Tribunal judiciaire, 28 avril 2025. 24/00921

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00921 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G4GY MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 7] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 28 AVRIL 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Madame [Y] [M] [A] épouse [L] [Adresse 2] [Localité 6] ([Localité 7]) représentée par Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [X] [D] [O] [W] [Adresse 3] [Localité 6] ([Localité 7]) comparant en personne à l’audience du 18 novembre 2024 et à l’audience du 27 janvier 2025 Madame [N] [B] [Adresse 3] [Localité 6] ([Localité 7]) comparante en personne à l’audience du 18 novembre 2024 Madame [F] [Y] [C] [E] [Adresse 3] [Localité 6] ([Localité 7]) représentée par Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 17 Mars 2025 DÉCISION : Contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [Y] [M] [L] née [A] a, par l'intermédiaire de son mandataire, l'agence OFIM Immobilier, donné à bail à Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] en qualité de co-locataires un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] par contrat du 10 août 2022 prenant effet à compter du 16 août 2022, pour un loyer mensuel révisable, actualisé à la somme de 1210 euros charges comprises à la date de l'assignation. Une clause de solidarité dans le paiement des sommes dues au titre du bail est stipulée au bail. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Y] [M] [L] née [A] a fait signifier à chaque locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mai 2024 pour un montant en principal de 7054,81 euros. Faute d'apurement de la dette, Madame [Y] [M] [L] née [A] a ensuite fait assigner Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] de la Réunion par actes d'huissiers du 1er octobre 2024 aux fins de voir : constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; en conséquence, ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier et sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; dire que Madame [Y] [M] [L] née [A] sera autorisée à enlever tous les meubles laissés dans le logement aux frais et risques de Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] ; fixer le montant de l'indemnité d'occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 25 juin 2024 et dire qu'elle sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges ; condamner solidairement Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] à payer cette indemnité d'occupation à compter de la résiliation du vail et jusqu'à parfaite libération des lieux ; condamner solidairement Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] à verser à Madame [Y] [M] [L] née [A] la somme de 7504,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7054,81 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due ; somme à parfaire des indemnités d'occupation échues jusqu'à complet délaissement ; ordonner une clause de caducité sans mise en demeure préalable en cas d'octroi de délais de paiement ; Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties pour défaut de paiement des loyers et allouer à Madame [Y] [M] [L] née [A] le bénéfice des mêmes demandes ; en tout état de cause, condamner solidairement Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 13 mai 2024, outre les coûts afférents à la signification de l'assignation au défendeur et au Préfet ; condamner solidairement Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] à verser à Madame [Y] [M] [L] née [A] la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. A l’audience du 17 mars 2025 à laquelle l'affaire a été retenue après plusieurs renvois à la demande d'au moins une des parties, Madame [Y] [M] [L] née [A] - représentée par Bourbon Avocats - confirme que les trois co-locataires ont quitté le logement et que l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement. Elle renonce à ses demandes de libération sous astreinte, d'expulsion et d'indemnité d'occupation mais maintient sa demande en paiement, qu'elle actualise à la somme de 12156,47 euros. S'agissant des délais de paiement sollicités en défense, elle n'a pas d'observation. Convoqués par actes de commissaire de Justice signifiés le 1er octobre 2024 à personne et domicile, Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] se sont personnellement présentés à la première audience, Madame [E] étant assistée de son conseil. À l'issue des débats, il est constant que les trois co-locataires ont quitté les lieux, le couple Monsieur [X] [D] [O] [W] et Madame [N] [B] dans un premier temps puis Madame [F] [Y] [C] [E], que l'état des lieux de sortie est intervenu le 24 janvier 2025 et que le montant des réparations locatives a été fixé à la somme de 1210 euros, montant exacte du dépôt de garantie. Aucun des défendeurs ne conteste les sommes réclamées par la bailleresse concernant les loyers impayés comme les réparations locatives, et Madame [F] [Y] [C] [E] sollicite au terme des conclusions de son conseil, l'octroi de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois avec le solde à verser au 24ème mois. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 02 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2024- conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable depuis le 29 juillet 2023. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ; Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 10 août 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024, pour la somme en principal de 7054,81 euros. Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines aux débiteurs pour apurer leur dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 14 juillet 2024. Aucun des défendeurs ne conteste la résiliation du bail, ni ne sollicite la suspension de la clause résolutoire, ayant tous quitté les lieux. Il convient donc de constater la résiliation du bail de plein droit à la date du 14 juillet 2024. Sur la condamnation au paiement de l'arriéré locatif : Madame [Y] [M] [L] née [A] produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] restaient devoir la somme de 12156,47 euros à la date du 28 janvier 2025. Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] ne contestent pas la créance, Madame [F] [Y] [C] [E] indiquant même convenir du montant. Cette dette est solidaire en raison de la clause de solidarité insérée au bail. Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 12156,47 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7054,81 euros à compter du commandement de payer (13 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. Sur la demande de délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Au terme de l'article 24 VII dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite "ELAN prévoit que Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, seule Madame [F] [Y] [C] [E] sollicite de pouvoir être autorisée à solder la dette par mensualités de 400 euros, le solde devant être réglé à la 24ème mensualité. La bailleresse ne formule aucune observation. Madame [E] produit un contrat de travail à durée indéterminée pour justifier de sa capacité à honorer les mensualités proposées ; en face, Madame [Y] [M] [L] née [A] ne formule aucune observation. Ces délais n'apparaissent pas contraires à l'intérêt de la bailleresse, permettant un apurement de la dette sans générer de frais supplémentaires d'exécution forcée. V. Sur les demandes accessoires : Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de leur notification à la préfecture. L'équité autant que les délais accordés commandent de ne pas faire droit à la demande d'indemnité de procédure formée par la demanderesse. La demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. La nature de l'affaire et l'ancienneté de la dette conduisent à ne pas écarter l'exécution provisoire attachée de plein droit à la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2022 entre Madame [Y] [M] [L] née [A] d'une part et Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] d'autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 1] sont réunies ; CONSTATE que le bail s'est trouvé résilié à compter du 14 juillet 2024 ; CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] à verser à Madame [Y] [M] [L] née [A] la somme de 12156,47 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 janvier 2025, (comprenant le loyer au 24 janvier 2025 et le montant des réparations locatives pour 1210 euros), avec les intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 7054,81 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; AUTORISE Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] à s'acquitter du paiement de cette somme par 23 mensualités de 400 euros, la 24ème et dernière mensualité devant couvrir le solde de la dette ainsi que les frais accessoires ; DIT que les mensualités versées le seront mensuellement, à l'initiative de Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] ou Madame [F] [Y] [C] [E] spontanément, et avant le 10 de chaque mois, au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que les sommes versées s'imputeront prioritairement sur le capital de la dette et que les voies d'exécution forcées sont suspendues pendant le cous des délais et tant que ceux ci-seront suspendus ; DIT que si une mensualité n'est pas réglée dans le délai imparti, le présent échéancier sera caduc et le solde de la dette sera immédiatement exigible ; CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [D] [O] [W], Madame [N] [B] et Madame [F] [Y] [C] [E] à supporter les dépens de la présente procédure ; REJETTE la demande formée par le demandeur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l'exécution provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 28 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection