Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/00008

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS ARRÊT AU FOND DU 16 MAI 2024 N° 2024/ 04 N° RG 23/00008 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLCCL S.C.I. EYO C/ Établissement Public D'AMÉNAGEMENT EURO MÉDITERRANÉE Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Copie exécutoire délivrée le : à : Me Benjamin AYOUN Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE Décision déférée à la Cour : Jugement du juge de l'expropriation de MARSEILLE en date du 15 Mars 2023, enregistré au répertoire général sous le n° 22/00025. APPELANTE S.C.I. EYO, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée [Adresse 2] représentée et plaidant par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉ Établissement Public D'AMÉNAGEMENT EURO MÉDITERRANÉE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié [Adresse 3] représentée et plaidant par Me Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE EN PRÉSENCE DE Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES BOUCHES-DU-RHÔNE, domiciliée [Adresse 4] représentée par M. [Y] [F] (Insp. des Finances publiques) en vertu d'un pouvoir général *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 4 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme Cécile YOUL-PAILHES, Présidente de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Mme Cécile YOUL-PAILHES, Présidente Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller, Mme Audrey CARPENTIER, Conseillère, Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024. Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie, Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations, Après clôture des débats, la cour a mis l'affaire en délibéré. Puis les mêmes magistrats ont délibéré de l'affaire, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier. ARRÊT Contradictoire, Prononcé publiquement le 16 Mai 2024 et signé par Mme Cécile YOUL-PAILHES, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'arrêté d'utilité publique pris par le préfet des Bouches-du-Rhône en date du 27 février 2017, prorogé par arrêté préfectoral du 10 janvier 2022, en vue de travaux de réalisation de la Zone d'Aménagement Concerté (ZAC) Littorale, Le litige concerne un appartement situé au 2e et dernier étage d'un immeuble R+2 en copropriété, [Adresse 1] à [Adresse 5], d'une surface de 33,08 m², propriété de la SCI Eyo (ci-après : la SCI). Par jugement en date du 15 mars 2023, la juridiction d'expropriation des Bouches du Rhône a : ' dit que la demande de l'établissement public d'aménagement Euroméditerranée en vue de la fixation de l'indemnité d'expropriation est recevable, '  fixé à 41 400 euros l'indemnité globale d'expropriation due à la SCI, soit 36 400 euros au titre de l'indemnité principale et 5 000 euros au titre de l'indemnité de remploi, '  laissé la charge des dépens à l'établissement public. Vu la déclaration d'appel de la SCI en date du 3 avril 2023, Au vu de son dernier mémoire sans date, notifié aux parties le 19 juillet 2023, demande à la cour d'appel de réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de : ' rejeter la demande de fixation de l'indemnité d'expropriation, subsidiairement, '  fixer ladite indemnité à la somme de 174 893 euros, soit 158 085 euros au titre de l'indemnité principale et 16 808 euros au titre de l'indemnité de remploi, la somme de 9 348 euros au titre du coût de démolition devant être déduite, '  laisser la charge des dépens à l'établissement public. La SCI fait valoir qu'il est impossible d'exproprier pour Euroméditerranée dans la mesure où il n'a pas attendu les résultats de l'enquête pour lui adresser son mémoire, qui ne justifie pas de l'affichage des avis contenant les principales dispositions de l'arrêté municipal 8 jours avant l'ouverture de l'enquête et qui n'a pas obtenu, au jour de la notification du mémoire, d'arrêté de cessibilité ni d'ordonnance d'expropriation. Elle argue que la date d'évaluation du bien est celle du 17 décembre 2013, date de publication de l'acte créant la [Adresse 7]. Sur la valeur du bien, elle soutient qu'il convient d'appliquer la valorisation dite de la récupération foncière puisque le bien, qui a fait l'objet d'un arrêté de péril le 23 avril 2019, a vocation à être rasé. Sa valeur doit donc être appréciée en tenant compte de son caractère impropre à l'habitation, déduction faite des frais de démolition. Elle critique le jugement entrepris qui a considéré que la méthode de valorisation ne pouvait pas s'appliquer puisqu'elle n'est pas propriétaire du terrain sur lequel l'immeuble est construit ni de l'immeuble alors que l'article L511-6 du code de l'expropriation ne fait référence qu'à la valeur du terrain. Elle rappelle qu'elle est copropriétaire du terrain en sa qualité de propriétaire de son lot. Sur la valorisation du terrain, elle affirme qu'à la date du 17 décembre 2013, seul le Plan Local Urbanisme (PLU) approuvé le 28 mars 2013 et non le PLUi approuvé le 19 décembre 2019. Ainsi, la zone dans laquelle se situe la parcelle est classée UAeE2, immeuble de grande largeur et sa valeur, par comparaison à une parcelle située en face, de l'autre côté de la [Adresse 6] qui a été vendue le 27 novembre 2017 au prix de 6 417,31 euros, est de 104 000 euros. Elle réclame une indemnité totale de 165 191,60 euros (soit 158 085 euros au titre du terrain et du bâti et 16 808 euros au titre de l'indemnité de remploi) somme dont il convient de déduire le coût de la démolition soit 9 348 euros. Au de son dernier mémoire en date du 18 juillet 2023, l'établissement public sollicite qu'il plaise à la cour d'appel de confirmer le jugement dont appel et condamner la SCI au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel. Il réplique que la procédure suivie en l'espèce est la procédure classique des points de comparaison, et non la procédure dérogatoire spéciale de récupération foncière dite Loi Vivien prévue aux articles L511-1 et suivants du code de l'expropriation, en suite de l'arrêté d'utilité publique en date du 27 février 2017. Par ailleurs, il fait valoir que l'ordonnance d'expropriation visant la SCI a été rendue le 15 novembre 2022, date à laquelle il convient de se placer pour évaluer la consistance du bien, et qu'il n'a été fait aucune démonstration de l'irrégularité de la procédure d'expropriation. Il rappelle que l'ordonnance d'expropriation, le juge de l'expropriation n'étant pas le juge de la légalité des actes administratifs, lui a transféré la propriété du bien. L'établissement public soutient que le juge ne pouvant qu'indemniser un préjudice direct, matériel et certain, la demande de la SCI, fondée sur une étude mathématique sur des droits à bâtir théoriquement attachés à la parcelle, alors qu'aucune demande de permis n'a été déposé, ni obtenu, ni susceptible d'être obtenu, n'est pas recevable. Au vu de son dernier mémoire en date du 18 septembre 2023, le commissaire de gouvernement demande à la Cour d'appel de confirmer le jugement dont appel. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l'article 455 du Code de Procédure Civile. MOTIFS Sur la régularité de la procédure : Vu les articles L511-1 et suivants du code de l'urbanisme, La procédure a été engagée à la suite de l'arrêté d'utilité publique du 27 février 2017. L'ordonnance d'expropriation, qui a transféré la propriété du bien à Euroméditérrannée, a été rendue le 15 novembre 2022. Il appartenait donc à Euroméditérrannée d'obtenir la fixation du prix, qui ne pouvait intervenir soit après un accord amiable, soit par décision de justice. Le moyen de la SCI tiré de l'irrégularité de la procédure est donc en voie de rejet. Sur l'évaluation du bien : Vu l'article L321-1 du code de l'expropriation aux termes duquel les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation, Vu l'arrêté d'utilité publique du 27 février 2017 pris au bénéfice d'Euroméditérrannée lui permettant de procéder aux travaux d'aménagement nécessaires à la réalisation de la [Adresse 7], Il convient de se placer à la date de l'ordonnance d'expropriation rendue le 15 novembre 2022, qui a transféré la propriété, pour connaître la consistance du bien et non à celle du 17 décembre 2013, date de publication de l'acte créant la ZAC Littorale. La SCI n'est pas propriétaire du terrain sur lequel l'immeuble a été construit, ni de l'immeuble en son entier. Elle n'est propriétaire que du lot n° 12, objet de l'ordonnance d'expropriation. La méthode à employer est donc celle dite des points de comparaison et non, ainsi que le demande la SCI, celle dite de récupération foncière. En persistant à ne fournir que des termes de valorisation dite de récupération foncière, l'exproprié ne fournit à la cour d'appel aucun terme de comparaison adapté au cas d'espèce et n'apporte aucune critique pertinente au jugement dont appel. Le jugement de première instance sera donc confirmé en toutes ses dispositions. Sur les demandes accessoires : Succombant à l'action, la SCI sera condamnée aux entiers dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition, CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Y ajoutant, CONDAMNE la SCI Eyo à payer à l'établissement public d'aménagement Euroméditerranée la somme de deux mille euros (2 000 €) sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNE la SCI Eyo aux entiers dépens d'appel. Le greffier La Présidente