Cour d'appel, 21 novembre 2023. 22/00433

Le copies exécutoires et conformes délivrées à CS/LZ REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Minute n° N° de rôle : N° RG 22/00433 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EPTK COUR D'APPEL DE BESANÇON 1ère chambre civile et commerciale ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : jugement du 20 janvier 2022 - RG N°21/00553 - TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANÇON Code affaire : 72A - Demande en paiement des charges ou des contributions COMPOSITION DE LA COUR : M. Michel WACHTER, Président de chambre. M. Cédric SAUNIER et Madame Anne-Sophie WILLM, Conseillers. Greffier : Melle Leila ZAIT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision. DEBATS : L'affaire a été examinée en audience publique du 21 novembre 2023 tenue par M. Michel WACHTER, président de chambre, M. Cédric SAUNIER et Madame Anne-Sophie WILLM, conseillers et assistés de Melle Leila ZAIT, greffier. Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries. L'affaire oppose : PARTIES EN CAUSE : APPELANTS INTIMÉS SUR APPEL INCIDENT Madame [I] [E] née le 28 Août 1940 à [Localité 12] de nationalité française Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 2] - [Localité 10] Représentée par Me Fabienne AUGE de la SELARL ADAWE, avocat au barreau de BESANCON Monsieur [J] [E] né le 04 Avril 1935 à [Localité 12] de nationalité française Profession : Retraité, demeurant [Adresse 3] - [Localité 9]/FRANCE Représenté par Me Fabienne AUGE de la SELARL ADAWE, avocat au barreau de BESANCON Madame [R] [E] née le 15 Septembre 1933 à [Localité 12] de nationalité française Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 7] - [Localité 8]/FRANCE Représentée par Me Fabienne AUGE de la SELARL ADAWE, avocat au barreau de BESANCON Monsieur [W] [X] [E] né le 09 Février 1944 à [Localité 12] de nationalité française Profession : Retraité, demeurant [Adresse 4] - [Localité 6] / FRANCE Représenté par Me Fabienne AUGE de la SELARL ADAWE, avocat au barreau de BESANCON ET : INTIMÉ APPELANT SUR APPEL INCIDENT Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] Prise en la personne de son syndic en exercie, le Cabinet REYNAUD IMMOBILIER SERVICES, sis [Adresse 5] à [Localité 11] RCS de Besançon n° 414 626 085 Sis [Adresse 1] - [Localité 11] Représenté par Me Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocat au barreau de [E] ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par Melle Leila ZAIT, greffier lors du prononcé. ************* Faits, procédure et prétentions des parties Par actes délivrés les 29 mars, 30 mars et 1er avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic l'EURL Reynaud Immobilier Services devenue SARL Immolys 25, a assigné M. [J] [E], Mme [R] [E] épouse [B], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E], héritiers des lots de copropriété de Michelle [E], en sollicitant au fond la condamnation 'de l'indivision [E] représentée par M. [J] [E]' à lui payer la somme de 11 711,04 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'acte introductif d'instance. Par jugement rendu en l'absence de constitution des défendeurs le 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Besançon a : - condamné M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 333,71 euros, chacun pour un quart ; - débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande principale ; - condamné M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Pour parvenir à cette décision, le juge de première instance a considéré, au visa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que seule la somme totale de 9 333,71 euros est exigible à défaut de mise en demeure concernant 'les autres provisions non échues que celles dues pour l'exercice 2020, les charges prévisionnelles de l'année 2021 n'étant pas approuvées à la date du 6 janvier 2020", alors que chacun des héritiers indivisaires n'est tenu à la dette qu'à proportion de sa part et portion. Par déclaration du 11 mars 2022, M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] ont interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande principale. Selon leurs dernières conclusions transmises le 16 août 2022, ils concluent à son infirmation et demandent à la cour statuant à nouveau de : - débouter le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes ; - lui enjoindre de leur communiquer l'ensemble des comptes-rendus et rapports d'expertise des assureurs et de leurs experts relatifs aux sinistres, ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ; - déclarer l'action en responsabilité engagée par l'indivision à l'encontre du syndicat des copropriétaires recevable et bien fondée ; - condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser le préjudice subi par l'indivision à hauteur de 23 370,16 euros au titre de son préjudice matériel, aux fins de lui permettre de faire procéder à la remise en état du logement sinistré, outre la somme de 41 400 euros au titre de son préjudice de jouissance ; - le cas échéant, ordonner la compensation entre d'une part la dette de l'indivision à l'égard du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et d'autre part les dommages-intérêts alloués ; - à titre subsidiaire, accorder des délais de paiement à l'indivision sur une durée de deux années; - en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à payer à l'indivision la somme de 3 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Ils font valoir : - que le syndicat des copropriétaires n'établit pas le montant de la créance qu'il invoque, alors que l'indivision n'a aucune dette au titre des charges de l'année 2017 et a procédé à des règlements au titre des charges de l'année 2018 ; - au visa de l'exception d'inexécution, que le syndicat des copropriétaires a failli à son obligation de mettre en oeuvre les mesures urgentes de préservation du bien prévue par l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suite aux infiltrations d'eau provenant d'une part de conduites d'évacuation défectueuses constituant des parties communes et d'autre part de travaux de plomberie réalisés dans un autre appartement, lesquelles ont généré des dommages dès le mois de septembre 2014 dont l'indivision a alerté le syndicat et dont l'importance résulte du rapport d'expertise établi à leur demande en 2022 par M. [C] [H] ; - que le syndicat des copropriétaires a perçu une indemnité d'assurance de 851,76 euros au titre des écoulements ayant affecté le hall d'entrée, déduite du montant des charges à leur débit ; - que dès lors ils ont légitimement suspendu l'exécution de paiement des charges de copropriété à compter du mois d'octobre 2018 ; - qu'en ne prenant pas les mesures pour mettre fin aux fuites d'eau durant trois ans, lesquelles ont ensuite causé la dégradation de cinq pièces de leur appartement, le syndic, pourtant informé du sinistre, a commis une faute de gestion et a engagé la responsabilité du syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de sorte qu'ils sont fondés à solliciter une indemnisation d'un montant de 23 370,16 euros correspondant au coût de la remise en état du logement et d'un montant de 38 400 euros au titre du préjudice de jouissance lié à l'impossibilité de mettre le bien en location, soit la moitié de 800 euros durant quatre-vingt-seize mois, outre la somme de 3 000 euros en indemnisation de l'impossibilité de jouir de leur ascenseur privatif ; - subsidiairement, qu'ils sont fondés à solliciter des délais de paiement en ce qu'il n'ont pu tirer aucun revenu du bien immobilier et ont dû supporter des frais les mettant en difficulté, étant observé que l'indivision a repris le paiement régulier des appels de charges établis au titre de l'année 2023. Le syndicat des copropriétaires a formé appel incident par conclusions transmises le 8 septembre 2022 en demandant à la cour de 'réformer le jugement'. Il a répliqué en dernier lieu par conclusions transmises le 23 août 2023 en soulevant l'irrecevabilité des demandes nouvelles des appelants et en sollicitant leur condamnation solidaire à lui verser la somme de 18 185,78 euros au titre des arriérés de charges au 1er juillet 2022, outre celle de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Il expose : - que le syndic n'a été avisé d'aucun sinistre affectant les parties privatives avant le courriel lui ayant été communiqué le 21 août 2017 par M. [W]-[X] [E], les précédents messages ayant été adressés à M. [Z], voisin et occupant de l'appartement situé au-dessus ; - qu'ayant procédé le 7 septembre suivant à la déclaration du sinistre, avant de solliciter un devis de réparation des parties communes, il a accompli sa mission, alors même qu'il ne lui appartient pas de déclarer les sinistres affectant les parties privatives ; - qu'il justifie par ailleurs de l'exigibilité de sa créance d'un montant de 18 185,78 euros au titre des arriérés de charges ; - que les appelants, qui n'avaient pas comparu en première instance, sont irrecevables en leurs demandes reconventionnelles en application de l'article 564 du code de procédure civile, lesquelles sont en tout état de cause infondées ; - que la dette contractée par ces derniers correspond à une somme supérieure au budget annuel de la copropriété, laquelle se trouve donc en difficulté financière de sorte que leur demande de délais de paiement doit être rejetée. Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 août 2023 et l'affaire a été appelée à l'audience du 19 septembre suivant et mise en délibéré au 21 novembre 2023. En application de l'article 467 du code de procédure civile, le présent arrêt est contradictoire. Motifs de la décision - Sur la recevabilité des demandes formées en appel par M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E], Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, les parties ne peuvent, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En application de cette disposition et nonobstant la recevabilité de principe des demandes reconventionnelles en appel prévue par l'article 567 du même code, les parties n'ayant pas comparu en première instance ne peuvent présenter de demande en appel sauf exceptions visées par l'article 564 du code précité. Or, les demandes tendant à enjoindre au syndicat des copropriétaires de leur communiquer sous astreinte divers documents relatifs aux sinistres ayant affecté l'immeuble et à le condamner à indemniser le préjudice subi par l'indivision n'ont pas pour objet de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait, en ce qu'elles relèvent d'une action autonome en responsabilité du syndicat des copropriétaires fondée sur l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l'article 1992 du code civil ainsi que sur une faute de gestion du syndic ayant engagé la responsabilité du syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi précitée. Dès lors, M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] n'ayant pas comparu en première instance, les demandes susvisées formées en appel sont irrecevables en raison de leur caractère nouveau en appel. La demande formée par les appelants tendant à voir ordonner la compensation entre la dette de l'indivision à l'égard du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété et les dommages-intérêts alloués est dès lors sans objet. - Sur la demande de condamnation au titre des charges de copropriété, En application de l'article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Il résulte de ces dispositions que s'il appartient au syndic de produire les justifications des charges dont il demande le paiement permettant de vérifier si les appels de charges individuels correspondent aux dépenses exposées par la copropriété, la contribution aux charges à leur échéance est une obligation impérative pour les copropriétaires. Ainsi, s'ils sont susceptibles de fonder une demande indemnitaire à l'égard des responsables concernés, ni l'existence d'un contentieux entre un copropriétaire et le syndicat de copropriété, ni un éventuel manquement à l'entretien des parties communes, ni même la privation de l'usage d'un équipement collectif n'autorisent la suspension du règlement des charges. En l'espèce, pour refuser de régler les appels de charge leur ayant été adressés, M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] se bornent à invoquer, au visa des articles 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'exception d'inexécution tirée d'une faute de gestion du syndic ainsi que du défaut de mise en oeuvre, par le syndicat des copropriétaires, des mesures d'entretien des parties communes et de préservation du bien suite aux infiltrations d'eau provenant de conduites d'évacuation défectueuses constituant des parties communes et de travaux de plomberie réalisés dans un autre appartement. Indépendamment de la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a été avisé de ces infiltrations et de la réalité des dommages invoqués par M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E], de tels éléments sont en tout état de cause sans incidence sur l'exigibilité des charges de copropriété et sur l'obligation de ces derniers de les régler à proportion de leurs tantièmes de copropriété. Ainsi, alors même que les appelants indiquent eux-mêmes que l'indemnité d'assurance de 851,76 euros perçue par le syndicat des copropriétaires au titre des écoulements ayant affecté le hall d'entrée a été déduite du montant des charges dont ils sont redevables, le décompte des charges au 1er juillet 2022 produit par le syndicat sur la base des appels de charges établis à partir du 1er janvier 2017 fait état d'une dette de M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] à hauteur d'un montant de 18 185,78 euros après déduction de l'ensemble des versements effectués. Dès lors, étant observé que les appelants se bornent à faire état de l'absence de dette au titre de l'année 2017 et de règlements intervenus au titre de l'année 2018 sans produire aucun élément de nature à établir l'exécution de leur obligation et à remettre en cause le décompte de charges produit, le jugement critiqué sera infirmé en ce qu'il a condamné ces derniers, chacun pour un quart, à payer au syndicat la somme de 9 333,71 euros. M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] seront donc condamnés in solidum à régler au syndicat la somme de 18 185,78 euros au titre des arriérés de charges au 1er juillet 2022. - Sur la demande de délais de paiement, L'article 1244-1 devenu 1343-5 du code civil autorise le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, à reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La faculté conférée au juge d'octroyer des délais de grâce relève de son pouvoir souverain d'appréciation, en considération des éléments qui lui sont soumis. En l'espèce, M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] affirment avoir été contraints, en l'absence de 'clôture' de la succession, de supporter les charges de copropriété sur leurs deniers personnels et avoir été 'mis en difficulté' de ce fait, sans produire aucun élément relatif à leur situation financière. Etant observé que le syndicat des copropriétaires atteste par ailleurs de la nécessité pour les autres propriétaires de voter et assumer une avance de trésorerie pour compenser la dette contractée par M. [J] [E], Mme [R] [E], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E], la demande de délais de paiement formée par ces derniers sera rejetée. Par ces motifs, La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi : Déclare irrecevable les demandes formées en appel par M. [J] [E], Mme [R] [E] épouse [B], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] tendant à : - enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic l'EURL Reynaud Immobilier Services devenu SARL Immolys 25, de leur communiquer l'ensemble des comptes-rendus et rapports d'expertise des compagnies d'assurance et de leurs experts relatifs aux sinistres sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ; - déclarer recevable et bien fondée l'action en responsabilité engagée par l'indivision à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic l'EURL Reynaud Immobilier Services devenu SARL Immolys 25 ; - condamner syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic l'EURL Reynaud Immobilier Services devenu SARL Immolys 25, à indemniser le préjudice subi par l'indivision à hauteur de 23 370,16 euros au titre de son préjudice matériel et de 41 400 euros au titre de ses préjudices de jouissance ; Infirme, dans les limites de l'appel, le jugement rendu entre les parties le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Besançon en ce qu'il a : - condamné M. [J] [E], Mme [R] [E] épouse [B], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic l'EURL Reynaud Immobilier Services devenu SARL Immolys 25, la somme de 9 333,71 euros, chacun pour un quart ; - débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic l'EURL Reynaud Immobilier Services devenu SARL Immolys 25, du surplus de sa demande principale ; Le confirme pour le surplus ; Statuant sur les chefs infirmés et y ajoutant, vu l'évolution du litige : Condamne M. [J] [E], Mme [R] [E] épouse [B], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] à payer in solidum au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic l'EURL Reynaud Immobilier Services devenue SARL Immolys 25, la somme de 18 185,78 euros ; Constate que la demande de compensation formée par M. [J] [E], Mme [R] [E] épouse [B], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] est sans objet; Déboute M. [J] [E], Mme [R] [E] épouse [B], Mme [I] [E] et M. [W]-[X] [E] de leur demande de délais de paiement ; Les condamne aux dépens d'appel ; Et, vu l'article 700 du code de procédure civile, les déboute de leur demande et les condamne in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par son syndic l'EURL Reynaud Immobilier Services devenu SARL Immolys 25, la somme de 2 000 euros. Le greffier, Le président de chambre,