Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 23/02488

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 12 Novembre 2024 DOSSIER : N° RG 23/02488 - N° Portalis DBX4-W-B7H-R6E4 NAC : 50D TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL - Fil 9 JUGEMENT DU 12 Novembre 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024, en audience publique, sans opposition des avocats devant : Madame GABINAUD, Vice-Président (chargé(e)e du rapport) Qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de Madame GABINAUD, Vice-Président Monsieur SINGER, Juge M. LE GUILLOU, Vice-Président GREFFIER lors du prononcé Madame RIQUOIR JUGEMENT Contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par Monsieur [N] Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le à DEMANDEUR M. [E] [V] né le 28 Mai 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Camille NANTERNE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 514, Me Mathilde PECH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire : P112 DEFENDERESSE S.N.C. VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST, RCS Nanterre 830 856 266, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 93 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 24 janvier 2020, M. [E] [V] et la société VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST (SNC VINCI), ont signé un contrat de réservation portant sur les lots n°15, n°48 et n°78 d’un immeuble dépendant d’un ensemble immobilier dénommé « Résidence [3] » sis [Adresse 2] à [Localité 5]. Par une lettre recommandée en date du 6 août 2020, la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST a transmis à M. [V] un ensemble de pièces : le projet d’acte de vente en l’état futur d’achèvement des lots susvisés, la notice descriptive , les plans côtés des biens vendus, un plan de masse de l’ensemble immobilier, un exemplaire de l’état des risques naturels et pollutions, l’attestation d’assurance dommages-ouvrages, la garantie financière d’achèvement, une attestation d’avancement des travaux, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété Par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 11 septembre 2020 M.[V] a acquis, moyennant le prix de 192.850 euros, lesdits lots. Le 9 juin 2022, M. [V] a effectué une pré visite des lieux avant la livraison à la suite de laquelle aucune remarque ou réserve n’a été formulée de sa part. Le 8 juillet 2022, M. [V] a pris possession des lieux. Par courrier recommandé en date du 21 juillet 2022,M. [V] a mis en demeure l’agence de [Localité 5] de VINCI afin de remédier à certaines non-conformités et malfaçons : différents défauts sur la porte d’entrée, absence de pression d’eau, vidéophone défectueux, absence de fibre internet, présence d’une porte métallique sur le mur du fond de son jardin. A la suite de plusieurs échanges entre les parties, M, [V] a mis en demeure la SNC VINCI de lui verser, sous quinzaine, la somme de 25.000 euros en réduction du prix de vente. Les démarches en vue d’une résolution amiable du litige n’ayant pas abouti, par acte du 1er juin 2023, M. [V] a fait assigner devant la présente juridiction la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST aux fins notamment d’obtenir une réduction du prix de vente et la réparation de préjudices. La clôture est intervenue le 23 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 5 novembre 2024, prorogé au 12 novembre 2024. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 février 2024, M. [V] sollicite du tribunal, au visa des articles L.261-1, L.261-11, L.261-5, L.261-16 et R.261-13 du Code de la construction et de l’habitation, des articles 1103,1112-1 et 1217 du code civil,de : - dire que le bien immobilier vendu en l’état futur d’achèvement suivant acte authentique du 11 septembre 2020 présente une non-conformité par rapport à sa description contractuelle, - juger l’absence de tout droit de passage sur son bien immobilier, - condamner la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST à lui payer les sommes de : - 25.000 euros en réduction du prix de vente de son bien immobilier, - 8.000 euros en réparation de son préjudice esthétique perpétuel, - 20.000 euros en réparation de son préjudice financier en cas de revente du bien immobilier, - 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, - 1.000 euros en réparation de préjudice de jouissance généré par la présence du puits dans son jardin à usage privatif et exclusif - 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, - assortir le jugement de l’exécution provisoire. M. [V] fait valoir que la société VINCI a manqué à son obligation d’information précontractuelle. Il soutient qu’ aucun de ces documents contractuels ne permettait de connaître d’une part, la présence d’un puits dans le jardin et d’autre part, que l’accès audit puits se ferait par une porte installée sur le mur du jardin du requérant. Il expose que le bien livré n’a pas été conforme aux stipulations contractuelles. Il soutient que les manquements de la société ont eu des conséquences sur le prix de vente, créent un préjudice esthétique, un préjudice en cas de revente dudit bien, un préjudice moral et un préjudice de jouissance généré par les conséquences de la présence du puits Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 avril 2024, la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST sollicite du tribunal au visa des articles 1112-1, 1103, 1110 et 1604 du Code civil, L111-1 du Code de la consommation, L261-11 et R261-13 du Code de la construction et de l’habitation et 9 du code de procédure civile de : - rejeter l’ensemble des demandes de M. [V] - condamner M. [V] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens ; La SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST expose qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information précontractuelle et que M. [V] ne pouvait légitimement ignorer la présence de ce puits au regard des plans et de la clause de l’état descriptif de division démontrant de manière claire et lisible la présence d’un puits. Elle soutient que le bien délivré est conforme à ce qui est indiqué dans l’acte authentique de vente. Elle sollicite le rejet de toutes les demandes indemnitaires. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur le bien immobilier livré Selon l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. L’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, dans le prolongement de l’article 1601-1 du code civil énonce que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement. L’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation énonce que le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser notamment la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu. Par ailleurs, l’article ajoute que toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble, les précisions relatives aux parties d'immeuble non concernées par la vente doivent alors figurer, soit dans un document annexé à l'acte, soit dans un document déposé au rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence. Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. Enfin, le règlement de copropriété est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat ; il doit lui être communiqué préalablement. L’article R261-13 du code de la construction vient préciser les règles d’application de l'article L. 261-11 en énonçant que la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d'étages de chacun d'eux. Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d'une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel. Ces documents s'appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment dans lequel il se trouve et aux équipements extérieurs et réseaux divers qui s'y rapportent. Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d'équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente. Selon l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur. M. [V] produit aux débats les documents communiqués par la SNC VINCI au mois d’août 2020 : - l’acte de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 11 septembre 2020, - les plans, - la notice descriptive, - l’état descriptif de division du 21 juillet 2020, - le règlement de copropriété du 21 juillet 2020. Il n’est pas contesté que M. [V], non professionnel du bâtiment, a signé le 11 septembre 2020 avec la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST, un acte authentique portant sur une vente en l’état futur d’achèvement de trois lots dans la résidence [3]. Il est indiqué dans l’acte de vente la description des trois lots et notamment le lot 15 qui concerne dans le bâtiment B au rez-de-chaussée un appartement T3 portant le N°B02 sur les plans annexés, avec la jouissance exclusive et privative d’une terrasse et du jardin attenant, et les deux cent soixante-quatorze-dix millièmes des parties communes générales. Il n’est pas mentionné la présence d’un puits dans ledit acte. La pièce intitulée “plans” correspond à un schéma de l’appartement, objet de l’acte de vente. Dans le cadre de ce plan est mentionné que les surfaces annexes contiennent une terrasse de 11,84 m2 et un jardin de 14,48 m2. Il apparaît que le schéma du jardin contient un renforcement grisé et rayé dans le jardin qui n’a toutefois aucune explication dans la partie légende. Il est constaté la présence de différentes portes dans l’appartement clairement identifiées sur le schéma mais aucune porte ni aucun puits n’est mentionné sur ce plan concernant la partie litigieuse. La notice descriptive ne contient également aucune mention de la présence d’un puits alors même que des parties sur les parties communes intérieures aux immeubles, aux équipements généraux des immeubles sont détaillées. Il est à noter que l’état descriptif de division précise dans la partie “servitudes et charges” que “toutes servitudes actives et passives autres que celles ci-dessus énoncées, qui peuvent résulter du plan de masse de l‘immeuble, de la configuration du ou des bâtiments, des aménagements et équipements communs ou de conventions avec les tiers : ainsi notamment la copropriété abrite un puits mitoyen avec une des propriétés voisines”. Il n’est toutefois pas précisé si ce puits se trouve dans le bâtiment A ou le bâtiment B ni quel appartement est concerné ni les modalités d’installation et d’accès à ce puits d’autant plus que l’état descriptif comporte également une partie “parties communes et parties privatives” où n’est pas mentionnée l’éventuelle présence d’un puits mitoyen. L’état descriptif ne permettait donc pas à M. [V] d’être informé de la présence des éléments. Le règlement de copropriété du 21 juillet 2020 ne comporte également aucune mention sur la présence de ce puits. La SNC VINCI expose que dans les différents documents communiqués au mois d’août 2020 à M. [V] se trouve notamment un plan de masse de l’ensemble immobilier mettant en avant l’existence du puits existant. Si le plan de masse a effectivement été communiqué à M. [V], le schéma plan masse des constructions à démolir (PC27A1) n’est pas suffisamment clair et lisible pour un acquéreur non professionnel lui permettant de comprendre qu’un puits et une porte d’accès seront construits dans son lot alors même qu’il n’est fait mention dans aucun autre document communiqué à l’acquéreur de l’existence de ces éléments. L’absence de connaissance de ces éléments par M. [V] est confirmée par le courriel rédigé le 25 novembre 2022 par Maître [L], notaire de la SCP CASSABEL-ARSAGUET et [L], professionnel, qui indique que “l’acte authentique ne mentionne aucunement la présence d’une porte en fond de jardin du lot vendu [...] le plan de vente annexé à l’acte ne fait pas apparaître l’existence de cette porte”. Si, par le contrat de réservation, le promoteur s'est engagé à vendre un appartement accompagné d’une terrasse et d’un jardin, la présence d’un puits et la construction d’une porte métallique permettant un accès commun audit puit doivent être portés à la connaissance de l’acquéreur de manière non équivoque. A la lecture des éléments produits aux débats, il est démontré que M. [V] n’était pas en mesure d’avoir connaissance sur les éléments transmis par la SNC VINCI de la présence de ce puits et de la porte métallique. La présence d’une porte métallique permettant l’accès à un puits et donc créant une servitude dans un jardin alors que l’acte de vente mentionnait une jouissance exclusive et privative d’une terrasse et du jardin attenant démontre que le bien livré à M. [V] ne correspond pas aux informations transmises à ce dernier. Dès lors, la SNC VINCI a manqué à son obligation d’information précontractuelle et sa responsabilité doit être engagée. II. Sur les préjudices Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment obtenir une réduction du prix ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. Il est également prévu que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. - sur la réduction du prix M. [V] sollicite une réduction de prix de 25 000 euros au regard des réductions de prix généralement retenues par la jurisprudence en cas de non-conformité d’un bien. S’il ne produit pas d’élément permettant d’évaluer la diminution de la valeur du bien qu’il a acquis, il n’est pas sérieusement contestable que la connaissance par l’acquéreur de l’existence de la porte, et de ses conséquences, à savoir la nécessité de permettre le passage de tiers sur sa propriété pour y accéder, est de nature à susciter une négociation du prix à la baisse. Par conséquent, la demande de Monsieur [V] formée au titre de la réduction du prix sera accueillie à hauteur de 15 000 €. - sur le préjudice esthétique La présence d’une porte métallique d’une hauteur de 2,26 mètres et de 1,85 mètres de largeur dans un mur attenant au jardin crée effectivement un préjudice esthétique à l’acquéreur. Si la proposition commerciale de la SNC VINCI d’une indemnisation à hauteur de 300 euros afin de permettre à M. [V] d’acquérir une jardinière et les végétaux de son choix ne constitue pas une admission de sa responsabilité par la SNC VINCI, il n’en demeure pas moins qu’elle démontre l’admission par cette dernière du caractère peu esthétique de cette porte. Dès lors, en l’absence d’autres éléments probants, il convient de fixer le préjudice esthétique à une somme de 2.000 euros. - sur le préjudice financier en cas de revente du bien immobilier M. [V] sollicite une somme de 20.000 euros afin de prendre en compte la diminution de la valeur de son bien immobilier à la revente. Afin de justifier ce montant, il ne produit aucune pièce notamment aucun élément de comparaison entre la valeur de son bien, telle qu’elle résulte de la réduction de prix accordée, et la valeur des autres propriétés mitoyennes dépourvues de la présence de cette porte. Dès lors, il convient de rejeter sa demande. - sur le préjudice moral M. [V] sollicite une somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral au regard de cette procédure, source de stress, de soucis et de tracas. Il ne produit toutefois aucun élément démontrant la réalité de ce stress et les conséquences sur sa santé. Dès lors, il convient de rejeter sa demande. - sur le préjudice de jouissance Le règlement de copropriété précise dans sa partie ‘servitudes et charges” que tous les copropriétaires ont l’obligation de respecter le passage à travers tous les locaux, permettant à toute personne mandatée par le syndic d’accéder aux différentes parties communes de l’immeuble pour leur vérification ou leur entretien. La présence de ce puits dont le seul accès est la porte présente dans le jardin de M. [V] crée pour ce dernier un préjudice de jouissance. Si la partie “libre accès” du règlement de copropriété informe que les copropriétaires doivent laisser un accès libre à leur jardin pour toute entreprise, il n’en demeure pas moins que l’absence par M. [V] de la connaissance de la présence de ce puits et de la nécessité d’en laisser l’accès libre lui crée un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.000 euros. III. Sur les autres demandes M. [V] sollicite de juger l’absence de tout droit de passage sur son bien immobilier sans toutefois l’étayer dans ses conclusions. Il convient de rejeter cette demande. Partie perdant le procès, la SNC VINCI sera condamné aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. La solution du litige conduit à accorder à M. [E] [V] une indemnité pour frais de procès à la charge du défendeur qu'il paraît équitable de fixer à une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe ; DIT que la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST a manqué à son obligation d’information précontractuelle ; CONDAMNE la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST à payer à M. [E] [V] les sommes de - 15.000 euros (quinze mille euros) en réduction du prix de vente de son bien immobilier; - 2.000 euros (deux mille euros) au titre de son préjudice esthétique, - 1.000 euros (mille euros) au titre de son préjudice de jouissance ; REJETTE les demandes de M. [E] [V] en réparation du préjudice moral et en réparation du préjudice financier en cas de revente du bien immobilier ; REJETTE la demande de M. [E] [V] sur l’absence de tout droit de passage sur son bien immobilier ; CONDAMNE la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST aux dépens de l’instance ; CONDAMNE la SNC VINCI IMMOBILIER GRAND OUEST à payer à M. [E] [V] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 12 novembre 2024, et signé par la présidente et la greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE