Cour d'appel, 28 juin 2023. 22/03979

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 28 JUIN 2023 N° 2023/ 305 N° RG 22/03979 N° Portalis DBVB-V-B7G-BJCEE S.C.I. PIERRE ALBERT C/ [D] [U] divorcée [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nino PARRAVICINI Me Eric ADAD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 28 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/04597. APPELANTE S.C.I. PIERRE ALBERT prise en la personne de sa gérante Mme [R] [V], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Nino PARRAVICINI, membre de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [D] [U] divorcée [P] née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant Chez Mme [K] [Adresse 5], représentée par sa tutrice, l'APSH34, dont le siège so cial est sis [Adresse 4], selon ordonnance rendue par Madame le Juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles le 2 mars 2021 représentée par Me Eric ADAD, membre de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE Suivant contrat conclu le 13 février 2018, la société civile immobilière PIERRE ALBERT a donné à bail professionnel à Madame [D] [U] divorcée [P] des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7] à usage de cabinet médical, pour une durée de six années commençant à courir le 1er mars suivant, moyennant un loyer mensuel de base de 1.600 euros et une provision sur charges de 50 euros. Le loyer ayant cessé d'être réglé dès le mois de mai 2018, la bailleresse a fait signifier à sa locataire le 5 juillet suivant un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat. Madame [U] a libéré les lieux courant juillet et restitué les clés le 18 septembre 2018 par l'intermédiaire de sa fille. Le 8 octobre de cette même année, elle a été placée sous sauvegarde de justice avec désignation d'un mandataire spécial ; un jugement rendu le 17 janvier 2019 a ensuite prononcé sa mise sous tutelle. Après avoir été déboutée d'une première action en référé, la SCI PIERRE ALBERT a saisi le 9 octobre 2019 le tribunal judiciaire de Nice pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et obtenir paiement d'une somme principale de 24.750 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation ayant couru jusqu'au 1er août 2019, date à laquelle les locaux ont pu être reloués à un tiers. Elle réclamait en outre paiement de 1.148 euros au titre de la taxe foncière 2019, ainsi que le remboursement d'une facture de l'entreprise GRAVURE AZUR d'un montant de 380 euros, représentant le coût d'installation des plaques professionnelles du docteur [U], qu'elle avait avancée pour le compte de la locataire. Elle entendait enfin conserver le dépôt de garantie de 3.200 euros à titre de clause pénale. En défense, Madame [U], représentée par son tuteur l'APSH 34, a invoqué principalement la nullité du contrat pour cause d'insanité d'esprit sur le fondement de l'article 414-1 du code civil, et conclu en conséquence au rejet de l'intégralité des demandes en paiement formulées à son encontre, réclamant en revanche à titre reconventionnel la restitution du dépôt de garantie et des deux premiers termes de loyer, ainsi que des dommages-intérêts pour procédure abusive. Pour le cas où le tribunal ne s'estimerait pas suffisamment éclairé, elle sollicitait avant dire droit l'organisation d'une expertise médicale. Subsidiairement, elle concluait à la réduction de sa dette locative par application de l'article 464 du même code. Aux termes d'un jugement rendu le 28 février 2022, les premiers juges ont considéré d'une part que, sans qu'il soit besoin d'ordonner une expertise, la preuve de l'insanité d'esprit de Madame [U] à la date de la conclusion du bail n'était pas rapportée, et d'autre part que son inaptitude à défendre ses intérêts n'était pas notoire ni connue de son cocontractant. En conséquence le tribunal a : - rejeté l'exception de nullité du contrat, - constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire à compter du 5 août 2018, - condamné Madame [U] à payer la somme de 4.950 euros au titre des loyers de mai, juin et juillet 2018, celle de 3.300 euros à titre d'indemnité d'occupation pour les mois d'août et septembre 2018, et 380 euros en remboursement de la facture GRAVURE AZUR, - autorisé la bailleresse à conserver le dépôt de garantie de 3.200 euros à titre de clause pénale, - débouté la SCI PIERRE ALBERT du surplus de ses demandes, - débouté Madame [U] de ses demandes reconventionnelles, - et condamné la défenderesse aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI PIERRE ALBERT a interjeté appel principal de cette décision le 17 mars 2022, Madame [U] formant pour sa part appel incident. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses conclusions d'appel notifiées le 15 juin 2022, la SCI PIERRE ALBERT poursuit l'infirmation partielle du jugement quant au montant des indemnités d'occupation qui lui ont été allouées. À titre principal, elle demande à la cour de condamner l'intimée à lui verser la somme de 19.800 euros au titre de la période ayant couru entre le 5 août 2018, date d'effet de la résiliation du bail, et le 1er août 2019, date à laquelle les locaux ont été remis en location. Elle réclame en outre paiement de 1.148 euros au titre de la taxe foncière 2019. À l'appui de cette réclamation, elle fait valoir que le bail stipulait un préavis de rupture de six mois, que seul un jeu de clés lui a été restitué, et qu'elle n'a pas été en mesure de relouer immédiatement son bien. Subsidiairement, pour le cas où la cour confirmerait la décision des premiers juges arrêtant le cours de l'indemnité d'occupation à la date de restitution des clés, elle demande alors qu'il soit fait application de la clause pénale stipulée au contrat, fixant le montant de cette indemnité au double du loyer, et de condamner en conséquence l'intimée à lui verser la somme de 6.600 euros. Elle conclut pour le surplus à la confirmation du jugement entrepris, et réclame paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par conclusions en répliques notifiées le 14 septembre 2022, Madame [D] [U], représentée par son tuteur, réitère pour sa part l'exception de nullité du contrat invoquée en première instance, se fondant sur plusieurs certificats médicaux pour soutenir que ses troubles cognitifs étaient apparus dès avant la conclusion du bail. Elle soutient en outre que son état était nécessairement connu de son cocontractant, étant précisé que la gérante de la SCI PIERRE ALBERT, Madame [F] [V], était elle-même médecin. Elle ajoute que les clauses pénales stipulées au contrat doivent être réputées non écrites en raison de leur caractère abusif, ou à tout le moins réduites par le juge. Elle demande à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a : - rejeté la demande d'annulation du bail, - rejeté la demande subsidiaire aux fins d'expertise médicale, - autorisé la bailleresse à conserver le montant du dépôt de garantie à titre de clause pénale, - ordonné le remboursement de la facture de 380 euros, - et mis à sa charge les dépens ainsi qu'une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés par son adversaire. Elle réclame accessoirement paiement de 3.000 euros au titre de ses propres frais irrépétibles, outre ses entiers dépens. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 2 mai 2023. DISCUSSION Sur la nullité du bail : En vertu des articles 414-1 et 1129 du code civil, il faut être sain d'esprit pour contracter valablement, et c'est à celui qui agit en nullité de prouver l'existence d'un trouble mental au moment de la conclusion de l'acte. En l'espèce : - le docteur [J] atteste que sa patiente Madame [U] présentait déjà des troubles mnésiques importants à l'occasion d'une consultation réalisée le 22 septembre 2017, pour lesquels elle avait été adressée à un neurologue, - le docteur [L], à l'issue d'une évaluation neurologique effectuée le 21 juin 2018, concluait à une maladie d'Alzheimer de stade léger, - le docteur [I], dans un compte-rendu d'exploration fonctionnelle rédigé le 10 août 2018, évoquait une pathologie neuro-dégénérative diffuse et évoluée, - enfin le certificat médical établi le 21 août 2018 (et non 2019) par le docteur [C], médecin spécialiste, dans le cadre de la procédure de placement sous tutelle, faisait état de troubles cognitifs évolués, de troubles de l'humeur et du raisonnement, ainsi que de troubles mnésiques, entraînant des conduites inadaptées. Contrairement à l'analyse faite par les premiers juges, il est ainsi suffisamment établi que l'intéressée était atteinte, dès l'époque de la conclusion du bail litigieux, d'une affection mentale ayant altéré son discernement et l'ayant empêchée de comprendre la portée de ses engagements, de sorte qu'il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris et de prononcer la nullité du contrat. Sur les conséquences de cette nullité : Selon l'article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Toutefois, lorsque la remise en l'état antérieur s'avère impossible, la partie qui a bénéficié d'une prestation qu'elle ne peut restituer, telle que la jouissance d'un bien loué, doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation. Madame [U] apparaît en conséquence débitrice de la somme de 8.250 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période de mai à septembre 2018, calculée par référence au montant du loyer du bail annulé, la clause pénale ne pouvant recevoir application, outre celle de 380 euros en remboursement de la facture de l'entreprise GRAVURE AZUR que le propriétaire justifie avoir avancée pour son compte. En revanche, les locaux ayant été libérés et les clés restituées à compter du 18 septembre 2018, la SCI PIERRE ALBERT ne peut prétendre à aucune indemnité pour la période postérieure, ni au paiement de la taxe foncière 2019. Enfin, le montant du dépôt de garantie de 3.200 euros doit venir en déduction de la créance réclamée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau : Annule le bail conclu entre les parties, Condamne Madame [D] [U] à payer à la SCI PIERRE ALBERT la somme de 5.050 euros au titre de l'indemnité d'occupation des locaux restant due après déduction du dépôt de garantie, et celle de 380 euros en remboursement de la facture de l'entreprise GRAVURE AZUR, Déboute les parties du surplus de leurs prétentions, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles. LA GREFFIERE LE PRESIDENT