Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/01922 - N° Portalis DBZS-W-B7G-V7WL
JUGEMENT DU 12 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
S.A.S. CEETRUS FRANCE,
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n°969201532, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et Me Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, plaidant
DÉFENDERESSE :
S.A.R.L. MERRIS LIVRES
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,
Greffier : Benjamin LAPLUME,
DÉBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 05 Octobre 2023 ;
A l’audience publique du 13 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 septembre 2024 puis prorogé pour être rendu le 12 Novembre 2024
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Novembre 2024, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 juin 2020, la SAS Ceetrus France a conclu un bail dérogatoire avec la SARL Merris Livres d’une durée de trente-six mois, portant sur le local n°101 situé dans la galerie marchande du centre commercial de [Localité 5] moyennant le règlement d'un loyer annuel de 80 000 euros hors taxe et hors charges, payable mensuellement. Le bail a pris effet à compter de la livraison du local intervenue le 2 juillet 2020. Le loyer était indexé automatiquement chaque année à la date anniversaire du bail en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE. Une franchise de loyer a été accordée jusqu’à l’ouverture au public intervenue le 11 juillet 2020. Le bail prévoyait en outre, une réduction de loyer d’application temporaire.
Par lettre recommandée du 2 février 2021, la SAS Ceetrus France a résilié le bail de manière anticipée moyennant un préavis de trois mois.
Un procès-verbal d’état des lieux de sortie a été établi le 3 mai 2021.
Par acte d’huissier du 7 octobre 2021, la SAS Ceetrus France a fait signifier à la SARL Merris Livres une sommation de payer les loyers et charges impayés pour un montant en principal de 65 376,35 euros.
Le 10 mars 2022, le bailleur faisait procéder à une saisie conservatoire sur le compte bancaire de la SARL Merris Livres pour un montant global de 54 688,53 euros.
Par exploit de commissaire de justice délivré le 17 mars 2022, la SAS Ceetrus France a fait assigner la SARL Merris Livres devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement des loyers et charges.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 février 2023, la SAS Ceetrus France sollicite de la juridiction de :
Débouter la SARL Merris Livres de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
La Condamner au paiement de la somme de 60 976,35 € TTC à titre principal dont 6 666,67 € au titre du dépôt de garantie et 54 309,68 € au titre des loyers, ainsi qu’il en sera justifié,
Ordonner la compensation légale du dépôt de garantie avec la somme totale de 60 976,35 €, du fait que le bail est résilié et que le preneur a quitté les lieux,
Condamner la SARL Merris Livres au paiement à la société Ceetrus France de la somme de 6 097,64 € au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux prévue aux clauses et conditions du bail,
Condamner la SARL Merris Livres au paiement à la société Ceetrus France des intérêts de retard contractuels correspondant au taux d’intérêt légal majoré de 3 points à compter de la date d’échéance des loyers conformément aux clauses du bail, avec capitalisation par périodes annuelles en vertu de l’article 1343-2 du code civil.
Condamner la SARL Merris Livres au paiement à la société Ceetrus France de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la SARL Merris Livres au paiement à la société Ceetrus France des intérêts judiciaires à compter de la présente assignation,
Vu l’article 1343-2 du code civil, ordonner la capitalisation des intérêts par périodes annuelles,
Condamner la SARL Merris Livres au paiement des frais et entier dépens en ce y compris la sommation de payer du 7 octobre 2021, soit la somme de 358,94 € TTC outre les frais de saisie conservatoire de créance soit la somme de 446.05 € TTC.Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit.
La requérante soutient qu’une clause du bail, acceptée par le preneur, permettait aux deux parties de résilier celui-ci et qu’elle pouvait donc légitimement y avoir recours. S’agissant de la réticence dolosive, elle fait valoir qu’elle n’avait pas connaissance lors de la signature du bail, de la cause de la future résiliation et que le défendeur n’apporte aucune preuve pour démontrer le contraire. Elle explique que la galerie du centre commercial dont elle est propriétaire et l’hypermarché Auchan sont deux entités distinctes et qu’en conséquence, elle ne pouvait avoir connaissance de la réimplantation du cédant dans les rayons de l’hypermarché, malgré ses annonces de se recentrer sur [Localité 3]. Elle ajoute que la clause de non-concurrence insérée au contrat de bail ne vise que l’activité du preneur et la galerie du centre commercial, à l’exception de l’hypermarché demeurant libre d’accueillir tout commerçant dans ses rayons. Elle invoque que si le preneur estime avoir été trompé par son cédant, il ne peut se retourner contre la requérante pour obtenir des dommages-intérêts et qu’elle ne rapporte, au surplus, aucune preuve de l’impact négatif que la réinstallation du cédant aurait eu sur son activité.
Sur les demandes de réduction de loyers en raison du Covid, elle soutient que conformément à la position réaffirmée de la Cour de cassation, il y a lieu de considérer que les loyers et charges sont dus et de rejeter l’argument tiré de l’assimilation de la perte de la chose au sens de l’article 1722 du code civil. Par ailleurs, elle renonce à invoquer la déchéance de la réduction des loyers malgré la clause du contrat de location lui permettant de le faire. S’agissant de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux, elle soutient qu’il ne s’agit pas d’une clause pénale dont le but serait une sanction pécuniaire pour éviter les retards de paiement mais a pour objet d’indemniser de manière forfaitaire la gestion par le service contentieux du bailleur des impayés, indépendamment des frais de justice.
Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 avril 2023, la SARL Merris Livres s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite de la juridiction de :
A titre principal
Prononcer la nullité du bail conclu le 24 juin 2020 entre la société Merris Livres et la société Ceetrus France.
Condamner subséquemment la société Ceetrus France à lui restituer la somme de 6 666,66 € au titre du dépôt de garantie outre la somme de 4 400 € au titre des loyers encaissés, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir;
La Condamner à lui verser la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au légal à compter du jugement à intervenir ;
Débouter la société Ceetrus France de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire
Juger que la dette locative de la société Merris Livres ne saurait excéder la somme de 27 643,01 €, déduction faite du dépôt de garantie (soit la somme de 60 976,35 € - 26 666,67 € - 6 666,67 €) ;
Juger que la clause pénale revendiquée par la société Merris Livres ne saurait excéder la somme de 150 € au regard de son caractère excessif ;
Débouter la société Ceetrus France de l’intégralité de ses demandes plus amples ou contraires ;
Condamner la société Ceetrus France à lui verser la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au légal à compter du jugement à intervenir ;
Ordonner la compensation des créances réciproques ;
A titre infiniment subsidiaire
Autoriser la SAS Merris Livres à s’acquitter du solde de toute éventuelle condamnation sur la base de 23 mensualités successives de 100 €, et le solde au 24ème mois ;
Écarter l’exécution provisoire de tout jugement de condamnation qui serait prononcé à son égard ;
En tout état de cause
Condamner la société Ceetrus France à lui régler la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les frais et dépens de l'instance.
La défenderesse soutient que le bailleur a commis une réticence dolosive lors des pourparlers en omettant de l’informer de la réinstallation dans la galerie de son prédécesseur, concurrent direct, ainsi que du projet de requalification et de rénovation qui donnera lieu à la résiliation de son bail avant son expiration, éléments dont il avait connaissance. A titre subsidiaire, elle invoque qu’aucun loyer n’a été prélevé par le bailleur en raison de la crise sanitaire impactant l’activité de la galerie et qu’elle est fondée à solliciter la diminution des loyers lors de la période de fermeture, sur le fondement de l’article 1722 du code civil. Elle fait valoir que la résiliation du bail par le bailleur ne peut remettre en cause les réductions qu’il a accordées lors de la conclusion de celui-ci, en raison de la prohibition des clauses potestatives de l’article 1304-2 du code civil. Enfin, elle soulève le caractère excessif de la clause pénale, le retard étant déjà indemnisé par l’intérêt de retard contractuel au taux d’intérêt légal majoré de 3 points à compter de la date d’échéance.
La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 5 octobre 2023 avec fixation de l'affaire à l'audience du 13 mai 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2024 prorogé au 12 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
I- Sur la nullité du bail sur le fondement du dol
Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
L’article 1131 du même code dispose que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.
D’après l’article 1137, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.
Le dol est également constitué s’il émane du représentant, gérant d’affaires, préposé ou porte-fort du contractant. Il l’est encore lorsqu’il émane d’un tiers de connivence (article 1138).
Le manquement à une obligation précontractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.
La victime du dol peut agir, d’une part en nullité de la convention sur le fondement des articles 1137 et 1178 alinéa 1er, et d’autre part en réparation du préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil.
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La SARL Merris Livres se plaint de ce que la SAS Ceetrus France lui aurait caché la réinstallation dans l’hypermarché de la galerie de son prédécesseur, concurrent principal et le fait que son bail allait être résilié avant son terme, pour un projet de requalification et de rénovation du centre, alors que si elle avait eu connaissance de ces informations, elle n’aurait pas contracté.
Elle fait valoir que le bailleur avait nécessairement connaissance de cette réinstallation dans l’hypermarché Auchan, en tant que filiale immobilière de ce groupe ayant sollicité sa réinstallation, et en raison des liens familiaux privilégiés entre le gérant de la Bouquinerie du Sart et les décideurs au sein des sociétés Auchan et Ceetrus. S’agissant de la résiliation du bail, elle soutient que le projet était nécessairement en gestation lors de la signature du contrat de bail et que le bailleur a sciemment omis de l’en informer.
La société Ceetrus France expose qu’elle n’est pas une filiale immobilière du groupe Auchan et produit son extrait Kbis ainsi que celui de Auchan Hypermarché (pièces n°2 et 11). Elle ajoute que seule la galerie, à l’exclusion du bien exploité par le groupe Auchan, est sa propriété, et qu’il s’agit lors de deux entités distinctes.
S’agissant de la réinstallation de son prédécesseur
Il résulte de l’article de presse en date du 18 mai 2020 produit aux débats (pièce n°18) que la Bouquinerie du Sart avait décidé de se recentrer sur son lieu d’activité historique à [Localité 3] en quittant la galerie du centre commercial, conformément aux informations transmises à la société Merris Livres avant la conclusion du bail dérogatoire.
Aucune pièce ne permet d'établir qu'au moment de la conclusion du bail entre la société Ceetrus France et la société Merris Livres, soit le 24 juin 2020, l'installation d'un stand de la Bouquinerie du Sart au sein du supermarché Auchan de la galerie était prévue.
Le preneur indique avoir eu connaissance de cette réinstallation le 11 juillet 2020, sans précision complémentaire sur le biais par lequel il a été averti de cette réinstallation. Un article de presse relaie cette information le 27 juillet 2020, soit plus d’un mois après la signature du bail dérogatoire.
Si la réinstallation de la Bouquinerie du Sart a été annoncée peu de temps après le début du contrat de bail, ce qui pourrait laisser supposer un projet antérieur, aucun élément ne permet de démontrer objectivement que la société Ceetrus, société distincte de la société Auchan Hypermarché, avait connaissance dudit projet lors des négociations précontractuelles du bail dérogatoire.
En conséquence, il n’est pas établi que le bailleur disposait de cette information et aurait pu avertir le preneur avant la signature du bail, de la réinstallation de son prédécesseur dans les rayons de l’hypermarché du centre commercial.
De plus, pour obtenir l'annulation du contrat de bail, la société Merris Livres ne peut se prévaloir d'une prétendue réticence dolosive du dirigeant de la Bouquinerie du Sart dans le cadre de la cession du mobilier de l'ancien fonds de commerce, les deux conventions étant distinctes.
Enfin, le contrat de bail à l’article 3.3 énonce : « Périmètre de non-concurrence et durée : 2 000 mètres, pendant toute la durée du présent bail dérogatoire. Liste des établissements préexistants du preneur : NEANT. »
Le bailleur n'étant pas propriétaire des locaux de l'hypermarché Auchan, il ne pouvait garantir l'absence de concurrence par la société Auchan dans ses locaux.
S'agissant de la résiliation prématurée du bail dérogatoire
Il résulte de l’article 2 alinéa 2 du bail que « les parties peuvent cependant le résilier à tout moment à compter du septième mois, sous condition de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou acte extrajudiciaire en respectant un préavis de trois mois ».
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 février 2021 (pièce n°6), le bailleur a usé de sa faculté de résilier le contrat.
Si le preneur soutient que le motif de résiliation énoncé dans le courrier, à savoir, « la validation d’un projet de requalification et de rénovation du Centre », était nécessairement déjà en gestation lors de la conclusion du bail, il n’apporte aucun élément permettant de démontrer cette allégation.
En toute hypothèse, le bailleur était libre, en vertu des dispositions contractuelles, de résilier le bail à tout moment et quel qu'en soit le motif, à compter du 7ème mois.
Le fait allégué par le preneur selon lequel le commercial de la société Ceetrus lui aurait certifié que la durée minimale d’occupation serait de vingt-quatre mois, n’est étayé par aucun élément de preuve. De plus, le preneur, qui est un professionnel, avait parfaitement conscience en consentant à un bail dérogatoire et à cette clause de libre résiliation, de la précarité de sa location.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, il n’est établi aucune dissimulation par la SAS Ceetrus France d’informations qu’elle savait déterminantes du consentement de son cocontractant afin d’obtenir la conclusion du contrat de bail.
En conséquence, faute de justifier d’un dol, la demande d’annulation du contrat de bail sera rejetée. Consécutivement, la demande de la SARL Merris Livres de remboursement des loyers encaissés de 4 400 euros au motif de l'annulation sera rejetée.
II- Sur la demande en paiement des loyers
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
A- Sur l'absence d'exigibilité des loyers durant les périodes de confinement
La société Merris Livres estime que les loyers échus pendant les périodes de fermeture administrative des commerces ne sont pas exigibles et demande à ce titre la déduction de sa dette locative de quatre mois de loyers, soit 26 666,67 euros en se prévalant de la perte de la chose louée.
En application de l'article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d'urgence pour faire face à l'épidémie de covid19, l'état d'urgence sanitaire a été déclaré sur l'ensemble du territoire national.
En application de l'article 3, I, 2°, du décret n° 2020-293 du 23 mars 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de covid-19 et du décret n° 2020-423 du 14 avril 2020 le complétant, jusqu'au 11 mai 2020, tout déplacement de personne hors de son domicile a été interdit à l'exception des déplacements pour effectuer des achats de fournitures nécessaires à l'activité professionnelle et des achats de première nécessité.
Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l'interdiction de recevoir du public, sur plusieurs périodes en 2020 et 2021, prévue par arrêtés du ministre des solidarités et de la santé, ainsi que par les décrets précités, résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l'absence de première nécessité des biens ou des services fournis.
Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d'établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique.
L'effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil.
Au surplus, il sera souligné que le preneur a conclu le bail postérieurement à une première période de confinement, de sorte qu'il n'ignorait pas le risque de fermeture administrative lorsqu'il a choisi de louer le local.
En conséquence, l'exigibilité des loyers durant la période de confinement n'est pas contestable et il n'y a pas lieu à déduction de ces quatre mois de loyers de la dette locative.
B- Sur la déchéance de la réduction des loyers
La bailleresse renonce à sa demande à ce titre. Il n'y a donc pas lieu à statuer sur ce point.
C- Sur le dépôt de garantie
Le bailleur intègre dans les sommes dues le montant du dépôt de garantie qu'il affirme non réglé et acquiesce à sa restitution par compensation.
Or, le preneur explique avoir adressé un chèque de caution qui n'a été débité que tardivement, soit le 21 octobre 2020. Il justifie d'un relevé de compte bancaire faisant état d'une inscription en débit d'une somme de 6 666,67 euros correspondant à un chèque n°20000062.
La société Merris Livres justifie ainsi du règlement du dépôt de garantie. Il conviendra de déduire ce règlement des sommes dues.
De plus, compte tenu de la résiliation du bail, ainsi que le reconnaît le bailleur, le dépôt de garantie doit être restitué au preneur.
D- Sur les sommes dues
Il résulte du décompte locatif arrêté au 3 février 2022 produit en pièce 9 par le bailleur une dette locative de 60 976,35 euros correspondant aux loyers échus jusqu'à la libération des lieux et au dépôt de garantie.
Ce montant n'est pas discuté par le preneur.
Il convient de déduire de ce montant, les sommes réglées par la société Merris Livres soit:
21 octobre 2020 : 6 666,67 euros au titre du dépôt de garantie ;19 octobre 2021 : 2 200 euros par virement bancaire (pièce 10 défendeur)10 janvier 2022 : 2 200 euros par virement bancaire (pièce 15 défendeur).
La société Merris Livres est ainsi redevable de la somme de 49909,68 euros (60 976,35 € – 6 666,67 € – 2 200 € x 2) au titre du décompte locatif.
Elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.
Il sera en outre ordonné la compensation légale de cette somme avec le dépôt de garantie qui doit être restitué au preneur.
III- Sur les demandes accessoires de la bailleresse
Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l'espèce, il est prévu à l'article 14.2 des conditions générales du contrat de bail que « A défaut de paiement du Loyer et/ou des indemnités d’occupation, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme d’après le présent Bail dérogatoire, quarante-huit (48) heures après une lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée sans effet, les sommes dues seront automatiquement majorées de dix pour cent (10%) à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et ce, indépendamment de tous frais de commandement, de recettes et de droits proportionnels d’encaissement qui seront à la charge du Preneur.
Toute somme exigible payée en retard sera, d’autre part productrice d’un intérêt de retard au taux d’intérêt légal majoré de trois (3) points, qui s’appliquera de plein droit et sans mise en demeure préalable à compter de la date d’échéance ».
En vertu de l'article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il appartient au juge de rendre aux faits leur exacte qualification.
L'article 14.2 du contrat prévoit une indemnité forfaitaire de frais contentieux, sans la qualifier de clause pénale. Pour autant, cette clause, qui est détachée du coût réel engendré par les impayés mais est calculée forfaitairement à proportion des sommes dues constitue une sanction contractuelle visant à inciter le preneur à exécuter son obligation de paiement.
Il en est de même de la majoration de l'intérêt de retard qui constitue également une sanction contractuelle décorrélée du préjudice effectivement subi.
Dès lors, ces clauses s'analysent en des clauses pénales soumises au contrôle du juge dans leur caractère excessif ou dérisoire.
Il convient de rappeler le contexte particulier dans lequel sont intervenus les impayés de loyers, soit la pandémie mondiale de covid-19 et les mesures sanitaires de fermeture administrative des commerces non essentiels à plusieurs reprises, de jauges et de fermeture des grands centres commerciaux et galeries marchandes, qui ont nécessairement durement impacté la SARL Merris Livres, enseigne de vente de livres d’occasion située dans un grand centre commercial.
De plus, dès le 13 août 2020, le responsable de la société Merris Livres contactait la société Ceetrus France par courriel pour l'interroger sur l'absence de prélèvement du loyer et d'encaissement du chèque de caution et il lui était fait état en retour d'un retard dans les encaissements, l'encaissement du chèque n'intervenant finalement que le 21 octobre 2020.
La bailleresse ne justifiant d'aucun préjudice subi, ces clauses pénales apparaissent manifestement excessives au regard des éléments susmentionnés et il convient de les réduire.
En conséquence, l’indemnité de frais contentieux sera réduite à 150 euros et les sommes dues porteront intérêts au taux légal majoré de 1 point à compter de la sommation de payer du 7 octobre 2021.
La capitalisation sera ordonnée pour les intérêts dus depuis plus d'une année entière.
III- Sur la demande de dommages-intérêts du preneur
A- Sur le fondement du dol
La demande d'annulation du contrat étant rejetée, le dol n'étant pas établi, il n'y a pas lieu à octroi de dommages-intérêts au titre du dol.
B- Sur le fondement de la responsabilité contractuelle
Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La société Merris Livres argue du manquement de la société Ceetrus à son obligation élémentaire de loyauté contractuelle et de bonne foi en raison de sa décision inconsidérée de résilier le bail au bout de dix mois dans le contexte difficile et inédit de restriction sanitaire que les commerçants subissaient.
Or, le preneur s'est engagé dans le bail en toute connaissance du contexte sanitaire, puisque la convention a été signée le 2 juillet 2020, soit postérieurement à la première période de confinement qu'a connu la France du 17 mars au 11 mai 2020. La pandémie n'ayant pas été stoppée par le 1er confinement et sa progression se poursuivant, une nouvelle période de confinement pouvait être raisonnablement envisagée.
Par ailleurs, ainsi que cela a déjà été évoqué, les parties, qui ne communiquent aucun élément sur les discussions précontractuelles, ont conclu un bail dérogatoire, d'une durée de trois ans et ont expressément stipulé une clause de libre résiliation à compter du 7ème mois moyennant un préavis de trois mois. La société Merris Livres avait ainsi parfaitement conscience de conclure un bail précaire ne lui garantissant aucune stabilité. Et la clause de libre résiliation n'étant pas conclue à son seul bénéfice, elle ne peut se plaindre de ce que son cocontractant en a fait usage.
Elle n'établit par ailleurs pas que le bailleur a fait usage de mauvaise foi de sa faculté de résiliation, laquelle n'est pas intervenue à l'issue du délai minimal.
En conséquence, elle n'établit aucune faute contractuelle de sa bailleresse et sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à ce titre.
IV- Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
La SARL Merris Livres sollicite l'octroi de délais de paiement afin de s'acquitter de sa dette en arguant de la situation sanitaire liée à la pandémie de covid-19 et d'un chiffre d’affaires affecté par le comportement du bailleur.
Cependant, elle ne fournit aucun document de nature à justifier de ses difficultés financières ou de la baisse de son chiffre d'affaires.
Elle se borne à demander un délai de 24 mois sans démontrer sa capacité à s'acquitter de sa créance dans ce délai.
En conséquence, compte tenu de l'absence de justification de sa situation financière par le preneur, il convient de débouter la SARL Merris Livres de sa demande de délais de paiement.
V- Sur les autres demandes
1. Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du même code ajoute que « Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
Par exception, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé, qu'il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l'instance, qu'il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu'il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. »
La SARL Merris Livres sollicite que l’exécution provisoire soit écartée en raison des conséquences manifestement excessives qu’elle entraînerait au vu de sa situation financière.
Toutefois, comme en matière de délais de paiement, la SARL Merris Livres ne fournit aucun document de nature à justifier de ses difficultés financières ou de la baisse de son chiffre d'affaires ainsi que des difficultés qu’elle pourrait rencontrer si le prononcé de l’exécution provisoire était prononcé.
Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.
2. Sur les frais irrépétibles et les dépens
La SARL Merris Livres succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance à l'exclusion des frais de sommation de payer, une lettre recommandée avec avis de réception étant suffisante et des frais de saisie-conservatoire dont le bien fondé n'est pas justifié.
Elle sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.
Rien ne justifie de prévoir les intérêts judiciaires à compter de l'assignation.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
DÉBOUTE la SARL Merris Livres de sa demande d’annulation du bail du 24 juin 2020 ;
DEBOUTE la SARL Merris Livres de sa demande consécutive de condamnation de la SAS Ceetrus France au remboursement des loyers encaissés de 4 400 euros ;
La DÉBOUTE de sa demande consécutive de dommages-intérêts pour dol ;
CONDAMNE la SARL Merris Livres à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 49909,68 euros au titre des loyers restant dus avec intérêts au taux légal majoré de 1 point à compter du 7 octobre 2021 ;
DIT que le dépôt de garantie de 6 666,67 euros réglé par le preneur doit être restitué à la société Merris Livres ;
ORDONNE la compensation entre la créance locative de 49 909,68 euros de la société Ceetrus France et la créance de restitution du dépôt de garantie de 6 666,67 euros de la société Merris Livres;
CONDAMNE la SARL Merris Livres à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 150 euros au titre de l’indemnité de frais contentieux ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts ayant couru au moins pour une année entière;
DÉBOUTE la SARL Merris Livres de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SAS Ceetrus France ;
DÉBOUTE la SARL Merris Livres de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE la SARL Merris Livres à payer à la SAS Ceetrus France la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;
DÉBOUTE la SARL Merris Livres de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE la société Ceetrus Livres de sa demande de rétroactivité des intérêts judiciaires à compter de l'assignation ;
CONDAMNE la SARL Merris Livres aux dépens de la présente instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DÉBOUTE la SAS Ceetrus France de ses autres demandes ;
DÉBOUTE la SARL Merris Livres de ses autres demandes.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Benjamin LAPLUME Aurélie VERON
