Cour d'appel, 30 octobre 2024. 23/01454

ARRÊT N°24/ SL R.G : N° RG 23/01454 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F62I S.C.I. CCG C/ S.A.R.L. TYR O.I S.E.L.A.R.L. HIROU S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2024 Chambre commerciale Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8] en date du 25 AOUT 2023 suivant déclaration d'appel en date du 17 OCTOBRE 2023 RG n° 21/02132 APPELANTE : S.C.I. CCG [Adresse 1] [Localité 8] Représentant : Me Sophie VIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉES : S.A.R.L. TYR O.I [Adresse 2] [Localité 5] S.E.L.A.R.L. HIROU es qualités de mandataire liquidateur de la SARL TYR OI [Adresse 4] [Localité 5] S.E.L.A.R.L. FRANKLIN BACH es qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SCI CCG [Adresse 3] [Localité 5] DATE DE CLÔTURE : 17/06/2024 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Septembre 2024 devant Madame LEGER Séverine, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d'appel de Saint-Denis par ordonnance de Monsieur le Premier Président Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Octobre 2024. * * * LA COUR EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant contrat de bail commercial signé le 20 mai 2018, la SCI CCG a donné en location à la société Tyr OI désignée sous l'enseigne Tape à l'oeil un local commercial situé dans le centre commercial '[7]' à [Localité 9] [Adresse 6], d'une surface de 66,11 m2 (n° G sur le plan de repérage), pour une durée de neuf ans et moyennant le versement d'un loyer annuel de 35 699,40 euros payable par trimestre. La SCI CCG a fait l'objet d'un jugement d'ouverture de redressement judiciaire prononcé le 25 juin 2019. Le supermarché situé dans le centre commercial a fermé ses portes en juillet 2019. Par acte d'huissier du 22 juillet 2021, la société Tyr OI a fait assigner la SCI CCG aux fins d'obtenir la condamnation de cette dernière à des dommages-intérêts en indemnisation de préjudices matériel et financier consécutifs à la méconnaissance de ses obligations par le bailleur. La Selarl Hirou est intervenue volontairement à l'instance en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Tyr OI. Par jugement du 25 août 2023, le tribunal judiciaire de [Localité 9] a : - débouté la SARL Tyr OI et la Selarl Hirou de toutes leurs demandes ; - débouté la SCI CCG de toutes ses demandes ; - condamné la SARL Tyr OI aux dépens. Le tribunal a considéré que les manquements imputés au bailleur n'étaient pas caractérisés et a rejeté l'ensemble des demandes indemnitaires réclamées. Il a également rejeté la demande reconventionnelle de la SCI CCG afférente à la créance locative dont la preuve n'était pas rapportée par la seule production de la déclaration de créance. Par déclaration du 17 octobre 2023, la SCI CCG a interjeté appel de cette décision en intimant la Selarl Hirou ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL Tyr OI (en liquidation judiciaire suivant jugement du 4 février 2022 du tribunal mixte de commerce de Saint-Denis de La Réunion) et la Selarl Franklin Bach ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de la SCI CCG (en redressement judiciaire suivant jugement du 25 juin 2019 du tribunal judiciaire de [Localité 9]). L'affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 6 novembre 2023. L'appelante a notifié ses conclusions par voie électronique le 19 décembre 2023. Intimées par signification de la déclaration d'appel et des conclusions par actes d'huissier remis à personne habilitée pour le compte de la personne morale le 11 janvier 2024 à la Selarl Franklin Bach et à la Selarl Hirou, ils n'ont pas constitué avocat. Par ordonnance du 17 juin 2024, la procédure a été clôturée et l'affaire fixée à l'audience du 4 septembre 2024 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 30 octobre 2024. La décision sera réputée contradictoire en application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Dans ses seules et uniques conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau, de : A titre principal, - prononcer l'admission de créance de la SCI CCG au passif de la SARL Tyr OI en liquidation judiciaire pour les montants de : - local F - au titre des loyers échus impayés du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2023 dépôt de garantie et droit d'entrée pour le local F de 256 479,79 euros ; - au titre des majorations et intérêts de retard au 3 janvier 2022 d'un montant de 36 616,70 euros; soit au total la somme de 293 096,49 euros à parfaire ; - local G - au titre des loyers échus impayés du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2023 dépôt de garantie et droit d'entrée pour le local G de 305 625,86 euros; - au titre des majorations et intérêts de retard au 3 janvier 2022 d'un montant de 43 673,13 euros; soit au total la somme de 349 298,99 euros à parfaire ; A titre subsidiaire, - condamner la Selarl Hirou ès qualités de liquidateur de la SARL Tyr OI à lui payer les sommes de : - local F - au titre des loyers échus impayés du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2023 dépôt de garantie et droit d'entrée pour le local F de 256 479,79 euros ; - au titre des majorations et intérêts de retard au 3 janvier 2022 d'un montant de 36 616,70 euros; soit au total la somme de 293 096,49 euros à parfaire ; - local G - au titre des loyers échus impayés du 4ème trimestre 2018 au 4ème trimestre 2023 dépôt de garantie et droit d'entrée pour le local G de 305 625,86 euros; - au titre des majorations et intérêts de retard au 3 janvier 2022 d'un montant de 43 673,13 euros; soit au total la somme de 349 298,99 euros à parfaire ; En tout état de cause, - débouter la Selarl Hirou ès qualités de liquidateur de la SARL Tyr OI de toutes ses demandes; - condamner la Selarl Hirou ès qualités de liquidateur de la SARL Tyr OI à lui payer la somme de 3 745 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ; - confirmer pour le surplus ; - condamner la Selarl Hirou ès qualités de liquidateur de la SARL Tyr OI à lui payer la somme de 2 712 euros à parfaire au titre des frais irrépétibles d'appel; - condamner la Selarl Hirou ès qualités de liquidateur de la SARL Tyr OI aux dépens d'appel. Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée, ce texte trouvant également à s'appliquer en cause d'appel lorsque l'intimé est défaillant. Il se combine avec l'article 954 de ce même code selon lequel la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Sur la demande d'admission de créance : En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation. L'appelante fait grief au premier juge d'avoir fait une application erronée des règles de preuve découlant de ce texte en ayant rejeté sa demande en paiement dirigée contre le preneur au titre de sa créance locative aux motifs que la déclaration de créance n'était pas de nature à démontrer le montant exigé alors que le preneur ne contestait pas le montant de l'arriéré locatif pour lequel il s'était cependant prévalu d'une exception d'inexécution fondée sur l'allégation d'un manquement du bailleur à ses obligations. L'appelante verse aux débats les contrats de bail commercial signés entre les parties le 20 mai 2018 stipulant un loyer annuel d'un montant HT de : - 29 943 euros pour le local F - 35 699,40 euros pour le local G, le loyer étant payable trimestriellement et d'avance entre les mains du bailleur. Les contrats prévoient également le paiement d'un droit d'entrée de 29 943 euros outre TVA en sus de 8,50 % et le versement d'un dépôt de garantie de 7 485,75 euros pour le local F et de 35 699,40 euros TVA en sus de 8,50 % et un dépôt de garantie de 8 924,85 euros pour le local G payables sur factures à compter de l'entrée en jouissance. Les contrats comportent également une clause afférente aux intérêts de retard prévoyant une majoration forfaitaire de 10 % et l'application d'un intérêts au légal en vigueur majoré de 5 points. Sont produits : - un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 septembre 2020 à la Sarl Tyr OI d'un montant de 117 868,24 euros au titre de l'arriéré locatif pour le local F ; - un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 9 septembre 2020 à la SARL Tyr OI d'un montant de 140 419,93 euros au titre de l'arriéré locatif pour le local G ; - un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 octobre 2021 à la SARL Tyr OI d'un montant de 168 186,79 euros titre de l'arriéré locatif pour le local F; un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 octobre 2021 à la SARL Tyr OI d'un montant de 200 411,98 euros au titre de l'arriéré locatif pour le local G. La société CCG verse les déclarations de créance adressées au mandataire judiciaire de la SARL Tyr OI le 14 février 2022 comme suit : - créances antérieures au jugement de liquidation : Pour le local F : 204 841,90 euros Pour le local G : 244 085,11 euros - créances postérieures au jugement de liquidation : Pour le local F : 10 865,43 euros Pour le local G : 12 954,26 euros. Elles visent également une créance chirographaire de 36 655,11 euros au titre des majorations et intérêts de retard pour le local F et de 43 673,13 euros pour le local G ainsi qu'un décompte de calcul portant mention de 36 616,70 euros pour le local F et de la somme déclarée pour le local G. Le mandataire judiciaire a notifié au créancier une contestation de créance par lettres du 22 septembre 2022 en raison d'un litige sur les loyers réclamés au titre des années 2019 à 2021 suite à la fermeture du centre commercial [7] début 2019 et d'une action indemnitaire engagée à l'encontre de la SCI CCG afin d'obtenir réparation de son préjudice financier. La société CCG justifie avoir répondu à la contestation par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 octobre 2022. Par ordonnance du 6 avril 2023, le juge-commissaire a constaté que la créance déclarée était l'objet d'une instance en cours sur le fondement des dispositions de l'article L624-2 du code de commerce, instance précisément objet du jugement déféré. Il appartenait donc au premier juge de se prononcer sur la demande d'admission des créances locatives litigieuses. Il ressort des conclusions notifiées en première instance par le mandataire judiciaire de la SARL Tyr OI que le non paiement des loyers n'était pas contesté par le preneur mais qu'il était soulevé une exception d'inexécution fondée sur la fermeture du centre commercial imputable au bailleur justifiant selon son appréciation que les loyers n'étaient pas dus entre juin 2019 et octobre 2021 et devaient être réduits à 0 euros par mois. Or, le premier juge a précisément rejeté cette argumentation en ayant à bon droit retenu qu'aucune obligation à la charge du bailleur ne lui imposait de garantir au preneur le maintien de l'activité commerciale au regard des stipulations contractuelles du bail. C'est donc à tort que le premier juge a rejeté la demande d'admission des créances locatives dont le bien fondé était rapporté par les pièces versées aux débats attestant en outre d'impayés depuis l'origine des contrats, soit à une date antérieure à la période à laquelle l'exception d'inexécution était soulevée. La demande d'admission de créance ne saurait cependant viser une période postérieure au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire comme réclamé à tort par l'appelante, seules les créances antérieures étant soumises à l'obligation de déclaration de créance et à la procédure de vérification des créances. Les créances de la société CCG seront ainsi fixées au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Tyr OI par voie d'infirmation du jugement déféré comme suit : - pour un montant de 204 841,90 euros au titre des loyers échus impayés du 4ème trimestre 2018 au 3 janvier 2022 pour le local F ; - pour un montant de 36 616,70 euros pour les majorations et intérêts de retard au 3 janvier 2022 pour le local F ; - pour un montant de 244 085,11 euros au titre des loyers échus impayés du 4ème trimestre 2018 au 3 janvier 2022 pour le local G ; - pour un montant de 43 673,13 euros pour les majorations et intérêts de retard au 3 janvier 2022. S'agissant des créances de loyers postérieures à l'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la Sarl Tyr OI telles que réclamées par l'appelante entre le deuxième trimestre 2022 et le quatrième trimestre 2023, il s'agit de créances successives nées du contrat de bail commercial susceptibles de faire l'objet d'un paiement à l'échéance par application du régime des créances postérieures à la procédure collective pour lesquelles l'appelante ne verse cependant aux débats aucune demande de paiement adressée au mandataire liquidateur à cette fin. L'appelante sera ainsi déboutée de sa prétention tant principale que subsidiaire de ce chef. Sur les autres demandes : La SARL Tyr OI, partie succombante supportera les entiers dépens de première instance et d'appel et la créance sera fixée au passif de la liquidation judiciaire. L'équité commande d'allouer à l'appelante la somme globale de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par celle-ci en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et cette créance sera également fixée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Tyr OI. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI CCG de toutes ses demandes ; Statuant à nouveau des chefs infirmés, Admet les créances de la SCI CCG au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Tyr OI au titre des loyers échus impayés du 4ème trimestre 2018 au 2 janvier 2022 aux sommes de : - 204 841,90 euros pour le local F ; - 244 085,11 euros pour le local G ; Admet les créances de la SCI CCG au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Tyr OI au titre des majorations et intérêts de retard au 2 janvier 2022 aux sommes de : - 36 616,70 euros pour le local F ; - 43 673,13 euros pour le local G ; Rejette la demande pour les loyers postérieurs au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la SARL Tyr OI ; Fixe la créance au titre des entiers dépens, de première instance et d'appel au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Tyr OI ; Fixe la créance de la SCI CCG au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Tyr OI à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE