Texte intégral
Minute n°
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Deuxième Chambre
JUGEMENT du 07 NOVEMBRE 2024
N° RG 24/00903 - N° Portalis DB22-W-B7H-RY44
DEMANDEUR :
Monsieur [I] [E] [X] [N], né le 21/08/1963 à [Localité 6], de
nationalité Française, en recherche d’emploi, demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2], [Localité 1],
représenté par Me Leila VOLLE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Allison DELOUS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
DEFENDERESSE :
La Société Civile Immobilière ALMA, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le n° 504 247 081, dont le siège social est sis [Adresse 3], [Localité 4], représentée par son gérant en exercice
défaillant
ACTE INITIAL du 24 Janvier 2024 reçu au greffe le 05 Février 2024.
DÉBATS : A l'audience publique tenue le 09 Septembre 2024, Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice signifié le 24 janvier 2024, Monsieur [I] [N] a fait assigner la société civile immobilière Alma devant le tribunal judiciaire de Versailles, auquel il demande de :
augmenter la pénalité convenue de 35 000,00 € au montant de 37 507,37 € ;condamner la société civile immobilière Alma à lui payer la somme de 37 507,37 € au titre de la clause pénale ;condamner la société civile immobilière Alma aux dépens ;condamner la société civile immobilière Alma à lui payer une somme de 3 000,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :
le 25 février 2020, un compris de vente a été signé entre Monsieur [I] [N] et Madame [S] [G], veuve [K], portant sur l'acquisition par cette dernière d'un appartement sis [Adresse 2] » à [Localité 5] (Alpes Maritimes) moyennant un prix principal de 345 000,00 €, sous condition suspensive d 'obtention de prêt ;l'acte prévoyait également une pénalité d'un montant de 34 500,00 € à titre de dommages-intérêts qui serait mise à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l'acte authentique ;par avenant en date du 21 mai 2020, les parties ont convenu de proroger les dates de réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt et de réitération de l'acte authentique de vente puis, par un nouvel avenant en date du 17 août 2020, elles ont supprimé la condition suspensive d'obtention d'un prêt et fixé une nouvelle date de réitération de l'acte authentique, au plus tard le 30 septembre 2020, Madame [S] [G] ayant en outre exercé sa faculté de substitution au profit de la société Alma ;aucun acte authentique n'a été régularisé, malgré les mises en demeure et sommation d'assister qui ont été adressées à l'acquéreur, en date du 23 octobre 2020, du 18 novembre 2020, du 3 décembre 2020, du 15 janvier 2021, ayant conduit le notaire à dresser un procès-verbal de difficulté le 1er février 2021 ;le compromis de vente signé par les parties comporte une clause pénale prévoyant une indemnité fixée à 10 % du prix de vente, qui apparaît parfaitement dérisoire au regard du comportement dilatoire de la défenderesse ;Monsieur [I] [N] a engagé de nombreux frais en raison de ce comportement dilatoire : location d'un appartement, état daté, rémunération de l'étude notariale, sommation d'assister, justifiant d'augmenter la pénalité au montant de 37 507,37 € en application de l'article 1231-5 du code civil.
La société civile immobilière Alma, assignée à l'étude, n'a pas constitué avocat.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse, qui constitue ses seules écritures, pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 juin 2024. L'affaire a été fixée à l'audience du 9 septembre 2024 et mise en délibéré au 7 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La partie défenderesse, ni représentée ni comparante, ayant été citée à l'étude, il est statué par jugement réputé contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales :
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Enfin, aux termes de l'article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, le compromis de vente portant sur un appartement sis [Adresse 2] » à [Localité 5] (Alpes Maritimes) conclu le 25 février 2020, modifié par avenants des 21 mai 2020 et 17 août 2020, entre Monsieur [I] [N] et Madame [S] [G], veuve [K], à laquelle s'est substituée la société civile immobilière Alma, contient la clause suivante : « STIPULATION DE PENALITE
Au cas ou, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l 'autre partie la somme de TRENTE-QUA TRE MILLE CINQ CENTS EUROS (34 500, 00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l 'article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l 'engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. »
Il ressort des pièces versées aux débats qu'alors que la condition suspensive d'obtention d'un prêt a été supprimée par avenant en date du 17 août 2020 et que, dans le dernier état du contrat, la signature de l'acte authentique de vente devait avoir lieu au plus tard le 30 septembre 2020, le représentant de la société civile immobilière Alma ne s'est jamais présenté chez le notaire, malgré plusieurs mises en demeure et une sommation d'assister délivrée par huissier, sans que la défenderesse ne justifie qu'une quelconque condition contractuelle n'ait pas été remplie.
Il en ressort que Monsieur [I] [N] est fondé à mettre en œuvre la clause pénale précitée.
Contrairement à ce que soutient le demandeur, n'est pas démontré le caractère manifestement dérisoire de la pénalité convenue. En effet, les seules pièces produites - à savoir une facture de location du 9 octobre 2020 au 9 novembre 2020 pour un montant de 900,00 €, un contrat de location du 8 janvier 2021 au 8 février 2021 pour un montant de 750,00 €, une facture du syndic portant sur un état daté pour un montant de 380,00 €, un relevé d'émoluments du notaire d'un montant de 357,37 € et une facture d'huissier d'un montant de 120,00 € - ne permettent pas d'établir que le montant du préjudice matériel du demandeur excède manifestement celui de la pénalité.
Il n'y a donc pas lieu d'augmenter le montant de la pénalité contractuelle.
En conséquence, il convient de condamner la société civile immobilière Alma, immatriculée sous le numéro 504 247 081 RCS Versailles, à payer à Monsieur [I] [N] la somme totale de 34 500,00 € en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente.
En application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024, date de délivrance de l'assignation.
Sur les autres demandes :
La société civile immobilière Alma, qui succombe, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation, par application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, elle est en outre condamnée à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,
REJETTE la demande tendant à augmenter le montant de la clause pénale ;
CONDAMNE la société civile immobilière Alma, immatriculée sous le numéro 504 247 081 RCS Versailles, à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 34 500,00 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 ;
CONDAMNE la société civile immobilière Alma aux dépens ;
CONDAMNE la société civile immobilière Alma à verser à Monsieur [I] [N] la somme de 1 200,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes.
Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 07 NOVEMBRE 2024 par Monsieur MADRE, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
