Cour d'appel, 10 septembre 2024. 23/02017

10/09/2024 ARRÊT N°355/2024 N° RG 23/02017 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PPS6 EV/KM Décision déférée du 14 Avril 2023 Juge des contentieux de la protection de MONTAUBAN (22/70 ) V.LAGARRIGUE [R] [E] C/ [M] [V] [C] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTE Madame [R] [E] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Severine LHEUREUX de la SELARL KRIMI-LHEUREUX, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/001779 du 13/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIME Monsieur [M] [V] [C] [Adresse 3] [Localité 4] Représenté par Me Jean lou LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : M. DEFIX, président délégué par ordonnance modificative du 15 avril 2024 E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Par contrat du 4 septembre 2016, M. [M] [V] [C] a donné à bail à Mme [R] [E] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 610 € outre une provision sur charges de 40 € par mois. Le logement a subi un incendie le 2 août 2021. Le 6 août 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise au profit de son fils à effet au 4 septembre 2022. La locataire a quitté le logement le 31 décembre 2022. Par acte du 19 juillet 2022, considérant le logement loué comme indécent, Mme [E] a fait assigner M.[C], propriétaire, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé aux fins d'obtenir sa condamnation à faire réaliser des travaux dans le délai de 45 jours et sous astreinte avec suspension du paiement du loyer jusqu'à leur parfaite exécution. Par ordonnance de référé du 14 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban a: - débouté Mme [R] [E] de ses demandes relatives à la réalisation de travaux et à la suspension du paiement des loyers, - débouté Mme [E] de sa demande de provision, - condamné Mme [E] à payer à M. [M] [V] [C] : * une provision de 159 € au titre du solde du loyer de juillet 2022, * une provision de 1 160 € au titre de l'indemnité d'occupation due du 4 septembre 2022 au 31 décembre 2022, - débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Mme [E] a relevé appel de cette ordonnance le 5 juin 2023, dans des conditions de forme et de délai non discutées, en énonçant dans sa déclaration d'appel les chefs critiqués. Dans ses dernières écritures du 10 juillet 2023, Mme [E] demande à la cour de : ' réformer la décision contestée en ce qu'elle a : * débouté Mme [E] de sa demande de provision, * condamné Mme [E] à payer à M. [C] : - une provision de 159 € au titre du solde du loyer de juillet 2022, - une provision de 1 160 € au titre de l'indemnité d'occupation due du 4 septembre 2022 au 31 décembre 2022. Et, statuant à nouveau : ' constater le caractère non-décent de l'appartement mis par M. [C] à la disposition de Mme [E], ' dire ce caractère non-décent imputable aux manquements contractuels de M. [C], ' condamner M. [C] à verser à Mme [E], à titre provisionnel, les sommes suivantes : * 5 000 € au titre du préjudice de jouissance de Mme [E], * 2 000 € au titre du préjudice moral de Mme [E], * 69,80 € au titre du préjudice matériel de Mme [E], ' débouter M. [C] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Enfin : - condamner M. [C] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens de l'instance. Dans ses dernières écritures du 10 juillet 2023, M. [C] demande à la cour de : ' confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a : * débouté Mme [R] [E] de sa demande de provision, * condamné Mme [E] à payer à M. [M] [V] [C] une provision de 159 € au titre du solde du loyer de juillet 2022, * condamné Mme [E] à payer à M. [C] une indemnité d'occupation provisionnelle due du 4 septembre 2022 au 31 décembre 2022, ' l'infirmer en ce qu'elle a : * condamné Mme [E] à payer à M. [C] une provision de 1 160 € au titre de l'indemnité d'occupation due du 4 septembre 2022 au 31 décembre 2022, * débouté M. [C] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile * dit que chacune des parties conserve la charge de ses propres dépens. Statuer à nouveau et : ' condamner Mme [E] à payer à M. [C], par mois, une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant de 650 € à compter du 4 septembre 2022 jusqu'au 31 décembre 2022, ' condamner Mme [E] à verser une indemnité de 1 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, ' condamner Mme [E] aux dépens de première instance. Y ajouter : ' condamner Mme [E] à verser une indemnité de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance, ' condamner Mme [E] aux dépens d'appel. La clôture de la procédure a été prononcée selon ordonnance du 3 juin 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur les demandes de Mme [E] : Mme [E] fait valoir que: ' le logement donné à bail était dès l'origine affecté de nombreux désordres constatés par la société MJCD le 8 juillet 2020 puis par le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 4] le 5 janvier 2022 puis le 22 août 2022 qui ont relevé le caractère indécent de l'appartement, ' les manquements du bailleur l'ont mise en danger ainsi que ses enfants (installation électrique défectueuse, tuyau d'arrivée de gaz défectueux, problème d'isolation) et obligée à engager des dépenses importantes de chauffage en raison de problèmes d'isolation , ' cette situation a entraîné chez elle et ses enfants des troubles psychosomatiques. M. [C] oppose que : ' l'état des lieux d'entrée fait apparaître que le logement était en bon état et qu'au cours du bail il a entrepris des travaux de réfection, ' le 2 août 2021, un incendie est intervenu dans l'appartement dont la responsabilité était imputée à la locataire, selon rapport de son assureur du 4 octobre 2021, ' le 6 août 2021, il a donné congé à la locataire pour le 3 septembre 2022 pour reprise par son fils, la locataire étant alors devenue occupante sans droit ni titre, ' il a parfaitement respecté ses obligations et que l'origine des désordres constatés par la société MJCD n'est pas précisé alors que la locataire occupait les lieux depuis plus de cinq ans lorsque le service communal d'hygiène et de santé a établi ses rapports dans lesquels il n'impute pas les causes des désordres au bailleur mais invite à en rechercher les causes, ' les certificats médicaux produits sont rédigés en termes très généraux favorables à toute interprétation alors que les « problèmes de logement » invoqués peuvent concerner l'incendie du 3 août 2021. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le montant de la provision en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il doit le maintenir en bon état d'entretien et assurer au locataire une jouissance paisible. Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dans sa rédaction applicable en l'espèce, les caractéristiques du logement décent déterminées de la manière suivante: « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes..; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...); 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.». En l'espèce: - l'état des lieux d'entrée établi le 1er octobre 2016 mentionne, pour l'ensemble des postes examinés «BE », c'est-à-dire bon état, la mention «état d'usage» apparaissant : le convecteur de la salle de bains, le sol des chambres, les portes vitrées de deux des trois chambres ainsi que les volets de la troisième chambre, ' la locataire produit un rapport établi le 8 juillet 2020 par la société de maîtrise d''uvre MCJD Ingénierie relevant un certain nombre de désordres, dont la cause n'est pas indiquée (mauvais état de prises électriques, gâches de deux portes cassées, un radiateur ne fonctionnant pas). Cependant, il est précisé que la VMC ne fonctionne pas et que le tableau électrique n'est pas aux normes, le disjoncteur pendant sur le dessus de l'alimentation et risquant de déclencher un court-circuit, ' le rapport établi le 5 janvier 2022 par le service communal d'hygiène et de santé relève un dysfonctionnement de la VMC dans la cuisine, la présence d'humidité et de moisissures dans la salle de bains, la trace d'infiltrations d'eau au niveau du plafond d'une chambre (alors qu'aucune mention à ce titre dans l'état des lieux d'entrée), la présence de fils électriques apparents, des prises arrachées et des caches prises manquants, ' le rapport de contre-visite du 22 août 2022 mentionne que subsistent des problèmes de ventilation ne fonctionnant pas (VMC), d'humidité dans la salle de bains ainsi qu'au plafond d'une chambre bien qu'il ait été repeint, s'agissant de l'installation électrique la présence de fils apparents notamment dans la salle de bains, des prises arrachées et 'un fil électrique sous le tableau électrique sont indiqués, l'interphone fonctionne pas, la mise en sécurité de l'installation électrique devant être réalisée, ces rapports ne font aucune référence à un éventuel problème d'isolation. Au regard des mentions établies contradictoirement entre les parties sur l'état des lieux d'entrée, de l'absence de mise en demeure du locataire adressée au propriétaire pour les désordres non mentionnés à l'état des lieux d'entrée mais apparus en cours d'occupation (infiltration au niveau du plafond d'une chambre, désordres affectant les fenêtres du séjour) et de la cause inconnue d'un certain nombre de désordres (vitre de la fenêtre de la cuisine fissurée, caches de prises manquants, prises arrachées, revêtements de sol en mauvais état, poignées manquantes), seuls peuvent être retenus comme caractérisant de manière non sérieusement contestable un manquement du bailleur à son obligation de remise d'un logement décent les désordres affectant le tableau électrique et la ventilation de la cuisine et de la salle de bains. Cependant, la locataire évoque au titre de son préjudice matériel un problème d'isolation qui aurait entraîné pour elle un surcoût d'électricité et la nécessité d'acquérir des radiateurs mais qui n'est pas évoqué par le service communal d'hygiène et de santé, qui, s'il mentionne que les fenêtres du séjour ferment mal n'évoque pas leur éventuelle vétusté qui seule pourrait caractériser un manquement du bailleur. En tout état de cause, et alors que l'état des lieux d'entrée ne porte aucune mention de ce type il appartenait à la locataire d'alerter le bail de ces désordres. De plus, la locataire ne justifie d'aucun préjudice de jouissance pouvant résulter des désordres affectant le tableau électrique et la VMC. Enfin, il ne peut être déduit des certificats médicaux produits, datés pour le premier du 29 septembre 2021, c'est-à-dire postérieurement à l'incendie de l'appartement un lien direct avec les désordres antérieurs, que ce désordre a pu lui causer un préjudice moral. En conséquence, la locataire ne démontre pas l'existence d'une obligation non sérieusement contestable pouvant justifier la condamnation de son adversaire au paiement de provisions au titre des trois postes de préjudices invoqués. La décision déférée doit donc être confirmée. Sur la demande reconventionnelle de M. [C] : M. [C] sollicite la condamnation de la locataire à lui verser : ' 159 € au titre du loyer de juillet 2022 alors que la locataire lui oppose la quittance qu'il lui a lui-même remise. La cour constate que le 8 août 2022, le bailleur a remis à la locataire une quittance dont il ne conteste pas la signature et portant sur le mois du 1er au 31 juillet 2022 à hauteur de 650 €. La locataire a versé 298 €. De plus, s'il résulte du relevé CAF produit par le bailleur qu'il a perçu la somme de 193 € pour le mois de juillet 2022, selon attestation de paiement établie par ce même organisme le 9 juin 2023 pour la période de septembre 2022 à janvier 2023 le montant versé à M. [C] pour ce mois s'élevait à 367 € (soit un montant supérieur à celui qu'il réclame). Il existe donc une contestation sérieuse faisant obstacle à l'octroi d'une provision à ce titre au bénéfice du bailleur, ' une indemnité d'occupation provisionnelle de 650 € du 4 septembre 2022, date de prise d'effet du congé délivré la locataire au 31 décembre 2022, date du départ effectif de la locataire qui fait valoir que le bailleur ne lui a jamais restitué le dépôt de garantie alors qu'elle a continué à verser de bonne foi un montant équivalent à celui du loyer en complément de l'APL versée directement au bailleur. Le premier juge a réduit à 300 € le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation au regard du caractère indécent des lieux, le bailleur a donc bénéficié d'un trop-perçu. Par courrier du 12 mars 2022 adressé au bailleur, le conseil de la locataire déplorait l'absence de réalisation des travaux de réfection quatre mois après le sinistre et évoquait une difficulté rencontrée avec la chaudière qui ne fonctionnait pas la privant d'eau chaude et de chauffage. Ce courrier fait référence à une lettre de la locataire datée du 12 janvier 2022 et produite aux débats évoquant les dysfonctionnements de la chaudière qui s'allume mais ne se déclenche pas, la privant d'eau chaude et de chauffage. Cependant, si la locataire évoque un tuyau d'arrivée de gaz défectueux, force est de constater que ce désordre est intervenu après l'incendie et que le remplacement des tuyaux souples de raccordement des canalisations de gaz est à la charge du locataire. À défaut de précision sur la cause du désordre et la nature de la réparation ayant affecté la chaudière, aucun manquement ne peut être reproché au bailleur. En conséquence, le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle due par la locataire après la date de prise d'effet du congé et jusqu'au départ de la locataire doit être fixé au montant du loyer c'est-à-dire 650 €, soit un total de 4X650 = 2600 €. Il résulte du relevé de la CAF établi le 9 juin 2023, que pour la période de septembre à décembre 2022, M. [C] a perçu un montant de 148 € pour chacun des mois d'octobre et de novembre et 318 € pour le mois de décembre, soit un total de 614 €. Par ailleurs, la locataire justifie pour cette période du versement de 298 € en septembre et 283 € en octobre 2022, soit un total de 581 €. Enfin, le bailleur n'évoque pas l'éventualité de sommes dues par la locataire au titre des réparations locatives alors qu'elle a quitté les lieux depuis cinq mois au jour des débats. Le montant du dépôt de garantie doit en conséquence être déduit des sommes dues. En conséquence, le montant de la provision réclamée par le bailleur apparaît non sérieusement contestable pour un montant de : 2600 - (614+581+ 650) = 755 €. L'équité commande de confirmer la décision déférée sur l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées par les parties en cause d'appel. Enfin, chaque partie succombant pour partie, les dépens seront partagés par moitié entre les parties. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Confirme la décision déférée sauf en ce qu'elle a condamné Mme [E] à payer à M. [M] [V] [C] : * une provision de 159 € au titre du solde du loyer de juillet 2022, * une provision de 1 160 € au titre de l'indemnité d'occupation due du 4 septembre 2022 au 31 décembre 2022, Statuant ànouveau : Rejette la demande de M. [M] [V] [C] en paiement d'une provision de 159 € au titre du loyer de juillet 2022, Condamne Mme [R] [E] à verser à M. [M] [V] [C] la somme provisionnelle de 755 € au titre de l'indemnité d'occupation due du 4 septembre 2022 au 31 décembre 2022, Dit que les dépens seront partagés par moitiés égales entre les parties, Rejette les demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER M.DEFIX