Tribunal judiciaire, 03 septembre 2024. 23/01106

PREMIERE CHAMBRE 03 Septembre 2024 N° RG 23/01106 - N° Portalis DB3U-W-B7H-M6LB Code NAC : 71H S.D.C. CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER C/ S.A.S. SABIMO TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré : Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 21 mai 2024 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Jugement rédigé par Didier FORTON, Premier Vice-Président --==o0§0o==-- DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER, sis [Adresse 1], représenté par son syndic la société SERGIC, immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 3] représenté par Me Thierry LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise DÉFENDERESSE S.A.S. SABIMO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise --==o0§0o==-- Par acte d'huissier de justice délivré le 2 février 2023, le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER situé [Adresse 1] à [Localité 5], agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice et actuellement la Société SERGIC, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE la SAS SABIMO aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique : Débouter la Société SABIMO de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées à l'encontre du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER, En conséquence et à titre principal, condamner la société SABIMO au paiement de la somme de 8.499,62 € au titre de répétition de paiements indus, A titre subsidiaire, Dire et Juger, et à tout le moins constater, les manquements de la société SABIMO dans ses obligations contractuelles et la condamner au paiement de la sormne de 8.499,62 € à titre de dommages et intérêts correspondant à. des honoraires prélevés par une prestation contractuelle non réalisée, En tout état de cause : Condanmer la société SABIMO au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, La condamner au paiement de la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'instance, Maintenir et rappeler 1'exécution provisoire du jugement à intervenir, Le demandeur fait valoir que la société SABIMO a exercé les fonctions de Syndic de cette copropriété notamment depuis sa désignation lors de l'Assemblée générale qui s'est tenue le 16 Mars 2015 ; que sa mission a cessé puisqu'elle ne s'est pas représentée en qualité de Syndic à l'ordre du jour de l'Assemblée générale du 28 Septembre 2020 qu'elle a convoquée ; que lors de cette Assemblée générale du 28 Septembre 2020, la société SABIMO, qui a refusé tout dialogue, a quitté la séance à 10H30 laissant les copropriétaires seuls, lesquels ont désigné en ses lieux et places en qualité de Syndic, la société SERGIC ; Que lors de l'examen des comptes de la copropriété, le nouveau Syndic s'est aperçu que la société SABIMO s'était autorisée à prélever des honoraires de gestion pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2022, pour un montant total de 8.492,62 € alors même qu'elle n'exerçait plus les fonctions de Syndic et avait purement et simplement abandonné la copropriété ; A l'appui de ses dires elle fait valoir qu'un rappel des faits est retranscrit au sein de l'article 4.2 du procès-verbal de l'assemblée générale de septembre 2020 au sein duquel il est notamment précisé que : "Une demande a été adressé par plusieurs copropriétaires pour faire état des nombreuses difficultés liées å la gestion du centre commercialpar le cabinet Sabimo, et mettre à l'ordre du jour la présentation d'un nouveau contrat de syndic. Le cabinet Sabimo n 'a pas tenu compte de ces deux demandes de mise å l'ordre dujour. Une discussion s 'est donc engagée dès le début de l"assemblée générale. La société SABIMO a refusé tout dialogue en quittant la salle à 10h30. La présidente de la séance a repris la main pour terminer Fassemblée générale." ; Et soutient que la mauvaise foi de la défenderesse atteint son paroxysme lorsqu'elle affirme qu'il n'existait aucune justification pour la cessation du mandat de syndic de la société SABIMO etque son éviction n'avait pas été inscrite à1'ordre dujour alors même que d'une part, il avait été demandé à SABIMO à plusieurs reprises d'inscrire à l'ordre du jour la désignation d'un nouveau syndic sans qu'elle ne prenne jamais la peine d'y répondre et que d'autre part, elle a tout simplement abandonné son poste alors que de nombreux griefs lui étaient reprochés ; Elle fait valoir, au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que le tribunal ne pourra que constater que la société SABIMO n'a fait aucune diligence pour pourvoir à son remplacement, alors même que plusieurs membres du Conseil syndical le lui avait demandé, et à tout simplement abandonné ses fonctions alors même qu'il est de sa responsabilité professionnelle d'avoir à assumer la tenue d'une Assemblée générale, d'autant plus que c'est elle-même qui l'a convoquée et qu'il lui appartenait d'avoir à répondre des nombreux reproches qui lui étaient faits sur les manquements de sa gestion ; Il fait valoir qu'il fonde sa demande sur la répétition de l'indû et, subsidiairement sur le fondement de la responsabiliité contractuelle ; A l'appui de sa demande de dommages-intérêts il soutient que son préjudice est parfaitement constitué du fait des manquements de la SAS SABIM et justifie qu'il lui soit alloué en outre la somme de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts ; Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique la SAS SABIMO sollicite de voir : JUGER les demandes, fins et prétentions, du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice, mal fondées, JUGER que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER a procédé à une révocation unilatérale injustifiée du mandat de syndic le liant à la société SABIMO, JUGER que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER ne justifie pas de manquements graves de la société SABIMO à ses obligations contractuelles ayant pu justifier une révocation anticipée, EN CONSEQUENCE, DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER, représenté par son syndic en exercice, de l'ensemble de ses demandes et prétentions formulées à l'encontre de la société SABIMO, tant à titre principal, qu'à titre subsidiaire, ainsi que celles formulées au titre de dommages et intérêts et indemnité procédurale, A TITRE RECONVENTIONNEL, Vu l'article 1231-1 du code civil, Vu le mandat de syndic de la société SABIMO approuvé lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2019 à effet jusqu'au 30 septembre 2022, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la société SABIMO la somme de 8.499,62 € à titre de préjudice financier, CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER a d'ores et déjà acquitté cette somme, par prélèvement diligenté par la société SABIMO, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier CENTRE COMMERCIAL LE COLOMBIER, [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société SERGIC, à payer à la société SABIMO une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et les dépens. Elle fait valoir qu'elle avait été désignée, en son dernier état, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 13 mai 2019, aux termes de la résolution n° 8, et qu'à cette date, le nouveau contrat de syndic de la société SABIMO était approuvé à l'unanimité des présents ou représentés des copropriétaires, prenant effet le 30 septembre 2019 pour se terminer le 30 septembre 2022, de sorte que l'assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2020 ne pouvait avoir pour objet le renouvellement de syndic et que le syndicat des copropriétaires ne peut à ce titre invoquer le moindre grief à son encontre afin de justifier d'une résiliation anticipée du mandat de syndic deux ans avant la fin du contrat et pour motif lié à une inexécution suffisamment grave, comme le prévoit l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; A l'appui de sa demande reconventionnelle elle soutient que sa révocation par le syndicat des copropriétaires constitue une faute contractuelle lui ayant causé un préjudice à de nature à la priver des honoraires auxquels elle pouvait prétendre et que ce préjudice doit être fixé au montant des honoraires qui restaient dus jusqu'à la fin de son contrat de syndic ; Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile ; L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 mars 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 21 mai 2024 puis mise en délibéré au 03 septembre 2024 ; MOTIFS En vertu des dispositions de l'article 1103 du code civil : "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits" ; En vertu des dispositions de l'article 1302 du code civil : " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n'est pas admise à l'égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées" ; En vertu des dispositions de l'article 1302-1 du code civil : "Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu" ; En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu'aux termes de la résolution n° 8 de l'Assemblée Générale du 13 mai 2019 la société SABIMO a vu son mandat de syndic approuvé, avec effet du 30 septembre 2019 pour se terminer le 30 septembre 2022 ; En vertu des dispositions de l'article 1'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 : " (...) VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale. VII.-Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes. Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale." Or, il apparaît que l'Assemblée Générale du 28 septembre 2020 qui a mis fin au contrat de syndic de la SAS SABIMO n'a pas respecté le trois mois précédant le terme du contrat ; En outre le Syndicat des Copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence de fautes contractuelle et de manquements de la SAS SABIMO dans l'exercice de son mandat et se borne à ce titre, à faire valoir que le syndic a quitté la salle lors de l'Assemblée Générale du 28 septembre 2020 alors que cette attitude s'explique par la volonté affichée de la même Assemblée Générale de mettre à l'ordre du jour, en toute illégalité, "la présentation d'un nouveau syndic" ; Dès lors, il apparaît qu'en mettant fin au contrat de syndic à durée déterminée sans justification et sans respecter les dispositions de 1'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le Syndicat des Copropriétaires a manqué à ses obligations contractuelles ; Il apparaît en outre, qu'en percevant le montant des honoraires qui restaient dus jusqu'à la fin de son contrat de syndic la SAS SABIMO a fait une exacte appréciation de son préjudice résultant de la rupture abusive du contrat précité et que dès lors, il n'y a pas lieu à restitution de l'indû ; Il y aura lieu en conséquence de débouter le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE [Localité 4] situé [Adresse 1] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes et la SAS SABIMO de ses demandes reconventionnelles qui se trouvent dès lors, sans objet ; Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS SABIMO le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE [Localité 4] situé [Adresse 1] à [Localité 5] à lui payer 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Les dépens seront supportés par la partie succombant à l'action, soit le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE [Localité 4] situé [Adresse 1] à [Localité 5] ; L'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; PAR CES MOTIFS Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE [Localité 4] situé [Adresse 1] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes ; Déboute la SAS SABIMO de ses demandes reconventionnelles ; Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE [Localité 4] situé [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à la SAS SABIMO la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé CENTRE COMMERCIAL LE [Localité 4] situé [Adresse 1] à [Localité 5] aux dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 03 septembre 2024. Le Greffier, Le Président, Madame DESOMBRE Monsieur FORTON