Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/00754

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/00754 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC3I ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 OCTOBRE 2024 MINUTE N° 24/02976 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE FININVEST, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Floriane BOUST de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BB192 ET : Société NEOC’ASSISTANCE ET CONSEIL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Apolin PEPIEZEP PEHUIE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 499 ************************ EXPOSE DU LITIGE La SCI FININVEST a donné à bail commercial à la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL, pour une durée de neuf années à effet au 1er mars 2023, un local situé [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant un loyer annuel de 16.800 euros charges comprises (actuellement 17.828,04 euros), hors taxes. Suivant exploit du 26 février 2024, la SCI FININVEST a fait délivrer à la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Par exploit d'huissier du 16 avril 2024, la SCI FININVEST a fait assigner la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL pour obtenir : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail; - l'expulsion de la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ; - le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu'il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues; - la condamnation de la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL à lui verser : la somme de 9.314,01 euros au titre des loyers et charges dus au jour de l'assignation, outre les intérêts au taux légal ;une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal au dernier terme du loyer, assortie des intérêts au taux légal, depuis la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux ;la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;- la condamnation de la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL aux entiers dépens et frais de l'instance. L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 9 septembre 2024 et la décision mise en délibéré au 17 octobre 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. A l'audience, la SCI FININVEST, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes précisant que depuis l'assignation la dette locative a augmenté de manière significative passant de 9.314,01 euros à 18.228,01 euros. Dans ses conclusions déposées à l'audience, la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL, représentée par son conseil, demande au juge des référés de débouter la société bailleresse de l'ensemble de ses demandes et, à titre reconventionnelle, de la condamner à lui payer une provision de 70.000 euros pour le préjudice subi en raison de coupures d'électricité, outre 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles et les dépens. Elle expose avoir subi une coupure d'électricité le 27 septembre 2023 ainsi que du 14 janvier et 8 février 2024, précisant avoir fait constater cette situation par un commissaire de justice le 30 janvier 2024. Elle indique que ces coupure lui ont causé un préjudice financier important du fait qu'elle n'a pas pu assurer les formations qu'elle devait dispenser. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens du 1er alinéa de l'article 835 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n'est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement du 26 février 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C'est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 6.143,46 euros comprenant 159,46 euros au titre du coût de l'acte et 544 euros au titre de la clause pénale de 10 %. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Par ailleurs, comme il sera dit ci-après, la ou les coupures d'électricité sont d'une courte période et il n'est pas établi, avec la certitude requise à la juridiction des référés, qu'elles trouvent leur origine dans le fait de la société bailleresse. Enfin, il est observé que sur les périodes antérieures et postérieures aux coupures alléguées, des loyers sont restés impayés. En conséquence, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés. Sur la demande de provision au titre des loyers Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 26 février 2024 et le décompte actualisé au 1er septembre 2024 si bien qu'elle n'est pas contestable en ce qui concerne l'arriéré de loyers et charges à hauteur de 18.228,01 euros. Il conviendra donc d'ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre l'intérêt au taux légal. Sur la clause pénale mentionnée dans le commandement de payer La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1152 du Code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur la demande reconventionnelle La SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL sollicite la somme de 70.000 euros de provision à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice qu'elle soutient avoir subi du fait des coupures d'électricité. Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge, à la date de sa décision et non à celle de sa saisine, de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente. En outre, il doit être rappelé que le juge des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d'appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et qu'il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse. S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL rapporte la preuve d'avoir subi au moins une coupure d'électricité constatée par commissaire de justice le 30 janvier 2024. Elle produit également un courriel daté du 29 septembre 2023 laissant pensé qu'elle a également subi une coupure au mois de septembre 2023. Pour autant, il ne semble pas ressortir du bail conclu entre les parties que la SCI FININVEST avait l'obligation de fournir de l'énergie à sa locataire. Cette question nécessite une appréciation qui n'entre pas dans les pouvoir du juge des référés, juge de l'évidence. Pour ces raisons, il sera dit n'y avoir lieu à référé et la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL sera renvoyée à mieux se pourvoir. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL qui succombe sera condamné aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs aux commandements de produire l'attestation d'assurance et de payer. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 13 février 2023 à effet au 1er mars 2023, liant les parties sont réunies ; ORDONNONS l'expulsion immédiate de la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail précité, situés [Adresse 1] à [Localité 2], lot A71, par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL à payer en deniers ou quittances à la SCI FININVEST la somme de 18.228,01 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 9.314,01 et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNONS la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat le 26 mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et sur la demande reconventionnelle de provision de dommages et intérêts au titre des coupures d'électricité et INVITONS les parties à mieux se pourvoir les concernant ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SAS NEOC' ASSISTANCE ET CONSEIL aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de produire l'attestation d'assurance et à celui de payer du 26 février 2024 ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 OCTOBRE 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE PRÉSIDENT Stephane UBERTI-SORIN