Cour d'appel, 05 décembre 2023. 22/01227

ARRET N° [Z] C/ [H] [L] S.C.P. OFFICE NOTARIAL BENOIT DELAFOSSE & MICHEL GOFFART ART PB/CR/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01227 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IMDR Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIEGNE DU DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Monsieur [K] [Z] né le 18 Janvier 1947 à [Localité 7] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 11] Représenté par Me Jérôme CREPIN de la SCP CREPIN-FONTAINE, avocat au barreau d'AMIENS APPELANT ET Monsieur [W] [H] né le 01 Juillet 1976 à [Localité 15] (Tunisie) de nationalité Tunisienne [Adresse 5] [Localité 13] Madame [U] [L] épouse [H] née le 03 Août 1975 à [Localité 14] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 13] Représentés par Me Sophie LANCKRIET, avocat au barreau de COMPIEGNE S.C.P. OFFICE NOTARIAL BENOIT DELAFOSSE & MICHEL GOFFART ART agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 13] Représentée par Me GRANDET substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d'AMIENS INTIMES DEBATS : A l'audience publique du 10 octobre 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Myriam SEGOND, conseiller, magistrats rapporteurs siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 786 du Code de procédure civile. Le Président a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 05 décembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Charlotte RODRIGUES, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Les magistrats rapporteurs en ont rendu compte à la Cour composée de M. Pascal BRILLET, Président, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 05 décembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : FAITS ET PROCÉDURE Par acte du 15 mars 2014 reçu par maître [X] [M], notaire associé de la SCP [X] [M] ' Benoît Delafosse à [Localité 13] (60), faisant suite à un compromis de vente du 7 décembre 2013, M. [K] [Z] a vendu à M. [W] [H] et à Mme [U] [L], épouse [H], une maison à usage d'habitation sise [Adresse 12] à [Localité 11], au prix de 207 000 euros.  Sur ce prix, une somme de 17 040 euros devait être payée comptant par les acquéreurs le jour de la vente, puis le solde, soit 189 600 euros, au moyen d'un crédit vendeur à taux 0, remboursable au moyen de 240 échéances mensuelles d'un montant de 790 euros, à compter du 1er avril 2014, jusqu'au plus tard le 1er mars 2034. M. et Mme [H] ont soutenu avoir constaté dès leur entrée dans les lieux des ruissellements d'eau sur les murs et un taux d'humidité anormal et avoir appris après leur acquisition que l'immeuble avait été inondé à la suite d'un violent orage survenu le 8 juin 2007. Ils ont obtenu d'un juge des référés, par ordonnance du 9 novembre 2016, la désignation d'un expert judiciaire, M. [A], lequel a déposé son rapport le 7 novembre 2017. Par acte d'huissier de justice du 31 juillet 2018, M. et Mme [H] ont fait assigner M. [Z] devant le tribunal de grande instance de Compiègne pour voir prononcer la nullité de la vente pour dol et vice du consentement et, subsidiairement, voir prononcer la résiliation de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, et le voir condamner à leur payer diverses sommes au titre de la restitution du prix de vente, des frais inhérents à la vente et indemnisation de leurs préjudices moral et matériel. Par acte d'huissier de justice du 27 mars 2019, M. [Z] a fait assigner en intervention forcée la SCP Benoît Delafosse et Michel Goffart devant la même juridiction pour la voir principalement condamner à le relever et le garantir des condamnations pouvant être prononcées à son encontre au profit de M. et Mme [H]. Les procédures ont été jointes par ordonnance du 17 septembre 2019. Entre temps, et par ordonnance du 5 septembre 2018, un juge des référés a ordonné la suspension du paiement des échéances mensuelles dues par M. et Mme [H] à M. [Z] pendant une durée de six mois. Par jugement en date du 2 novembre 2021, auquel la cour renvoie pour une présentation plus complète des faits et de la procédure antérieure, le tribunal a : - prononcé la nullité du contrat de vente du 15 mars 2014, - ordonné la radiation du privilège du vendeur au service de la publicité foncière de [Localité 9] sous le numéro 2014V500 et portant sur l'immeuble situé [Localité 11] cadastré AD [Cadastre 4] au profit de M. [Z]. - condamné M. [Z] à payer à M. et Mme [H]; - la somme de 53 740 euros au titre du remboursement du prix de vente, - la somme de 18 279,90 euros au titre du remboursement des frais de la vente, - la somme de 2 347,81 euros en réparation de leur préjudice matériel, - la somme de 5 895,35 euros en remboursement des taxes foncières pour les années 2014 à 2020, - le montant de la taxe foncière acquittée au titre de l'année 2021 pour le bien litigieux, - la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, - la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, - la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, - rejeté la demande d'expertise judiciaire formée par M, [Z], - rejeté la demande en paiement de la somme de 153 172 euros, de la somme de 20 000 euros et de la somme de 38 068,75 euros formée par M, [Z], - rejeté les demandes formées par M, [Z] à l'encontre de la SCP Benoît Delafosse et Michel Goffart, - condamné M, [Z] à payer à la SCP Benoît Delafosse et Michel Goffart la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent aux frais de M, [Z], - rejeté toute autre demande, - condamné M, [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise dont distraction au profit de maître Sophie Lankriet, - ordonné l'exécution provisoire du jugement. M. [Z] a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 2 novembre 2021. L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2023. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. [Z] notifiées par voie électronique le 13 février 2023 aux termes desquelles il demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel. - infirmer le jugement en ce qu'il : - a prononcé la nullité du contrat de vente dressé le 15 mars 2014 par maître [X] [M] notaire a [Localité 13] portant sur un ensemble immobilier sis a [Adresse 12] entre lui-même et M. et Mme [H]. - l'a condamné à payer à M. et Mme [H] : - la somme de 53 740 euros au titre du remboursement du prix de vente. - la somme de 18 279.90 euros au titre du remboursement des frais de la vente - la somme de 2 347.81 euros en réparation de leur préjudice matériel. - la somme de 5 895.35 euros en remboursement des taxes foncières pour les années 2014 a 2020. - le montant de la taxe foncière acquittée au titre de l'année 2021. - la somme de I0 000 euros en réparation du préjudice moral. - la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice de jouissance. - la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - l'a condamné à payer à la SCP Benoit Delafosse et Michel Goffart la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - l'a condamné aux dépens de l'instance. - infirmer le jugement rendu en ce qu'il l'a débouté de sa demande reconventionnelle à l'encontre de M. et Mme [H]. Statuant à nouveau, - débouter M. et Mme [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions et de leurs demandes au titre de l'appel incident. - condamner M. et Mme [H] à lui payer : - la somme de 153 172 euros sur la somme restant due au titre du prix de vente de l'immeuble. - une somme de 20 000 euros sur le préjudice subi au titre du défaut d'entretien de l'immeuble. - la somme de 38 068,75 euros correspondant aux frais liés à l'hypothèque prise par le Crédit Logement. - une indemnité de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - subsidiairement, dans l'hypothèse ou la Cour retiendrait sa responsabilité et prononcerait la nullité de la vente, juger que l'office notarial Benoit Delafosse et Michel Goffart devra le garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre. - débouter la SCP Delafosse & Goffart d'une demande d'indemnité au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. A titre subsidiaire et avant dire droit, ordonner une nouvelle mesure d'expertise, l'expert ayant pour mission : - de se rendre sur place et de prendre connaissance des pièces de la procédure. - de prendre connaissance du procès verbal de constat établi le 6 octobre 2021 par maître [V]. - de rechercher l'origine des phénomènes d'humidité allégués. - de préciser qu'en cas d'humidité relevée, si celle-ci peut s'expliquer par la remontée des eaux et des infiltrations conséquences de la canalisation endommagée. - indiquer si ces phénomènes pouvaient être connus des acquéreurs au moment de la vente et s'ils préexistaient à celle-ci. - de donner son avis sur l'importance de désordres constatés. - de donner son avis sur les solutions nécessaires et d'en évaluer le coût. - fixer la provision a valoir sur la rémunération de l'expert et le délai dans lequel celui~ci devra déposer son rapport. - condamner M. et Mme [H] aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront les frais d'expertise ainsi que de timbre fiscal devant la Cour. Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. et Mme [H] notifiées par voie électronique le 8 février 2023 aux termes desquelles ils demandent à la cour de : - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Compiègne en ce qu'il a : - prononcé la nullité du contrat de vente dressé le 15 mars 2014 par acte authentique de maître [X] [M], notaire à [Localité 13] (Oise), portant sur un ensemble immobilier sis à [Adresse 12] entre M. [Z] et eux-mêmes. - ordonné la radiation du privilège du vendeur au service de la publicité foncière de [Localité 9] sous le numéro 2014v500 et portant sur l'immeuble situé à [Localité 11] cadastré ad [Cadastre 4] au profit de M. [Z]. - condamné M. [Z] à leur payer les sommes de : - 2 347,81 euros au titre de leur préjudice matériel, - 5 895,35 euros au titre du remboursement des taxes foncières de 2014 à 2020, - le montant de la taxe foncière acquittée au titre de l'année 2021 pour le bien litigieux, - 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - ordonné la capitalisation des intérêts, - rejeté la demande d'expertise judiciaire formée par M. [Z], - rejeté les demandes en paiement de M. [Z] quant aux sommes de 153 172 euros, 20 000 euros et 38 068,75 euros, - ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière, - condamné M. [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais d'expertise, Y ajoutant, - condamner M. [Z] au paiement de la taxe foncière au titre de l'année 2021 pour la somme de 926 euros et au titre de l'année 2022 pour la somme de 1 026 euros; A titre subsidiaire, - prononcer la résolution de la vente en date des 7 décembre 2013 et 15 mars 2014 entre M. [Z] et eux-mêmes en raison du manquement du vendeur à l'obligation qui découle de l'article L. 125-5 IV, A titre infiniment subsidiaire, - prononcer la résolution du contrat de vente en date des 7 décembre 2013 et 15 mars 2014 entre M. [Z] et eux-mêmes sur le fondement de l'action rédhibitoire attachée à la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil, - infirmer le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, - condamner M. [Z] à leur payer : - la somme de 61 400 euros au titre de la restitution du prix de vente, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, - la somme de 18 780 euros au titre des frais inhérents à la vente, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, - tant en leur nom personnel qu'ès qualités de représentants légaux de leurs enfants mineurs [G] [H], [J] [H] et [F] [H] la somme de 10 000 euros chacun, soit un total de 50 000 euros en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, - la somme de 26 860 euros au titre de leur préjudice de jouissance avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir. - débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, - condamner M. [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - condamner M. [Z] aux entiers dépens d'appel, dont distraction au profit de maître Sophie Lanckriet, avocat au barreau de Compiègne. Vu les dernières conclusions récapitulatives de la SCP Benoît Delafosse & Michel Goffart notifiées par voie électronique le 29 décembre 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de : A titre principal, - confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [Z] de son appel en garantie dirigé à son encontre et l'a condamné à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour s'estimait saisie, confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, En conséquence, - juger qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle. - juger mal fondé l'appel en garantie dirigé par M. [Z] à son encontre, En conséquence, - débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, En tout état de cause, - condamner tout succombant à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner tout succombant aux entiers dépens. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s'agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent. MOTIFS I Sur la nullité de la vente pour dol 1. Le premier juge a justement rappelé le cadre juridique applicable en matière de nullité d'une convention pour dol en application de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au jour de la vente, et à tout aussi justement rappelé que la man'uvre dolosive du contractant pouvait être constituée par le silence de ce dernier dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter. Le tribunal s'est ensuite attaché à détailler les nombreux éléments de fait établissant que M. [Z] avait sciemment dissimulé à M. et Mme [H] le fait que l'immeuble vendu avait fait l'objet d'une inondation à la suite d'un épisode d'orage les 7 et 8 juin 2007 et que celui-ci avait ensuite entrepris des travaux de remise en état et de consolidation de l'ouvrage. 2. M. [Z] critique d'une manière inopérante la motivation du jugement. 3. Il soutient vainement que les premiers juges ont renversé la charge de la preuve en lui reprochant de ne pas justifier par une attestation d'assurance qu'il n'avait pas perçu d'indemnité de son assureur en suite du sinistre d'inondation. Cependant, un tel élément n'est pas décisif dès lors que n'est pas matériellement remis en cause à hauteur de cour le fait qu'il n'a pas informé ses acquéreurs, d'une part, de l'inondation importante subie par l'ouvrage vendu et, d'autre part, de l'existence des travaux entrepris ensuite de cette inondation, ces dissimulations volontaires étant constitutives de la réticence dolosive reprochée. 4. M. [Z] discute vainement la qualification d'inondation des 7 et 8 juin 2007 au motif que seuls l'entrée du sous-sol et le sous-sol auraient servi de tampon, que la partie habitable de la maison n'aurait pas été touchée par cette venue d'eau, que les eaux seraient reparties peu de temps après que les caniveaux aient repris leur fonctionnement et que les pompiers seraient d'ailleurs repartis aussitôt être arrivés. En effet, il est constant que certains espaces, fussent-ils au sous-sol, normalement hors d'eau, en l'espèce spécialement le sous-sol et la cave, ont connu une invasion massive d'eau, M. [Z] indiquant d'ailleurs avoir perdu les éléments branchés électriquement qui s'y trouvaient et avoir fait les concernant une déclaration de sinistre. Or, ce n'est pas la destination normale de ces espaces de servir de tampon. 5. S'agissant des horaires d'intervention des pompiers, le rapport d'intervention du service départemental d'incendie et de secours n'est manifestement pas fiable. Ainsi, s'il fait état d'une demande de secours reçu le 8 juin 2007 à 3h12 et 11 secondes par le centre de secours de [Localité 10] et un départ du premier engin du centre d'incendie et de secours à 3h13 et 04 secondes, il indique également que le véhicule serait arrivé sur les lieux du sinistre ([Adresse 2] à [Localité 11]) à la même heure, avec un temps de trajet de zéro seconde, et une date de fin d'intervention toujours la même heure pour une durée également de zéro seconde. Ces éléments ne sont manifestement pas cohérents. Le rapport indique : « intervention faite par [Localité 8] assèchement de cave', opération qui n'a manifestement pas pu se dérouler en zéro seconde. 6. Par ailleurs, l'événement n'était manifestement pas anodin à la lecture du courrier que M. [Z] a adressé le 14 juin 2007 au maire de la commune. Lui joignant sa déclaration de sinistre suite à catastrophes naturelle, il y effectue une description relativement plus dramatique des conséquences dommageables de l'inondation : 'je veux croire que vous serez convaincus de l'urgence qu'il y a à mener à terme cette démarche [reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle], face aux difficultés auxquelles je me heurte comme les autres victimes, du fait de l'importance des travaux de remise en état et de consolidation de la maison que je ne peux entreprendre sans indemnisation de mon assurance, conditionnée par la publication de l'arrêté de catastrophe naturelle dans votre commune'. Il y fait par ailleurs état de coulées d'eau dans son sous-sol (70 cm ) et dans sa cave (2,35 m) et détaille deux pages d'éléments matériels endommagés, pas seulement de nature électrique. La déclaration de sinistre suite à catastrophe naturelle évoque pour sa part des coulées de boue et d'eau. 7. M. [Z] indique d'ailleurs dans ses écritures avoir entrepris consécutivement des travaux pour prévenir toute nouvelle venue d'eau et protéger son habitation (réalisation d'un muret en façade côté rue). Un courrier adressé au maire de la commune le 16 juin 2007 indique une modification de l'entrée principale, par suppression du portail et remplacement par un muret, la condamnation de la porte du sous-sol, cette entrée étant comblée et aménagée. 8. M. [Z] indique avoir prévenu M. et Mme [H] lors des visites préalables à la vente de l'existence des travaux entrepris. Cette information, contestée, n'est pas démontrée et l'acte de vente n'évoque pas ces travaux. Au contraire, l'acte de vente indique qu'aucune construction ni rénovation n'ont été effectuées dans les dix dernières années. 9. S'agissant du fait, complémentaire, du versement d'une indemnité d'assurance, il est constant que, dans l'acte notarié de vente, M. [Z] a déclaré, en application l'article L. 125'5, IV du code de l'environnement, que, pendant la période où il a détenu l'immeuble, il n'avait pas subi de sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application l'article L. 125'2 ou L. 128'2 du code des assurances. M. [Z] indique cependant dans ses écritures avoir procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur à la suite de l'inondation. S'il conteste avoir perçu toute indemnité en réponse, au motif que l'immeuble n'aurait pas été concerné par l'arrêté de catastrophe naturelle, force est de constater, d'une part, que l'arrêté de catastrophe naturelle inclut la commune de [Localité 11] pour sa totalité, et non simplement certains espaces excluant la parcelle litigieuse, et, d'autre part, qu'il ne produit effectivement aucune pièce de nature à établir certainement les suites réservées par son assureur à sa déclaration. Par ailleurs, la cour observe que, dans son courrier précité adressé le 14 juin 2007 au maire de la commune, M. [Z] a fait état de l'importance des travaux de remise en état et de consolidation de la maison à réaliser et ne pouvoir les entreprendre sans indemnisation de son assurance. Or, il reconnaît lui-même avoir procédé à certains travaux. En l'état de l'ensemble de ces éléments, la cour partage la conviction des époux [H] selon laquelle M. [Z] se garde en réalité sciemment, ce malgré diverses sommations et une injonction du juge des référés de [Localité 9] du 5 septembre 2018, de produire les éléments permettant en réalité d'établir qu'il a perçu de sa compagnie d'assurances une indemnité à la suite de sa déclaration de sinistre. 10. Quoi qu'il en soit s'agissant du versement de cette indemnité d'assurance, il n'en reste pas moins avéré que M. [Z] n'a pas informé ses acquéreurs du fait même de l'inondation et de ses conséquences suffisamment importantes pour avoir justifié une déclaration de sinistre à son assureur et l'engagement de travaux conséquents pour prévenir la réitération du phénomène. 11. Les dissimulations intentionnelles d'informations essentielles concernant le bien vendu sont donc suffisamment établies. 12. L'importance des événements supposait qu'ils soient portés à la connaissance des acquéreurs avant qu'ils ne consentent à acquérir. 13. Ce n'est d'ailleurs que par leurs recherches personnelles ultérieures auprès de tiers, notamment la mairie ou encore les services d'incendie et de secours, que M. et Mme [H] ont pu obtenir certaines informations concernant l'inondation des 7-8 juin 2007 et les travaux entrepris consécutivement par M. [Z]. Devant le juge des référés (première instance aux fins d'expertise et de provision ayant donné lieu à un rejet des demandes de M. et Mme [H] le 3 février 2016), M. [Z] a même encore fait conclure, contre la vérité, que sa parcelle n'avait pas été touchée par les événements climatiques des 7 et 8 juin 2007 en n'hésitant pas à mettre en avant une attestation du maire dont il ne pouvait pas ne pas connaître le caractère matériellement erroné. Un tel comportement postérieur éclaire, s'il en était besoin, sa posture de dissimulation volontaire antérieure à la vente. 14. Le premier juge a justement relevé que s'il résulte de la lecture de l'acte authentique que les acquéreurs ont bien été informés au moment de la vente que la commune de [Localité 11] avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral de catastrophe naturelle en date du 27 juillet 2007 portant sur les inondations et coulées de boue, il ne pouvait être déduit de cette information qu'ils avaient été informés d'un sinistre touchant directement le bien litigieux vendu et encore moins des travaux consécutifs effectués par M. [Z]. M. et Mme [H] n'ont pas été informés de ce que le risque s'était déjà réalisé de manière importante en 2007 au niveau précis de l'immeuble acquis. Ils ont simplement été informés de ce que la commune, sans plus de précisions, avait fait l'objet d'un arrêté de catastrophe naturelle portant sur des inondations et coulées de boue. 15. De même encore, il importe peu que la parcelle sur laquelle où est situé l'immeuble vendu n'avait pas encore été placée en zone inondable au jour de la vente et que le PPR n'a été adopté qu'en juin 2017 dès lors que la réticence de M. [Z] a porté sur des éléments d'information précités dont la matérialité elle-même est, comme indiqué précédemment, suffisamment établie. 16. Enfin, M. et Mme [H] n'ont pu faire leur affaire personnelle d'éléments déterminants de leur consentement n'ayant pas été portés à leur connaissance par leur vendeur et ou par les différentes mentions de l'acte de vente. 17. Il est évident pour la cour que si ces derniers avaient été informés de tous ces éléments ils n'auraient pas contracté, ou, en toute hypothèse, à des conditions de prix radicalement différentes, ces derniers étant de nature à affecter l'usage paisible du bien acquis et diminuer notablement sa valeur. 18.  Par ailleurs, M. [Z] met en avant diverses attestations censées établir qu'il n'y avait pas d'humidité dans la maison avant la vente. 19. La cour observe que cette humidité structurelle de l'ouvrage vendu n'est pas mise en avant par M. et Mme [H] pour établir la réalité du dol commis par M. [Z], mais est alléguée au soutien de la demande subsidiaire de résolution de la vente pour vices cachés. 20. A titre surabondant sur ce point précis du litige, il sera ci-après retenu (§. 33 sur le préjudice de jouissance) sur la base du rapport d'expertise de M. [A], que la cour privilégie par rapports aux attestations en raison de sa nature technique et exclusive de tout grief de partialité, que la maison est impropre à sa destination et inhabitable du fait de cette humidité. 21. Au regard des éléments qui précèdent, c'est en conséquence d'une manière justifiée que le premier juge a considéré que le consentement de ces derniers avait été vicié par la réticence dolosive de M. [Z] et a en conséquence prononcé la nullité de la vente. 22. Il est sans objet d'aborder les autres causes de nullité et de résolution alléguées du contrat de vente. 23. Le jugement est confirmé du chef de la nullité de la vente. Il est aussi conséquemment confirmé du chef de la publication du jugement au service de la publicité foncière. II. Sur les conséquences de la nullité pour dol de la vente. 24. La nullité de la vente imposant certaines conséquences de plein droit, le jugement sera confirmé en ce qu'il a ordonné la radiation du privilège du vendeur au service de la publicité foncière de [Localité 9] sous le numéro 2014V500 et portant sur l'immeuble situé [Localité 11] cadastré AD [Cadastre 4] au profit de M. [Z]. 25. Si les sommes payées par M. et Mme [H] à titre de prix doivent être restituées par M. [Z], il appartient à ces derniers de démontrer qu'ils ont effectivement réglé le total de 61'400 euros dont ils réclament la restitution. Or, il résulte de l'acte notarié de vente qu'une somme de 17'400 euros formant partie du prix de vente, a été payé comptant par M. et Mme [H]. À cela s'ajoutent les 46 échéances réglées par ces derniers selon la reconnaissance qu'en fait M. [Z], à savoir, entre avril 2014 et janvier 2018, une somme totale de 36'428 euros. Enfin, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, doit s'ajouter la somme de 4500 euros versée au titre « du prix versé en complément de la vente du bien » reconnaissance de dette du 7 décembre 2013 et 1er mars 2014. La copie des chèques de 1 000 euros et de 3 500 euros associés aux reçus correspondant signés par M. [Z] et M. et Mme [H] Suffisent à faire la preuve du paiement. À l'inverse, M. et Mme [H] ne produisent pas les éléments de preuve suffisants de nature à établir certainement qu'ils ont réglé quatre échéances supplémentaires jusqu'en septembre 2018. La somme de 58'528 euros, et non de 53'740  euros, est donc établie. Le jugement est infirmé dans cette limite. 26. S'agissant des frais de vente, il ressort de l'acte notarié que la somme de 15'000 euros au titre des honoraires de la vente a été payée par M. et Mme [H] à l'agence Bienvenu immobilier, [Adresse 3] à [Localité 13]. La vente étant censée n'être jamais intervenue, M. et Mme [H] ont réglé cette somme sans cause. Elle doit être mise à la charge de M. [Z]. Le jugement est confirmé de ce chef. 27 . S'agissant par ailleurs de la somme de 43'200 euros évoquée par M. et Mme [H] au titre des frais inhérents à la vente, le premier juge a justement retenu que les droits et taxes (liquidés dans l'acte notarié de vente à la somme de 12'020 euros) devaient être restitués par l'administration fiscale à la suite de la nullité de la vente. Toutefois, la somme de 43 200 euros ne comprend par ces droits (pièce intimés n°25). Cette somme de 43'200 euros comprend celle de 17'400 euros au titre d'une partie du prix de vente et celle de 10'000 euros au titre des frais d'agence. Ces sommes ont déjà été prises en compte par ailleurs. Une somme de 148,10 euros a par ailleurs été restituée par le notaire à M. et Mme [H]. La différence, soit 15 651,90 euros, parfaitement justifiée par cette pièce n°25, doit être mise à la charge de M. [Z], et non uniquement celle de 3279 euros retenue par le premier juge. Il s'ensuit qu'une somme totale de 30 651,90 (15 000+15 651,90) euros, et non 18 279,90 euros, est due par M. [Z]. Le jugement est infirmé en ce sens. 28. Le jugement doit être confirmé s'agissant de la demande de remboursement des taxes foncières payées sans cause par M. et Mme [H] entre 2014 et 2020. Il doit y être ajouté le montant des taxes réglées depuis le jugement (926 euros en 2021 et 1026 euros en 2022). 29.  M. et Mme [H] soutiennent avoir vécu dans des conditions extrêmement difficiles qui justifient que leur préjudice moral soit indemnisé à hauteur de 10 000 euros chacun, soit, pour eux-mêmes et leurs trois enfants [G], [J] et [F], soit une somme totale de 50 000 euros. Il est observé que l'essentiel du préjudice allégué ressort en réalité d'un préjudice de jouissance. Ainsi, ils affirment que : - ils ont été exposés à des conditions de vie particulièrement difficiles, surtout en hiver compte tenu de l'obligation de vivre dans une maison froide, humide et dont l'air vicié du mois de mars 2016 au mois de janvier 2018. -pour éviter le développement des moisissures, ils ont été contraints de chauffer a minima, ainsi que le préconise le médecin hygiéniste, ce qui rend la maison particulièrement froide en cette saison hivernale. - les services de la Préfecture ont d'ailleurs considéré, le 4 septembre 2017, la maison comme impropre à l'habitation et non décente compte tenu des enfants mineurs dont ils ont la charge. -  le maintien de la famille dans la maison était nocif pour leur santé et surtout celle de leurs enfants, spécialement [J], âgé de 7 ans, atteint d'asthme et hospitalisé à plusieurs reprises pour des crises graves et notamment en octobre 2015, janvier 2016 et en octobre 2017. - l'exposition d'[J] aux moisissures, et à l'humidité n'est pas compatible avec son état de santé. Il a fait une nouvelle crise d'asthme ayant conduit à son hospitalisation le 30 octobre 2017 et bénéficie maintenant d'un projet d'accueil individualisé à l'école. - pour la sécurité de leurs enfants, et pour préserver la santé du jeune [J], ils ont donc été contraints de déménager. Pour autant, cette situation, qui s'est prolongée dans le temps, engendrant des tracas et une situation conflictuelle, a indiscutablement entraîné un préjudice d'ordre moral. Il n'est pas établi que chacun des enfants a personnellement éprouvé ces tracas. La somme de 2 000 euros, soit 4 000 euros au total, indemnise complètement le préjudice éprouvé par M. et Mme [H]. Le jugement est infirmé en ce sens. 32. La demande au titre des préjudices matériels et financiers doit au contraire être rejetée. Aucune pièce décisive ne vient démontrer la nécessité de jeter et de remplacer la literie et le salon-salle à manger prétendument affectés de moisissures. La production des factures d'acquisition de ces meubles (lit superposé pour les enfants 119,99 euros, literie à remplacer 741,19 euros, salon-salle à manger 862,80 euros) est insuffisante pour rapporter cette preuve. De même, et dès lors qu'en l'absence d'acquisition de la maison, il devait nécessairement financer un autre hébergement, la demande au titre du dépôt de garantie versée auprès de l'Opac de l'Oise, qui n'est que la contrepartie de cet autre hébergement, doit être rejetée. Le jugement est infirmé sur tous ces points. La demande indemnitaire de M. et Mme [H] est rejetée. 33. Le préjudice de jouissance mis en avant par ces derniers est indiscutable dès lors qu'ils ont été contraints de résider plusieurs années dans une maison en réalité inhabitable compte-tenu de ses problèmes structurels d'humidité. Il ressort en effet du rapport d'expertise de M. [A] que ce dernier a constaté lors de sa première réunion d'expertise sur place de très nombreuses traces d'humidité et de moisissures dans la salle à manger, les chambres, la salle de bain, à l'étage et au sous-sol de l'ouvrage. Il a relevé de l'eau ruisselante sur les murs, plafond et au sol dans toutes les pièces du rez-de-chaussée, une moiteur généralisée de l'air ambiant suffoquant lors de sa 2e réunion d'expertise. Lors de sa 3e réunion d'expertise sur place, il a relevé un taux d'hygrométrie moyen de 72 %, qu'il a qualifié de trop importants s'agissant d'une période sèche. Il a également relevé que les eaux de ruissellement s'infiltraient dans la cave « par une faible pluie ». Enfin la partie habitable était dans le même état que lors de ses deux précédentes réunions d'expertise, de nombreuses moisissures restaient apparentes. De nombreuses photographies contenues dans le rapport d'expertise confirment les traces d'humidité et de moisissures relevées sur les murs et le sol. Selon l'expert, l'origine des désordres est due à une humidité ascensionnelle provenant des sous-sols du fait des points suivants : - des ponts thermiques existent sur toute la périphérie de l'ouvrage au droit de la jonction de la dalle de plafond du sous-sol avec les murs et sur la dalle elle-même, - le plancher de la cave du sous-sol est en terre battue, sans pare-vapeur. Son niveau inférieur à la route transforme cette cave en puits perdu, attirant toutes les eaux de ruissellement, - la ventilation mécanique ne fonctionne pas, - la pente du terrain à l'arrière et dirigé vers les fondations. - le sous-sol est inondable. - présence de nappes d'eau souterraines. - les combles du toit ne sont pas suffisamment ventilés. - défaut d'isolation du sous-sol. Selon l'expert ouvrage est impropre à sa destination et inhabitable. La cour observe que l'expert a été destinataire au cours de ses opérations d'attestations de la quasi-totalité des mêmes témoins que ceux mis en avant par M. [Z] pour nier l'antériorité du désordre. En réponse à un dire du conseil de M. [Z], l'expert judiciaire a notamment relevé qu'un changement majeur de conception avait été opéré par le creusement de la cave plusieurs années après la construction de la maison et avant la vente à M. et Mme [H], qu'une inondation avait eu lieu le 7 et 8 juin 2007, qu'à chacune de ces visites, des flaques d'eau apparaissaient au sol avec des murs détrempés, que la cave en liaison avec le sous-sol était à l'origine de l'humidité excessive qui s'était répandue ensuite dans l'immeuble. Ce phénomène pouvait être connu du vendeur. S'appuyant à la fois sur la production de factures de chauffage mais également sur des éléments techniques, l'expert judiciaire a également contesté, toujours en réponse à des dires du conseil de M. [Z], l'explication tirée de l'existence d'humidité liée à l'absence de chauffage de l'ouvrage. Selon l'expert il n'y a pas eu absence de chauffage mais une diminution de celui-ci. Cette diminution de chauffage a permis de limiter l'apparition de la condensation tout en rendant par ailleurs l'habitabilité difficile du fait de locaux très frais. De même encore, l'expert a maintenu son avis concernant l'existence d'une humidité ascensionnelle provenant des sous-sols et de divers ponts thermiques. Il a notamment mis en avant pour ce faire l'existence de ses sondages non destructifs sur l'ensemble de l'immeuble et à tous les étages lui ayant permis de mesurer les ponts thermiques, la température de surface des murs, l'hygrométrie de l'air ainsi que le niveau de risque de moisissures. L'analyse des caractéristiques conceptuelles de l'ouvrage couplé aux résultats de ces sondages lui a permis de tirer ses conclusions. Et de préciser, cette fois en réponse à un dire du conseil de M. et Mme [H] : 'l'humidité, de par sa nature transporte de l'air chaud, cet air chaud et humide dans la cave et le sous-sol, voyage vers l'étage supérieur habité, par un phénomène de pression. Les murs non isolés, plancher béton non isolé, et ponts thermiques permettent à cet air chaud et humide un mouvement ascensionnel. En période de chauffage, cet air, une fois dans l'habitation est chauffé à nouveau et s'élève vers les plafonds ou sa capacité à contenir l'humidité est encore plus grande. L'hygrométrie (humidité relative de l'air) étant très élevée, le point de rosée est rapidement atteint. C'est-à-dire que la vapeur d'eau contenue dans l'air va commencer à se condenser. La température des murs étant inférieure à la température du point de rosée, l'eau se condense sur ces surfaces. Plus la différence entre les deux températures est élevée plus l'eau se condense. Dans le cas présent, plus on chauffe plus cela condense'. L'expert a également rejeté l'argument tiré du seul défaut de VMC ou encore tiré du fait que M. et Mme [H] faisait sécher leur linge à l'intérieur de la maison. Selon l'expert judiciaire, les murs de l'ouvrage cumulent tous les défauts : - défauts d'isolation, ce qui explique qu'ils sont froids. - pas de ventilation, ce qui accroît le taux d'hygrométrie préexistant déjà relevé. - enduits extérieurs étanches et remontés capillaires depuis le sous-sol, ce qui explique leur humidité importante et sa conservation. - pas de drainage sur le pignon droit et façade arrière, accroissant l'humidité des murs. - plus le chauffage est important, plus la condensation est forte et plus les murs s'humidifient. De même encore, l'expert a également répondu à l'argument de M. [Z] fondé sur un procès-verbal de constat de maître [V], huissier de justice, duquel il résulterait que le taux d'humidité relevé qu'il avait lui-même relevé 'n'était plus du tout d'actualité'. L'expert judiciaire a répondu, sans être contesté utilement, que l'huissier de justice n'avait pas procédé à des relevés d'hygrométrie (taux d'humidité dans l'air) mais à des relevés d'humidité des murs en sorte qu'il était faux de comparer les relevés effectués de part et d'autre. Par ailleurs, l'expert judiciaire a également indiqué que les pourcentages d'humidité des murs étaient très largement supérieurs aux valeurs admises, même en période estivale. Enfin, M. [Z] a soutenu devant l'expert que l'origine de l'humidité serait postérieure à la vente et s'expliquerait par des remontées d'eau et des infiltrations du fait du refoulement de ses eaux par suite de l'existence d'une canalisation endommagée, a priori à la suite de travaux exécutés par la municipalité entre juin 2014 et juillet 2015 pour l'installation du tout-à-l'égout. L'expert judiciaire a répondu qu'aucune observation contradictoire n'avait été réalisée par lui-même concernant les drains à l'extérieur de la propriété et, qu'en tout état de cause, ces drains n'avaient pas de conséquence sur les désordres discutés. La cave en terre battue recueille les eaux pluviales du terrain et de par sa conception, plus basse que la route, elle recueille également les eaux de la route était terrain adjacent. Ceci explique son humidité excessive, car elle fonctionne comme un puits perdu captant les eaux. Le phénomène est aggravé par son implantation partielle en terrain inondable. Ainsi, l'expert judiciaire a répondu techniquement à l'ensemble des arguments contraires opposés par M. [Z] et son avis technique convainc suffisamment la cour sans avoir lieu de faire droit à la demande de nouvelle expertise. Il résulte suffisamment de ce rapport d'expertise, d'une part, l'existence du désordre d'humidité généralisée alléguée par M. et Mme [H]. Par ailleurs, il ressort de l'analyse des causes précitées que le désordre est d'évidence ancien puisqu'il est la conséquence de la localisation, de la configuration et des défauts (en tout cas des caractéristiques) de construction de l'ouvrage lui-même et en tout cas sa cave. En conclusion de son rapport, l'expert judiciaire indique d'ailleurs : « lors de la vente, l'importance des phénomènes d'humidité entraînant l'inhabitabilité de l'immeuble ne pouvait pas être connue des acquéreurs. Étant donné l'étendue des désordres et sans changement majeur de la conception de l'immeuble ces dernières années et depuis la vente aux consorts [H], le phénomène de condensation préexistait à la vente'. Il est donc suffisamment établi que M. et Mme [H] et leurs enfants ont résidé entre 2014 et janvier 2018 dans une maison en réalité inhabitable du fait de son humidité et de l'impossibilité de la chauffer complètement en période hivernale. 34. Les difficultés de santé de l'enfant [J] en lien avec cette situation sont parfaitement justifiées par les pièces médicales versées au débat (pièces 26-34, 41, 43, 44, intimés). Le premier juge a alloué une somme de 5 000 euros de ce chef. La somme réclamée, 790 euros pendant 34 mois, soit 26 860 euros, par M. et Mme [H] est excessive car il est manifeste que la situation dommageable variait en intensité selon les saisons, notamment en période hivernale. La somme de 5 000 euros indemnise en réalité intégralement ce poste de préjudice. Le jugement est confirmé de ce chef. 35. Les conditions légales en étant réunies, le jugement est confirmé en ce qu'il a ordonné la capitaliation des intérêts dus pour au moins une année entière au titre des sommes dues par M. [Z]. III. Sur les demandes reconventionnelles de M. [Z] contre M. et Mme [H]. 36. La vente étant annulée, aucune somme n'est due par M. et Mme [H] au titre du crédit-vendeur. M. [Z] a été justement débouté de sa demande de condamnation à paiement d'une somme de 153 172 euros formée de ce chef. 37. M. [Z] reprend devant la cour sa demande indemnitaire (20 000 euros) a titre de dommages et intérêts pour absence d'entretien et compte tenu de l'état de délabrement de la maison et du jardin. Toutefois, la cour fait sienne la motivation du premier juge ayant rejeté cette demande, laquelle motivation n'est pas utilement remise en cause en cause d'appel. Sur le principe, il est jugé que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue ou à l'usure résultant de cette utilisation (3e Civ., 13 juillet 2016, pourvoi n° 14-26.958, Bull. 2016, III, n° 99). De même encore, M. [Z] ne peut opposer à M. et Mme [H] les stipulations du contrat de vente qui, annulé, est censé n'avoir jamais existé. Pour le surplus, s'agissant du défaut d'entretien allégué, la cour observe qu'aucun fondement juridique particulier n'est invoqué au soutien de la demande indemnitaire. Quoi qu'il en soit, il n'est pas étonnant que divers témoins, qui ne sont au demeurant pas entrés à l'intérieur de la maison, ont attesté courant 2019 que la maison paraissait abandonnée puisque M. et Mme [H] ont dû déménager en raison de l'inhabitabilité des lieux. L'absence d'occupation permanente ne suffit pas à établir un abandon complet conduisant à un défaut d'entretien. Comme l'a relevé le tribunal, ni le défaut actuel d'entretien du jardin ni celui de l'intérieur de la maison ne sont établis par M. [Z]. Sur ce dernier point, et pour les motifs précédents résultant de l'expertise judiciaire, M. et Mme [H] ne sauraient être responsables des conséquences de l'humidité structurelle de la maison. Il est constant que la VMC ne fonctionnait pas à l'époque des opérations d'expertise. Cependant cette VMC ne débouche pas en toiture en sorte que l'air vicié ne pourrait en toute hypothèse pas être acheminé à l'extérieur si la VMC fonctionnait. Rien ne démontre que M. et Mme [H] sont à l'origine de ce défaut d'installation, ni davantage du fait que la couverture de la maison n'est pas suffisamment ventilée ou qu'il manque des chatières de ventilation au faîtage. S'agissant du drain endommagé et bouché par de la boue, M. [Z] expose dans ses conclusions que les infiltrations sont liées à la période de juin 2014 à juillet 2015 au cours de laquelle la municipalité a exécuté des travaux sur la voirie pour l'installation du tout à l'égout (voir également le dire de son conseil à l'expert judiciaire du 13 septembre 2017, annexe 11 du rapport d'expertise). Rien ne démontre qu'un défaut d'entretien de la part de M. et Mme [H] soit à l'origine du désordre affectant le drain et l'expert a exclu que ce désordre constitue la cause de l'humidité structurelle de la maison. Les allégations de M. [Z] sur l'absence de capacité financière réelle de M. et Mme [H] sont sans intérêt s'agissant du prétendu défait d'entretien de la maison. 38. Le jugement, qui n'est pas utilement critiqué est également confirmé du chef de la demande de M. [Z] de condamnation solidaire de M. et Mme [H] à lui payer la somme de 38 068,75 euros au titre de la créance du Crédit Logement ayant donné lieu à une inscription d'hypothèque sur l'immeuble. En effet, par l'effet rétroactif de la nullité de la vente, les droits constitués sur l'immeuble se trouvent anéantis. M. [Z], bien que redevenu propriétaire, ne démontre pas qu'il aura la qualité de tiers détenteur de l'immeuble permettant au Crédit logement d'exercer un droit de suite à son encontre. Le jugement est confirmé également de ce chef IV. Sur les demandes de M. [Z] contre la SCP Benoit Delafosse & Michel Goffart. 39. Vu l'article 910-4 du code de procédure civile et l'avis de la Cour de cassation du 11 octobre 2022 (n° 22-70.010), A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Les fins de non-recevoir tirées des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile relèvent de la compétence de la cour d'appel. 40. En l'espèce, il ressort du dispositif des premières conclusions d'appelant de M. [Z] transmises et notifiées par la voie électronique le 16 juin 2022 que M. [Z] n'a ni sollicité l'infirmation du jugement dont appel en ce qu'il avait rejeté ses demandes formées à l'encontre de la SCP Benoît Delafosse et Michel Goffart, ni, après avoir demandé à la cour de statuer à nouveau, émis de prétentions au fond à son endroit. Dès lors, c'est d'une manière justifiée que la SCP Benoît Delafosse et Michel Goffart soutient qu'est irrecevable sa demande, émise à son encontre dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives notifiées par M. [Z] le 13 février 2023 et tendant, subsidiairement, dans l'hypothèse ou la Cour retiendrait sa responsabilité et prononcerait la nullité de la vente, à juger que l'office notarial Benoit Delafosse et Michel Goffart devra le garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre. 41. Si les premières conclusions d'appelants de M. [Z] contiennent bien une demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a condamné à payer à la SCP Benoit Delafosse & Michel Goffart la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il ne demande pas à la cour, statuant à nouveau, de débouter cette dernière de sa demande au titre de ces dispositions. Dès lors, est irrecevable cette même prétention contenue dans le dispositif des dernières conclusions récapitulatives notifiées par M. [Z] le 13 février 2023. 42. Le premier juge a utilement statué des chefs des dépens et des frais irrépétibles. 43. M. [Z], qui échoue en l'essentiel de son appel, est condamné aux dépens de l'instance d'appel. Il est par ailleurs condamné à payer à M. et Mme [H] unis d'intérêts, d'une part, et à la SCP Benoit Delafosse & Michel Goffart, d'autre part, la somme de 2000 euros chacun en application l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort, Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a : - condamné M. [Z] à payer à M. et Mme [H] ; - la somme de 53 740 euros au titre du remboursement du prix de vente, - la somme de 18 279,90 euros au titre du remboursement des frais de la vente, - la somme de 2 347,81 euros en réparation de leur préjudice matériel, - la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral, Statuant à nouveau et ajoutant au jugement, Condamne M. [Z] à payer à M. et Mme [H] ; - la somme de 58 528 euros au titre du remboursement du prix de vente, - la somme de 30 651,90  euros au titre du remboursement des frais de la vente, - la somme de 4 000 euros en réparation de leur préjudice moral, - la somme de 2 052 euros au titre des taxes foncières 2021 et 2022, - la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Rejette la demande de M. et Mme [H] au titre du préjudice matériel, Dit M. [Z] irrecevable en ses demandes formées contre la SCP Benoit Delafosse & Michel Goffart, Condamne M. [Z] à payer à la SCP Benoit Delafosse & Michel Goffart la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, Condamne M. [Z] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de maître Sophie Lanckriet, avocate au barreau de Compiègne. LA GREFFIERE LE PRESIDENT