Cour d'appel, 10 septembre 2024. 21/10049

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 13 ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2024 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/10049 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDYIR Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Avril 2021 -Tribunal Judiciaire de MEAUX APPELANTES : S.C.I. 35 HB agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 7] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant Représentée par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant substitué par Me Pauline NEXON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS S.A.R.L. 2A COPRO représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant Représentée par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant substitué par Me Pauline NEXON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS INTIMEE : S.C.P [B] [F] ET CHRISTOPHE ROUSSEL [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090, avocat postulant Représentée par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre, et Mme Estelle MOREAU, Conseillère chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de Chambre Mme Estelle MOREAU, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 10 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de Chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition. *** La Sarl 2A COPRO exerçant l'activité d'administrateur de biens et de syndic de copropriété, a envisagé d'acheter à la Sci HRM un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9]. Dans la perspective de cette acquisition immobilière, les associés de la société 2A COPRO ont constitué la Sci 35 HB. Le 10 décembre 2017, dans l'attente de la réalisation effective de la vente, la société 2A COPRO a conclu avec la Sci HRM une convention d'occupation précaire du bien, renouvelée le 2 juillet 2018 moyennant un loyer mensuel de 4 000 euros HT en sus d'une provision sur charges. Par acte reçu le 18 mai 2017 par M. [B] [F], notaire exerçant au sein de la Scp [B] [F] et Christophe Roussel représentant les intérêts des deux parties à l'acte, la Sci HRM a promis de vendre l'immeuble à la Sci 35 HB moyennant le prix de 480 000 euros. L'acte prévoyait une réitération de la promesse au plus tard le 30 juin 2017, sous condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt bancaire d'un montant maximum de 650 000 euros sur une durée de 12 ans au taux de 2,5% l'an hors assurance, avant le 15 juin 2017. Le 13 octobre 2017, le notaire a été informé de l'obtention, le 6 octobre précédent, du financement par la société Sci 35 HB sous forme de crédit-bail immobilier. Les sociétés HRM, 2A COPRO et 35 HB ont demandé en vain à diverses reprises, entre octobre 2017 et avril 2018, à M. [F] la fixation d'une date pour procéder à la signature de l'acte authentique de vente, mais également, par courriel du 23 mars 2018, la transmission du retour de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA). M. [F], après avoir été dessaisi du dossier par la société HRM le 9 juillet 2018, a informé la société 35 HB le 21 septembre 2018 qu'il se dessaisissait du dossier, n'étant pas en charge de la signature de l'acte authentique. L'acte authentique de vente a été reçu par M. [T] [J], notaire, le 7 décembre 2018. Par courrier du 14 décembre 2018, la Sci 35 HB et la société 2 A COPRO ont vainement mis en demeure la Scp [B] [F] et Christophe Roussel de leur payer la somme de 81 950, 40 euros en remboursement des loyers versés à la Sci HRM au titre de la convention d'occupation précaire entre octobre 2017 et décembre 2018. C'est dans ces circonstancesque par acte du 16 avril 2019, la Sci 35 HB et la Sarl 2A COPRO ont assigné la Scp [B] [F] et Christophe Roussel devant le tribunal de grande instance de Meaux, devenu tribunal judiciaire de Meaux, en responsabilité civile professionnelle. Par jugement du 21 avril 2021, le tribunal a : - rejeté la demande en paiement de la somme de 68 750 euros HT augmentée de la TVA et de l'intérêt légal à compter du 14 décembre 2018 formée par la Sci 35 HB au titre de la perte de loyer alléguée, - rejeté la demande en paiement de la somme de 66 522, 21 euros HT augmentée de la TVA et de l'intérêt légal formée par la société 2A COPRO au titre des indemnités d'occupation réglées, - rejeté les demandes des sociétés 2A COPRO et 35 HB formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de la Scp [B] [F] et Christophe Roussel au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné les sociétés 2A COPRO et 35 HB aux dépens dont distraction au profit de Me Jean-Charles Negrevergne, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la décision. La Sci 35 HB et la Sarl 2A COPRO ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 28 mai 2021. Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 12 janvier 2022, la Sci 35 HB et la Sarl 2A COPRO demandent à la cour de : Vu la responsabilité quasi-délictuelle du notaire sur le fondement de l'article 1240 du code civil, subsidiairement, Vu la responsabilité contractuelle du notaire en sa qualité de mandataire, sur le fondement des articles 1231-1 et suivants du code civil : - débouter la Scp [B] [F] et Christophe Roussel de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en conséquence : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement, statuant à nouveau, - condamner la Scp [B] [F] et Christophe Roussel à payer les sommes suivantes : - 68 750 euros HT, augmentés de la TVA applicable au jour du jugement et intérêt légal à la Sci 35 HB au titre de la perte de loyer pour la période janvier 2018 à février 2019 et intérêt légal à compter du 14 décembre 2018, - 66 522, 21 euros HT, augmentés de la TVA applicable au jour du jugement et intérêt légal, à la société 2A COPRO, au titre des indemnités d'occupation réglées pour la période janvier 2018 à novembre 2018, - 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, soit 5 000 euros au profit de chacun des demandeurs (sic), - condamner la Scp [B] [F] et Christophe Roussel aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de Me Olivier Bernabe conformément aux dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées le 10 novembre 2021, la Scp [B] [F] et Christophe Roussel (ci-après, la Scp) demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a retenu une faute de sa part pour la période entre le 10 novembre et le 8 décembre 2017, puis entre le 8 décembre 2017 et le 2 février 2018, statuant de nouveau de ce chef, vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, - dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard de la société 35HB et de la société 2A COPRO pendant cette période, - confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions, y ajoutant en tant que besoin, vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, - dire et juger qu'elle n'a commis aucune faute à l'égard de la société 35HB et de la société 2A COPRO, - dire et juger que les préjudices allégués par la société 35HB et la société 2A COPRO n'ont pas été causés par les prétendues fautes qui lui sont reprochées, en conséquence, - débouter la société 35 HB et la société 2A COPRO de l'ensemble de ses demandes à son encontre, - condamner la société 35 HB et la société 2A COPRO au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société 35 HB et la société 2A COPRO en tous les dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de Maître Thierry Kuhn, avocat au barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 19 mars 2024. SUR CE, Sur la responsabilité du notaire : Sur la faute : Le tribunal a retenu que : - s'agissant du manquement du notaire au devoir de diligence en raison de la transmission à la mairie d'un formulaire de déclaration d'intention d'aliéner (DIA) non signé et entaché d'une erreur, - la société 35 HB et la société 2A COPRO n'expliquent pas en quoi ce formulaire serait entaché d'une erreur sur la superficie de l'immeuble vendu, - la Scp produit un exemplaire signé du formulaire de DIA daté du 20 mars 2018 contrairement à l'exemplaire fourni par les sociétés demanderesses, - si ce document présente une erreur d'adresse de la Sci 35 HB, celle-ci n'a pas eu d'incidence compte tenu du courrier de la mairie du 4 juillet 2018 renonçant à exercer son droit de préemption sur l'immeuble en cause, laquelle renonciation doit être considérée comme régulière à défaut d'établir que la commune serait revenue sur celle-ci, - s'agissant des autres manquements du notaire à son devoir de diligence, - aucune faute ne peut lui être reprochée avant le 13 octobre 2017, date à laquelle il a été informé de l'obtention du financement par le bénéficiaire de la promesse, - le changement de mode de financement impliquait nécessairement une modification importante de la promesse de vente initiale, puisqu'un crédit-bail immobilier avait pour conséquence un changement d'acquéreur, qui n'était plus la Sci 35 HB mais la société Naxitis Lease Immo, - cependant, malgré les nombreuses pièces réclamées par le notaire du crédit-bailleur dans une note du 10 novembre 2017, M. [F] n'a pas répondu aux sollicitations des parties à la promesse de vente pendant plusieurs périodes sans aucune justification, notamment entre le 10 novembre 2017 et le 2 février 2018, a d'ailleurs reconnu son retard et ne justifie d'aucune diligence durant cette période, ses demandes de documents ayant trait au crédit bail étant très ponctuelles et postérieures à plusieurs semaines sans réponse de sa part, - les courriers du notaire du 20 juillet 2018 et du 14 septembre 2018, sollicitant des documents et dans lesquels il indique notamment devoir renouveler quelques documents sans préciser lesquels ne démontrent pas que M. [F] a rempli l'obligation de moyen qui lui incombait au titre de son devoir de conseil vis-à-vis des sociétés Sci 35 HB et 2A COPRO, - les sociétés 35 HB et 2A COPRO ne prouvant pas que M. [F] était chargé de la rédaction de l'acte de vente, aucune obligation de résultat ne peut être mise à sa charge et il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir mené la réalisation de la vente à son terme. La société 35 HB et la société 2A COPRO soutiennent que M. [F] a manqué à son devoir de conseil et d'information et à son devoir de diligence, en ce que : - alors qu'il reconnait expressément avoir reçu de l'acquéreur tous les documents nécessaires pour établir la vente dans un courriel du 10 novembre 2017, il n'a accompli aucune diligence notamment au titre de la DIA, qui n'a été établie que le 20 mars 2018 et réceptionnée par la commune de [Localité 8] le 26 du même mois, soit plus d'un an après la signature du compromis, et cinq mois après l'obtention du financement, - la DIA établie par M. [F] est entachée d'un vice de forme à raison d'une absence de signature comme l'a confirmé le notaire ayant succédé à la Scp aux termes des courriels des 24 et 25 septembre 2018, - la correspondance de la commune du 4 juillet 2018 est elle-même entachée de deux erreurs quant à l'identité du vendeur et la superficie du bien vendu, - ce faisant, M. [F] a violé son obligation de résultat consistant à s'assurer de la conformité et de l'exactitude des documents collationnés et réceptionnés pour établir la vente afin de les transmettre à son confrère, le notaire de la société Naxitis Lease Immo, contraignant son successeur Me [J] à réitérer la DIA pour ne pas affecter la renonciation d'un vice de forme, - M. [F] n'a pas transmis le dossier complet à son confrère, lequel n'a jamais reçu la DIA, la rétention des pièces ayant pour but de dissimuler les vices de forme l'affectant, - M. [F] a manqué à ses obligations d'information, de conseil et de diligence en ne répondant pas aux sollicitations des acquéreurs et du vendeur comme en attestent les nombreuses correspondances échangées de novembre 2017 à septembre 2018 alors même que le financement en crédit-bail immobilier était acquis dès le 6 octobre 2017, et ce sans les éclairer sur les raisons du retard de la réalisation de la vente, - l'argument selon lequel la réitération de la vente n'aurait pas pu se faire dans un délai raisonnable du fait de la 'longue liste' de documents requis par le crédit-bailleur, n'est pas opérant en ce que ces documents n'ont jamais été réclamés par M. [F] aux parties à la promesse, les seuls documents sollicités alors qu'il n'y avait nullement lieu à déclaration préalable de travaux, changement de destination de l'immeuble, autorisation d'exploiter un système de vidéo surveillance et autres, n'étant pas nécessaires et lui ayant été transmis. En réplique, le notaire conteste toute faute en ce que : - la DIA n'a été adressée à la mairie de [Localité 8] que le 26 mars 2018 car le crédit-bailleur souhaitait formuler des observations, et il ne peut être reproché au notaire de ne pas l'avoir envoyée avant que les bénéficiaires de la promesse aient eu l'accord sur le financement, lequel modifiait la nature de l'opération envisagée, le notaire suivant en cela les instructions du crédit-bailleur, et la DIA a été régulièrement signée, - M. [F] n'a pas manqué à son devoir de diligence en ce qu'il n'était pas en possession de tous les éléments en novembre 2017 et qu'il a reçu du crédit-bailleur une longue liste de documents à fournir, dont certains n'étaient pas en sa possession et d'autres n'existaient pas ainsi qu'il ressort des correspondances des 20 avril 2018 et 14 septembre 2018, - les appelantes ont été informées des demandes de pièces à l'automne 2017 de sorte que M. [F] n'avait pas à les relancer, - le notaire n'a pas commis de faute en ne répondant pas aux relances relatives à l'organisation d'une réunion de signature et à l'envoi d'un projet d'acte en ce qu'il n'était pas chargé de rédiger l'acte et que l'absence de réitération est imputable au défaut de communication par le crédit-preneur de tous les documents demandés par la société Natixis Lease Immo. Le notaire, engage sa responsabilité à charge pour celui qui l'invoque de faire la démonstration d'une faute, d'un lien de causalité et d'un préjudice. Le notaire est notamment tenu à une obligation d'information et à devoir de conseil ainsi qu'à une obligation de diligence. La 'déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à un droit de préemption' (DIA) est destinée à informer avant la vente le titulaire du droit de préemption afin qu'il puisse faire valoir son droit de priorité pour l'acquisition du bien. Elle est une formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption. Elle mentionne le prix et les conditions de vente, la situation géographique du bien et son utilisation actuelle. L'exemplaire de la DIA datée du 20 mars 2018 fourni par le notaire est signé, en sorte que l'irrégularité de forme alléguée n'est pas caractérisée. Si la DIA a été adressée à la mairie de [Localité 8] par courrier du 20 mars 2018 alors que la promesse de vente a été conclue le 18 mai 2017 entre la Sci HRM et la Sci 35 HB, bénéficiaire, le changement du mode de financement de l'acquisition du bien, au moyen d'un crédit bail consenti à la Sci 35 HB par la société Natixis Lease Immo a opéré un changement d'acquéreur. La DIA ne pouvait donc être déposée qu'avec l'accord de ladite société, mentionnée comme acquéreur dans cet acte. La société Natixis Lease Immo ayant sollicité, afin de financer l'opération, la réunion de divers documents par le notaire du vendeur et par le crédit-preneur dont elle a fourni la liste le 10 novembre 2017 et son notaire ayant souhaité apporter des modifications au projet de DIA par courriel du 19 février 2018, il n'est démontré aucun retard fautif du dépot de la DIA le 20 mars 2018. Il résulte des échanges des courriels produits aux débats qu'entre novembre 2017 et juillet 2018, le notaire a informé les parties des raisons du retard pris pour la réitération de l'acte, liées à la souscription non pas d'un prêt mais d'un crédit bail nécessitant la réunion de divers documents avant de pouvoir être conclu (courriel 10 novembre 2017 pièce 23), le dépot d'une nouvelle DIA (courriel du 30 mars 2018 pièce 32), la tenue d'une réunion de travail afin de limiter les pièces inutiles exigées par la banque, laquelle en a sollicité de nouvelles (courriel du 20 avril 2018 pièce 38), la réception de ces pièces et l'attente du retour de la DIA (courriels des 17 mai et 5 juillet 2018 pièces 42 et 46-1). En revanche, ainsi que l'a retenu le tribunal, le notaire a manqué à son obligation d'information en apportant une réponse tardive aux parties, dont il s'est excusé en novembre 2017 (pièce 6 bis) et février 2018 (pièce 8) et en restant taisant entre novembre 2017 et mars 2018 sur l'état d'avancement du dossier en dépit des demandes des parties. Le notaire a également manqué à son obligation de diligence en n'informant pas la commune d'une retranscription inexacte de l'acquéreur dans le retour de la déclaration d'intention d'aliéner du 4 juillet 2018 alors qu'il représentait la société 35 HB jusqu'au 21 septembre 2018 et qu'il était alerté par les parties de l'urgence du dossier, et en transmettant tardivement le dossier au notaire au profit duquel il a été dessaisi par la société 2A COPRO le 9 juillet 2018, en dépit de demandes adressées par celui-ci ainsi qu'il résulte du courriel du 24 septembre 2018. Les manquements du notaire sont donc caractérisés. Sur le lien de causalité et le préjudice : Le tribunal a retenu qu'il n'était ni établi que le manquement du notaire ait été la cause certaine d'un éventuel retard de la vente dont la réalisation était conditionnée à des éléments extérieurs, notamment les délais de traitement de la DIA et les diligences du notaire du crédit-bailleur, ni possible de quantifier cet éventuel retard, en sorte que le lien de causalité n'était pas caractérisé. La société 35 HB et la société 2A COPRO font valoir un préjudice direct, actuel et certain en lien causal avec les manquements commis en ce que : - du fait de la défaillance de M. [F], la vente n'a pu être réitérée dans un délai raisonnable alors qu'elle aurait dû l'être au plus tard au mois de décembre 2017, en sorte que la Sci 35 HB a été privée des loyers qu'elle aurait dû percevoir de la société 2A COPRO de janvier 2018 à novembre 2018 inclus, la vente ayant été réitérée le 7 décembre 2018, - la société 2A COPRO a subi un préjudice au titre de l'indemnité d'occupation qu'elle a réglée en pure perte au vendeur de janvier à novembre 2018 sans pour autant occuper les lieux du seul fait fautif du notaire n'ayant pas permis la réitération de la vente, et qui ont été vandalisés. La Scp répond que le lien de causalité n'est pas établi et que le préjudice n'est pas caractérisé, en ce que : - le retard de la réitération de la vente est le résultat de l'absence de transmission par la société 35 HB et le vendeur des documents exigés par le crédit-bailleur, les pièces indispensables à la signature de l'acte n'étant toujours pas transmises le 14 septembre 2018, - la société 2A COPRO s'est volontairement engagée à payer une indemnité d'occupation au vendeur pendant plus d'un an, engagement qu'elle a renouvelé en sorte que cette dépense n'est pas imputable au notaire, - en tout état de cause, la demande d'indemnisation à compter de janvier 2018 n'est pas fondée alors que la réitération de la vente avant le 31 décembre 2017 était illusoire compte tenu du recours à un crédit bail immobilier dont le principe n'a été accepté par la banque qu'en octobre 2017 et la société 35 HB, si elle était devenue crédit-preneur, aurait dû s'acquitter d'un loyer auprès du crédit-bailleur. Le dépôt de la DIA le 20 mars 2018 n'étant pas fautif, la vente n'aurait pas pu être conclue avant le retour de cet acte, le 4 juillet 2018, ni avant la réunion des documents exigés pour la signature de l'acte, toujours en attente en septembre 2018, date à laquelle M. [F] n'a plus été en charge du dossier. Ainsi que le font valoir les intimés, il n'appartenait pas à M. [F] mais au notaire du crédit-bailleur de rédiger l'acte de vente et d'organiser la signature de celui-ci. Il n'est donc justifié d'aucun préjudice en lien causal avec les manquements du notaire. Les appelantes ont ainsi été pertinemment déboutées de l'ensemble de leurs demandes. Le jugement est donc confirmé. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : Les dépens d'appel, qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile, incombent aux appelantes, sans que l'équité justifie leur condamnation au paiement d'une indemnité de procédure au notaire dont la faute est caractérisée. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions, y ajoutant, Déboute la Scp [B] [F] Christophe Roussel de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Sci 35 HB et la Sarl 2A COPRO aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE