Cour d'appel, 27 février 2025. 24/03942

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 27 FEVRIER 2025 N° 2025/96 Rôle N° RG 24/03942 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZLY SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE- FLI C/ [K] [O] [S] [D] épouse [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sébastien BADIE Me Yasmina SANSOE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de CANNES en date du 21 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-286. APPELANTE SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE- FLI, dont le siège social est [Adresse 2] représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée par Me Rose-marie FURIO-FRISCH, avocat au barreau de NICE INTIMÉS Monsieur [K] [O] né le 11 Septembre 1993 à [Localité 3], demeurant Chez M et Mme [O] -[Adresse 4] défaillant Madame [S] [D] épouse [O] née le 16 Août 1993 à [Localité 7] (TUNISIE), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Yasmina SANSOE, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Séverine MOGILKA, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mr Gilles PACAUD, Président Mme Séverine MOGILKA, Conseillère Mme Angélique NETO, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025. ARRÊT Rendu par défaut, Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025, Signé par Mr Gilles PACAUD, Président et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE: Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2022, la société civile immobilière Fonds de Logement intermédiaire - FLI a donné à bail d'habitation à madame [S] [D] et monsieur [K] [O] un appartement sis [Adresse 6], à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 566,21 euros, outre 93,74 euros de provisons sur charges. Par acte du même jour, la société LFI a aussi donné à bail à Mme [D] et M. [O] un emplacement de stationnement sis [Adresse 6], à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 52 euros, outre 12,72 euros de provisons sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, la société LFI a fait délivrer à Mme [D] et M. [O] un commandement de payer la somme de 1 444,72 euros, en principal, au titre d'un arriéré locatif, visant la clause résolutoire contenue dans chaque contrat de bail. Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 18 juillet 2023, la société LFI a fait assigner Mme [D] et M. [O], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, statuant en référé, aux fins de voir : - constater la résiliation du contrat de bail ; - ordonner l'explusion des locataires ; - condamner solidairement les locataires au paiement de : - la somme de 2 559,56 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 12 juin 2023 ; - une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer, avec indexation, outre les intérêts au taux légal ; - la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance en date du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, statuant en référé, a : - déclaré nul le commandement de payer les loyers et charges signifié le 16 mars 2023 ; - débouté la société LFI de l'ensemble de ses demandes, en l'état de la nullité du commandement ; - condamné le fonds de logement intermédiaire aux dépens. Ce magistrat a, notamment, considéré que : - le commandement de payer ne mentionnait pas la possibilité pour les locataires de solliciter des délais de paiement ou une aide financière de la part du fonds de solidarité pour le logement départemental ou d'autres organismes ; - ces omissions causaient nécessairement un préjudice aux locataires ; - le commandement s'avèrait ainsi nul et subséquemment, la résiliation du bail ne pouvait être constatée et la condamnation au paiement de l'arriéré locatif ne pouvait être prononcée. Par déclaration en date du 22 janvier 2024, la société LFI a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par ordonnance en date du 25 mars 2024, l'appel a été déclaré caduc. Par arrêt en date du 30 mai 2024, l'ordonnance de caducité a été infirmée. Par conclusions transmises le 21 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société LFI demande à la Cour de : - la déclarer recevable et fondée en son appel ; - infirmer l'ordonnance de référé du 21 décembre 2023 en totalité ; Par conséquent, statuant à nouveau, - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties à la date du 16 mai 2023 et ce compte tenu de l'absence de nullité du commandement de payer et à titre subsidiaire de l'absence de grief démontré par Mme [D] ; - ordonner l'expulsion de Mme [D] et M. [O] de l'appartement [Adresse 6], et de l'emplacement de stationnement n°74 sis à la même adresse ainsi que celle de tout occupant de leur chef ; - dire et juger que l'huissier de justice instrumentaire sera autorisé à se faire assister par la Force Publique et un serrurier si besoin est ; - condamner solidairement Mme [D] et M. [O] au paiement de : - une somme provisionnelle en principal de 2 329,87 euros en représentation de l'arriéré locatif arrêté au 18 janvier 2024 actualisée au 20 juin 2024 à 2 435,44 euros ; - une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers augmentée des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, due à compter de la date de la résiliation des deux baux et ce, jusqu'à libération effective des lieux ; - condamner in solidum les intimés au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance qui comprendront notamment les frais du commandement ainsi qu'aux dépens de l'appel. Au soutien de ses prétentions, la société LFI expose, notamment, que : - les locataires ne payant pas régulièrement le loyer, elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue aux contrats ; - ceux-ci n'ont pas régularisé leur arriéré locatif dans le délai de deux mois de telle sorte que les contrats sont résiliés de plein droit; - le commandement de payer est valide dans la mesure où il comporte les mentions légalement prévues et où Mme [D] ne justifie pas d'un grief en lien avec les omissions alléguées ; - même si M. [O] a quitté le logement, il demeure redevable des loyers et charges en raison du caractère ménager de la dette, les locataires étant époux et en l'absence d'une retranscription d'un divorce ; - Mme [D] n'apparaît pas en mesure de régler les loyers et charges courants, outre la dette locative par mensualités. Par conslusions transmises le 18 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [D] demande à la Cour de : * à titre principal : - confirmer l'ordonnance de référé en date du 21 décembre 2023 ; Statuant à nouveau, - condamner la société LFI à lui régler une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens ; * à titre subsidiaire : - juger que la dette locative s'élève à ce jour à la somme de 2 329, 87 euros ; - juger qu'il s'agit d'une dette ménagère de sorte que les époux sont solidairement tenus du paiement jusqu'à la transcription du jugement de divorce ; - juger que débitrice de bonne foi, sa situation lui permet désormais de régler les loyers courant et sa dette locative ; En conséquence : - suspendre les effets de la clause résolutoire ; - lui accorder les plus larges délais de paiement, et ce dans la limite de trois années pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 2 329, 87 euros en 36 mensualités de 65 euros ; - juger que durant cette période, les majorations d'intérêts et les pénalités encourues cesseront d'être dues ; - débouter la société LFI de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - statuer ce que de droit sur les dépens. A l'appui de ses prétentions, Mme [D] fait valoir, notamment, que: - M. [O] a quitté le domicile conjugal le 7 novembre 2022 mais demeure redevable du loyer en raison de la cotitularité du contrat de bail ; - elle n'a pas été en mesure de régler l'intégarlité des loyers, ne pouvant verser en raison de ses revenus que la moitié ; - le commandement de payer délivré par la société bailleresse suite aux impayés ne mentionne pas la possibilité pour le locataire de solliciter des délais de paiement pour éviter une procédure judiciaire de résiliation de bail et d'expulsion ni la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour obtenir une aide financière ; - de telles mentions sont prescrites à peine de nullité ; - ces omissions lui causent préjudice dans la mesure où elle n'a pas été informée de la possibilité d'obtenir une aide financière auprès du fonds de solidarité ni de la possibilité d'éviter une procédure de résiliation de bail et d'expulsion en sollicitant des délais de paiement ; - le commandement de payer doit donc être déclaré nul ; - subsidiairement, elle ne conteste pas la dette mais sollicite eu égard sa situation financière des délais de paiement suspensif de l'application de la clause résolutoire ; - elle est de bonne foi et dispose de revenus de l'ordre de 1 445 euros pour faire face à des charges de l'ordre de 956 euros, ce qui lui laisse un reste à vivre de 488 euros lui permettant de régler la dette locative. M. [O], régulièrement intimé par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 24 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION: - Sur la nullité du commandement de payer: Le juge des référés ne dispose pas du pouvoir de prononcer la nullité d'un commandement de payer. En revanche, il lui revient d'apprécier si la contestation de sa validité par le preneur constitue ou non une contestation sérieuse à l'action du bailleur en constatation de la résiliation du bail sur le fondement de ce commandement. La Cour doit donc apprécier sous l'angle de la contestation sérieuse la problématique de la régularité du commandement de payer. Dès lors, l'ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu'elle a déclaré nul le commandement de payer les loyers et charges signifié le 16 mars 2023. - Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat: En application des articles 1728, 1741 et 15I d ela loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrancxe d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur. Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 de cette même loi, dans sa version applicable en l'espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Suivant l'alinéa 2 de cet article, le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En vertu de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public ; la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. En l'espèce, les baux signés par les parties comportent une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers. Ainsi, le contrat de bail d'habitation stipule qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance, en cas de non versement du dépôt de garantie ou de défaut d'assurance, ou de non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, le contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; ce délai est ramené à un mois en cas de défaut de souscription par le locataire de l'assurance des risques locatifs. Le contrat de bail portant sur l'emplacement de stationnement comporte une clause quasi-similaire à savoir qu'à défaut de paiement à son échéance d'un terme de loyer et de ses accessoires ou à défaut d'exécution de l'une des clauses et conditions de l'engagement de location et deux mois après une sommation de payer les sommes dues délivrée par huissier au domicile du preneur, y compris les frais et intérêts, restée infructueuse, la location sera résiliée de plein droit si bon semble au bailleur, l'expulsion ayant lieu sur simple ordonnance de référé sans autre formalité judiciaire et malgré toutes offres réelles ou consignations ultérieures. Ce contrat prévoit aussi qu'en cas de résiliation du bail principal du logement, pour quelque cause que ce soit, le contrat sera automatiquement résilié à la même date d'effet. Par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023, la société LFI a fait délivrer à Mme [D] et M. [O] un commandement de payer la somme principale de 1 444,72 euros visant la clause résolutoire contenue dans chaque contrat de bail. La lecture attentive de cet acte permet de constater que : - l'adresse du fonds de solidarité logement est mentionnée mais pas la possibilité pour le locataire de le saisir afin de solliciter une aide financière ; - l'avertissement qu'à défaut de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion est mentionné mais sans la précision de l'alternative à défaut de paiement de pouvoir solliciter des délais. Ainsi, deux des mentions exigées par les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne figurent pas dans le commandement de payer. Cependant, ces omissions ne sont pas suffisantes à caractériser une contestation sérieuse dans la mesure où elles ne sont susceptibles d'entraîner la nullité du commandement qu'en cas de démonstration d'un grief subi par Mme [D]. Or, le commandement de payer comporte en dessous de l'adresse du fonds de solidarité logement une liste d'organismes avec la mention 'vous pouvez également contacter les organismes suivants ', ce qui démontre que l'adresse du fonds est communiquée pour apporter un soutien. Il est aussi précisé en bas de cette même page la possibilité de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demande un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. En outre, il doit être souligné qu'au jour de la délivrance du commandement de payer Mme [D] disposait d'un Conseil puisque le 14 mars 2023, celui-ci a adressé une lettre officielle au celui de M. [O] qui porte sur la problématique du non-paiement des loyers. Il doit encore être indiqué que la possibilité de saisir le fonds de solidarité logement pour obtenir une aide n'est pas limitée dans le temps ni même la possibilité de solliciter des délais de paiement. Au regard de ces élements, les omissions figurant dans le commandement de payer n'apparaissent pas avoir privé Mme [D] d'un quelconque droit de telle sorte qu'il ne peut être retenu une contestation sérieuse de nature à faire obstacle à l'action du bailleur. A l'issue d'un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, Mme [D] et M. [O] n'ont pas régularisé la dette locative. Si deux paiements de 369,08 euros ont été effectués, ceux-ci n'ont pas permis de solder l'impayé locatif. Les clauses résolutoires ont ainsi produit leurs effets et les deux contrats de bail ont été résiliés à compter du 17 mai 2023. - Sur la demande de provision au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation et de paiement d'indemnités d'occupation ; Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement constestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur. En l'espèce, l'obligation au paiement des loyers et charges incombant à Mme [D] et M. [O] n'est pas sérieusement contestable ni l'obligation au paiement d'une indemnité d'occupation dès lors que les lieux ne sont pas restitués au bailleur malgré la résiliation du contrat de bail. Au vu des pièces produites aux débats, Mme [D] et M. [O] n'étant pas divorcés et le logement objet du contrat de bail étant le domicile conjugal, ils sont tenus solidairement au paiement de la dette locative. Suivant le décompte arrêté au 20 juin 2024, cette dette s'élève à la somme de 2 435,11 euros, frais de contentieux déduits et indemnités d'occupation fixées au montant du loyer et des charges à juste titre. Ce quantum n'est nullement contesté ni contestable, en l'absence d'un quelconque justificatif de paiement complémentaire. Par conséquent, Mme [D] et M. [O] doivent être condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 2 435,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 20 juin 2024 ainsi qu'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter du 21 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. - Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire: L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Mme [D] justifie être en arrêt de travail. Elle perçoit des indemnités journalières de 34,08 euros ainsi qu'un maintien de salaire légèrement supérieur à 110 euros ( 111,70 euros suivant le bulletin de paie de décembre 2023 et 115,47 euros suivant le bulletin de paie de février 2024 ) et une pension au titre du devoir de secours de 400 euros qui prendra fin avec le prononcé du divorce soit un total de l'ordre de 1 537 euros. Cependant, elle indique dans ses conclusions que ses revenus s'élèvent à 1 445 euros. Mme [D] produit des justificatifs de ses charges fixes qu'elle évalue à 956,22 euros mensuelles. Elle dispose donc d'un disponible de l'ordre de 488 euros, suivant ses déclarations. Cependant, elle n'intègre dans ses charges aucun frais relatifs à la nourriture, la vêture ni même l'essence. De plus, les loyers de l'appartement et du stationnement correspondent à plus de la moitié des revenus qu'elle déclare, étant souligné qu'une partie de ceux-ci à savoir la pension au titre du devoir de secours présente un caractère temporaire. En l'état, Mme [D] n'apparaît pas en mesure de s'acquitter des loyers et de la dette locative par échelonnement de telle sorte qu'elle doit être déboutée de sa demande de délais de paiement. Subséquemment, l'expulsion de M. [O] et Mme [D], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, doit être ordonnée, à défaut de départ spontané des lieux. - Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens: Compte tenu du sens de la présente décision, l'ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu'elle a condamné la société bailleresse aux dépens. Succombant au litige, M. [O] et Mme [D] doivent être condamnés in solidum à supporter les dépens de première instance et de la procédure d'appel. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La cour, Infirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Constate l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des contrats de baux liant la SCI Fonds de Logement Intermédiaire - FLI à Mme [S] [D] et M. [K] [O] à compter du 17 mai 2023 ; Ordonne l'expulsion de Mme [S] [D] et M. [K] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef de l'appartement sis [Adresse 6], à [Localité 5] et de l'emplacement de stationnement sis [Adresse 6], à [Localité 5], laquelle ne pourra intervenir que dans le délai de deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux prévu par les articles L411-1 et 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; Condamne solidairement Madame [S] [D] et M. [K] [O] à payer à la SCI fonds de logement intermédiaire - FLI la somme provisionnelle de 2 435,11 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 20 juin 2024 ; Condamne solidairement Madame [S] [D] et M. [K] [O] à payer à la SCI fonds de logement intermédiaire - FLI une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 21 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; Déboute la SCI Fonds de Logement intermédiaire - FLI de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Mme [S] [D] et M. [K] [O] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel. La greffière Le président