitat Social à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [E] et de tous occupants de son chef de ce logement, au besoin avec l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;   Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;  Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont M. [Y] [E] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place des loyers et charges, au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, majoré des charges récupérables dûment justifiées ; Condamne M. [Y] [E] à payer à la S.A CDC Habitat la somme de 7 063,66 euros (sept mille soixante-trois euros et soixante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte du 21/02/2024, arrêté au 19/02/2024, terme du mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Condamne, en tant que de besoin, M. [Y] [E] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle telle que fixée à compter du terme du mois de février 2024 et jusqu’à complète libération des lieux avec remise des clés ou par expulsion ; Déboute la société CDC Habitat Social de sa demande de dommages et intérêts ; Rappelle, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l'article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis [Adresse 9] [Localité 6] ; Dit que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ; Déboute la société CDC Habitat Social du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [Y] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ; Rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit. Ainsi jugé le 25/04/2024. Et ont signé, LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE