Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/01371

Du 15 novembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/01371 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMGE [G] [L] [H], [E] [D] [H] C/ [I] [U], [X] [R] - Expéditions délivrées à Me Catherine L’HYVER [I] [U], [X] [R] - FE délivrée à Me Catherine L’HYVER Le 15/11/2024 Avocats : Me Catherine L’HYVER TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDEURS : Madame [G] [L] [H] née le 08 Octobre 1969 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Catherine L’HYVER (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [E] [D] [H] né le 13 Janvier 1973 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Catherine L’HYVER (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEURS : Madame [I] [U] née le 12 Septembre 1970 à [Localité 6] [Adresse 4] [Localité 5] Présente Monsieur [X] [R] [Adresse 4] [Localité 5] Présent DÉBATS : Audience publique en date du 27 Septembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Juin 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 28 juillet 2019, Madame [K] [H], aujourd’hui décédée, avait donné à bail à Madame [I] [U] et Monsieur [X] [R] une maison individuelle d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5]. Par acte notarié du 29 octobre 2021, à la suite du décès de Madame [K] [P] veuve [H], survenu le 29 avril 2021, il a été constaté la dévolution successorale de la défunte au profit de ses deux enfants, Madame [G] [H] et Monsieur [E] [H]. Un avenant était en outre régularisé le même jour entre les locataires et les nouveaux bailleurs. Par acte de Commissaire de justice du 22 mars 2023, Madame [G] [H] et Monsieur [E] [H], ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 13 730 euros au titre de l'arriéré locatif. L’arriéré locatif n’ayant pas été régularisé, les consorts [H], venant aux droits de Madame [K] [H], ont fait assigner, par acte introductif d'instance en date du 7 juin 2024, Monsieur [R] et Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 9 août 2024 aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives, obtenir leur expulsion de corps et de biens et celle de tous occupants de leur chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique, autoriser les bailleurs à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde meuble de leur choix aux frais, risques et périls des défendeurs ainsi que leur condamnation au paiement à titre provisionnel, de la somme de 13 730 euros, des indemnités d'occupation égales au montant du dernier loyer et charges, jusqu'à la totale libération des lieux, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. L’affaire a été renvoyée à l’audience 27 septembre 2024. Lors de l'audience du 27 septembre 2024, les demandeurs, représentés par leur conseil, exposent que la dette s’élève désormais à la somme de 17 076 euros à la date de l’audience, terme de septembre 2024 inclus, et confirment les termes de leurs demandes initiales. Ils s’opposent à tout délai de paiement. En défense, Monsieur [R] et Madame [U] comparaissent en personne. Ils exposent ne pas contester la dette mais font grief aux bailleurs de ne pas avoir effectué les démarches nécessaires auprès de la CAF, à la suite du décès de Madame [K] [H]. Ils sollicitent des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Les défendeurs ne se sont pas présentés aux convocations des services sociaux de la Préfecture. A l'issue de l'audience, la date du délibéré de l'affaire a été fixée au 15 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 7 juin 2024, plus de six semaines avant l’audience. Les bailleurs justifient également avoir saisi la CCAPEX en date du 25 mars 2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [R] et Madame [U] un commandement d’avoir à payer sous deux mois la somme de 13 730 euros au titre de l'arriéré locatif incluant l'échéance du mois de mars 2024, au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 mars 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 22 mars 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 23 mai 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Un courrier du 5 mai 2023 adressé par la CAF de Gironde aux consorts [H], atteste que ceux-ci ont régulièrement signalé à l’organisme le changement de propriétaire, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs. En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 23 mai 2023. Dès lors, Monsieur [R] et Madame [U] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 23 mai 2023, ce qui constitue pour Monsieur et Madame [H] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, les bailleurs soutiennent que le solde dû à la date de l’audience s’élève à la somme de 17 076 euros, selon décompte produit aux débats. Les locataires, qui n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, seront donc condamnés au paiement de la somme de 17 076 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience, échéance du mois de septembre 2024 incluse. Ils seront, en outre, condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er octobre 2024 (690 euros à la date de l’audience) et jusqu’à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens en ceux compris le coût du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat, ces frais antérieurs à l'engagement de la présente instance étant dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci, étant ici rappelé que les frais d'assignation sont des débours tarifés compris dans les dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge des défendeurs, parties perdantes. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence : CONSTATONS que Madame [G] [H] et Monsieur [E] [H] ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges par commandement de payer en date du 22 mars 2023, CONDAMNONS Monsieur [X] [R] Madame [I] [U] à quitter les lieux loués, maison individuelle d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5], AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [X] [R] Madame [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (690 euros à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, CONDAMNONS Monsieur [X] [R] Madame [I] [U] à régler à Madame [G] [H] et Monsieur [E] [H], la somme de 17076 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date de l’audience, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, ainsi qu'au paiement des indemnités d'occupation à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à libération effective des lieux, REJETONS le surplus des demandes, CONDAMNONS Monsieur [X] [R] Madame [I] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et sa notification à la CCAPEX, ainsi que le coût de l’assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat, RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision. Ainsi jugé les jours, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION