Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 06 Juin 2024
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DEMANDERESSE :
HABITAT 44
3, Boulevard Alexandre Millerand
BP 50432
44204 NANTES
représentée par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [F] [X]
Logement 15 Etage 1
20 Rue de la Reine Guenièvre ZAC Richebourg 2
44270 MACHECOUL
non comparante D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 avril 2024
date des débats : 11 avril 2024
délibéré au : 06 juin 2024
RG N° N° RG 24/00144 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MXKF
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER
CCC à Madame [F] [X] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 30 novembre 2017, pour une durée d'un an renouvelable, l’office public de l’habitat de Loire Atlantique 44 (ci-après HABITAT 44), a donné à bail à Madame [F] [X], un local à usage d'habitation au 1er étage sis 2d rue de la Reine Guenièvre à Machecoul (44270), moyennant le paiement d’un loyer de 419,36 euros outre une provision de charges de 36,53 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 419,36 euros.
Par deux autres actes sous-seing privé du même jour, Habitat 44, l’Office public de l'habitat de Loire-Atlantique, a donné à bail à Madame [F] [X], accessoirement au local d’habitation, un emplacement de stationnement numéro 009812 moyennant le versement d’un loyer de 10,59 euros, outre une provision sur charge de 1,09 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 10,59 euros ainsi qu’un autre local, numéro 009818, moyennant un dépôt de garantie de 15,89 euros.
Par acte du 3 octobre 2023, la locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer concernant les loyers et charges impayés relatifs au logement, à l’emplacement de stationnement et à l’autre local accessoire et visant les clauses résolutoires des trois baux.
Par acte d'huissier du 8 janvier 2024, Habitat 44 a assigné Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989 :
- déclarer la demande recevable et bien fondée ;
- constater la résiliation du contrat de location et des deux autres contrats de location qui en constituent les accessoires, par le jeu de la clause résolutoire à la date du 4 décembre 2023 ;
- à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers;
- ordonner l'expulsion de la locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- condamner la locataire à lui payer les sommes suivantes :
- 2 769,44 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités échus et impayés au 8 janvier 2024, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;
- 530,20 euros au titre de l’indemnité d’occupation, montant égal à celui du loyer, augmentés des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément de loyer solidarité et de la pénalité d’occupation du parc social;
- 700 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 3 octobre 2023.
rappeler que la décision à venir est de droit exécutoire.
L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 11 avril 2024.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Maître BOULANGER, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance précisant que sa créance s’élève à la somme de 3 087,99 euros. Il a ajouté que les prélèvements automatiques sont systématiquement rejetés alors que l’aide personnalisée au logement n’est pas suspendue.
Régulièrement assignée à étude, Madame [F] [X] n’a pas comparu.
L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 06 juin 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
La locataire n'a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur l’application de la loi nouvelle
Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant celles de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 visent à protéger les logements contre l'occupation illicite. D’application immédiate, elles tendent notamment à faciliter et accélérer la résiliation judiciaire du bail lorsque le locataire manque à ses obligations financières.
Le nouvel article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose que le bail d'habitation est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. S’agissant de dispositions relevant de l’ordre public de protection, ce nouveau délai de six semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, ni à ceux délivrés postérieurement mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, la stipulation plus favorable au locataire devant être retenue.
En l’espèce, le commandement de payer a été signifié à étude le 3 octobre 2023 mais il mentionne encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, dès lors, le nouveau délai de 6 semaines ne pourra s’y appliquer.
Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».
L’article 24-III de ladite loi dispose qu’« à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience ».
En l'espèce, l'assignation a été régulièrement dénoncée le 15 janvier 2024 au représentant de l’État dans le département, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
La caisse aux allocations familiales a été saisie de la situation le 19 juillet 2023. La situation d'arriéré locatif ayant persisté depuis le signalement effectué à l'organisme payeur des aides au logement en vue du maintien du versement des aides, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
En conséquence, la demande sera déclarée recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire du local d'habitation et des locaux accessoires
En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
En l'espèce, l’article 4.7.1 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Les articles 4-3 des baux accessoires prévoit également une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Par acte d'huissier du 3 octobre 2023, Habitat 44 a fait délivrer à Madame [F] [X] un commandement de payer visant les trois clauses résolutoires pour un montant principal de 1 913,92 euros reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 25 septembre 2023, lequel stipule expressément le délai de deux mois.
Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois par la locataire, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition des clauses résolutoires des trois baux sont réunies à la date du 4 décembre 2023.
Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [F] [X] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.
Sur l'indemnité d'occupation
Compte tenu des dispositions des baux et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 4 décembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamner l’occupant à son paiement.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.
En l'espèce, Madame [F] [X] s’est présentée au rendez-vous proposé par la DDETS et a indiqué à cette occasion qu’elle avait repris le paiement des loyers le 5 avril 2024 et qu’elle pourrait s’acquitter de 70 euros supplémentaires chaque mois afin d’apurer sa dette. Il apparait néanmoins sur le dernier relevé de compte produit par Habitat 44 que le dernier prélèvement en date du 5 avril 2024 a été rejeté.
Par ailleurs, Madame [F] [X] ne s'est pas présentée devant le tribunal de sorte qu'elle n’a apporté aucune explication sur sa situation, sur les conditions de sa dette et sur une éventuelle demande de délais de paiement.
Cependant, l'assignation mentionne expressément la condamnation de la locataire à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer en principal et les charges jusqu'à la libération effective des lieux, de sorte que la créance sera actualisée, en dépit de l'absence de l’intéressée.
Il résulte des pièces versées et notamment du décompte produit que Madame [F] [X] n'a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d'habitation, de sorte qu'à ce titre, reste due la somme de 3 381, 81euros arrêtée au 8 avril 2024, terme d’avril inclus, dont il convient de déduire les frais contentieux et les frais de pénalités non justifiés pour un montant total de 296.68 euros.
La créance étant justifiée pour un montant de 3 085.13 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [F] [X] au paiement de cette somme selon les modalités prévues au dispositif ci-dessous.
Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [F] [X], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Il n'est pas équitable de laisser intégralement à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par le bailleur, afin de recouvrer les sommes dues. Madame [F] [X] sera en conséquence condamnée à lui verser la somme de 100 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, la nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :
CONSTATE l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 30 novembre 2017 entre Habitat 44, office public de l'habitat de Loire-Atlantique et Madame [F] [X] portant sur un local à usage d'habitation au 1er étage sis 2d rue de la Reine Guenièvre à Machecoul (44270) et ses accessoires dont l’emplacement de stationnement, à compter du 4 décembre 2023 ;
ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [F] [X] à payer à Habitat 44 la somme de 3 085,13 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation arrêtée au 11 avril 2024, terme d’avril inclus ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 4 décembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;
CONDAMNE Madame [F] [X] au paiement de cette indemnité, à compter de l’échéance de mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;
CONDAMNE Madame [F] [X] à payer à Habitat 44 au paiement de la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [F] [X] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;
DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
M.HORTAIS S. ZARIFFA
