Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 23/03976
N° Portalis 352J-W-B7H-CZNFG
N° MINUTE : 4
Assignation du :
17 Mars 2023
Jugement avant dire droit
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
Expert :
[M] GAUTHIER DU FRAYSSEIX[2]
[2]
[Adresse 3]
[Localité 8]
JUGEMENT
rendu le 29 Février 2024
DEMANDERESSE
S.A. LES SALONS DU PALAIS ROYAL SHISEIDO
[Adresse 4]
[Localité 10]
représentée par Maître Catherine NELKEN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #R216
DEFENDERESSE
S.C.I. S.M.H
[Adresse 6]
[Localité 7]
représentée par Maître Julie BONNEMAY-ISRAËL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C2108
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière
DEBATS
A l’audience du 14 Décembre 2023 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous-seing privé en date du 27 février 2018, la SCI S.M.H. a donné à bail commercial à la SA Les Salons du Palais Royal Shiseido, des locaux situés [Adresse 5] à Paris 1er arrondissement, pour l'exploitation sous l'enseigne Serge Lutens de l'activité suivante :
" A titre principal : vente de parfums, cosmétiques, produits de beauté
A titre accessoire et strictement intuitu personae au bénéfice de la société LES SALONS DU PALAIS ROYAL SHISEIDO : vente d'articles de mode incluant notamment la vente de tous accessoires s'y rapportant, d'articles de maroquinerie, de vêtements, de gants et de chaussures et de livres ".
Ce bail a été consenti pour une durée de 12 ans à compter du 1er février 2018, pour se terminer le 31 janvier 2030, moyennant un loyer annuel initial de 700.000 euros hors taxes et hors charges, indexé annuellement en fonction de la variation de l'Indice des loyers commerciaux (ILC).
Par lettre recommandée en date du 29 avril 2022, la société locataire a notifié au bailleur une demande de révision du loyer en application des articles L.145-37 et L. 145-38 du code de commerce, aux fins de voir fixer le prix du loyer à la valeur locative, soit à la somme de 420.000 euros, faisant état d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de la valeur locative desdits locaux supérieure à 10%.
Par mémoire préalable régulièrement notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 9 janvier 2023, la société locataire a réitéré sa demande, fondant son estimation de la valeur locative sur un rapport d'expertise amiable du 5 avril 2022.
Par acte extrajudiciaire en date du 17 mars 2023, la société locataire a repris les termes de son mémoire préalable pour faire assigner la société S.M.H. devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par lettre recommandée du 31 octobre 2023, la société Les Salons du Palais Royal Shiseido demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-38, L. 145-39 et R. 145-23 du code de commerce, de :
" À titre principal,
FIXER le loyer révisé à la somme de 420.000 € HT/HC, rétroactivement à compter du 29 avril 2022, date de la demande de révision
RÉAJUSTER le dépôt de garantie et les garanties accessoires en fonction du montant du nouveau loyer révisé
Subsidiairement,
NOMMER tel expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec pour mission de :
- Se rendre sur les lieux ;
- Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à sa mission,
- Entendre les parties ainsi que tout sachant ;
- Se prononcer sur la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ;
- Déterminer la valeur locative à la date de révision ;
- Se prononcer sur l'existence d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative ;
- Faire toutes autres constatations nécessaires, annexer à son rapport tous documents utiles et fournir tous éléments techniques et de faits propres à permettre à la juridiction compétente de statuer sur la demande de révision du preneur ;
DIRE que l'expert accomplira sa mission, conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat du Greffe de ce tribunal et le communiquera aux parties.
FIXER provisionnellement le loyer à la somme de 420.000 euros HT/HC à compter de la décision à intervenir.
En tout état de cause,
CONDAMNER S.M.H au paiement de la somme de 5.000 euros à LES SALONS DU PALAIS SHISEIDO sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. "
Par mémoire en réponse n° 2 régulièrement notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 8 décembre 2023, la société S.M.H. demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-38, L.145-30 du code de commerce, 1103 et 1104 du code civil et 146 du code de procédure civile, de :
" À titre principal,
- CONSTATER que la société LES SALONS DU PALAIS ROYAL SHISEIDO ne rapporte pas la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
- En conséquence, DEBOUTER la société LES SALONS DU PALAIS ROYAL SHISEIDO de l'intégralité de ses demandes, fin et conclusion ;
A titre subsidiaire, si une expertise devait être ordonnée,
- SUBORDONNER l'expertise à la consignation par la seule société LES SALONS DU PALAIS ROYAL SHISEIDO de la provision à valoir sur les honoraires de l'expert ;
- DIRE que la mission de l'expert sera la suivante :
- Se faire communiquer tout document et pièce qui l'estimera utile à sa mission,
- Entendre les parties ainsi que tout sachant ;
- Se prononcer sur l'existence éventuelle d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité au sens de l'article L 145-38 du code de commerce ;
- Déterminer la valeur locative à la date de révision ;
- Se prononcer sur l'existence d'une modification matériel des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
- Faire toutes autres constatations nécessaires, annexer à son rapport tout document utile et fournir tous éléments techniques et de faits propres à permettre à la juridiction compétente de statuer sur la demande de révision du preneur ;
- FIXER le loyer provisionnel pendant la durée de l'instance à la somme de 796.994,04 € HT/HC/an
- Dans ce cas, réserver les dépens,
En tout état de cause,
- CONDAMNER la société LES SALONS DU PALAIS ROYAL SHISEIDO à payer à la société S.M.H. une somme de 7.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. "
L'affaire a été appelée à l'audience du 14 décembre 2023 et mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de son dernier mémoire, la société locataire invoque une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de plus de 10% de la valeur locative. Elle précise que la variation à la baisse de la valeur locative résulte :
- D'une baisse de la fréquentation en lien avec la fermeture en décembre 2017 du concept-store Colette situé en face des locaux commerciaux et qui constituait le point d'attraction de la portion de rue dans laquelle se trouve le commerce ; cette fermeture antérieure au bail a eu des conséquences au cours de la première période triennale du bail, la boutique Yves Saint Laurent qui a remplacé la boutique Colette ne générant pas le même flux de chalands,
- La restriction de circulation de la [Adresse 11], suivant arrêté du 7 mai 2020, a rendu plus difficile l'accès au commerce considéré par des véhicules motorisés généralement empruntés par la clientèle de la marque Serge Lutens,
- De la baisse de la population résidentielle entre 2018 et 2021,
- De la baisse de fréquentation des transports en communs à proximité du commerce en raison de la crise sanitaire puis de l'instauration durable du télétravail, laquelle établit une baisse de la commercialité,
- De la baisse de la fréquentation touristique en lien avec la crise sanitaire, reflétée par la baisse de fréquentation du musée du Louvre, laquelle n'a pas retrouvé en 2022 le niveau de 2019 malgré une reprise avérée,
- De la baisse de fréquentation hôtelière des établissements haut de gamme des secteurs géographiques alentours,
- Des nombreuses vacances de commerce dans l'environnement immédiat des locaux.
Elle soutient que ces éléments ont une incidence directe sur l'activité de son commerce dont la clientèle est composée de touristes, de résidents et de clientèle tertiaire locale. Sur la base d'un rapport d'expertise amiable établi par M. [D] [I] en date du 5 avril 2022, elle estime la valeur locative à 420.000 euros par an à la date de la demande de révision, soit une diminution de plus de 40% par rapport au loyer d'origine fixé selon la valeur locative en 2018. Elle estime que les références retenues dans le rapport amiable produit par la bailleresse ne sont pas pertinentes.
En réplique, la bailleresse soutient que la locataire ne rapporte pas la preuve de modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité. Elle estime que les facteurs invoqués sont en réalité les conséquences de la pandémie de Covid-19 laquelle ne peut être considérée comme une modification matérielle ayant eu une incidence spécifique au niveau local. Elle fait valoir que :
- La fermeture de la boutique Colette est antérieure à la signature du bail et que la locataire ne démontre pas l'effet de baisse de fréquentation local qu'elle invoque,
- La [Adresse 12] a conservé sa desserte routière et qu'il n'y a pas eu d'entrave à la circulation pour les moyens de transports utilisés par la clientèle de la société locataire,
- La baisse de population résidente n'est pas démontrée, les sources de la demanderesse n'étant pas justifiées,
- La baisse de fréquentation des transports est liée à la pandémie et n'est pas un phénomène local et elle a été compensée par le développement des mobilités douces sur la même période,
- La baisse de fréquentation des hôtels est un phénomène national lié à la pandémie mais la fréquentation touristique a fortement repris en 2022 et les taux d'occupation sont revenus au niveau avant crise sanitaire,
- Le taux de vacances des boutiques n'a pratiquement pas changé en 2022 par rapport à 2018 selon une étude précise réalisée par un expert mandaté par la bailleresse,
- La société locataire ne démontre pas une baisse de 10% de la valeur locative, la valeur proposée par l'expert mandaté par la locataire n'étant pas conforme à la réalité du marché.
Par application combinée des articles L. 145-33 et L. 145-38 du code de commerce, si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d'une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En application des articles L. 145-38 et R. 145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu'au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision.
En l'espèce, les parties sont liées par un bail à effet au 1er février 2018. Par lettre recommandée du 29 avril 2022, la société Les Salons du Palais Royal Shiseido a signifié à la société S.M.H. une demande de révision triennale du loyer à la somme annuelle de 420.000 euros hors taxes et charges.
Il incombe donc au preneur de rapporter la preuve, à la date de la demande, le 29 avril 2022, de la réunion des conditions cumulatives prévues par la loi pour une fixation à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices.
Les éléments produits, s'agissant notamment de la baisse de fréquentation de la localité ou du taux de vacance des commerces de la même zone géographique sont cependant insuffisants pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer l'ampleur de la modification des facteurs locaux de commercialité au cours de la période triennale expirée et leur incidence sur la variation de la valeur locative.
Il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés du preneur, demandeur à l'instance.
Le loyer provisionnel dû par la locataire pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contractuel.
Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une mesure d'expertise et désigne, en qualité d'expert :
Madame [M] [W]
[Adresse 3]
Tel. : [XXXXXXXX01] - Port. : [XXXXXXXX02]
[Courriel 9]
Avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 5] à [Localité 10] et de les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, notamment en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, et intervenue entre le 1er février 2018 et le 29 avril 2022,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er février 2018, d'une part, et au 29 avril 2022, d'autre part, au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 29 avril 2022 suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 6 janvier 2025 ;
Fixe à la somme de 4.500 euros (quatre mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SA Les Salons du Palais Royal Shiseido à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal judiciaire de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17e) avant le 15 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;
Dit que l'affaire sera rappelée le 23 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise ;
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;
Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
Fait et jugé à Paris, le 29 février 2024.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER D. SANTOS CHAVES
