Tribunal judiciaire, 24 avril 2025. 25/00088

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE JUGEMENT DU 24 Avril 2025 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Minute n° DOSSIER N° : N° RG 25/00088 - N° Portalis DBXS-W-B7J-IOJF DEMANDERESSE S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3] valablement représentée par Mme [J] [X], munie d’un pouvoir DÉFENDEUR Monsieur [G] [T], demeurant [Adresse 1] Comparant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL Débats tenus à l'audience du 27 Mars 2025 Jugement prononcé le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe EXPOSÉ DU LITIGE La S.A. ADIS HLM a donné à bail à M. [G] [T] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 5] par contrat du 10 mars 2022, pour un loyer mensuel initial hors charge de 356,66 euros. Des loyers étant demeurés impayés et l’assurance non justifiée, la S.A. [Adresse 4] a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 30 octobre 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte du 21 janvier 2025 délivré en étude pour : - faire constater l’acquisition des clauses résolutoires, - être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, - obtenir la condamnation de M. [G] [T] au paiement : * de la somme de 172,58 euros arrêtée au 8 janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal, * d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués, * de la somme de 200 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, * de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, * des dépens en ce compris le coût du commandement. Le diagnostic social et financier, faisant état de la carence du locataire, a été reçu au greffe le 20 mars 2025. À l’audience du 27 mars 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. ADIS HLM a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 127,55 euros au 10 mars 2025, hors frais de procédure s’élevant à 89,14 euros. M. [G] [T] a comparu, et a justifié de l'assurance de son logement. Il a demandé des délais de paiement pour apurer sa dette dont il ne conteste ni le principe ni le montant. Il a proposé de verser 20 euros par mois en plus de son loyer courant. Il a par ailleurs demandé la suspension des effets de la clause résolutoire. La S.A. [Adresse 4] a accepté cette proposition. En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [G] [T]. L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. EXPOSÉ DES MOTIFS Sur la recevabilité L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi numéro 89-462 du 06 juillet 1989 susvisée. En outre, la S.A. ADIS HLM justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions précitées. L'action est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2022 contient des clauses résolutoires et un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier de l’assurance visant ces clauses a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 127,55 euros. A l’audience M. [G] [T] a justifié de l’assurance risque locatif valable pour la période du 15 mai 2024 au 15 mai 2026. En conséquence, la clause résolutoire du bail pour défaut d'assurance n'a pas pu jouer valablement. Par ailleurs, il résulte des différents décomptes produits aux débats que M. [G] [T] a, postérieurement au commandement de payer du 31 octobre 2024, procédé à un paiement de 118,54 euros le 8 novembre, et à un second paiement de 118,24 euros le 9 décembre 2024. Or, en application des règles d'imputation des paiements édictées par l'article 1342-10 du code civil, ces deux paiements s'imputent sur les causes du commandement, la dette visée dans le commandement étant celle que le débiteur avait le plus intérêt à régler en vue d'éviter la résiliation du bail. En conséquence, la demande de constat de la résiliation du bail tant pour défaut d'assurance que pour défaut de paiement sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation. Sur les demandes de condamnation au paiement La S.A. [Adresse 4] produit un décompte démontrant que M. [G] [T] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 127,55 euros au 10 mars 2025. M. [G] [T] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. M. [G] [T] sera dès lors condamné à verser à la S.A. ADIS HLM la somme de 127,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 mars 2025. Sur les délais de paiement En application de l'article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, hormis un rejet de prélèvement en date du 16 août 2024, lequel a créé la dette, M. [G] [T] a toujours honoré le paiement du loyer, de sorte qu’aucun retard de paiement n’est à constater depuis cette date. Compte tenu de ces éléments et de l'accord de la demanderesse à l'audience, il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, la S.A. [Adresse 4] ne justifie ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par son débiteur ni de la mauvaise foi de ce dernier de sorte que sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée. Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels. En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la S.A. ADIS HLM est déboutée de la majorité de ses demandes, et a engagé une action visant principalement à ce que la résiliation du bail soit constatée, alors que le locataire était en réalité assuré et que les causes du commandement de payer avaient été, selon son propre décompte, soldé dans le délai imparti au locataire. S'agissant de l'arriéré de loyer, la S.A. [Adresse 4] n'aurait pu agir en justice pour cette seule demande sans faire de conciliation ou médiation préalable, sous peine d'irrecevabilité sur le fondement de l'article 750-1 du code de procédure civile. En conséquence, la S.A. ADIS HLM sera condamnée aux dépens. Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’occurrence, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de ces dispositions. Sur l’exécution provisoire En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, - Déboute la S.A. [Adresse 4] de sa demande de constat de la résiliation du bail, - Déboute la S.A. ADIS HLM de ses demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation, - Condamne M. [G] [T] à payer à la S.A. [Adresse 4] la somme de 127,55 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10 mars 2025, - Accorde à M. [G] [T] la faculté de se libérer de la dette par sept versements mensuels dont six de 20 euros et la dernière mensualité apurant le solde, payables au plus tard le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, - Dit qu’à défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra exigible, - Rappelle qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce, - Déboute la S.A. ADIS HLM de sa demande de dommages et intérêts, - Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamne la S.A. [Adresse 4] aux dépens, - Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. La greffière, La juge des contentieux de la protection,