Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/02947

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 9] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/02947 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDBU Minute : 24/00595 Association FAC HABITAT C/ Monsieur [I] [P] Monsieur [W] [V] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : FAC HABITAT Copie délivrée à : Mr [P] Mr [V] Le JUGEMENT DU 03 Juin 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Juin 2024; par Monsieur Simon FULLEDA , en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Asma LAIDA, greffier ; Après débats à l'audience publique du 22 Avril 2024 tenue sous la présidence de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEUR : Association FAC HABITAT [Adresse 10] [Localité 4] / FRANCE représentée par Mme [D] [N], régulièrement munie d’un pouvoir écrit D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [I] [P] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 9] non comparant Monsieur [W] [V] [Adresse 5] [Localité 6] Inconnu non comparant D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 21 décembre 2020, l’association FAC HABITAT a donné en location à Madame [I] [P] un logement situé au sein d’une résidence universitaire sise [Adresse 8] à [Localité 9]. Suivant acte sous seing privé en date du 17 décembre 2020, Monsieur [W] [V] s’est porté caution solidaire de la locataire à concurrence de 15.000 euros pour une durée maximale de quinze années. Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 juin 2023, l’association FAC HABITAT a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur la somme en principal de 2.111,47 euros. Par acte séparé en date du 10 juillet 2023, le commandement a été signifié à la caution. Suivant exploit de commissaire de justice en date des 13 décembre 2023 et 27 décembre 2023, l’association FAC HABITAT a fait assigner Madame [I] [P] et Monsieur [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : Constater l’acquisition de la clause résolutoire,Ordonner l’expulsion du locataire en la forme ordinaire,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 4.757,02 euros au titre de la dette locative hors dépens,Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2024. A cette date, l’association FAC HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise le montant de la dette locative à hauteur de 6.870,14 euros, terme de mars 2024 inclus. Madame [I] [P], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu. Monsieur [W] [V] a été cité suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile. La décision sera réputée contradictoire. A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 3 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’absence du défendeur Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la loi applicable au litige A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par le défendeur est soumis à la législation des résidences étudiantes résultant des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire L'article L631-12 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l'objet d'une convention conclue en application de l'article L. 831-1 lorsqu'elles bénéficient d'une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l'Etat dans le département. Les modalités d'octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement. Sur les aspects financiers, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire. Ces dispositions sont d’ordre public. En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 21 décembre 2020 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2023, pour la somme en principal de 2.111,47 euros. Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à trois termes consécutifs de loyers, et que Madame [I] [P] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 24 juillet 2023. Madame [I] [P] étant sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2023, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation Madame [I] [P] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation due à ce titre doit donc être fixée à la valeur locative du bien illicitement occupé. En l’espèce, l’association FAC HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [I] [P] reste lui devoir la somme de 6.870,14 euros, frais expurgés. Madame [I] [P] ne comparaît pas et ne produit aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Madame [I] [P] sera par conséquent condamné à verser à l’association FAC HABITAT la somme de 6.870,14 euros au titre de sa dette locative au 22 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 23 juin 2023, date du commandement, sur la somme de 2.111,47 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Monsieur [W] [V], dont l’engagement couvre une telle dette et est produit par le bailleur, sera solidairement tenu à la dette. Madame [I] [P], seule occupante à l’exclusion de la caution, sera en outre condamné à verser à l’association FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence, à compter du mois d’avril 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux. Sur les autres demandes Madame [I] [P] et Monsieur [W] [V], qui perdent le procès, supporteront in solidum la charge des dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe, CONSTATE la résiliation à compter du 24 juillet 2023 du contrat de résidence conclu le 21 décembre 2020 entre l’association FAC HABITAT et Madame [I] [P], ORDONNE à Madame [I] [P] de libérer les lieux et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’association FAC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, CONDAMNE solidairement Madame [I] [P] et Monsieur [W] [V] à verser à l’association FAC HABITAT la somme de 6.870,14 euros au titre de la dette locative au 22 avril 2024, terme de mars 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 23 juin 2023, date du commandement, sur la somme de 2.111,47 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE Madame [I] [P] à verser à l’association FAC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent aux sommes qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de location, à compter du mois d’avril 2024et jusqu’à parfaite libération des lieux, REJETTE pour le surplus les demandes des parties, CONDAMNE in solidum Madame [I] [P] et Monsieur [W] [V] aux dépens, RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire. Ainsi jugé le 03 juin 2024. Et ont signé, Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection