Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 23/04643

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 DECEMBRE 2024 Chambre 6/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/04643 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XUGO N° de MINUTE : 24/00789 S.A.S. MG HOLDING [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0437 DEMANDEUR C/ S.C.I. GALAC [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Maître Martine HERBIERE de l’AARPI HERBIERE FRACHON & SCHIMMEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0009 DEFENDEUR COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier. DÉBATS Audience publique du 21 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Décembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique du 6 décembre 2022, la société MG Holding a consenti à la SCI Galac une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 4], [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8], avec un délai d’option expirant le 31 mars 2023, moyennant le prix de 3 650 000 euros et prévoyant une indemnité d’immobilisation à hauteur de 365 000 euros. La somme de 100 000 euros a été séquestrée entre les mains du notaire de la société MG Holding. L’option n’a pas été levée. Par acte d'huissier en date du 11 mai 2023, la société MG Holding a assigné la SCI Galac aux fins de paiement de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation et de réparation de son préjudice. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2023, la société MG Holding demande au tribunal de : - débouter la SCI Galac de ses demandes ; - condamner la SCI Galac à payer la somme de 365 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; - condamner la SCI Galac à payer la somme de 350 000 euros au titre de dommages-intérêts ; - condamner la SCI Galac à payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ; - rappeler l’exécution provisoire du jugement. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, la SCI Galac demande au tribunal de : - juger que les parties ont amiablement résolu la promesse de vente, moyennant le versement de la somme de 100 000 euros par la SCI Galac à la société MG Holding, séquestrée chez Me [L], notaire ; - dire qu’en exécution de cet accord Me [L], notaire, pourra se libérer de la somme de 100 000 euros au profit de la société MG Holding, sur justification d’une décision de justice ayant autorité ; - débouter la société MG Holding de ses demandes ; - condamner la société MG Holding à payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive ; - à titre subsidiaire, prononcer la résolution de la promesse de vente du 6 décembre 2022 aux torts de la société MG Holding ; - à titre subsidiaire, dire que Me [L], notaire, devra restituer à la SCI Galac la somme de 100 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, courant huit jours après la signification de la décision ; - à titre subsidiaire, condamner la société MG Holding à payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive ; - condamner la société MG Holding à payer la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - rappeler l’exécution provisoire du jugement. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 mai 2024. L'affaire a été inscrite au rôle de l'audience du 21 octobre 2024, où elle a été appelée. Sur quoi elle a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 afin qu'y soit rendue la présente décision. MOTIFS DE LA DECISION I. Sur l’existence d’une transaction Aux termes de l'article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit En l’espèce, la SCI Galac soutient, pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’immobilisation, que les parties sont convenues d’un accord moyennant la libération de la somme de 100 000 euros séquestrée entre les mains du notaire en lieu et place du montant visé par la clause d’indemnité d’immobilisation. Cependant, s’il résulte d’un courriel du 17 mars 2023 envoyé par la SCI Galac au notaire de la société MG Holding que la première a proposé à la seconde une « indemnité correspondant au séquestre actuel soit 100 000 euros », il ne fait pas de doute que cette proposition a été rejetée par la société MG Holding, qui a répondu dans un courrier du 21 mars 2023 que « l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse susvisée a été fixée à la somme de 365 000 euros et qu’aucun désistement ne pourra intervenir pour un montant inférieur ». Le fait que la notaire séquestre ait versé le 21 avril 2023 sur le compte de la société MG Holding la somme de 100 000 euros qu’elle avait entre ses mains ne peut être tenu pour preuve de l’acceptation par la demanderesse de la proposition transactionnelle faite par la SCI Galac, et ce d’autant moins que ladite notaire a expressément demandé à la société MG Holding de lui restituer la somme, expliquant que celle-ci lui avait été versée par erreur. De surcroît, la SCI Galac ne rapporte pas la preuve écrite de la survenance d’un accord transactionnel entre les parties. Dans ces conditions, le moyen tiré de l’existence d’une transaction ne peut prospérer. II. Sur le manquement à la bonne foi Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Si la règle selon laquelle les conventions doivent être exécutées de bonne foi permet au juge de sanctionner l'usage déloyal d'une prérogative contractuelle, elle ne l'autorise pas à porter atteinte à la substance même des droits et obligations légalement convenus entre les parties. Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions [d’un vice de consentement]. Aux termes de l'article 1194 du code civil, les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi. En l’espèce, le tribunal rappelle à la SCI Galac, qui sollicite la résolution de la promesse unilatérale de vente, que les dispositions de l’article 1112-1 du code civil ne prévoient pas une telle sanction en cas de manquement par un contractant à son obligation précontractuelle d’information. Le tribunal rappelle également que si les parties doivent exécuter le contrat de bonne foi, le manquement à cette obligation ne peut entraîner la résolution du contrat, sauf à ruiner le principe de force obligatoire. Sur le fondement de l’article 1194 du code civil, la SCI Galac reproche enfin à la société MG Holding d’avoir manqué à son obligation de produire les plans graphiques des lieux ou de laisser l’accès au bien à son architecte pendant deux journées. Le tribunal observe d’une part, que la société MG Holing a écrit à la SCI Galac le 12 décembre 2022, soit dès avant la signature de la promesse, qu’il lui était « impossible de transmettre des documents dont [elle] ne dispos[ait] pas » en indiquant joindre l’ensemble des plans en sa possession ; d’autre part, que ni la fourniture des plans ni l’accès aux lieux par un architecte ne constituent des obligations inhérentes à la formation d’une promesse de vente immobilière, étant précisé que rien n’interdisait aux parties de faire usage de leur liberté contractuelle pour les introduire dans l’acte ou de faire de l’obtention d’une pré-conformité par l’ARS une condition suspensive. Au reste, il sera fait remarquer que c’est à tort que la SCI Galac soutient que, par son défaut de coopération, la société MG Holding a fait obstacle à l’exécution de la promesse en mettant en échec la viabilité du projet et le changement de destination des lieux de bureaux en centre de dialyse, dès lors que d’une part, la SCI Galac, en qualité de bénéficiaire, n’est tenue à aucune obligation, de telle sorte qu’elle n’a rien à exécuter, mais est seulement libre d’opter ou non ; que d’autre part, à supposer établi un tel défaut de coopération, il ne prive pas la SCI Galac de sa liberté d’option dès lors que la fourniture des plans ou l’accès aux lieux par un architecte, que les parties n’ont pas érigées en conditions suspensives, n’impliquent, en eux-mêmes, ni l’obtention effective des autorisations de l’ARS indispensables à la réalisation du projet, ni l’adéquation du lieu au projet. Partant, la demande de résolution de la promesse de vente sera rejetée. III. Sur les demandes de la société MG Holding Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Il résulte de la promesse que qu’une indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 365 000 euros, dont le sort est régi par la clause suivante : « Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes : a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ; b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; L'intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. » Par application du contrat, la SCI Galac sera condamnée à payer à la société MG Holding la somme de 365 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. La demande de dommages-intérêts n’est pas justifiée ; la société MG Holding en sera déboutée. IV. Sur la procédure abusive Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, il a été fait droit à une partie des demandes de la société MG Holding, de telle sorte que la présente instance n’a pas été introduite abusivement. La SCI Galac sera déboutée de sa demande de ce chef. V. Sur les mesures de fin de jugement A. Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à charge de l'autre partie. La SCI Galac sera condamnée aux dépens. B. Sur les frais irrépétibles En application de l'article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties seront déboutées de leur demande de ce chef. C. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Condamne la SCI Galac à payer à la société MG Holding la somme de 365 000 euros au titre de l’indemnité forfaitaire d’immobilisation ; Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne la SCI Galac aux dépens ; Rappelle l’exécution provisoire du jugement. La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT