Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/51176 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C35ZC
N° : 4
Assignation du :
05, 06 Février 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 24 septembre 2024
par Céline MECHIN, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE
S.C.I. FPS RICHARD WALLACE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Pierre-emmanuel TROUVIN de la SARL CABINET TROUVIN, avocats au barreau de PARIS - #A0354
DEFENDERESSE
S.A.S. SPACE MANAGEMENT en son siège social [Adresse 2] [Localité 4] en ses lieux loués
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Pierre-olivier ROCCHI, avocat au barreau de PARIS - #E2195
DÉBATS
A l’audience du 20 Août 2024, tenue publiquement, présidée par Céline MECHIN, Vice-président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
La société Space Management est preneuse à bail commercial de locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] suivant contrat conclu sous seing privé le 01 août 2019 avec la société FPS Richard Wallace.
Ce contrat a été établi moyennant le versement d’un loyer annuel de 684.070 euros, hors taxes et hors charges, payable par trimestre et d’avance.
Par avenant en date du 17 février 2020, les parties ont convenu de la prise d’effet du contrat de bail au 17 février 2020 pour une partie des locaux et au 02 mars 2020 pour le surplus ainsi que de la fixation de son terme au 16 février 2032.
La société bailleresse a fait délivrer à la société Space Management, par exploits de commissaire de justice en dates des 14 et 16 novembre 2023, un commandement de payer les loyers et charges s'élevant à la somme de 131.937,21 euros selon décompte arrêté au 09 novembre 2023 et visant la clause résolutoire du bail.
Postérieurement, la société FPS Richard Wallace a fait délivrer à la société Space Management, par exploit de commissaire de justice en date 22 décembre 2023, un commandement d’avoir à remettre au bailleur une garantie autonome à première demande, conformément à l’article 7-b) du contrat de bail.
Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, la société FPS Richard Wallace a fait assigner la société Space Management, par exploits de commissaire de justice délivrés les 5 et 6 février 2024 afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’obtenir notamment sa condamnation par provision au titre d’arriérés de loyers et charges. A l’audience, conformément à ses conclusions notifiées par voie électronique le 09 août 2024, la société FPS Richard Wallace demande au président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé de :
Dire et juger la SCI Fps Richard Wallace recevable et bien fondé en ses demandes, Débouter la SAS Space Management de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 8 août 2019 et la résiliation de plein droit du bail liant les parties, aux torts exclusifs de la SAS Space Management et ce, à compter rétroactivement du 23 janvier 2024 ;Constater que la SAS Space Management est occupante sans droit ni titre à compter rétroactivement du 23 janvier 2024 ;Ordonner l’expulsion immédiate de la SAS Space Management ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés aux 2ème, 3ème et 4ème étages de l’immeuble du [Adresse 1] [Localité 5], et ce, avec l’assistance d’un serrurier, du commissaire de police et de la force publique si besoin est;Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira à la SCI Fps Richard Wallace aux frais, risques et périls de la sas space management ;Condamner à titre provisionnel la SAS Space Management au paiement des intérêts de retard calculés au taux Eribor 3 mois + 300 points de bases payables sur la somme de 306.887,69 €, due au 1er janvier 2024, et une majoration de 5% payable sur l’intégralité des sommes dues, Constater que la SCI Fps Richard Wallace sera en droit d’utiliser le dépôt de garantie actuellement dans ses comptes, de 196.778,08 €, pour procéder aux travaux de remise en état et recouvrer tout éventuelle dette,Condamner la SAS Space Management au paiement d’une indemnité d’occupation journalière équivalente au loyer en cours, outre tous les accessoires du loyer et augmentée de tous droits et dommages-intérêts au profit du bailleur, à compter du 23 janvier 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;
A titre subsidiaire :
Condamner la SAS Space Management au paiement d’une astreinte de 500 € / jour à compter rétroactivement du 23 janvier 2024, d’avoir à transmettre à la SCI Fps Richard Wallace l’engagement de garantie à première demande visé au bail,
En tout état de cause :
Condamner la SAS Space Management à verser à la SCI Fps Richard Wallace, la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS Space Management aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais des commandements, de signification de l’assignation et de l’ordonnance à intervenir, d’éventuelle saisie bancaire et de levée de l’état de nantissement et d’extraits kbis ;Rappeler le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir.
A l’audience du 20 août 2024, le demandeur, représenté par son conseil, indique que la société Space Management est à jour du paiement de ses loyers, raison pour laquelle il ne forme plus de demande au titre de l’arriéré locatif mais que la garantie à première demande n’a toujours pas été remise.
A l’audience, la société Space Management indique maintenir les demandes suivantes présentées dans ses conclusions notifiées par voie électronique le jour de l’audience :
« A titre principal,
- Recevoir la société Space Management en ses moyens et prétentions ;
- Juger que les demandes de la société SCI FPS Richard Wallace se heurtent à une contestation sérieuse ;
En conséquence,
- Débouter la société SCI FPS Richard Wallace de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, s’il devait être jugé que la clause résolutoire insérée dans le Contrat de Bail était initialement acquise :
- Accorder à la société Space Management un délai pour régler ses loyers et charges, dans les conditions prévues aux articles L. 145-41 du Code de commerce et 1343- 5 du Code civil et en conséquence SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
- Constater que la société Space Management est à jour du règlement de ses loyers et charges, comme le reconnaît la société SCI FPS Richard Wallace ;
En conséquence,
- Débouter la société SCI FPS Richard Wallace de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire encore, s’il devait être fait droit à la demande d’injonction portant sur la GAPD :
- Juger que la GAPD concernée par l’injonction ne portera que sur un montant correspondant à 3 mois de loyer ;
- Débouter la société SCI FPS Richard Wallace de sa demande de délivrance d’une astreinte, et en tout état de cause, LIMITER le montant de l’astreinte à une somme inférieure à 500 € par jour de retard et JUGER que l’astreinte ne commencera à courir qu’à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification à Space Management de l’ordonnance à intervenir;
En tout état de cause,
- Débouter la société SCI FPS Richard Wallace de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner la société SCI FPS Richard Wallace à verser à la société Space Management la somme de trois mille cinq cents euros (3.500 €) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. »
Le défendeur précise que la société bailleresse ne forme plus de demande en paiement, considérant qu’il n’y a jamais eu de retard de paiement, le décompte locatif ayant présenté des erreurs, et qu’un accord est intervenu pour porter la durée de la garantie de 6 à 3 mois.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L. 145-41-du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
En l’espèce, un commandement d’avoir à se conformer aux clauses du bail, et plus particulièrement à l’article 4 de l’avenant 1 afférent à la garantie autonome à première demande, a été délivré à la société Space Management le 22 décembre 2023.
Cet article 4 rappelle l’engagement du locataire de fournir une garantie à première demande dans le délai de 6 mois de la prise d’effet du bail tel que prévu à l’article 7-b du contrat de bail. Or, ce dernier précise qu’à défaut le bail pourra être résilié dans les termes de la clause résolutoire stipulée au bail.
Aux termes de l’article 13 du bail, à défaut d’exécution de l’une des clauses du bail, le bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter restée sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire.
Le commandement d’avoir à se conformer aux clauses du bail délivré le 22 décembre 2023 vise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et fait état de la possibilité pour le bailleur de s'en prévaloir, ainsi que les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 1° du code de commerce.
La société Space Management verse au débat un courriel du 19 octobre 2022 adressé à monsieur [B] [U] auquel est joint un projet de garantie bancaire autonome à première demande. Ce document, non-signé, constitue un modèle d’acte générique, en partie complété lequel ne saurait satisfaire à l’obligation contractuelle visée.
La société Space Management ne conteste pas ne pas avoir transmis à la société bailleresse d’engagement de garantie à première demande dans le mois suivant la délivrance du commandement. Ainsi, il n’est pas sérieusement contestable que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 23 janvier 2024.
L’expulsion de la société Space Management et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée selon les termes du dispositif ci-après.
Sur la demande de séquestration des biens et objets mobiliers
Aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Aux termes de l'article R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l'huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d'expulsion contient, en outre, à peine de nullité :
1° Inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ;
2° Mention du lieu et des conditions d'accès au local où ils ont été déposés ;
3° Sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l'acte, faute de quoi les biens qui n'auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l'exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l'huissier de justice ;
Considérant qu'il a été fait droit à la demande d'expulsion, il y a lieu d'accueillir la demande de séquestre des meubles présents dans les locaux du demandeur.
Sur les demandes de provision et de conservation du dépôt de garantie
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
Sur l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la société Space Management depuis la fin du contrat de location bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant mensuel du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à la libération effective des lieux.
Sur les intérêts de retard
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".
L’article 6 du bail stipule que “ Tout paiement de loyer et/ou de charges qui ne serait pas effectué, après une mise en demeure (…) restée sans effet (…) portera de plein droit intérêts au taux Euribor 3 mois + 300 points de base, lesquels seront payables avec la somme principale… » et qu’ « à défaut de paiement de toute somme due en vertu des présentes à son échéance (…) une majoration de 5% des sommes dues sera appliquée de plein droit »
A supposer le retard caractérisé, ce dernier étant contesté, cette clause contractuelle est susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ces demandes, sérieusement contestables.
Sur la conservation du dépôt de garantie
A ce jour, la société FPS Richard Wallace n’établit ni avec évidence que la société Space Management serait débitrice de sommes quelconques à son égard, ni avec évidence que les locaux loués auraient fait l’objet de dégradations. Il n’y a donc pas lieu à référé sur sa demande visant à être en droit d’utiliser le dépôt de garantie.
Sur les autres demandes
Dès lors qu’il est fait droit à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire présentée par le demandeur, il n’y a pas lieu d’examiner la demande aux fins de condamnation sous astreinte de la partie défenderesse à produire la garantie à première demande.
Succombant à l'instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement d’avoir à se conformer aux clauses du bail en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, soit la somme de 132 euros. En revanche, il ne sera pas fait droit au surplus des demandes concernant le coût des éventuels actes d’exécution forcée dont ni la nécessité, ni le montant ne sont établis à ce stade.
Il n'apparait enfin pas inéquitable de condamner la société Space Management à verser à la SCI Fps Richard Wallace la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;
Disons que la société Space Management devra quitter les lieux et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 5] avec le concours de la force publique si besoin est ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433- 1 et L433-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons la société Space Management au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ;
Condamnons la société Space Management au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement d’avoir à se conformer aux clauses du bail, soit la somme de 132 euros ;
Condamnons la société Space Management à payer à la société Fps Richard Wallace la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 24 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Daouia BOUTLELIS Céline MECHIN
