Tribunal judiciaire, 05 septembre 2024. 24/00330

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00330 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVZD MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SHLMR [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Mme [C] [O] (Chargée de contentieux) DÉFENDEUR(S) : Madame [F] [I] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] (RÉUNION) comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Fahranaz JETHA, Assistée de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 06 Juin 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La SHLMR a donné à bail à Madame [I] [F] un appartement à usage d’habitation situé à l'adresse suivante : [Adresse 3], selon contrat du 11 avril 1990, moyennant un loyer mensuel actualisé de 507,83 euros, charges comprises. La bailleresse a adressé à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 février 2023, pour la somme en principal de 1.942,81 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par un acte de commissaire de justice du 05 avril 2024, remis à l'étude, la SHLMR a fait assigner Madame [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [F] ; - la condamnation de Madame [I] [F] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 2.857,78 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du jour de la demande, sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; - sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 507,83 euros, révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - sa condamnation aux entiers dépens. A l’audience du 06 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 3.875,10 euros. Madame [I] [F], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a précisé qu'elle va percevoir une indemnité de licenciement à hauteur de 24.095,01 euros, qu'elle percevra des allocations chômage et, enfin, qu'elle perçoit également 1.360 euros de rente par trimestre. Elle précise donc vouloir régler sa dette locative et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. A l'audience, elle s'est engagée à fournir les différents justificatifs de règlements courant juillet 2024. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 05 septembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 2] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 08 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la SHLMR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par une lettre du 24 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 11 avril 1990 contient une clause résolutoire dans son article VI et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [I] [F], le 22 février 2023, pour la somme en principal de 1.942,81 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 22 avril 2023. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SHLMR est fondée à réclamer, à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [I] [F] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 22 avril 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux loués. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SHLMR produit un décompte démontrant que Madame [I] [F] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite et des frais non justifiés, de la somme de 3602,46 euros à la date du 03 juin 2024. Madame [I] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SHLMR la somme de 3.602,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 03 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 avril 2024, date de l'assignation, sur la somme de 2.857,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet." Puisque Madame [I] [F] ne s'est pas libérée de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés à l'audience, et à défaut d'accord de la bailleresse si tel n'est pas le cas, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement d'office. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion. Madame [I] [F] sera également condamnée à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 507,83 euros révisable, à compter du 1er juillet 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [I] [F], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 11 avril 1990 entre la SHLMR et Madame [I] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 22 avril 2023. CONDAMNE Madame [I] [F] à verser à la SHLMR la somme de 3.602,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 03 juin 2024, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du 05 avril 2024, date de l'assignation, sur la somme de 2.857,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement à Madame [I] [F]. EN CONSÉQUENCE : ORDONNE à Madame [I] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement. AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l'expulsion de Madame [I] [F] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de quinze jours et deux mois après la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Madame [I] [F] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 507,83 euros révisable, à compter du 1er juillet 2024, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Madame [I] [F] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 05 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Fahranaz JETHA, juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière. LA GREFFIÈRE LE JUGE