Tribunal judiciaire, 28 novembre 2024. 24/00995

N° RG 24/00995 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754CB Tribunal de Proximité de Calais [Adresse 6] [Adresse 12] [Localité 11] tel : [XXXXXXXX02] [Courriel 15] N° RG 24/00995 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-754CB Minute : 24/459 JUGEMENT Du : 28 Novembre 2024 S.A. FLANDRE OPALE HABITAT C/ Mme [K] [O] Copie certifiée conforme délivrée à : le : Formule exécutoire délivrée à : le : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) S.A. FLANDRE OPALE HABITAT [Adresse 7] [Adresse 13] [Localité 8] représenté par Mme [T] ENSE ET : DÉFENDEUR(S) Mme [K] [O] [Adresse 3] [Adresse 16] [Localité 10] comparante Composition du tribunal lors des débats à l'audience publique du 15 Octobre 2024 : Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ; Composition du tribunal lors du délibéré : Par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024, date indiquée à l'issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ; EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 22 janvier 2019, la société Flandre opale habitat a consenti un bail d'habitation à Mme [K] [O] sur un logement situé au [Adresse 5] ([Adresse 9]), moyennant le paiement à terme échu d'un loyer mensuel de 497,40 euros et d'une provision pour charges de 153,51 euros. Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3372,97 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [O] le 7 février 2024. Un procès-verbal de saisie conservatoire a été dressé à la demande de la bailleresse le 15 mars 2024. Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juin 2024, la société anonyme Flandre opale habitat a assigné Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de, sous le rappel de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l'article 1224 du code civil, de l'article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; - ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; - condamner la défenderesse à lui payer : la somme de 6 360,95 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l'assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l'article 1231-6 du code civil ; une indemnité d'occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, jusqu'à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d'occupation sera assujettie à l'indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil ; la somme de 450 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l'assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 12 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. À l'audience du 15 octobre 2024, la société Flandre opale habitat maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 octobre 2024, s'élève désormais à 8 447,02 euros. La société Flandre opale habitat précise que la locataire ne perçoit pas l'aide personnalisée au logement et qu'elle ne va plus la percevoir au vu des ressources du foyer. Elle indique également que les paiements sont irréguliers et que le logement est trop grand et trop cher pour la locataire. Mme [O] reconnait le principe de la dette. Elle déclare ne pas vouloir se maintenir dans le logement car celui-ci est trop grand et trop cher pour elle. Elle précise héberger un de ses petits-fils qui ne participe pas pour le paiement des loyers. L'assistante sociale de Mme [O], présente à l'audience, a précisé qu'une mesure de protection avait été sollicitée au profit de Mme [O]. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La société Flandre opale habitat justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, le contrat de location, conclu avant l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 21 février 2024 et la somme de 3372,97 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 avril 2024. Toutefois, selon l'article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, la locataire n'a pas repris le paiement des loyers courants à l'audience et elle ne souhaite pas se maintenir dans les lieux, de sorte qu'il n'y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement - suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail - conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la société Flandre opale habitat à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant. Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale. En cas d'expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la propriétaire, il convient de condamner Mme [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 771,22 euros, du 22 avril 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la société Flandre opale habitat verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 14 octobre 2024, Mme [O] lui devait la somme de 8 447,02 euros, échéance d'octobre non incluse. Mme [O] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 3372,97 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à l'exclusion du coût du procès-verbal de saisie conservatoire des meubles qui ne constitue pas un acte obligatoire. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que le contrat conclu le 22 janvier 2019 entre la société Flandre opale habitat, d'une part, et Mme [K] [O], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] ([Adresse 9]) est résilié depuis le 22 avril 2024, DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Mme [K] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement, ORDONNE à Mme [K] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, CONDAMNE Mme [K] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 771,22 euros (sept cent soixante et onze euros et vingt-deux centimes) par mois, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 22 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE Mme [K] [O] à payer à la société Flandre opale habitat la somme de 8 447,02 euros (huit mille quatre cent quarante-sept euros et deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté (loyers, charges et indemnités d'occupation) au 14 octobre 2024, échéance d'octobre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2024 sur la somme de 3 372,97 euros (trois mille trois cent soixante-douze euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société Flandre opale habitat de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [K] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 février 2024, de l'assignation du 11 juin 2024, de la notification à la préfecture et à l'exclusion du coût du procès-verbal de saisie conservatoire du 15 mars 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge