Cour d'appel, 09 novembre 2023. 23/04402

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 2 ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023 (n° 466 , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04402 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHHTF Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2022 -Tribunal de proximité de PARIS - RG n° 22/00047 APPELANTE S.D.C. [Adresse 3] représenté par son syndic, la SASU MONTFORT ET BON [Adresse 3] [Adresse 3] Représenté par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148 Assisté à l'audience par Me Giuseppe GUIDARA, avocat au barreau de PARIS, toque : A466 INTIMES M. [G] [T] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Armelle MAUGER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0883 Mme [Y] [U] [Adresse 2] [Localité 5] M. [D] [L] [Adresse 2] [Localité 5] Représentés et assistés par Me Louis ROBATEL, avocat au barreau de PARIS, toque : A574 S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'ASSURANCE - SADA, RCS de Nîmes sous le n°580 201 127, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me Laure BRACQUEMONT de la SELEURL LBCA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2364 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2023, en audience publique, Michèle CHOPIN, Conseillère, ayant été entendue en son rapport dans les conditions prévues par l'article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, devant la cour composée de : Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, Michèle CHOPIN, Conseillère, Laurent NAJEM, Conseiller, Qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSE DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 3] est soumis au statut de la copropriété et son syndic en exercice est le cabinet Montfort & Bon succédant au cabinet Foncia. Jusqu'en 2021, cet immeuble était assuré auprès de la compagnie d'assurance société anonyme de défense et d'assurance (SADA) en vertu d'un contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires dont le numéro de police est 01339109-28. ' Par acte sous seing privé du 27 février 2019, M. [G] [T] a loué à M. [D] [L] et Mme [Y] [U], un appartement situé dans cet immeuble et comprenant une entrée, un double séjour, une chambre, un dégagement, une buanderie, une cuisine, une salle de bain et WC séparés. Les locataires sont entrés dans les lieux le 15 mars 2019 et les ont quittés le 19 juin 2021. Peu de temps après leur entrée dans les lieux, ils ont signalé à M. [T] un dégât des eaux dans leur appartement. Par exploit du 4 mai 2021, M. [L] et Mme [U] ont fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - condamner M. [T] à leur payer les sommes de : ' 21.288,96 euros au titre de la perte de jouissance de leur logement ; ' 3.584 euros correspondant aux loyers versés du 15 mars 2019 au 12 mai 2019 au titre de la perte de chance de pouvoir contracter un autre contrat de location ; ' l.159,05 euros correspondant aux honoraires payés de visite, dossier bail et état des lieux, au titre du manquement de loyauté et de bonne foi dans la négociation et l'exécution des contrats ; ' 3.000 euros au titre de dommages et interêts pour tromperie intentionnelle, mensonges et réticences dolosives ; ' 1.792 euros au titre de la résistance abusive ; ' 54,03 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété ; ' 472,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; ' 699,92 euros au titre de 1'indemnité de retard du dépôt de garantie ; ' 3.600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, la capitalisation des intérêts étant ordonnée. Par acte du 6 septembre 2021, M. [T] a fait assigner en intervention forcée et en garantie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - débouter M. [L] et Mme [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - condamner M. [L] et Mme [U] à lui payer la somme de 739, 29 euros au titre de l'arriéré des charges locatives et de la taxe d'ordures ménagères ; - dire recevable et bien fondé l'intervention forcée et en garantie du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) à le relever indemne et à le garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre à l'initiative de M. [L] et Mme [U] ; - débouter la compagnie SADA de toutes demandes, fins et conclusions à son encontre comme n'étant pas à l'origine de sa mise en cause ; - condamner in solidum toute partie succombante à lui régler la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par exploit du 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la compagnie SADA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir : - déclarer recevable et bien fondée sa demande d'intervention forcée et d'appel en garantie à l'encontre de la société SADA ; - ordonner la jonction de la présente instance avec la procédure introduite par M. [L] et Mme [U] enregistrée sous le n°RG l l-21/5660 sur laquelle M. [T] l'a appelé en garantie par acte du 6 septembre 2021 ; - débouter M. [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions à son encontre, et au moins de toutes ses demandes autres que celles relatives au trouble de jouissance des locataires ; - réduire a de plus justes proportions les demandes de M. [L] et Mme [U] formulées au titre de leur trouble de jouissance en réduisant le quantum et à durée du préjudice allégué ; - condamner la société SADA à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge par le tribunal ; - condamner la société SADA à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens ; - maintenir l'exécution provisoire de plein droit. ' Par jugement contradictoire du 16 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a : - joint la procédure n°RG 11 21-5660 à celle ouverte sous le n°RG 22-00047 ; - dit recevable et bien fondé l'intervention forcée et en garantie à l'initiative de M. [T], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; - dit recevable et bien fondée la demande d'intervention forcée et d'appel en garantie du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], à l'encontre de la société SADA - condamné M. [T] à payer à M. [L] et Mme [U] la somme de 12.902,40 euros au titre de la perte de jouissance de leur logement, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - débouté M. [L] et Mme [U] de leurs demandes en paiement à l'encontre de M. [T] de : ' 3.584 euros correspondant aux loyers versés du 15 mars 2019 au 12 mai 2019 au titre de la perte de chance de pouvoir contracter un autre contrat de location ; ' 1.159,05 euros correspondant aux honoraires payés de visite, dossier bail et état des lieux, au titre du manquement de loyauté et de bonne foi dans la négociation et l'exécution des contrats ; ' 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour tromperie intentionnelle, mensonges et réticences dolosives ; ' 1.792 euros au titre de la résistance abusive ; - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à garantir et relever M. [T] indemne de sa condamnation au paiement de la somme de 12.902,40 euros au titre de la perte de jouissance du logement de ses locataires et de celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - dit que les conditions de garantie du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] auprès de la société SADA ne sont pas justifiées ; - dit en conséquence que la garantie n'est pas due ; - mis hors de cause la société SADA et débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et tous autres concluants de leurs demandes contre elle ; - condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à payer à M. [T] la somme justifiée de 362,41 euros au titre de l'arriéré des charges locatives et de la taxe d'ordures ménagères, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - débouté M. [L] et Mme [U] de leur demande de condamnation de M. [T] à leur payer les sommes de 472,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 699,92 euros au titre de l'indemnité de retard du dépôt de garantie ; - ordonné la capitalisation des intérêts en vertu de 1343-2 du Code civil ; - condamné M. [T] à payer à M. [L] et Mme [U] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et rappelé que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] le relève et garantit de cette condamnation - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à payer les sommes de 1.000 euros à M. [T] et 1.000 euros à la société SADA en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] aux dépens ; - rappelé n'y avoir lieu a distraction, s'agissant d'une procédure sans représentation obligatoire, - débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 03 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la proximité du tribunal judiciaire de Paris et statuant à nouveau, - débouter M. [L], Mme [U], M. [T] et la compagnie d'assurances SADA de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; Subsidiairement, - réduire à de plus justes proportions les demandes des consorts [L] et [U] formulées au titre de leur trouble de jouissance en réduisant le quantum et la durée du préjudice allégué, Dans tous les cas, - condamner la société SADA à relever et à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] de toutes les condamnations qui pourraient être mise à sa charge en principal, frais, intérêts, accessoires et articles 700 du code de procédure civile ; - débouter la société SADA de sa demande d'application de franchise contractuelle ; - condamner la société SADA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 15.000 euros au titre de dommages et intérêts pour son extrême mauvaise foi et sa résistance abusive ; - condamner la société SADA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ainsi qu'aux entiers dépens ; - condamner la société SADA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens en cause d'appel. Le syndicat des copropriétaires expose notamment que : - il démontrait en première instance, au moyen de l'attestation d'assurance, être parfaitement assuré pour le risque « dégât des eaux » au moment des faits, alors que pourtant, le premier juge a estimé que les conditions de la garantie n'étaient pas été justifiées, - ce débat n'est plus d'actualité en cause d'appel puisque les conditions particulières du contrat n° 01339109-28 sont produites, - le sinistre de 2018 avait induit des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse au 8ème étage, mais il s'est avéré par la suite que des travaux sur le balcon du 6ème étage étaient également nécessaires, - il y a donc eu en 2018 et 2019 deux dégâts des eaux successifs ayant deux causes distinctes alors qu'aucune cause d'exclusion ne saurait valablement lui être opposée, - le comportement procédural de la société SADA tend simplement à éviter d'avoir à garantir son assuré de cette somme mise à sa charge et ce alors même, qu'elle sait pertinemment qu'un contrat valablement souscrit était en cours au moment du sinistre., - cette attitude n'est pas celle que l'on est en droit d'attendre d'une compagnie d'assurance ayant « pignon sur rue » et la manière dont celle-ci a délibérément conservé par-devers elle les pièces contractuelles démontrant le bien-fondé de la demande du syndicat est particulièrement blâmable, - la condamnation à garantir M. [T] des préjudices allégués par ses locataires après le 23 octobre 2019, date à laquelle il est justifié qu'un ordre de service a été passé, a pour effet de lui faire supporter les conséquences de délais auxquels il est étranger, - il ne saurait être tenu, même partiellement, pour responsable des désordres chez les consorts [L] et [T] au-delà du 23 octobre 2019 et subsidiairement, après le 30 avril 2020, date de la facture des travaux de suppression définitive de la cause du dégât des eaux du 12 mai 2019. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 03 octobre 2023, les consorts [L]-[U] demandent à la cour de : - juger l'appel formé par M. [L] et Mme [U], à l'encontre du jugement rendu le 16 décembre 2022 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Paris, recevable et bien fondé et l'accueillir dans l'ensemble de ses demandes ; ce faisant, - infirmer le jugement du 16 décembre 2022 rendu par la chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Paris en ce qu'il a : - condamné M. [T] à payer à M. [L] et Mme [U] la somme de 12.902,40 euros au titre de la perte de jouissance de leur logement, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - débouté M. [L] et Mme [U] de leurs demandes en paiement à l'encontre de M. [T] de : - 3.584 euros correspondant aux loyers versés du 15 mars 2019 au 12 mai 2019 au titre de la perte de chance de pouvoir contracter un autre contrat de location ; -1.159,05 euros correspondant aux honoraires payés de visite, dossier bail et état des lieux, au titre du manquement de loyauté et de bonne foi dans la négociation et l'exécution des contrats ; - 3.000 euros au titre de dommages et intérêts pour tromperie intentionnelle, mensonges et réticences dolosives ; -1.792 euros au titre de la résistance abusive ; - condamné solidairement M. [L] et Mme [U] à payer à M. [T] la somme justifiée de 362,41 euros au titre de l'arriéré des charges locatives et de la taxe d'ordures ménagères, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - débouté M. [L] et Mme [U] de leur demande de condamnation de M. [T] à leur payer les sommes de 472,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et 699,92 euros au titre de l'indemnité de retard du dépôt de garantie ; - condamné M. [T] à payer à M. [L] et Mme [U] la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et RAPPELLE que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] le relève et garantit de cette condamnation ; En conséquence, statuant de nouveau : - condamner M. [T] à payer à ses locataires, M. [L] et Mme [U], la somme de 21.288,96 euros au titre de la perte de jouissance de leur logement ; - condamner M. [T] à payer à ses locataires les loyers versés par M. [L] et Mme [U] pour la période du 15 mars 2019 au 12 mai 2019 soit la somme de 3.584 euros au titre de la perte de chance de pouvoir contracter un autre contrat de location ; - condamner M. [T] à payer à ses locataires les honoraires à la charge du locataire en ce qui concerne la visite, constitution du dossier, rédaction du bail et réalisation de l'état des lieux soit la somme de 1.159,05 euros TTC au titre du manquement de loyauté et de bonne foi dans la négociation et l'exécution des contrats ; - condamner M. [T] à payer à ses locataires, la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts pour tromperie intentionnelle, mensonges et réticences dolosives ; - condamner M. [T] à payer à ses locataires, M. [L] et Mme [U], la somme de 1.792 euros au titre de la résistance abusive ; - condamner M. [T] à payer à, la somme de 54,03 euros au titre de la régularisation des charges de copropriété ; - condamner M. [T] à payer à ses locataires, M. [L] et Mme [U], la somme de 472,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - condamner M. [T] à payer à ses locataires, M. [L] et Mme [U], la somme de 699,92 euros au titre de l'indemnité de retard du dépôt de garantie ; - condamner M. [T] à payer à M. [L] et Mme [U], la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; - ordonner la capitalisation des intérêts dus, en vertu de l'article 1154 du code civil ; - condamner M. [T] aux entiers dépens de la présente instance. Ils exposent notamment que : - bien que les désordres subis n'aient jamais été contestés à ce jour, aucune proposition d'indemnisation ne leur a été faite par leur bailleur, - les travaux de remise en état de l'appartement ont été réalisés au mois d'octobre 2020 soit 18 mois après la déclaration du sinistre, alors que l'expert d'assureur a estimé que la perte de jouissance portant sur deux pièces de l'appartement était de 40%, - cette perte de jouissance a été manifestement sous-estimée en ce qu'elle ne prend pas en compte le taux d'humidité situé entre 75% et 95% qui a affecté les deux pièces majeures de l'appartement, et omet également que la chambre d'enfant est devenue totalement inutilisable, alors qu'elle représente un tiers de la surface du logement, - l'estimation de l'expert d'assureur n'a pas non plus pris en compte que le double séjour a été gravement endommagé par des ruissellements d'eau", ce double séjour représentant également un tiers de l'appartement, de sorte qu'eu égard à la perte de jouissance retenue pour ce double séjour, il convient de retenir une perte de jouissance de 66% de l'appartement loué pour une période de 18 mois soit une somme de 21.288,96 euros, - il est établi que lors de la conclusion du bail, M [T] s'est abstenu de donner la moindre information à ses futurs locataires et que ce défaut de loyauté dans l'information donnée lors de la conclusion du bail doit être sanctionné par des dommages et intérêts. - M. [T] a dissimulé de manière intentionnelle une information dont il savait le caractère déterminant pour Mme [U] et M. [L], - la régularisation au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères sollicitée par M. [T] doit être considérée comme fautive. Les conclusions de M. [T] ont été déclarées irrecevables par ordonnance du 12 septembre 2023. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 septembre 2023, la société SADA demande à la cour de : - juger que la garantie de la société SADA n'est pas due ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a mis hors de cause la société SADA ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] et tous autres concluants de leurs demandes à son encontre ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] aux dépens et à payer à la société SADA la somme de 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance ; A titre subsidiaire, si la garantie de la société SADA devait être retenue ; - réformer le jugement entrepris sur les sommes allouées à M. [L] et Mme [U] ; - réduire à des plus justes proportions les demandes des consorts [L] et [U] formulées au titre de leur trouble de jouissance en réduisant le quantum et la durée du préjudice allégué ; - réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le Syndicat des copropriétaires à garantir intégralement M. [L] des condamnations prononcées à son encontre ; - juger que la garantie de la société SADA serait plafonnée à la seule part de responsabilité qui serait mise à la charge du Syndicat ; - juger que la garantie de la société SADA ne serait pas due pour les préjudices imputables au retard du Syndicat dans la réalisation des travaux, - juger que la garantie de la société SADA ne serait pas due pour les préjudices imputables au retard de 6 mois de M. [T] pour faire réaliser les travaux intérieurs suite à la réalisation des travaux en parties communes ; - juger que la garantie de la société SADA ne serait due que dans le cadre des limites contractuelles opposables aux tiers ; - faire application de la franchise contractuelle de 1.200 euros opposable aux tiers ; en tout état de cause ; - débouter tout concluant du surplus de ses demandes ; - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] ou tout succombant à verser à la société SADA, la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en appel, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront directement recouvrées par la Selarl Lbca, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elle expose notamment que : - sa garantie ne pourrait être recherchée qu'aux conditions cumulatives suivantes : la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée (et pour sa seule part de responsabilité), le syndicat des copropriétaires produit le contrat litigieux et rapporte la preuve de son contenu, il prouve que les conditions requises par la police pour engager la garantie sont réunies - or, la responsabilité du syndicat des copropriétaires n'est pas due pour les préjudices consécutifs aux agissements personnels de Monsieur [T], et le syndicat des copropriétaires ne produit pas le contrat d'assurance et ne rapporte pas la preuve qui lui incombe des conditions de garantie du contrat qui aurait été souscrit, - si par extraordinaire sa garantie devait être retenue, la société SADA fait valoir que sa garantie serait nécessairement plafonnée à la seule part de responsabilité qui serait mise à la charge du syndicat des copropriétaires. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. ' SUR CE, A titre liminaire, il doit être précisé que M. [T],intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables, est assimilé à un intimé qui n'a pas conclu de sorte que l'article 954 du code trouvera à s'appliquer et donc que l'intimé est réputé s'approprier les motifs du jugement (Cass. 2e civ., 10 janv. 2019, n° 17-20.018 ) ." - sur le trouble de jouissance des consorts [L]- [U] L'article 1719 du code civil dispose que : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations." L'article 6 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2000-208 du 13 décembre 2000, prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant apporter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail. L'alinéa 2 du même article énonce que les caractéristiques d'un logement décent sont définies par décret en conseil d'État pour les locaux à usage de résidence. Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 disposent que le logement doit notamment assurer le clos et le couvert, que le gros ''uvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau, que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. En application du même article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est en outre obligé : - de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, - d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. - d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à faire obstacle. Aux termes d'un bail signé le 27 février 2019, M. [L] et Mme [U] ont été locataires d'un appartement situé dans l'immeuble [Adresse 3], ce, pour un loyer fixé à 1.612 euros mensuels outre 180 euros de provision sur charges. Les consorts [L]-[U] sont entrés dans les lieux le 15 mars 2019, un état des lieux étant réalisé ce même jour par l'agence mandataire du bailleur, M. [T]. Il convient de relever que : - dès le 12 mai 2019, les consorts [L]-[U] ont informé par courriel ledit mandataire qu' "après des problèmes de plomberie, des volets défectueux", ils entendaient signaler une infiltration survenue dans leur salle de séjour, - ils ont relancé ensuite leur bailleur par courriel du 9 juin 2019, puis par lettre recommandée avec avis de réception du 12 juillet 2019, invoquant l'aggravation de l'état de l'appartement et la présence d'eau sur le plancher, - le procès-verbal de constat, établi à la demande de M. [T] le 22 juillet 2019 indique pour sa part que : "La mauvaise étanchéité des canalisations de descente d'eau des balcons de l'appartement situé à l'étage au-dessus provoque lors de chaque pluie des ruissellements d'eau à l'intérieur de l'appartement" et que "les réparations que la copropriété a entrepris préalablement à l'entrée des nouveaux locataires se révèlent inopérantes, de sorte que les désordres perdurent", - le 6 février 2020, la commission de conciliation de [Localité 5] saisie par les locataires a rendu l'avis suivant : "les désordres (humidité liée à l'infiltration consécutive à une évacuation fuyante de la descente des eaux pluviales) affectent une partie du plafond du séjour et d'une chambre. La commission demande au propriétaire de poursuivre ses actions auprès du syndicat des copropriétaires afin de faire cesser les désordres. La commission considère que le propriétaire doit indemniser les locataires à due proportion du préjudice subi", - le rapport d'expertise Allianz, au titre de la protection juridique des locataires, relève enfin le 3 juillet 2020, que : "Dans l'angle droit du séjour-salon, près de la façade au droit d'un coffrage une dégradation de l'enduit de la peinture en plafond et des retombées. Même constatation sur l'envers de la cloison séparative dans la chambre d'enfant. Les fonds contiennent une humidité résiduelle", - les travaux de réfection des peintures et parties endommagées dans la chambre et le salon ont finalement été réalisés durant la semaine du 12 octobre au 19 octobre 2020, ce qui n'est pas discuté, - il se déduit de ce qui précède que M. [T], averti dès le 12 mai 2019 des désordres par les consorts [L]-[U] a laissé perduré la situation et manqué à son obligation d'assurer à ses locataires une jouissance paisible du logement loué, ce, pendant une période commençant le 12 mai 2019 jusqu'à la fin des travaux de réfection en octobre 2020, soit dix-huit mois, - M. [L] et Mme [U] revendiquent sur cette période l'indemnisation de leur trouble de jouissance à hauteur de 66% de leur loyer mais il apparaît, toutefois, que cette estimation ne résulte d'aucune des pièces produites, ce, alors même que le rapport Allianz retient le 3 juillet 2020 une perte de jouissance de 40%, retenue également aux termes du protocole d'accord signé par les consorts [L]-[U] eux-mêmes le 11 septembre 2020, Dans ces circonstances c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'indemnisation du préjudice de jouissance des consorts [L]-[U] s'élevait à la somme de 12.902,40 euros (1792 x 40%x18 ). Le jugement rendu sera confirmé de ce chef. - sur les manquements du propriétaire à ses obligations de loyauté et de bonne foi et les manoeuvres dolosives L'article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L'article 1137 du code civil prévoit pour sa part que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. M. [L] et Mme [U] sollicitent à ce titre que leur soient alloués les sommes suivantes : - 3.584 euros correspondant aux loyers versés par versés pour la période du 15 mars 2019 au 12 mai 2019 au titre de la perte de chance de pouvoir contracter un autre contrat de location, - 1.159, 05 euros TTC au titre du manquement à la loyauté et la bonne foi dans la négociation et l'exécution "des contrats", - 3.000 euros à titre dommages intérêts pour tromperie intentionnelle, mensonges et réticence dolosive, - 1.792 euros au titre de la résistance abusive. S'agissant des manquements imputés à M. [T] au moment de la formation du contrat de bail (obligation de loyauté et de bonne foi, perte de chance de pouvoir contracter un autre contrat de location), les consorts [L]-[U] soutiennent en substance que leur propriétaire avait connaissance d'un précédent dégât des eaux et procédé à des travaux de peinture destinés à le masquer, avant de leur louer l'appartement. Il s'avère que : - il ressort d'un courriel de M. [V] [F], précédent locataire des lieux, que le bailleur avait été alerté le 22 juin 2017 sur des problèmes d'humidité affectant l'appartement loué, et que le rapport de recherche de la société Profil-Batiment mandatée par la société Generali, assureur de M. [F] a indiqué le 29 novembre 2018 les éléments suivants : "accès dans l'appartement de M. [T], propriétaire, occupé par M. [F], constat d'un dégât des eaux au plafond avec relevé d'humidité de 100%. Accès sur le balcon du 6ème étage de Mme [O] au-dessus du sinistre pour recherche de fuite et constat d'aucune fuite apparente sur colonne commune ou privative. La source de fuite provient du tuyau d'évacuation en terrasse en partie encastrée dans le mur et qui sort en façade. Cette descente est raccordée à un moignon d'écoulement sous l'étanchéité du balcon terrasse du logement du 6ème étage. Cette évacuation se profile en façade et se jette sur le balcon terrasse du 5ème étage. Conclusion, source de fuite provenant de l'étanchéité au droit de l'écoulement du balcon partie commune accessible par le logement du 6ème étage, nous préconisons l'intervention d'une entreprise d'étanchéité", - le rapport "expertise-dommages" de la société Texa du 28 janvier 2019 (pièce n°22 du bordereau de pièces du conseil des consorts [L]-[U]) indique qu'à cette date, la cause du sinistre consécutif aux infiltrations par le balcon saillant du 6ème étage n'est pas réparée, - si M. [T] a fait réaliser des travaux de remise en état de son appartement, confiés à la société Texa pour un montant de 1.320 euros (pièce n°23 du bordereau de pièces du conseil des consorts [L]-[U]), il ressort du jugement rendu, ce qui n'est pas discuté, que le syndic de copropriété lui a indiqué par courriel du 11 décembre 2018 qu'"en ce qui concerne la réfection de l'étanchéité du balcon terrasse du 6ème étage, l'ordre de service a été donné à la société Intrasec qui interviendra en fonction de la météo", et que selon facture du 29 mars 2019, 70% des travaux de réfection de l'étanchéité des toitures sommitales (...) dont toiture terrasse escalier A gauche et C droite"étaient réalisés, - étant précisé que les travaux d'étanchéité ne relevaient pas de la responsabilité de M. [T], aucun élément ne permet de retenir la mauvaise foi du propriétaire dans la formation du contrat de bail des consorts [L]-[U] ; en effet, il apparaît bien que M. [T] à qui les travaux d'étanchéité du balcon de l'étage supérieur n'incombaient pas, était informé depuis décembre 2018, que les dites travaux étaient en cours, de sorte qu'il a pu, sa bonne foi étant présumée, louer à nouveau son appartement en février 2019 après avoir réalisé des travaux de peinture, sans manquer à son obligation de bonne foi et de loyauté, - les consorts [L]-[U] ne justifient pas dans ces conditions de la perte de chance de pouvoir contracter un autre contrat de location, ni du manquement de M. [T] à la loyauté et la bonne foi dans la négociation du contrat de bail, - s'agissant du manquement de M. [T] à la bonne foi et la loyauté dans l'exécution du contrat de bail, celui-ci n'est pas plus caractérisé, de sorte que les demandes formulées à ce titre doivent être rejetées. En outre, au regard des dispositions précitées de l'article 1137 du code civil précitées, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté, le dol ne se présume pas et doit être prouvé. Or, sur ce point, aucun élément ne permet d'affirmer que la signature du bail dont s'agit, dans de telles conditions, constituerait un dol, les consorts [L]-[U] ne démontrant pas qu'elle aurait été complétée par des artifices, une fraude, un mensonge ou une tromperie, la seule existence d'un précédent dégât des eaux dans l'appartement étant insuffisante à les caractériser. S'agissant enfin de la résistance abusive de M. [T], dont la réparation est demandée à hauteur d'un mois de loyer, il n'est pas établi non plus que le propriétaire aurait refusé de s'exécuter et les auraient contraints à agir en justice, les consorts [L]-[U] ne justifiant pas au surplus d'un préjudice distinct de leur préjudice de jouissance. C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes susdites, le jugement rendu devant être confirmé de ce chef. - sur la régularisation des charges locatives et le paiement de la taxe des ordures ménagères L'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. Il est constant en l'espèce que : - le loyer contractuel s'élevait à la somme mensuelle de 1.612 euros, outre 180 euros de provisions sur charges, - la durée du bail s'est étendue sur vingt-sept mois. Les consorts [L]-[U] estiment que le bailleur n'a jamais justifié du caractère récupérable des charges ni de leur montant, de sorte que la régularisation demandée en première instance par M. [T] au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est fautive. Ils précisent toutefois qu'ils abandonnent leur demande tendant à se voir rembourser les provisions sur charges payées et demandent selon les calculs du bailleur qu'il leur soit alloué la somme de 54,03 euros, outre, in fine, l'infirmation du jugement rendu en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 362,41 euros au titre d'un arriéré de charges locatives et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Il résulte du jugement rendu que : - le décompte des charges sur la durée du bail, compte étant tenu des provisions sur charges récupérables versées, se présente de la façon suivante : - du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019 : 87,95 euros, - du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 : -188, 54 euros, - du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021 : 46, 54 euros, ces montants n'étant pas discutés. - au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, sont dues les sommes de : 279,93 euros (période d'occupation de 2019), 312 euros (période d'occupation 2021), 146, 91 (période d'occupation 2021), - soit un total de 684,81 euros, total duquel le premier juge a retranché la somme imputée sur le dépôt de garantie, soit 322,40 euros au titre des charges récupérables et de la taxe sur les ordures ménagères. Bien qu'ils estiment que la régularisation de charges intervenue soit fautive, force est de constater que les consorts [L]-[U] ne tirent aucune conséquence juridique de la faute alléguée, et ne démontrent pas que les calculs du bailleur seraient erronés. Le jugement rendu sera donc confirmé en ce qu'il a condamné M [L] et Mme [U] à payer au titre de la régularisation des charges cette somme de 362, 41 euros. - sur la restitution totale du dépôt de garantie M. [L] et Mme [U] demandent que M. [T] soit condamné à leur payer les sommes de 472,40 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de 699,92 euros au titre de l'indemnité de retard. S'agissant de la somme de 472,40 euros, M. [T] a retenu : - 25 euros de remplacement d'une ampoule, - 25 euros au titre du remplacement de l'abattant des WC, - 100 euros pour la réfection des joints de la cuisine, - 322,40 euros, somme précitée, au titre de la régularisation des charges locatives. Or, l'état des lieux de sortie du 19 juin 2021 mentionne des fissures structurelles, outre un état d'usage (peinture écaillée, vernis du parquet usé), une ampoule ne fonctionnant pas, un éclat sur l'abattant des WC et un joint d'étanchéité noirci, tandis que le jugement rendu mentionne que le bailleur a justifié des dépenses correspondant aux retenues effectuées et que la somme de 322, 40 euros, citée plus haut est due au titre des charges récupérables. C'est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande des consorts [L]-[U] tendant à voir M. [T] condamné à leur payer la somme de 472, 40 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. S'agissant de l'indemnité de retard, l'article 22 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieux et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Les consorts [L]-[U] ayant quitté les lieux le 19 juin 2021, le dépôt de garantie a été restitué, sous déduction des sommes précitées, par chèque du 20 août 2021, établi par le mandataire de M. [T] pour le compte de ce dernier, de sorte que c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande des consorts [L]- [U] tendant à se voir allouer la somme de 699,92 euros en application de la majoration de 10% prévu par le texte qui précède. Le jugement rendu sera confirmé de ce chef. - sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires et la demande de garantie de M.[T] Le syndicat des copropriétaires est responsable envers les copropriétaires et les tiers des dommages causés par le vice de la construction et le défaut d'entretien des parties communes (Loi'n°'65-557 du 10'juillet 1965, article.'14, §'2). Cette responsabilité du syndicat au titre de l'article'14 précité n'est pas exclusive de la responsabilité encourue par un copropriétaire (Civ.3, 26 janvier 2022, n°20-23.614). En l'espèce, il est indiscutable que le dégât des eaux survenu dans l'appartement loué par M. [T] aux consorts [L]-[U] provient du balcon du 6ème étage de l'immeuble dont l'étanchéité était défectueuse. Le syndicat des copropriétaires ne discute pas que ledit balcon constitue une partie commune au sens de l' article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce les installations qui, « dans le silence ou la contradiction des titres » sont réputées parties communes, et de la loi n°'2018-1021 du 23'novembre 2018 dite « loi ELAN » qui a ajouté à la liste des éléments de l'immeuble présumés être des parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres': «'tout élément incorporé dans les parties communes'». Il indique d'ailleurs être intervenu en 2018 pour faire réaliser des travaux d'étanchéité sur ce balcon. Il apparaît que : - le défaut d'étanchéité de ce balcon avait en 2018 eu pour conséquence un dégât des eaux dans ce même appartement, alors loué à M. [F], - les désordres avaient été évalués à la somme de 1.292, 50 euros par le cabinet Texa, expert d'assurance de M. [F], -le rapport "expertise-dommages" de la société Texa du 28 janvier 2019 (pièce n°22 du bordereau de pièces du conseil des consorts [L]-[U]) indique qu'à cette date, la cause du sinistre consécutif aux infiltrations par le balcon saillant du 6ème étage n'est pas réparée, - le syndic de copropriété a indiqué à M. [T] par courriel du 11 décembre 2018 qu'"en ce qui concerne la réfection de l'étanchéité du balcon terrasse du 6ème étage, l'ordre de service a été donné à la société Intrasec qui interviendra en fonction de la météo", et que selon facture du 29 mars 2019, 70% des travaux de réfection de l'étanchéité des toitures sommitales (...) dont toiture terrasse escalier A gauche et C droite"étaient réalisés, - il s'en déduit bien que la cause de ce premier dégât des eaux n'a pas été réparée efficacement ni complètement et que dès le 12 mai 2029, les consorts [L]-[U] ont signalé à leur propriétaire le second dégât des eaux, - il n'est pas contesté que le syndic a eu connaissance de ce second dégât des eaux au plus tard au mois de juillet 2019 et que le mandataire de M. [T] lui a écrit le 21 octobre 2019 dans ces termes: " Veuillez trouver ci-joint le mail reçu ce jour des locataires du [Adresse 3]. Malgré nos relances par téléphone, mails, lettre RAR, vous semblez ne pas vouloir agir sur ce sujet. Pour rappel, cela fait une année que vous devez réaliser des travaux dans la copropriété cependant rien n'est effectué et nos locataires sont contraints de vivre avec un dégât des eaux en permanence. En votre qualité de syndic, vous devez intervenir au plus vite. Nous sommes atterrés de voir à quel point la situation se dégrade et perdure sans action de votre part. " (pièce n°8 du bordereau du conseil des consorts [L]-[U]), - l'ordre de service n'a été donné que le 23 octobre 2019, ce qui n'est pas discuté et les travaux selon les dires du syndicat des copropriétaires sont intervenus en octobre 2020. Il en résulte bien que le syndicat des copropriétaires par sa négligence, en faisant réaliser des travaux incomplets et en donnant tardivement un ordre de service a causé un dommage dont il doit répondre, de sorte que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et fait droit à la demande de M [T] tendant à se voir garantir et relever indemne par le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre. - sur la garantie de la société SADA L'article L 112-6 du code des assurances dispose que l'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. Il doit être relevé en l'espèce que : - l'attestation d'assurances produite par le syndicat des copropriétaires (pièce n°1 du bordereau de son conseil) mentionne : "Objet : renouvellement 2018 Multirisques Immeubles," et "2%+franchise dégâts des eaux" étant observé toutefois que ce document n'est pas daté, - en cause d'appel, il est produit les conditions particulières et les conditions spéciales du contrat (pièces n°3 et 4 du même bordereau), - les conditions particulières établissent que la police d'assurance a été contractée le 10 juillet 2013, de sorte qu'elle était bien en cours en 2019, ce qui d'ailleurs n'est pas in fine discuté, - les conditions spéciales énoncent la liste des garanties au nombre desquelles figure la garantie "Dégats des eaux" et citent notamment : "infiltrations accidentelles des eaux provoquées par la pluie, la grêle, la neige, le gel, le dégel au travers de la couverture des bâtiments, des toitures en terrasses, des balcons couvrants, des terrasses, des loggias, des ciels vitrés, souches de cheminées, bandeaux", et ne mentionnne pas au titre des exclusions de garantie, contrairement à ce qu'affirme la société SADA, les "balcons saillants", - la société SADA soutient donc à tort que le syndicat des copropriétaires ne rapporterait pas en cause d'appel la preuve des garanties souscrites, - la responsabilité du syndicat des copropriétaires ayant été retenue, au regard du trouble de jouissance subi par les consorts [L]-[U], et ce dernier étant condamné à garantir M. [T] des condamnations prononcées à son endroit, la société SADA devra être condamnée à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations mises à sa charge. Le jugement rendu sera dans ces circonstances infirmé en ce qu'il a mis hors de cause la société SADA. - sur la mauvaise foi et la résistance abusive de la société SADA Il ressort des écritures et des pièces produites que la société SADA qui arguait en première instance de ce que le syndicat des copropriétaires n'apportait pas les preuves de la garantie recherchée s'est abstenue de les produire, ce malgré une sommation de communiquer qui lui a été signifiée le 2 mai 2023. Il en ressort également que la société SADA a persisté en cause d'appel à prétendre que les preuves des garanties n'étaient pas rapportées, ce malgré la production par le syndicat des copropriétaires des conditions particulières et spéciales. Il convient dans ces conditions de faire droit à la demande de condamnation de la société SADAen application des dispositions de l'article 1231-1 du code civil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive opposée par l'assureur. - sur les autres demandes Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge. Chacune des parties succombant en une partie de ses demandes conservera la charge de ses dépens d'appel. La société SADA sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement rendu sauf en ce qu'il a mis hors de cause la société SADA et condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à payer à la société SADA la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, et y ajoutant, Condamne la société SADA à garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] de toutes condamnations, Condamne la société SADA à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 4.000 euros à titre de dommages intérêts, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. Condamne la société SADA àpayer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE