Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/00079

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° RG 23/00079 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OUEN du 01 Août 2024 N° de minute 24/01140 affaire : Syndic. de copro. [7], sis [Adresse 3] [Localité 2] c/ S.A.R.L. MARENOSTRUM Grosse délivrée à Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA Expédition délivrée à Me Maxime ROUILLOT le L’AN DEUX MIL VINGT QUATRE ET LE UN AOÛT À 14 H 00 Nous, Corinne GILIS, Vice-Présidente, Juge des référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante : Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 03 Janvier 2023 déposé par Commissaire de justice. A la requête de : Syndic. de copro. [7], sis [Adresse 3] [Localité 2] Pris en la personne de son administrateur provisoire BG & ASSOCIES sis [Adresse 5] [Localité 1] Rep/assistant : Me Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE DEMANDERESSE Contre : S.A.R.L. MARENOSTRUM [Adresse 4] [Localité 6] Rep/assistant : Me Maxime ROUILLOT, avocat au barreau de NICE DÉFENDERESSE Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 04 Juin 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juillet 2024, prorogé successivement jusqu’au 01 Août 2024 EXPOSÉ DU LITIGE   Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2] a fait assigner en référé la SARL Marenostrum aux fins de voir : Condamner la société Marenostrum à : Prendre toutes mesures pour traiter l’eau de sa piscine dans le but de mettre un terme à la prolifération des algues et des insectes ; Entretenir ses jardins de manière à ce que les mauvaises herbes soient arrachées, que du gazon soit planté, arrosé et tondu de telle sorte qu’ils soient en parfait état d’entretien et de propreté ; Débarrasser l’ensemble des parties communes et les parkings privatifs de l’ensemble des matériaux qu’elle a abandonnés ; Dire que ces condamnations seront assorties d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner la société Marenostrum au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Dans ses écritures déposées à l’audience du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2] a modifié ses demandes et conclut désormais aux fins de voir : Débouter la société Marenostrum de tous ses arguments, fins et prétentions ; Condamner la société Marenostrum à : Prendre toutes mesures pour traiter l’eau de sa piscine et jacuzzi dans le but de mettre un terme à la prolifération des algues et des insectes et à en justifier ; Couvrir et bâcher ensuite les piscines et jacuzzi pour que cessent les venues d’eau et les conséquences qui en découlent ; Entretenir ses jardins de manière à ce que les mauvaises herbes soient arrachées, que du gazon soit planté, arrosé et tondu de telle sorte qu’ils soient en parfait état d’entretien et de propreté une fois par mois ; Débarrasser l’ensemble des parties communes et les parkings privatifs de l’ensemble des matériaux qu’elle a abandonnés ; Dire que ces condamnations seront assorties d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner la société Marenostrum au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. La SARL Marenostrum a conclu aux fins de voir : Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de toutes ses demandes à l’encontre de la société Marenostrum ; Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à remettre par tout moyen à la société Marenostrum les émetteurs d’accès à la Résidence [7] ; Dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] à payer à la société Marenostrum une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] aux entiers dépens. L’ensemble des parties a comparu à l’audience du 4 juin 2024 de sorte que l’ordonnance sera rendue de façon contradictoire, en application de l’article 467 du code de procédure civile. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à l’assignation et aux conclusions qui ont été oralement soutenues. MOTIFS Sur la demande principale sous astreinte : Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 alinéa 1er dispose que « I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ».   En l’espèce, la SARL Marenostrum est propriétaire des lots 117, 118, 120 et 126 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2]. Il résulte des procès-verbaux de constat d’huissier de justice en date des 23 juin 2021 et 7 avril 2022 produits par le demandeur qu’il peut être reproché au défendeur un défaut d’entretien d’une piscine privative et de jardins à jouissance exclusive ainsi qu’un encombrement des parties communes, et ce en contrariété avec le règlement de copropriété. En effet, celui-ci prévoit que « les propriétaires qui bénéficient d’une piscine privative devront en assurer seuls l’entretien, les réparations et le cas échéant la reconstruction. Ils devront en outre se conformer aux règles de sécurité » (paragraphe 9 bis Piscine). Il stipule également que « de façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité du bâtiment, nuire à la sécurité ou la tranquillité de ses habitants ou de ceux des autres bâtiments » (section II Usage des parties privatives). En outre, il est prévu que « les copropriétaires ou occupants devront prendre toutes mesures nécessaires ou utiles pour éviter la prolifération des insectes nuisibles » (section 6 Salubrité). Enfin, « les copropriétaires qui bénéficieront de la jouissance exclusive des jardins privatifs devront maintenir constamment ceux-ci en parfait état d’entretien et de propreté ». Sont également versées aux débats les attestations de tous les autres copropriétaires, notamment en date du 16 janvier 2024, indiquant que les désordres constatés par les procès-verbaux d’huissier de justice précités perdurent. La SARL Marenostrum argue de l’absence de dommage imminent. En effet, les constats d’huissier produits par le demandeur seraient trop anciens pour attester d’un dommage imminent. De plus, il ne serait pas établi que l’eau dans la piscine ait causé un quelconque dommage. En outre, les photographies versées au débat par le syndicat des copropriétaires démontrent que la piscine ne contient pas d’eau de sorte qu’il n’y aurait aucune nuisance olfactive ni aucune prolifération de moustiques. A cela s’ajoute que les attestations produites par le demandeur dateraient de plusieurs mois et manqueraient de précisions quant aux faits constatés. Concernant les espaces verts, les photographies produites démontreraient que la terre n’est pas brûlée et que les arbustes sont taillés. S’agissant des matériaux entreposés dans les parties communes et privatives, la SARL Marenostrum soutient que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour invoquer l’occupation illicite de parties privatives. La défenderesse argue que l’assignation ne précise pas de quels matériaux il s’agit, ni le lieu d’entreposage. Or, le demandeur ne pourrait s’opposer à leur entrepôt sur les espaces dont la SARL Marenostrum est propriétaire. La défenderesse allègue avoir procédé à l’entretien trimestriel de la copropriété les 12 janvier, 28 et 29 mai 2024. Elle verse aux débats des photographies du 29 mai 2024 à l’appui de ses allégations. La SARL Marenostrum argue de surcroît de l’absence de trouble manifestement illicite. En effet, aucun des faits reprochés n’aurait été invoqué lors de l’assemblée générale du 27 avril 2022. Le syndicat des copropriétaires ne se serait jamais adressé à la défenderesse pour lui demander d’assurer l’entretien des parties litigieuses. Si le règlement de copropriété exige un parfait état d’entretien et de propreté, cela n’impliquerait pas de devoir planter du gazon et de l’arroser. Le syndicat des copropriétaires soutient que la tardiveté de l’assignation résulterait du blocage qu’impose la défenderesse, majoritaire dans la copropriété, ayant nécessité la désignation d’un administrateur par ordonnance du 4 novembre 2022. De plus, les entretiens réalisés par la défenderesse en janvier et mai 2024 n’auraient eu lieu que quelques jours avant les audiences devant le juge des référés et excluraient le jacuzzi. En conséquence, au regard du trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété, la SARL Marenostrum sera condamnée à : Prendre toutes mesures pour traiter l’eau de sa piscine et jacuzzi dans le but de mettre un terme à la prolifération des algues et des insectes et à en justifier ;Couvrir et bâcher ensuite les piscines et jacuzzi pour que cessent les venues d’eau et les conséquences qui en découlent ; Entretenir ses jardins de manière à ce que les mauvaises herbes soient arrachées, que du gazon soit planté, arrosé et tondu de telle sorte qu’ils soient en parfait état d’entretien et de propreté une fois par mois ; Débarrasser l’ensemble des parties communes de l’ensemble des matériaux qu’elle a abandonnés. Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ». Il y a donc lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance. Sur la demande reconventionnelle sous astreinte : Selon l’article 835 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ». En l’espèce, la SARL Marenostrum soutient qu’elle n’a pu entretenir les espaces verts et la piscine puisqu’elle serait privée d’accès à la copropriété. En effet, les émetteurs et les codes d’accès auraient été changés. Le code d’accès à la copropriété n’aurait été transmis à la défenderesse qu’en avril 2024 par l’intermédiaire de l’administrateur du syndic malgré les demandes répétées depuis plusieurs mois. Il en serait de même pour les émetteurs. Toutefois, la SARL Marenostrum ne fournit aucune pièce attestant d’une quelconque demande auprès du syndic concernant les codes d’accès ou les émetteurs à laquelle ce dernier n’aurait pas répondu favorablement. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2] soutient que les émetteurs ont été adressés au notaire de la défenderesse. Toutefois, le demandeur s’engage à résoudre toute éventuelle difficulté. La demande ayant été formulée la veille de l’audience, le syndicat des copropriétaires n’aurait pu y palier en si peu de temps. En conséquence, étant donné qu’une condamnation sous astreinte n’est nécessaire que lorsqu’une partie refuse de s’exécuter et que le syndicat des copropriétaires accepte spontanément la remise des émetteurs, la demande de la SARL Marenostrum à ce titre sera rejetée. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens : Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La SARL Marenostrum, qui succombe, sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront ; vu l’article 835 du code de procédure civile, Au provisoire ; CONDAMNONS la SARL Marenostrum à : Prendre toutes mesures pour traiter l’eau de sa piscine et jacuzzi dans le but de mettre un terme à la prolifération des algues et des insectes et à en justifier ; Couvrir et bâcher ensuite les piscines et jacuzzi pour que cessent les venues d’eau et les conséquences qui en découlent ; Entretenir ses jardins de manière à ce que les mauvaises herbes soient arrachées, que du gazon soit planté, arrosé et tondu de telle sorte qu’ils soient en parfait état d’entretien et de propreté une fois par mois ; Débarrasser l’ensemble des parties communes de l’ensemble des matériaux qu’elle a abandonnés ; ASSORTISSONS cette obligation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance; CONDAMNONS la SARL Marenostrum à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 2] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNONS la SARL Marenostrum aux entiers dépens ; RAPPELLONS que la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS