Tribunal judiciaire, 30 avril 2025. 24/10941

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [G] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sarah KRYS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/10941 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6OGD N° MINUTE : 7 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 avril 2025 DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, [Adresse 3] représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [G] [H], [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 février 2025 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 avril 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 30 avril 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10941 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6OGD EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 20/06/2010, la société ELOGIE SIEMP a donné à bail à [G] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 470,59 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 05/08/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 4420,28 euros. Par acte de commissaire de justice délivré en date du 20/11/2024 à étude, la société ELOGIE SIEMP a fait assigner [G] [H] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [G] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;autoriser la société ELOGIE SIEMP à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meublés trouvés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse ;condamner [G] [H] au paiement d’une somme provisionnelle de 4870,86 euros, à actualiser le jour de l’audience, au titre du solde du loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;condamner [G] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au dernier loyer indexé et charges tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;condamner [G] [H] au paiement d'une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le commandement de payer. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 4] le 21/11/2024. L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 20/02/2025. La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5951,78 euros, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’assignation. Elle s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. [G] [H], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement sur une durée de 36 mois. Subsidiairement, elle demande des délais pour quitter les lieux. Elle souhaite rester dans le logement, dans lequel elle vit avec son fils de 28 ans et son fils aîné. Elle travaille comme nourrice et perçoit un salaire de 1000 euros. Elle explique avoir eu des difficultés avec son compte bancaire, causant des irrégularités dans le paiement des loyers. Elle indique avoir repris le paiement du loyer, et avoir versé des sommes importantes avant l’audience, qui n’aparaissent pas sur le décompte produit par la société ELOGIE SIEMP. Le diagnostic social et financier était trnamsis à la bailleresse au cours des débats. La décision était mise en délibéré au 30/04/2025 par mise à disposition au greffe. Le conseil de la demanderesse était autorisé à transmettre un décompte actualisé en cours de délibéré. Il le transmettait par courriel du 27/02/2025. MOTIFS Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 07/08/2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 05/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. [G] [H] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 05/10/2024 à minuit, soit à compter du 06/10/2024. [G] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la poursuite de son bail. Il ressort du décompte locatif produit à l’audience, et de celui produit en cours de délibéré, que le règlement intégral du loyer et des charges a repris avant l’audience. Par conséquent, compte tenu de la reprise des paiements, il y a lieu de faire droit à la demande de la défenderesse et de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [G] [H], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [G] [H] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit en cours de délibéré que [G] [H] a apuré l’intégralité de sa dette locative, son déocmpte présentant un solde créditeur au 26/02/2025. Décision du 30 avril 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10941 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6OGD Il convient en conséquence de rejeter la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers impayés. Aussi, il convient de constater l’apurement intégral de la dette locative par [G] [H], et par conséquent le caractère non avenu de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Sur l'indemnité d'occupation Il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation, compte tenu du caractère non avenu de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [G] [H] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 06/10/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 2], pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONSTATE le caractère non avenu de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, en raison de l’apurement de l’intégralité de la dette locative selon décompte arrêté au 26/02/2025 ; REJETTE les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité d’occupation ; CONDAMNE [G] [H] aux dépens de la présente procédure incluant le coût du commandement de payer ; DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection