Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/20346

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS RÉFÉRÉS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE du 24 Septembre 2024 Numéro de rôle : N° RG 24/20346 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JJU7 DEMANDERESSE : Madame [C] [P] [M] [O] née le 26 Février 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant ET : DÉFENDEUR : Monsieur [L] [N] né le 20 Septembre 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3] non comparant, ni représenté DÉBATS : Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière. A l'audience publique du 03 Septembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 24 Septembre 2024. DÉLIBÉRÉ : Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 24 Septembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière. Copie exécutoire délivrée le : à Copie certifiée conforme délivrée le : à EXPOSE DU LITIGE A titre liminaire, il y a lieu de constater qu'une erreur de prénom a été commise sur l'acte d'assignation et l'enregistrement de la procédure puisque Mme [O] est prénommée [C] et non [F]. Seul le prénom [C] sera visé dans la présente procédure. Par acte sous-seing privé du 20 juillet 2020, Mme [C] [O] a donné à bail professionnel à M. [L] [N] un local, situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour un loyer annuel de 3 000 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et à terme échu. Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Mme [C] [O] a fait délivrer à M. [L] [N] un commandement de payer pour la somme de 1 358,58 euros en principal. Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024 déposé en l’étude, Mme [C] [O] a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, M. [L] [N] et demande de : 1. Constater le jeu de la clause résolutoire à la date du 16 mars 2024 ; 2. Juger qu'à compter de cette date Monsieur [L] [N] est occupant sans droit ni titre du local situé [Adresse 1] à [Localité 3]; 3. Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef à compter de l'ordonnance à intervenir et avec l'aide d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; 4. Juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ; 5. Condamner Monsieur [L] [N] à régler à Madame [C] [O] à titre provisionnel la somme de 1.673,46 € à la date du jeu de la clause résolutoire ; outre à régler une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 282,44 € à compter du 1er avril 2024 et jusqu'à libération parfaite et effective des lieux; outre à régler une somme complémentaire de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers dépens d'instance qui comprendront le coût du commandement de payer (soit 121,49 € T.T.C.) ; 6. Juger que les frais d'exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution. Elle expose que le preneur s’est révélé défaillant dans le règlement de ses loyers et charges courantes et qu’il n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois. Elle s’estime en conséquence fondée, en vertu des articles 1708 et suivants et 1741 du Code civil, en l’ensemble de ses demandes. A l’audience du 3 septembre 2024, Mme [C] [O], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation. M. [L] [N], assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire instrumentaire par acte du 22 juillet 2024, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. Le courrier adressé par M. [L] [N] au tribunal a été communiqué au conseil du demandeur, qui a indiqué qu’il maintenait ses demandes. L'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Par application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur le décompte actualisé produit lors de l’audience En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et que celui-ci ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il n’est pas justifié de la communication du décompte à la partie adverse et celui-ci n’était pas comparant, dès lors, cette pièce ne saurait être retenue dans cette décision. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L’article 1728 du Code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » L'article 1225 du Code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. / La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » L'article 1229 alinéa 1 et 2 prévoit que « La résolution met fin au contrat. / La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. » Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » En l’espèce, le bail professionnel contient une clause aux termes de laquelle : « ARTICLE 10 : Clause résolutoire : Toutes les conditions du bail sont de rigueur A défaut de paiement d'un seul mois de loyer à son échéance comme en cas d'inexécution de l'une des clauses et conditions du bail et un mois après une sommation de payer ou d'exécuter restée sans effet et énonçant la volonté du Bailleur de se prévaloir de la présente clause le bail sera résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire et sans que l'effet de la résiliation ainsi encourue puisse être empêché ou suspendu par aucune offre ou consignation ultérieure . Si le Locataire refuse de quitter les lieux .il suffira pour l'y contraindre d'une simple ordonnance de référé, la même procédure étant appliquée au Locataire qui refuserait de quitter les lieux en fin de bail. En cas de résiliation pour inexécution du fait du Locataire le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d'indemnité sans préjudice d'autres dommages-intérêts. Il est expressément convenu que toutes échéances de loyer ou de charges non payées seront majorée a titre de clause pénale du taux de majoration légal et ce huit jours après l'envoi par le Bailleur d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception réclamant paiement et indiquant son intention d'appliquer la présente clause et ce, sans préjudice de la clause résolutoire ci-dessus et tous dommage-intérêts au profit du Bailleur, En outre si à la fin du bail, le Locataire ne libère pas les lieux pour quelques causes que se soit il devra verser au Bailleur une indemnité d'occupation calculée au prorata de son occupation sur la base du loyer mensuel en cours, majorée du taux de majoration légal .» Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, Mme [C] [O] a fait délivrer à M. [L] [N] un commandement de payer dans un délai d’un mois pour la somme de 1358,58 euros en principal, précisant que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire. Il n’est pas contesté – le défendeur étant non-comparant – que M. [L] [N] n’a pas apuré le passif des dettes visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci. L’obligation de paiement des loyers visée au commandement de payer n’est pas sérieusement contestable. Il résulte toutefois du relevé de compte annexé au commandement de payer qu’une somme de 309,50 euros est réclamée au titre de la taxe foncière de l’année 2023 et qu’une somme de 72 euros est réclamée au titre de la taxe d’ordures ménagères. En l’espèce, il n’est justifié ni du montant de la taxe d’ordures ménagères, ni de la communication de l’avis d’imposition afférent au preneur. Il existe en conséquence une contestation sérieuse au titre de la somme de 381.50 euros pour taxe d’ordures ménagères et la taxe foncière visée au commandement de payer. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’obligation de paiement visée au commandement de payer du 15 février 2024 n’est pas contestable à hauteur de 977,08 euros. En l’absence de régularisation dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer cette somme, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 mars 2024. À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d'ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que de tout occupant de son chef. Sur les demandes provisionnelles Par application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au regard des développements précédents, il apparaît que l'existence de l'obligation de paiement des loyers n’apparaît pas contestable à hauteur de 977,08 euros à la date du commandement de payer. La mensualité de mars 2024 (282.44 €) n’est pas davantage sérieusement contestable à hauteur de 146 euros, de sorte qu’au titre des loyers arrêtés à la date de l’acquisition de la clause résolutoire il y a lieu de faire droit à la demande provisionnelle à hauteur de 1 123,08 euros. L’occupation sans droit ni titre des lieux, postérieurement au 16 mars 2024, date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation. Il convient en conséquence d’accorder une provision sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 282,44 € à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux. Sur les dépens et les frais irrépétibles En application des dispositions de l'article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, M. [L] [N], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens. Au regard des circonstances de l'espèce, il y a lieu de la condamner la même à verser à la demanderesse une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort : CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail du 20 juillet 2020 liant les parties, à effet du 16 mars 2024, ainsi qu’en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date ; ORDONNE à M. [L] [N] d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ; AUTORISE, faute pour M. [L] [N] de le faire à l’expiration de ce délai, Mme [C] [O] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; CONDAMNE M. [L] [N] à payer à Mme [C] [O] : Une provision de 1 123,08 euros à valoir sur les impayés contractuels à la date de l'acquisition de la clause résolutoire ; Une somme mensuelle de 282,44 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er avril 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ; CONDAMNE M. [L] [N] à payer à Mme [C] [O] une somme de 800,00 euros (HUIT-CENTS euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [L] [N] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 27 janvier 2023. La Greffière D. VERITE La Présidente V. ROUSSEAU