Cour d'appel, 19 septembre 2023. 22/03266

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2023 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03266 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFH7E Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Décembre 2021 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 21/55653 APPELANTE S.A.R.L. SOCIÉTÉ DILAN, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Caroline GUEDJ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0475 Assistée par Maître Cécile ZAREGRADSKY, avocat au barreau de VERSAILLES, toque : 574 INTIMÉE S.C.I. AVRON 20, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] SIRET: 878 927 201 Représentée par Me Anass KHAFIF, avocat au barreau de PARIS, toque : R015 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Jean-Paul BESSON, Premier Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Jean-Paul BESSON, Premier Président Jean-Christophe CHAZALETTE, Président Patricia LEFEVRE, conseillère Greffier, lors des débats : Olivier POIX ARRET : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, pour le Premier Président empêché, Jeanne BELCOUR, greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** Par acte sous seing privé du 21 janvier 2016, l'indivision [Y] aux droits de laquelle vient désormais depuis le 2 février 2020 la SCI Avron 20 a consenti un bail commercial à la Sarl Dilan, portant sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel de 8 400 euros en principal, hors taxes et hors charges, et une provision pour charges annuelles de 1 200 euros pour une activité commerciale de restauration rapide et de vente sur place et à emporter. Un avenant au bail a été signé par les parties le 25 août 2016 selon lequel une pièce annexe de 9 m2 à destination de réserve alimentaire et de salle de préparation est louée moyennant le paiement complémentaire d'un loyer mensuel de 120 euros à compter du mois de septembre 2016. A la suite d'impayés à compter du mois de mars 2020, par acte du 1er mars 2021, la SCI Avron 20 a fait délivrer à la Sarl Dilan un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 2 260,93 euros dans un délai d'un mois, correspondant à un arriéré locatif. Le 23 avril 2021,le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement pour inexécution des obligations locatives ainsi que de payer la somme de 3 158,01 euros au titre de l'arriéré locatif. Les causes des deux commandements n'ayant pas été régularisées dans le délai imparti, par acte d'huissier du 28 juillet 2021, la SCI Avron 20 a fait assigner la Sarl Dilan devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir constater l'acquisition à la date du 23 juin 2021 de la clause résolutoire du bail commercial, de voir ordonner l'expulsion de la société Dilan, de voir condamner la société Dilan au paiement de la somme provisionnelle de 3 066,09 euros arrêtée au 1er juillet 2021, de faire condamner cette société à lui payer à compter du 24 juin 2021 une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer majoré des charges et taxes jusqu'à la libération des lieux et de la condamner au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. Par ordonnance contradictoire du 3 décembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a : constaté l'acquisition de plein droit au 23 juin 2021 de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 21 janvier 2016 liant les parties ; dit que la Sarl Dilan devra libérer les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5] et, faute de l'avoir fait, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, le cas échéant le concours de la force publique ; condamné la Sarl Dilan à payer à la SCI Avron 20 à compter du 23 juin 2021 une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes, les sommes devant être dûment justifies au stade de l'exécution de la présente décision et ce jusqu'à libération effective des lieux et d'ores et déjà la somme de 1 985,17 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus au 31 octobre 2021,appels du 3e trimestre 2021 inclus arrêté au mois de novembre 2021 inclus ; rejeté le surplus des demandes ; condamné la Sarl Dilan au paiement des dépens ; rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. Par déclaration du 9 février 2022, la Sarl Dilan a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif à l'exception de la condamnation aux dépens. Aux termes de ses dernières conclusions en date du 27 septermbre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, elle demande à la cour de : déclarer recevable et bien fondée l'appel interjeté à l'encontre de l'ordonnance du 3 décembre 2021; infirmer l'ordonnance entreprise du 3 décembre 2021 Statuant à nouveau : constater que , tant à la date de l'assignation en référé qui lui a été délivrée qu'à la date de l'ordonnance de référé contestée, la Sarl Dilan était créditrice de son bailleur la SCI Avron 20 constater qu'il n'existait aucune dette de loyer et juger en conséquence que la clause résolutoire insérée au bail du 1er février 2016 ne pouvait pas être acquise sur le fondement d'un arriéré locatif juger que la clause résolutoire insérée au bail du 1er février 2016 ne pouvait être fondée que par l'absence de notification écrite à la SCI Avron 20 de la mise en location gérance des locaux par la société Bilan mais juger que la SCI Avron 20 a mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire juger n'y avoir lieu à expulsion de la Sarl Dilan juger n'y avoir lieu de condamner la Sarl Dilan au paiement d'une indemnité d'occupation A titre subsidiaire : accorder des délais de paiement de deux années pour s'acquitter de'un éventuel solde de loyers, charges ou frais En toute hypothèse : condamner la SCI Avron 20 au paiement d'une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile condamner la SCI Avron 20 aux entiers dépens. La SCI Avron 20, aux termes de ses dernières conclusions en date du 23 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des moyens développés, demande à la cour de : rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la Sarl Dilan confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Paris le 3 décembre 2021 sous le numéro RG 21/55653 condamner la Sarl Dilan au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens, lesquels comprendront le coût des commandement des 1er mars et 23 avril 2021. Pa ordonnance du 4 avril 2022 le président de la chambre 1-3 a ordonné la jonction des procédures RG 22/03266 et RG 22/03267 sous le premier numéro. L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 septembre2022. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. SUR CE, - Sur la clause résolutoire : En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, le bail litigieux signé entre les parties le 21 janvier 2016 contient une clause résolutoire à l'article 8 selon laquelle 'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou, à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires au loyer, notamment provision, taxes, impositions, charges ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions particulières du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement e payer ou d'exécuter demeuré infrutueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice.' Les deux commandement de payer des 1er mars et 23 avril 2021 reproduisent intégralement cette clause résolutoire et les dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce. Le commandement de payer du 23 avril 2021 visait notamment l'obligation contractuelle pour la Sarl Dilan de notifier par écrit à la SCI Avrion 20 le fait qu'elle avait donné en location-gérance le fonds de commerce objet du bail commercial du 21 janvier 2016 à la société Tripani et de produire la copie de ce contrat de location gérance, par application de l'article 6 de ce bail. Or, dans le délai d'un mois suivant la délivrance de ce commandement d'avoir à communiquer ces pièces, la Sarl Dilan n'a pas communiqué à la SCI Avron 20 un courrier valant notification de cette mise en location-gérance ni ne lui a remis une copie du contrat de location-gérance. La Sarl Dilan ne conteste pas d'ailleurs ne pas avoir notifié cette location-gérance par écrit à son bailleur, excipiant sans en justifier l'avoir fait oralement, ni ne pas lui avoir remis une copie de ce contrat de location-gérance qui a pourtant été signé le 1er septembre 2020. Dans ces conditions, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail signé entre les parties le 21 janvier 2016 pour non notification par écrit et non communication de la copie du contrat de location-gérance, dans la mesure où les causes du commandement de communiquer du 23 avril 2021 n'ont pas été régularisées dans le délai d'un mois et de prononcer la résilation de ce bail commercial à compter du 23 juin 2021. L'ordonnance entreprise sera confirmée ainsi des chefs de l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail au 23 juin 2021, ainsi que de l'expulsion des locaux litigieux et de la condamnation de la Sarl Dilan au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle à compter du 23 juin 2021 équivalente au montant du loyer, des charges et des taxes. - Sur les autres demandes Il est inéquitable de laisser à la charge de la SCI Avron 20 ses frais irrépétibles et une somme de 2 000 euros lui sera donc alloué sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est par contre pas inéquitable de laisser à la charge de la Sarl Dilan ses frais irrépétibles et aucune somme ne luis sera allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La Sarl Dilan sera tenue aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, Confirme l'ordonnance entreprise du juge des référé du tribunal judiciaire de Paris du 03 décembre 2021 en toutes ses dispositions; Y ajoutant, Condamne la Sarl Dilan à payer à la SCI Avron 20 une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure pénale en appel ; Condamne la Sarl Dilan aux dépens d'appel. LE GREFFIER POUR LE PREMIER PRÉSIDENT EMPÊCHE